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bbernard
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 Posté - 11 juin 2015 : 14:47:45
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Bonjour
Que faire lorsqu'un futur locataire souhaite réserver un logement vide pour une date ultérieure ? Doit-on signer le bail aujourd'hui même avec prise d'effet à la date souhaitée ou doit-on attendre ? Le propriétaire va donc supprimer son annonce mais si au dernier moment le locataire revient sur sa décision... quelle protection pour propriétaire ?
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Édité par - nefer le 13 juin 2015 10:59:38 |
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nefer
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 Posté - 11 juin 2015 : 15:00:07
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je suppose que vous êtes le candidat locataire...
la seule solution c'est de signer le bail et de vous accorder avec le propriétaire sur la date de prise d'effet et les conditions financières
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bbernard
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Posté - 11 juin 2015 : 15:33:18
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Je suis le propriétaire. Le futur locataire est susceptible d'entrer mi Aout. Je vais donc supprimer les annonces, et je me demandais comment il est possible de se prémunir en cas de changement d'avis du locataire ? Je suppose que des locataires qui se désistent, cela doit arriver... surtout dans la mesure où les réservations payantes sont je crois interdites...
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Posté - 11 juin 2015 : 17:32:18
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Il paye le dépôt de garantie en entier |
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bbernard
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Posté - 11 juin 2015 : 18:02:21
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Merci
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Édité par - bbernard le 11 juin 2015 20:31:18 |
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31raspou
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Posté - 11 juin 2015 : 21:57:03
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Bonsoir à tous,
ce qui signifie que le propriétaire conserve le dépôt de garantie et ne le rend pas au futur locataire si ce dernier change d'avis avant la signature du bail. Ai je bien compris Ribouldingue ?
si c'est le cas, ce n'est fondamentalement pas très différent d'une "réservation", on ne joue pas sur les mots là ? |
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nefer
Modérateur
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Posté - 11 juin 2015 : 22:57:08
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citation: Initialement posté par 31raspou
Bonsoir à tous,
ce qui signifie que le propriétaire conserve le dépôt de garantie et ne le rend pas au futur locataire si ce dernier change d'avis avant la signature du bail. Ai je bien compris Ribouldingue ?
si c'est le cas, ce n'est fondamentalement pas très différent d'une "réservation", on ne joue pas sur les mots là ?
si le locataire ne veut pas rentrer dans les lieux , étant donné qu'il a signé un bail, il doit donner son congé |
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bbernard
Nouveau Membre
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Posté - 11 juin 2015 : 23:36:40
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citation: Initialement posté par 31raspou
Bonsoir à tous,
ce qui signifie que le propriétaire conserve le dépôt de garantie et ne le rend pas au futur locataire si ce dernier change d'avis avant la signature du bail. Ai je bien compris Ribouldingue ?
si c'est le cas, ce n'est fondamentalement pas très différent d'une "réservation", on ne joue pas sur les mots là ?
Le terme réservation n'existe pas.
... Voici ce que j'ai trouvé sur le web après maintes recherches cet après-midi. Le versement d'un dépôt de garantie, d'un loyer impliquent un contrat de location. Le dépôt de garantie est dû à la signature du bail. Le loyer est dû lorsque le locataire occupe réellement les lieux et donc détient les clés (date d'effet). Si la date d'effet est différente (et assez éloignée) de la date de signature du bail, le locataire ne verse que le dépôt de garantie. Le 1er loyer sera versé à l'état des lieux et remise des clés.
Si annulation par recommandé du locataire avant la remise des clés, le préavis de 3 mois (cadre général) s'applique. Il court à compter de la réception par le bailleur du recommandé. Toutefois, les sommes dues par le locataire correspondent au montant des loyers pour la période commençant, non pas à la date de réception du recommandé mais à la date d'effet du bail, jusqu'à la date de fin de préavis.
- voici un exemple si j'ai bien compris :
* 01/07 : signature du bail avec date d'effet au 01/09 et versement dépôt de garantie (encaissé par le bailleur)
* 05/08 : Réception par le bailleur d'un recommandé du locataire demandant la "résiliation" du contrat
* Le préavis de 3 mois court du 05/08 au 05/11
* le locataire devra payer au bailleur les loyers (hors charges puisqu'il n'y a pas eu occupation), non pas pour la période du 05/08 au 05/11 mais pour la période du 01/09 (date d'effet) au 05/11 soit 2 mois et 4 jours.
* le dépôt de garantie sera reversé au locataire si ce dernier a honoré la somme correspondante aux 2 mois et 4 jours de loyer. Dans le cas contraire, le dépôt de garantie est conservé par le bailleur et le locataire reste redevable de la différence.
J'imagine que théorie et pratique sont bien différentes. |
Édité par - bbernard le 11 juin 2015 23:55:25 |
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31raspou
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Posté - 12 juin 2015 : 09:07:35
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merci nefer et bbernard, maintenant c'est parfaitement clair pour moi |
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Pcg84
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Posté - 12 juin 2015 : 14:31:13
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Pour avoir pratiqué ainsi dans un grand groupe, dont le nom commence par N (je sais qu'il a mauvaise, mais ce n'est pas pour autant qu'il faille jeter la pierre aux gestionnaires), et puisque la loi est muette, je vous suggère la chose suivante. Votre locataire vous remet deux chèques : un pour le DG (encaissé immédiatement), l'autre pour le premier loyer (encaissé le jour de la remise des clés), ce qui fait que vous avez en votre possession quasiment déjà deux mois de loyer. |
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seborga
Contributeur actif
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10
Posté - 13 juin 2015 : 08:08:48
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bbernard, un bémol sur les explications que vous avez trouvées :
Le bail étant signé avec date d'effet ultérieure à la date de signature, si le locataire donne un préavis avant même la date d'effet, le locataire devra payer le loyer compris provisions pour charges, même s'il n'y a pas eu occupation. Ce n'est pas au propriétaire d'assumer les sautes d'esprit de ce locataire qui change d'avis. Et le propriétaire sera tenu d'établir le décompte des charges après remise des clé et lorsqu'il aura les éléments.
Quand un propriétaire a un logement vide dans une copropriété, il assume les charges de copropriété comme si le logement était occupé. Par exemple, s'il n'y a pas de compteur d'eau divisionnaire, il continue à payer l'eau selon ses millièmes même s'il n'en consomme pas une goutte. Il n'y a pas de raison que ce copropriétaire assume cette charge si le logement est loué mais pas occupé. Cela n'est certainement pas écrit noir sur blanc dans la loi mais c'est du bon sens.
Après, se pose les prises de tête :
- le propriétaire doit-il remettre les clés au locataire sous préavis qui n'a pas l'intention de s'installer dans les lieux ? et faire l'état des lieux d'entrée...
- le locataire doit-il souscrire une assurance multirisque habitation ?
J'aurais tendance à répondre oui à ces 2 questions. Ce qui entraîne que si le locataire est futé, il demande, "en suivant", l'état des lieux de sortie et il restitue les clés officiellement. Cela laissera trace incontestable
- que le propriétaire a rempli son devoir de délivrer le logement à la date prévue
- que le locataire a restitué les lieux et n'a plus de responsabilité dessus
Cela donnera au propriétaire le droit de louer à quelqu'un d'autre et s'il signe un bail à date d'effet antérieure à la date d'expiration du préavis, il libère le locataire qui ne s'est pas installé des obligations de paiements à partir la date d'effet de ce nouveau bail.
- si la date d'effet du bail est le 01/12/année N, et la date de fin de préavis est le 12/02/année N+1 ==> que se passe-t-il pour la taxe d'habitation ?
J'avoue que si j'étais le propriétaire dans ce cas, je ne me priverais pas de déclarer au centre des impôts la mise à bail du logement à ce locataire...
Si la location se fait par l'intermédiaire d'une agence, le propriétaire aura la joie d'avoir payé des frais d'agence pour... moins de 3 mois. Bonjour les frais. Et là , aucun moyen de faire assumer au locataire "capricieux".
Moralité, un "petit caprice" d'un locataire qui ne prend pas conscience de la porté d'un engagement peut conduire à une usine à gaz.
bbernard, vous avez effectivement trouvé qu'en matière de bail, la réservation n'existe pas (sauf éventuellement pour les locations courte durée de tourisme). En matière de bail de type "loi du 06/07/1989", on signe le bail avec date d'effet immédiate ou ultérieure ou on ne le signe pas. Si on ne signe pas, le candidat locataire n'a aucune garantie que le logement lui reste disponible quand il sera disposé à signer.
Expliquez bien à votre candidat locataire que s'il signe avec une date ultérieure, il s'est complètement engagé envers vous. Expliquez-lui qu'il ne peut pas "réserver" parce que c'est impossible légalement. Expliquez-lui que tant que le bail n'est pas signé, vous avez la possibilité de signer un bail pour ce logement à quelqu'un d'autre de plus "véloce".
bbernard, vous restez le seul à savoir comment mettre en garde ce candidat ou comment le sonder selon le sentiment que vous avez sur la qualité de sn profil et de la facilité à trouver un autre candidat fiable susceptible de signer un bail à date d'effet immédiate ou hyper rapide.
Vous êtes également l'état dans lequel en est votre négociation, vous pouvez exiger une date d'effet immédiate ou rapide même si le candidat locataire compte n'emménager que plus tard. Dans ce dernier cas, l'état des lieux et la remise des clés sont à faire à la date d'effet, pas à la date d'emménagement, ni à celle de la signature. |
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bbernard
Nouveau Membre
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Posté - 13 juin 2015 : 10:05:28
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Il ne s'agit pas d'une copropriété... d'où mes explications.
"Le locataire devra payer le loyer compris provisions pour charges"... j'en prends note. |
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Posté - 13 juin 2015 : 10:26:57
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citation: J'avoue que si j'étais le propriétaire dans ce cas, je ne me priverais pas de déclarer au centre des impôts la mise à bail du logement à ce locataire... Ce qui n'a aucun impact sur la taxe d'habitation dudit candidat locataire puisqu'il n'y habite pas. Il n'a donc pas a payer cette TH et peut le cas échéant s'en faire dégrever.
En revanche le bailleur doit bien déclarer faute de quoi il risque au motif du droit de suite de se faire réclamer la TH, sans même pouvoir se prévaloir du dégrèvement qu'aobtiendrait le locataire. |
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Sujet |
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Réservation ou signature du bail 
