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 Posté - 23 juin 2015 : 11:19:55
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Bonjour,
J'ai acheté 1 maison en février 2014, déjà louée en nu depuis novembre 2013. Le locataire quitte cette maison le 31/07/2015. Après quelques travaux, nous souhaiterions la louer en meublé pour septembre 2015, au réel, comme 2 autres logements déjà déclarés ainsi.
Mes questions :
1.dans ma future déclaration LMNP, pourrais-je passer en charges les frais de notaires et d'agence immobilière payés lors de cet achat (près de 12 000 €) ?
2. dois-je faire estimer le prix de cette maison en date de 2015 afin de connaitre son prix au marché actuel pour les amortissements ?
Je vous remercie,
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 Posté - 23 juin 2015 : 13:17:38
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1/ Absolument pas.
2/ Vous êtes responsable de la valeur vénale prise en compte dans votre comptabilité. Tout élément de preuve en cas de constestation est bon, mais aucun n'est absolu. |
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Posté - 05 juil. 2015 : 09:13:09
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Bonjour
Concernant la réponse 1 - ON NE PAS DEDUIRE LES FRAIS DE NOTAIRE EN PASANT DU NU AU MEUBLE :
pourquoi dans l'exemple de votre guide, les frais de notaire sont ils inclus pour le calcul de la valeur du bien utilisée pour l'amortissement ? est ce parce que le bien a été directement mis en location meublée ?
quelles sont les conditions pour que ces frais y paraissent ?
Merci
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Posté - 05 juil. 2015 : 11:17:09
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De quel 'guide' parlez-vous?
Soit l'apport a l'entreprise 'location en meublée' se fait par acquisition onéreuse, et sur option l’exploitant peut assimiler les couts annexes (notaires, emprunt) au cour d'acquisition (l'autre option étant de porter ces mêmes couts annexe en charges)
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4813-PGP.html
Soit l'apport se fait a titre gratuit (car d'un bien faisant résidence principale ou secondaire ou locative en foncier nu et qui passe en meublé) et il n,'y a alors d'autre choix que l'apport à la valeur vénale
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2076-PGP |
Édité par - ribouldingue le 05 juil. 2015 11:20:55 |
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Posté - 05 juil. 2015 : 12:20:13
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Merci pour ce retour rapide.
Je parlais de votre petit tuto sur le forum 'LMNP déclaration BIC+compta Réel Super simplifié' (très bien fait et je vous en remercie)...
Donc si je viens d'acquérir un logement ancien non loué (et avec frais de notaire) et que je veux le passer en meublé, il vaut mieux que je le fasse dès la 1ère mise en loc et pas après qqs années, sinon je perds l'amortissement des 8,x% de frais de notaire, c'est ça ?
Merci |
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Posté - 05 juil. 2015 : 13:04:47
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Le tuto est l'ouvre de BailleurX et de Fluo, c'est eux qu'il faut remercier.
citation: si je viens d'acquérir un logement ancien non loué (et avec frais de notaire) et que je veux le passer en meublé, il vaut mieux que je le fasse dès la 1ère mise en loc et pas après qqs années, sinon je perds l'amortissement des 8,x% de frais de notaire Gardons nous des résumés hâtifs effectués sur une seul point d'un problème complexe!
Si vous achetez un bien ancien et que vous faites 20 000 euros de travaux il peut être utile et approprié y compris vis a vis des impôts de le mettre en location nue pendant trois ou quatre ans de manière a défiscaliser vos travaux. En période de hausse du marché, vous pouvez (c'était le cas ces 20 dernières années) porter a une valeur vénale qui peut etre facilement supérieure à 108% de la valeur d'achat.
Vous aurez de même déduit une partie de vos frais dits de notaires et de vos frais d'emprunt...
Comme quoi les paramètres sont nombreux et les situations variables. |
Édité par - ribouldingue le 05 juil. 2015 13:05:25 |
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brflo
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Posté - 07 juil. 2015 : 10:35:43
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Bonjour,
Je me permets de m'immiscer dans votre échange...
Tout d'abord, merci beaucoup pour ce site sur lequel j'ai déjà passé de nombreuses heures ... et ce n'est pas fini !
J'ai été, l'an dernier dans la même cas que Christophe17, nous avions acheté un appartement, avec la locataire en nu, il y a plusieurs année.
En juin 2014, on est passé en bail meublé, la comptable (puisque jusqu'à ce jour j'avais opté pour la solution de facilité que j'arrête étant donné les changements fiscaux et que j'aime bien me "prendre la tête" à comprendre...) a considéré la valeur d'achat de départ avec la décomposition terrain-construction mais a aussi pris en compte les frais de notaire et d'agence dans le compte 213 ainsi que tous les achats d'équipement faits antérieurement avec une date de début d'amortissement à la date de passage en meublé y compris pour la construction.
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Posté - 07 juil. 2015 : 11:57:46
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Bonjour brflo
Votre comptable aime prendre des risques et surtout vous en faire prendre...
Il n'y a aucun texte pour défendre cette position.
Votre apport a votre nouvelle exploitation meublée n'est en rien onéreux.
Que votre comptable fasse partir l'amortissment du début d'exploitation, rien de plus normal.
Qu'elle estime la valeur vénale a la valeur d'achat d'il y a deux ou trois ans (ou plus) peut-etre
Qu'elle y ajoute les frais liés à l'achat d'il y a deux ou trois ans, certainement pas.
A moins qu'elle ait estimée la valeur vénale de votre apport a sa valeur d'achat d'il y a deux ou trois ans plus le montrant des frais, certes, et en ce cas si 200 000 + 15 000 votre comptabilité ne contient que le seul chiffre de 215 000
Il n'en reste pas moins qu'en cas de contrôle et de demande d'éclaircissement il vous faudra bien démontrer que le vrai prix de vente de votre bine l'an dernier était de 215 000 et NON PAS dire simplement que 215 000 résulte de la simple addition de 200 000 avec 15 000 |
Édité par - ribouldingue le 07 juil. 2015 12:02:20 |
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brflo
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 Posté - 08 juil. 2015 : 19:46:37
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Merci pour cette remarque.
Dire qu'en choisissant un comptable je pensais que je pouvais faire totalement confiance...
D'autant plus que sa méthode de répartition (d'après mon simple tableau excel entrées sorties) ne correspond pas forcément à ce que vous préconiser sur le site....
Pour le coup, j'ai des doutes sur le fait de suivre sa méthode (que j'ai fini globalement par retrouver et contrôlée théoriquement par le CGA) ou suivre vos conseils (d'autant plus que j'ai un nouveau meublé à intégrer aux comptes cette année)...
D'ailleurs, si on change de logique de répartitions y a-t-il des risques vis à vis des impôts ?
Enfin toujours des questions qui s'enchainent, et quand on pense avoir compris un point il y en a un autre "problème" qui pointe. |
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Posté - 09 juil. 2015 : 08:43:49
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Sur ce forum nous (je comprends Fluo, Bailleurx et quelques autres dont moi-même) ne préconisons rien de particulier sur le plan comptable et fiscal, nous nous inspirons de ce que nous comprenons et nous lisons en terme fiscal et en terme comptable pour informer.
En particulier sur cette question, nous (les mêmes) préconisons de suivre la répartition en composants inspiré par les bofip, les quels sont en accord avec les autres préconisations du PCG (plan comptable général).
Toute autre interprétation est évidemment acceptable pourvu qu'elle soit justifiée (sous-entendu d'une jurisprudence, d'un texte de loi, d'un bofip, d'un rescrit fiscal ou de quelqu'autre documentation utilisable par le lecteur)
citation: D'ailleurs, si on change de logique de répartitions y a-t-il des risques vis à vis des impôts ? Oui.
On tombe sur un autre os, qui est une obligation de permanence de la méthode, sous-entendu METHODE COMPTABLE.
L'idée imposée par les gardiens de la rigueur comptable est que les différents exercices d'une entreprise doivent être comparables, donc établis avec des méthodes de calcul ou d'estimation identiques, ils doivent être fiables et ils doivent être sincères.
Cela n'empêche nullement de changer de méthode en cours de route s'il y a une logique d'entreprise ou s'il y a une bonne raison.
Changer de méthodes parce la précédente était mauvaise et la nouvelle bonne n'est pas -(à mon avis, mais je ne suis pas comptable) une 'bonne' raison.
Une bonne raison serait que l'entreprise A ayant une méthode Aa a absorbé l'entreprise VB ayant une méthode Bb plus grosse et qu’elle adopte dorénavant la méthode Bb. |
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jerem_immo
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Posté - 25 juil. 2015 : 22:34:24
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Bonjour,
Je suis nouveau sur le forum.
Et je viens de m'inscrire pour participer aux échanges intéressants.
citation: Initialement posté par ribouldingueLe tuto est l'ouvre de BailleurX et de Fluo, c'est eux qu'il faut remercier. citation: si je viens d'acquérir un logement ancien non loué (et avec frais de notaire) et que je veux le passer en meublé, il vaut mieux que je le fasse dès la 1ère mise en loc et pas après qqs années, sinon je perds l'amortissement des 8,x% de frais de notaire Gardons nous des résumés hâtifs effectués sur une seul point d'un problème complexe! Si vous achetez un bien ancien et que vous faites 20 000 euros de travaux il peut être utile et approprié y compris vis a vis des impôts de le mettre en location nue pendant trois ou quatre ans de manière a défiscaliser vos travaux. En période de hausse du marché, vous pouvez (c'était le cas ces 20 dernières années) porter a une valeur vénale qui peut etre facilement supérieure à 108% de la valeur d'achat. Vous aurez de même déduit une partie de vos frais dits de notaires et de vos frais d'emprunt... Comme quoi les paramètres sont nombreux et les situations variables.
Je ne suis pas sur de bien comprendre pourquoi vous conseillez de commencer par une location nue. Une location meublée permettant également de récupérer les frais de travaux par amortissement (ça ne permet pas de faire du déficit, mais au moins d'annuler le bénéfice).
Ou alors, et c'est la question que je me posais tout récemment, le fait de commencer par une location nue peut aussi permettre d'imputer sur le revenu global à hauteur de 10.700 € par an via le déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) ... et donc de baisser son montant d'impôt sur le revenu.
Quand on a au moins 2 appartements mis en location, ça peut finalement être intéressant de faire un mixe en location nue et location meublée.
Qu'en pensez vous ?
Merci
Jérémie |
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Posté - 26 juil. 2015 : 08:04:45
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Entre 'il peut être utile' que j'emploie et le 'vous conseillez' que vos écrivez, il y a un océan...
Mais sur le fonds, oui, VU QUE les travaux non sot pas déductibles en meubél et qu'il le sont en focnier nu, en prenant des précautions avec la remise en cause des déficits du focnier nu dans les 3 années suivnates possible,
1/ On peut exploiter en nu en faisant 20 000 euros de travaux déduits sur 2 ans un logement acheté 80 000 euros
puis
2/ Le porter à l'actif d'une exploitation en meublé, autour d ela valeur vénale de 100 000 euros si le marché n'a pas trop bougé et si lles travaux étaient vraiemnt valorisant
3/ Puis amortir en exploitant/
On a ainsi
A/ défiscalisé ses 20 000 euros de travaux, y comrpis en créant le cas échéant un déficit foncier reportable sur ses autres revenus
B/ Tout en assurant les mêmes dotations aux amortissements annuels en meublé (100 000 amortissable si nu puis meublé, et 80 000 vénal plus 20 000 travaux amrtissables si meublé immédiat)
MAIS on perd la déductibilité ou l'amortissement des couts d'achats du bien a 80 000, les dédcutions en nu étant plsu faibles qu'en meubél
EN cas de forte hausse de l'immobilier, ce qu'on achète 80 000 + 20 000 de travaux vaut 110 000 et non plus 100 000, donc on amorti sur uen base plsu forte.
En cas de baisse de l'immobliier, on est certes perdant en n'amortissant plsu que 90 000 ce qu'on a acheté 80 000 + 20 000 travaux. |
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jerem_immo
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Posté - 26 juil. 2015 : 11:35:24
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Merci pour votre commentaire.
Donc si je comprends bien ce que vous dites :
-> en commençant par louer nu pendant 3 ans (en déclarant au régime réel), ça permet de défiscaliser les 20000 de travaux.
-> ensuite en passant par de la location meublée, si la valeur vénale passe de 80 à 100000 grâce aux travaux, on pourra amortir avec prise en compte des travaux.
Ce qui équivaut à exploiter 2 fois le prix des travaux finalement (dans le cas d'une hausse du prix de l'immo).
citation: Initialement posté par ribouldingue
Mais sur le fonds, oui, VU QUE les travaux non sot pas déductibles en meubél et qu'il le sont en focnier nu, en prenant des précautions avec la remise en cause des déficits du focnier nu dans les 3 années suivnates possible,
Ce n'est peut-être qu'une question de vocabulaire, mais en LMNP, on peut amortir les travaux.
Cela n'équivaut pas finalement à déduire des revenus BIC le montant des travaux ?
citation: Initialement posté par ribouldingue
2/ Le porter à l'actif d'une exploitation en meublé, autour d ela valeur vénale de 100 000 euros si le marché n'a pas trop bougé et si lles travaux étaient vraiemnt valorisant
3 ans après avoir acheté l'appartement et avoir réalisé des travaux, on peut espérer que le prix de l'appartement soit passé de 80 à 100000.
Pour justifier cela auprès des services des impôt, une estimation du bien par une agence immo suffit elle ?
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Posté - 26 juil. 2015 : 12:58:41
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citation: Ce qui équivaut à exploiter 2 fois le prix des travaux finalement (dans le cas d'une hausse du prix de l'immo) Pas exactement. Ca revient a utiliser deux fois la valeur relative aux travaux dans deux exploitations différentes.
Ca n'a rien de surprenant et si les travaux sont fait par monsieur Y qui exploite en meublé, et qui les amorti, puis il revend a madame Z qui exploite a son tour, il en est exactement de même. 
citation: Cela n'équivaut pas finalement à déduire des revenus BIC le montant des travaux Oui en pratique et seulement pour des raisons d'avantage fiscal (exemption des plus-values professionnelles) sinon il faut prendre en compte le fait qu'une déduction des dotations aux amortissements traduisant une perte de valeur théorique du bien, celle-ci non avérée est réimputée à l'exploitant sous forme de plus-values court-terme à la revente.
citation: Pour justifier cela auprès des services des impôt, une estimation du bien par une agence immo suffit elle ? Problème habituel des valorisations pour but fiscaux, toujours contestables, alors oui et non... ca dépend... |
Édité par - ribouldingue le 26 juil. 2015 13:00:52 |
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passage nu en meublé 
