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 Posté - 14 juin 2015 : 08:08:31
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Une résidence, sous le régime de la loi de 1965 sur la copropriété, comporte un syndicat principal SP et quatre syndicats secondaires SC1, SC2, SC3, SC4.
SC1 couvre un bloc de commerces, SC2 à SC4 couvrent des bâtiments d’habitations et mixtes habitations-professions libérales.
Le même cabinet immobilier est syndic, avec autant de contrats différents, pour chacun de ces cinq syndicats SP et SC1 à SC4.
Ces syndicats ont en commun des services collectifs, dont notamment un service collectif de chauffage et d’ECS qui, lui, est commun à tout l’ensemble avec une station principale relevant de SP et des stations décentralisées liées qui en dépendent propres à chaque SC. Les autres services collectifs (espaces verts pour les SC sauf SC1, gardiennage et concierge avec préposés pour les SC sauf SC1) ne concernent pas SC1, qui n’a pas d’espaces verts et qui a son propre gardiennage et sa conciergerie.
Par ailleurs, une voie d’accès aux parkings est commune pour SC2 à SC4 habitations et pour SC1 commerces et de même pour une voie de sortie commune des parkings habitations et des parkings commerces avec portail électronique commun en bout de sortie (les espaces de parkings habitations et commerces sont distincts bien que desservis par voie commune d’entrée et voie commune de sortie).
Les assemblées de 2015 se tiennent prochainement, à quelques jours de la fin des mandats du syndic pour SP, SC2, SC3 et SC4.
Pour SC1 (qui a une date d’échéance de fin de mandat différente des autres), le mandat du syndic est déjà arrivé à son terme, et l’assemblée de ce SC1 a été convoquée par convocation émise après l’échéance. La date de fin de contrat de SC1 est sans conteste échue (« et au plus tard le… » avec une date fixe dépassée).
Le syndic en place est candidat à sa succession pour chacun des syndicats, et un challenger est présenté également pour chacun des syndicats.
Ma question est la suivante (je n’ai rien trouvé sous Litec et Dalloz) : un copropriétaire membre de SC2 (et, par construction, de SP - comme le sont, également par construction, tous les membres de chacun des SC), peut-il être recevable (« intérêt à agir » en particulier) si il conteste judiciairement la validité de la tenue de l’assemblée de SC1 (dans le respect des formes et délai légaux évidemment) au motif que l’assemblée de ce SC1 a été convoquée (et très certainement se tiendra) alors que ce SC1 n’avait plus de syndic sous contrat ?
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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 Posté - 14 juin 2015 : 09:08:43
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dés la fin de l'échéance du contrat, et sans attendre une éventuelle convocation, un copropriétaire SC1 pouvait faire nommer un administrateur provisoire |
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 2
Posté - 14 juin 2015 : 14:31:53
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Nefer, merci et oui bien certainement sur ce que vous dites, mais lĂ n'est pas vraiment ma question :
ma question est de savoir si un copropriétaire membre de SC2 (ou d'ailleurs de SC3 ou de SC4, car ce serait exactement le même schéma institutionnel) peut être juridiquement recevable pour contester la tenue de l'assemblée de SC1.
Pour ma part, je fais la spéculation à ce stade (spéculation n'est pas voie de connaissance, ni encore moins certitude !) que, dans la mesure où il y a des intérêts communs à tous les copropriétaires (le service collectif chauffage et ECS, les accès de parkings), on pourrait avancer que l'existence, avérée, de ces intérêts communs pourrait en soi plaider pour une réponse positive et la fonder juridiquement.
La question est évidemment sur le fond une question de droit civil et de procédure civile, pas en soi une question du droit de la copropriété. |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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3
Posté - 14 juin 2015 : 16:23:30
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ne participe à l'AG du SC1 que les copropriétaires du SCI, qui sont donc inscrits sur le feuille de présence
seuls ceux ci peuvent contester cette AG |
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4
Posté - 14 juin 2015 : 16:48:25
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Nefer, bien ok que seuls les copropriétaires du SC1 participent à l'assemblée de ce syndicat.
Mais D47 dispose en son premier alinéa que :
"Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété etc ....".
La question que je posais (je la relance) est de savoir de savoir si un copropriétaire en SC2 ou en SC3 ou en SC4 peut être recevable, à ce titre de "tout intéressé" compte tenu de la structure des équipements et services communs indiqués.
Les intéressés peuvent être des gens extérieurs non seulement à SC1 mais même extérieurs à la copropriété (par exemple un fournisseur créancier - cf. Dalloz, etc...). |
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nefer
Modérateur
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5
Posté - 14 juin 2015 : 17:20:06
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"interessé" = un tiers
par exemple un fournisseur non réglé, un voisin qui a un problème de bornage.... |
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6
Posté - 15 juin 2015 : 01:33:18
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1-)) Nefer a Ă©crit :
"interessé" = un tiers
par exemple un fournisseur non réglé, un voisin qui a un problème de bornage....
Soyons à mon avis plus exacts : un intéressé n'est nullement réductible à un tiers comme l'exprime Nefer puisque au rang des intéressés peuvent justement figurer des copropriétaires, ou encore le syndic en sus certes de personnes morales ou physiques extérieures à la copropriété dans son ensemble... voire un employé du syndicat non copropriétaire, etc...
2-)) Ma question, que je relance à nouveau, est : pensez-vous (avec, svp, raisonnement et arguments pour ou contre à l'appui) qu'un copropriétaire dans le CS2 (ou dans le CS3 ou dans le CS4) pourrait se voir, dans une demande en annulation de l'assemblée du SC1 fondée sur le motif que le syndic qui l'a convoquée n'est plus sous mandat, reconnaitre la qualité d'intéressé, donc être recevable judiciairement, sur le motif pour une telle qualité qu'il existe entre les divers syndicats secondaires un service collectif de chauffage et d'ECS et des équipements communs de voies d'entrée et de sorties de parkings (revoir ce que j'en ai dit plus haut - merci) ?
Ne me répondez pas que c'est le TGI (de fait, le Pdt du TGI saisi pour une ordonnance sur requête) qui répondra à cette question : évidemment que ce sera lui au réel si l'affaire est portée au palais, mais donnez moi vos avis fondés sur votre analyse raisonnée du cas.
Merci d'avance.
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Ah oui (pour mise en edit) :
Il est rappelé, pour mémoire, les articles 31 et 122 du Code procédure civile CPC :
31 : L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
122 : Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
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Édité par - pierre marie le 15 juin 2015 01:45:52 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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7
Posté - 15 juin 2015 : 10:09:03
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2 aspects qui s'entre choquent ....
- l'action en annulation
- l'action en désignation d'un AP
L'action en contestation (de décision, de l'AG irrégulièrement convoquée) est réservée aux seuls membres du syndicat. Un SC1 ne peut contester l'AG d'un autre SC dont il n'est pas membre.
Tout intéressé peut demander la désignation d'un AP dont il n'est pas membre, sous réserve de justifier un intérêt à agir. Quel est celui d'un membre de SC1 s'agissant d'un autre syndicat ?
De plus, le juge retenant un intérêt à agir, l'ordonnance qui serait prise ferait aussitôt l'objet d'une action en "rétractation d'ordonnance" dans la mesure où l'AG irrégulièrement convoquée désignerait un syndic, l'ancien ou un autre.
Le Pdt du TGI rétractera l'ordonnance pour ce motif (il y a un syndic), la contestation de sa désignation relevant de la procédure L.art.42.
Autrement dit, on ne voit pas trop de solution si l'AG irrégulière n'est pas contestée, et par un membre du syndicat dont il s'agit, la désignation d'un AP par un "intéressé" ne répondant pas à l'irrégularité relevée.
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Édité par - Gédehem le 15 juin 2015 10:14:57 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 15 juin 2015 : 10:57:25
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Un copropriétaire de SC2 peut-il demander l'annulation d'une décision de l'assemblée de SC1 : La réponse est négative bien sur.
Si l'on se place au niveau du syndicat principal, la situation anormale de SC1 est regrettable mais tout Ă fait neutre.
Mais il faut quand mĂŞme purger la situation car elle peut finir par avoir une incidence au niveau du syndicat principal.
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Édité par - JPM le 15 juin 2015 10:58:39 |
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