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 Posté - 24 juin 2015 : 19:03:52
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Une controverse entre l’ARC (Association des responsables de copropriété) et Galian société de caution mutuelle, ex Caisse de garantie de la FNAIM, leader de la garantie financière délivrée aux professionnels relevant de la loi "Hoguet", mais aussi assureur via Galian Assurances et courtier via Galian Courtage, vient poser le problème de la compatibilité de l’exercice par un administrateur de biens d’une activité de courtage en assurances, quand bien même il serait immatriculé à l'ORIAS (registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance) en tant qu’IAS (intermédiaire en opérations d’assurance) et respecterait les dispositions des articles L511-1 et suivants et R511-1 et suivants du Code des assurances.
La controverse est résumée dans un "abus" de l'ARC : http://arc-copro.fr/documentation/a...c-saisit-une
La question qui se pose est celle de la perception de commissions de courtage lorsque le professionnel, dans le cadre de la mise en œuvre d’un mandat de gestion ou de syndic, place un contrat d’assurance à son mandant propriétaire ou syndicat des copropriétaires, alors que l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 interdit au titulaire d’un mandat de gestion immobilière (mandat de gérance ou de syndic) de "demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées".
L’activité de mandataire loi Hoguet et celle de courtier sont-elles indépendantes comme le prétend Galian, qui incite ouvertement ses sociétaires au titre de la garantie financière à s’immatriculer en tant qu’IAS et distribuer ses produits d’assurance (multirisques immeubles ou habitation, garantie loyers impayés, assurance chantier, etc.) ? Ou bien cette perception de commissions doit-elle être prévue au mandat et portée à la connaissance du mandant, comme le prétend indirectement l’ARC ? Il sera pour le moins intéressant de voir comment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) a traité la question dans le Code de déontologie, qui vient d’être transmis par le CNTGI aux ministères concernés…
Notons que rien ne s’oppose à ce qu’un professionnel relevant de la loi Hoguet place des contrats d’assurance à des personnes tierces aux mandats gérés (copropriétaires, locataires, acquéreurs) dès lors qu’il le fait en qualité affichée d’IAS.
Qu'en pensez-vous ?
***Rédaction Ui : correction erreur de frappe***
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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1
 Posté - 24 juin 2015 : 19:17:12
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" le problème de la comptabilité de l’exercice ": n'est ce pas plutôt " compatibilité" ? |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 2
Posté - 24 juin 2015 : 21:32:21
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"qu’un professionnel relevant de la loi Hoguet place des contrats d’assurance à des personnes tierces aux mandats gérés (copropriétaires, locataires, acquéreurs) dès lors qu’il le fait en qualité affichée d’IAS. "
Qui pose une autre question que celle d'un éventuel mélange des genres.
C'est celle de l'utilisation de la fameuse "liste des copropriétaires" (ou locataires et acquéreurs), dans sa configuration "norme 21 de la CNIL", dont certains prétendent qu'il s'agit là de données "confidentielles".
La question étant : cette "liste" (les données répertoriées) peuvent elles avoir un autre objet que ce qu'en définie la 'Norme 21', précisé aux art. 1 et 2 :
"Article 1
Les dispositions de la présente décision concernent les traitements automatisés d'informations nominatives relatifs à la gestion et aux négociations des biens immobiliers mis en œuvre par toute personne publique ou privée.
Pour pouvoir faire l'objet de la procédure de déclaration simplifiée, ces traitements doivent :
- ne porter que sur des données objectives aisément contrôlables par les intéressés grâce à l'exercice du droit individuel d'accès ;
- n'appliquer à ces données que des logiciels dont les résultats puissent être facilement contrôlés ;
- ne pas procéder à des cessions ou locations des contenus des fichiers de l'organisme ;
- ne pas donner lieu à des interconnexions ou échanges autres que ceux nécessaires à l'accomplissement des fonctions énoncées à l'article 2 ci-dessous ;
- comporter des dispositions propres à assurer la sécurité des traitements et des informations et la garantie des secrets protégés par la loi ;
- satisfaire en outre aux conditions énoncées aux articles 2 à 5 ci-dessous.
Article 2
Finalité du traitement
Le traitement ne doit pas avoir d'autres fonctions que :
a) d'établir le quittancement des loyers : l'émission de titres de recettes des locations et la gestion des relances, le décompte des taxes et charges y afférentes, la régularisation des charges, les pièces comptables nécessaires au recouvrement et à la gestion des comptes des locataires concernés ;
b) d'assurer la gestion des sociétés civiles immobilières, des sociétés ayant pour objet la construction, des coopératives et des syndicats de copropriété, des associations syndicales libres et des immeubles en jouissance à temps partagé : la comptabilité de ces organismes, la tenue des comptes des intéressés, la convocation aux assemblées générales, les lettres de relance, les appels de fonds ;
c) d'établir la gestion des mandats de gérance : la comptabilité du mandat de gérance, la tenue des comptes des propriétaires, la tenue des comptes des locataires, la déclaration des revenus fonciers ;
d) d'enregistrer les éléments permettant d'apprécier la solvabilité des candidats à la location d'un bien immobilier à l'exclusion du calcul automatisé de l'appréciation du risque et de procéder aux opérations de recouvrement de créance.
e) d'assurer la gestion et la transaction par voies télématique et électronique.
f) d'assurer les opérations de négociation immobilière.
g) d'assurer l'attribution des dispositifs individuels d'accès aux immeubles sous réserve d'une information préalable des intéressés portant description de ces dispositifs.
Cette 'liste' (ses données) à usage interne du syndicat pour sa gestion ne peut être utilisée pour d'autres choses, pas plus qu'elle ne peut être diffusée à des tiers dans le cadre d'une externalisation de la comptabilité, ou même des actes de correspondance ou de notification.
Si on y ajoute la question de la "double casquette" .....
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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3
Posté - 25 juin 2015 : 16:43:11
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Un syndic peut être courtier d'assurance mais il ne peut pas traiter pour les syndicats qu'il administre.
Dans la pratique la solution est mauvaise. Dans le passé l'interdiction a été joyeusement violée. On a connu de réels scandales, en particulier avec les polices portefeuille.
L'article 66 du décret Hoguet s'oppose à la proposition Galian puisque le syndic ne peut rien recevoir de Galian.
L'argument distinguant X soumis à la loi Hoguet et X soumis au Code des Assurances ne tient pas debout
Voyez pour quelques développements http://www.jpm-copro.com/ en page d'accueil.
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Posté - 26 juin 2015 : 14:22:35
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Je viens de découvrir que l'un des nouveaux associés du cabinet de notre syndic possède 10% des parts est un agent d'assurance.
Je comprend beaucoup mieux que notre syndic, qui est aussi directeur de notre Union désire changer d'assureur, 5 contrats sont dans le collimateur.
Notre cher syndic a même affirmé qu'une baisse de 50% des primes est possible !
Ce syndic se transforme t'il de la sorte en courtier d'assurance ? |
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Un syndic peut-il être courtier d'assurance ? 
