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nuance
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 Posté - 06 juin 2015 : 08:19:25
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Depuis toujours notre syndic présente l'annexe 1 avant répartition.( Il ne peut pas faire autrement, parce que c'est très compliqué en cas de vente.....)
les excédents ou insuffisances sont portés au 472 ou 471 suivant le cas.
jusqu'en 2009, au report N-1, le 47 disparaît au profit du 45, donc les soldes changent , les colonnes ne sont plus identiques.
A partir de 2010, l' annexe 1 est toujours avant répartition avec un 471 ou 472, mais au report N-1, les soldes ne changent pas dans les colonnes et les soldes restent au 47.
Est-ce que c'est normal ?
Excusez moi de monopoliser un peu le forum, mais l'Ag a lieu dans quelques jours, et je ne voudrai pas dire de bêtises.
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Posté - 06 juin 2015 : 08:47:06
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Si j'ai bien compris, vous comparez sur l'annexe 1 de l'année suivante une différence de confection de celle ci après 2010.
Pour des comparaisons d'année en année, il est préférable (et normal) d'utiliser la méthode postérieure à 2010 : "(décret article 11) 1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;"
Mais rien n'est normal dans ce qui est fait (et vous l'avez bien remarqué), puisque les comptes doivent être présentés APRES répartition (voir le titre officiel de cet annexe : "Etat financier après répartition au ...... (date de clôture de l'exercice)".)
Posez la question : quelle est la contrainte de ne pas fournir l'annexe APRES, pour motif "cas de vente". Perso, je ne vois pas la difficulté.... |
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JB22
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Posté - 06 juin 2015 : 09:20:50
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"( Il ne peut pas faire autrement, parce que c'est très compliqué en cas de vente.....)"
Cette excuse n' est pas valable, comment font les autres syndics qui respectent la loi.
A partir du moment où l' on de présente pas les comptes après répartition il n' est pas possible de respecter les autres dispositions de la loi, d' où les écarts de présentation entre le N sur l' annexe 1 de l' exercice précédent et le N-1 sur l' annexe 1 de l' exercice suivant. |
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nuance
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3
 Posté - 06 juin 2015 : 09:47:42
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Cette excuse n' est pas valable,me dit JB22
Mais que faire seule contre tous?.
On revient à la case départ du premier message que j'ai posté, dans lequel Louis92 et vous, me disiez de ne pas rester isolée.
En Ag, on se croirait au Théatre, avec une assistance qui ne fait pas de bruit, pendant que le syndic nous commente rapidement les annexes, après que je lui ai rappelé de commencer par l'annexe 1 et pas par la 2 (mais si çà vous fait plaisir Madame !)Eh oui, que ça me fait plaisir, Monsieur, d'autant que je vous rappelle que la loi vous oblige à la présenter 'après répartition' comme noté en haut du document et que la votre est présenté avant répartition. Mais quelle importance !! sous entendu (puisque la majorité, CS compris me laisse faire).
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Louis92
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Posté - 06 juin 2015 : 09:51:20
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Les excèdent ou déficit après répartition sont-ils répartis après l'AG entre les copropriétaires ?
Si ce n'est pas le cas, attaquez en AG sur ce point.
S'il ne vous est pas possible de joindre des copropriétaires à votre avis avant l'AG, vous ne pouvez pas contester sur des points compliqués en séance. Vous risquez de perdre votre crédibilité.
Les copropriétaires vont même se moquer d'un déficit qui ne serait pas réparti (confortable de faire l'autruche), mais un excédent qui ne le serait pas ; ça, ça va leur parler et ils vont vous suivre.
Cdlt. Louis92. |
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nuance
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Posté - 06 juin 2015 : 10:23:47
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Je crois qu'ils sont répartis, après l'approbation des comptes, car en ce qui me concerne, je surveille mes bordereaux et le compte est bon, donc , en toute logique, ce devrait être pareil pour les autres copropriétaires. |
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Louis92
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Posté - 06 juin 2015 : 10:54:13
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citation: ils sont répartis, après l'approbation des comptes OK, c'est déjà ça.
Petite question : quel est le titre de l'annexe 1 ?
Logiquement, l'annexe 1 n'a d'existence qu'après répartition. Le logiciel de comptabilité est censé produire le titre " .... après répartition ...". Qu'en est-il ?
Vous auriez un point d'attaque solide et facile à faire comprendre en AG grâce à la forme :
- la loi oblige .... après répartition ...,
- le logiciel de comptabilité est conforme à la loi : titre " .... après répartition ...",
- le contenu de l'annexe 1 est cependant avant répartition,
- le syndic n'utilise pas le logiciel de comptabilité suivant son cahier des charges ni conformément à la loi,
- l'annexe 1 est incohérente et trompeuse : titre " .... après répartition ..." et contenu avant.
Facile à expliquer en AG.
Cdlt. Louis92. |
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nuance
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7
Posté - 06 juin 2015 : 13:21:30
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merci beaucoup. c'est noté;
Le titre de l'annexe 1 est:
Etat financier après répartition au 31/12/2014( date de clôture de l'exercice)
et il y a un solde au 471 puisque nous sommes en insuffisances pour les CG, et un solde au 472 pour l'apurement des travaux AG 2014. |
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JPM
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Posté - 06 juin 2015 : 13:49:31
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Pour être clair, l'annexe 1 est bien présentée après répartition sauf pour l'intégration des soldes de fin d'exercice aux comptes 450 des copropriétaires.
C'est une irrégularité mais elle ne fausse pas les comptes généraux du syndicat.
Ces soldes sont placés dans en compte(s) d'attente. Ce qui n'est pas tolérable c'est que, dans ce ou ces comptes d'attente les soldes individuels de fin d'exercice ne soient pas isolés des autres écritures placées en compte d'attente.
Sous cette réserve, 80 % des syndics font la même chose et dans le forum Universimmo beaucoup d'intervenants voire piliers tolèrent cette irrégularité parce qu'ils jugent que l'intégration aux comptes 450 ne peut être faite qu'après approbation des comptes par l'assemblée générale. C'est inexact.
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Louis92
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Posté - 06 juin 2015 : 13:49:39
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En effet, il me paraissait extrêmement probable que les caractères "après répartition" fussent "en dur" comme on dit en informatique (c'est-à -dire non modifiable facilement) dans l'annexe 1.
Vous avez de quoi souligner l'anomalie devant tout le monde.
Le 471 peut ne pas contenir que le déficit des dépenses courantes, le 472 peut ne pas contenir que l'excédent des travaux. Les dépenses courantes te les travaux peuvent être déficit ou en excédent tous les 2.
Ce n'est pas correct. Votre syndic va avoir du mal à se justifier ...
Cdlt. Louis92.
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Posté - 06 juin 2015 : 14:39:34
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vous avez donc une annexe 1 : "état après stockage du cumul au compte 471 de la répartition prévue". 
Le point positif de ce type d'annexe, c'est que lorsque vous le fournissez à un éventuel acquéreur, il sait exactement les "impayés".... 
Est ce que dans la liasse de ces annexes, vous est fourni la liste des copropriétaires débiteurs et créditeurs et les montants correspondants ? |
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nuance
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Posté - 06 juin 2015 : 18:25:56
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Ce qui n'est pas tolérable c'est que, dans ce ou ces comptes d'attente les soldes individuels de fin d'exercice ne soient pas isolés des autres écritures placées en compte d'attente.
Le 471 peut ne pas contenir que le déficit des dépenses le 472 peut ne pas contenir que l'excédent des travaux
C'est exact , mais cette année, il n'y a que le déficit et l'excédent. Donc c'est 'lisible'. on a de la chance_
oui la liste des copropriétaires est fournie correctement; on a les soldes débiteurs créditeurs, fin d'exercice, les soldes en attente d'imputation,et les soldes sous réserves d'approbation du compte charges. Dans cette liste figurent aussi les vendeurs créditeurs et débiteur.
Une petite question:quel solde est repris au compte d'un copropriétaire au 1 janvier suivant.
Par exemple, un copro qui a réglé toutes ses charges a un solde à 0 au 31/12
Sa cote part de l'excédent est de 20 euros.
A la reprise des soldes, sur le GL, on a 0 ou un crédit de 20 euros pour ce copropriétaire. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 06 juin 2015 : 18:52:55
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Le crédit de 20 € est porté au crédit du compte 450 au lendemain de l'assemblée générale qui aura approuvé les comptes.
S'il s'agit de l'exercice 2014, la position est au 31 décembre 2014, mais l'écriture de virement n'est passée qu'au lendemain de l'assemblée tenue en premier semestre 2015.
Les annexes attachées à la convocation sont des exemplaires pro forma. Si les comptes sont approuvés tels que, elles deviennent ipso facto les annexes définitives.
Les logiciels corrects réalisent ces opérations sans difficulté.
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nuance
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Posté - 06 juin 2015 : 18:55:48
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annexe 1 présentée avant répartition 
