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immolmp
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 Posté - 20 juil. 2015 : 16:01:42
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Bonjour,
Je reviens vers vous avec 2 questions concernant la vente d'un studio loue en LMNP.
Grace notamment aux posts anterieurs de Fluo et Ribouldingue, je pense avoir a peu pres les idees claires malgre les differents points de vue.
J'ai neanmoins 2 questions concernant la determination de la PV court terme :
1. meubles immobilises : toutes mes factures etaient inferieures a 500 euros HT. Je n'ai donc pas immobilise de meuble. Ma base de PV court terme est donc nulle. Est ce corrrect?
2. il est indique que quand bien meme la base de la PV court terme serait a 0, il faut y inclure les amortissements. Or je n'ai pas utilise ces amortissements pour diminuer mon resultat. Comme l'article de 39.2 du CGI parle d"amortissements deduits... qui ont affectes la determination du benefice imposable", j'en deduis que ma PV court terme reste nulle. Est ce correct?
Merci beaucoup
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Posté - 20 juil. 2015 : 17:41:32
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citation: 1. meubles immobilises : toutes mes factures etaient inferieures a 500 euros HT. Je n'ai donc pas immobilise de meuble.
Ma base de PV court terme est donc nulle. Est ce correct? On ne fait de PV que sur les actifs.
Le problème est que vous avez passé l'achat de vos actifs en charge ce qui n'est pas autorisé, sauf à ce que ces actifs soient de valeur modique et qu'ils ne constituent pas le coeur de votre métier;
Or les meubles, constituent bien le coeur du métier d'un loueur en meublé.
citation: 2. il est indique que quand bien meme la base de la PV court terme serait a 0, il faut y inclure les amortissements. Or je n'ai pas utilise ces amortissements pour diminuer mon resultat. Comme l'article de 39.2 du CGI parle d"amortissements deduits... qui ont affectes la determination du benefice imposable", j'en deduis que ma PV court terme reste nulle. Est ce correct? Doublement non, car il se trouve que en tant que LMnP vos plus values a long terme IMMOBILIERES sont soumises aux PV du particuleir, mais ce n'est pas le cas des plus-values MOBILIERES qui elles sont taxées a celles du professionnel.
Vous avez acheté pour 500 euros de table et chaises il y a 4 ans.
Votre durée de vie aurait du être de 8 ans pour arranger
Vous auriez donc du constater 250 euros d'amortissements déductibles donc au total vous auriez déduit 250 euros
Vous revendez ce lot pour 280 euros
Vous constatez 250 euros de pv Ă court terme assimilables au recettes et 30 euros de pv Ă long terme
Pour votre part vous avez déduit 500 euros l'année d'achat. |
Édité par - ribouldingue le 20 juil. 2015 17:46:56 |
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 Posté - 20 juil. 2015 : 17:54:13
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Les 250 euros de Pv court terme étant assimilés aux recettes sont taxées comme celles-ci, donc si vous avez encore cette années suffisamment de dotations aux amortissements ou d'ARD c'est bon.
C'est encore bon si vous aviez des déficits antérieurs utilisables.
Les 30 euros de Pv long terme sont elles traitées différemment et imposée à 16% que vous soyez immensément déductibles ou autres, peu importe; DOnc vous payez 4,80 euros sans discuter.
POur résumer: Au lieu de déduire 500 comme vous avez fait, la loi fiscale et comptable acceptait la moitié (250) et vous taxe ette année de 4,80 euros sur les PV long terme et comme le reste pour tous les amortissements constatés.
Vous vous récriez que vous avez fait moins de 90 000 euros de recettes, et qu'a ce titre vous n'êtes pas imposable.
Sauf erreur, ce n'est valable que pour les professionnels, pas les non professionnels. |
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immolmp
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Posté - 21 juil. 2015 : 11:47:53
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Bonjour Ribouldingue,
Tout d'abord merci pour votre reponse. Je ne mets pas en doute ce que vous m'avez ecrit. Le comptable s'occupant de la comptabilite LMNP m'avait affirme que les 500 HT etaient la limite pour savoir si la facture passe en charge ou immo. Je vais demander a un autre comptable...
J'ai juste une nouvelle question suite a votre commentaire:
" Les 30 euros de Pv long terme sont elles traitées différemment et imposée à 16% que vous soyez immensément déductibles ou autres, peu importe; DOnc vous payez 4,80 euros sans discuter." Le notaire va deja calculer le montant de plus value a payer. Vais-je egalement payer 16% en plus sur le montant de la plus value long terme?
Merci
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Posté - 21 juil. 2015 : 18:24:05
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Le notaire ne va pas payer la plus-value.
Le notaire calcule la plus-value immobilière, pas celle des meubles; Le notaire va vous dire que les plus-values de meubles de particuliers ne sont pas imposables; Mais il ne parle pas en disant cela de la plus value au sein de votre entreprise.
Pour les 500 euros:
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2109-PGP Dont je m'apercois d'ailleurs que la rédaction a changée.
En 2014, la condition exprimeée était que: certains biens de faible valeur peuvent être admis en charges au titre de l'exercice d'acquisition dès lors que leur utilisation ne constitue pas pour l'entreprise l'objet même de son activité. |
Édité par - ribouldingue le 21 juil. 2015 18:26:45 |
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immolmp
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Posté - 22 juil. 2015 : 09:42:20
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Merci Ribouldingue.
Je termine par une question que vous allez surement trouver stupide mais je me lance. Concernant les meubles, je ne vois pas comment les faire apparaitre en plus value alors que par definition ils s'abiement. Par exemple comment un matelas achete 100 pourrait etre cede 120. Idem pour le refrigerateur, le lit, la table..
Bonne journee |
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Posté - 22 juil. 2015 : 15:41:39
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En fait vos meubles ne s’abiment pas ils se dégradent, mais durent plsueirus années, ce qui en fait des ACTIFS
Vous les avez déclaré en charges, donc ils sont réputés avoir disparus de votre exploitation dans l'année.... En effet ils se sont évanouis, et il n'y a pas de plus-value à ce titre,mais votre position actuelle est illégale comme déja mentionnée.
citation: Par exemple comment un matelas achete 100 pourrait etre cede 120. Idem pour le refrigerateur, le lit, la table. Je pense que vous passez à côté d ela plus-value professionelle, car ce n'est pas cela.
J'achète un mateals 100 qui doit durer huit ans. Je le vends 20 au bout de huit ans, je constate donc 20 de plsu-value a COURT-TERME
J'achète un matelas 100 qui doit durer huit ans, Je le vends 80 la neuvième année, je constate donc 80 de plus-value a court-terme.
J'achète un matelas 100 qui doit durer huit ans, je le vends par miracle 140 le neuvième année, je constate alors 100 de plsu-value court-terme ET 40 de plus-value long-terme
La plus-value court terme est composée de deux choses, les plus-values des ventes faites depuis moins de 2 ans, et aussi les plus-values constituées jusqu'à hauteur des amortissements cumulés de l'actif.
Au bout de Huit ans de vie d'un matelas prévu sur 8 ans, l'amortissement total est de 100 égal au cout d'achat. Donc des que vous vendez votre matelas plus de zero euro, par exemple 1 euros, vous avez deja de la plus-value. |
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immolmp
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Posté - 22 juil. 2015 : 16:53:08
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Merci Ribouldingue pour votre patience et vos explications |
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angelle
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Posté - 23 juil. 2015 : 09:12:46
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citation: Initialement posté par immolmp
Bonjour Ribouldingue,
Tout d'abord merci pour votre reponse. Je ne mets pas en doute ce que vous m'avez ecrit. Le comptable s'occupant de la comptabilite LMNP m'avait affirme que les 500 HT etaient la limite pour savoir si la facture passe en charge ou immo. Je vais demander a un autre comptable...
J'ai juste une nouvelle question suite a votre commentaire:
" Les 30 euros de Pv long terme sont elles traitées différemment et imposée à 16% que vous soyez immensément déductibles ou autres, peu importe; DOnc vous payez 4,80 euros sans discuter." Le notaire va deja calculer le montant de plus value a payer. Vais-je egalement payer 16% en plus sur le montant de la plus value long terme?
Merci
J'ai aussi un comptable et un centre de gestion et ils valident totalement ce que fait le votre.
Tous les achats de moins de 500 euros sont passés en charge
J'ai eu droit à un controle fiscal approfondi et ceci n'a pas été remis en cause
http://www.jedeclaremonmeuble.com/2...-des-impots/
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2109-PGP.html
citation: Petits matériels et outillages d'une valeur unitaire hors taxes n'excédant pas 500 euros
20
Les entreprises sont également autorisées à comprendre parmi leurs charges immédiatement déductibles le prix d'acquisition des matériels et outillages d'une valeur unitaire hors taxes n'excédant pas 500 €.
Les matériels et outillages pouvant bénéficier de cette tolérance sont ceux qui répondent à la définition du matériel et de l'outillage à inscrire aux comptes 2154 et 2155 du plan comptable général de 1999. Il s'agit en fait de l'ensemble des objets, instruments et machines avec ou par lesquels :
- on extrait, transforme ou façonne les matériels ou fournitures ;
- on fournit les services qui sont l'objet même de la profession exercée.
Il est précisé que cette seconde catégorie exclut le matériel de transport qui doit être inscrit dans le compte d'actif approprié.
C'est ainsi qu'un extincteur, dont le prix d'acquisition n'excède pas 500 € hors taxes peut, en principe, être admis immédiatement en charge.
Il en est de même en ce qui concerne les petits chariots à roulette utilisés par les clients des magasins en libre service.
Le dépassement du plafond de 500 € est apprécié le cas échéant en considération du prix global de l'ensemble des éléments composant le matériel ou l'outillage. |
Édité par - angelle le 23 juil. 2015 15:11:51 |
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Posté - 23 juil. 2015 : 15:11:19
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Angelle, n'allez pas trop loin :
Sur votre référence de Bofip, le deuxième alinéa de la référence 1,- je cite -, indique que:
citation: Néanmoins certains biens de faible valeur peuvent être admis en charges au titre de l'exercice d'acquisition dès lors que leur utilisation ne constitue pas pour l'entreprise l'objet même de son activité. Donc, non, je le redis, un loueur en meublé ne peut pas passer ses meubles en charges.
Tout comme un loueur de vélo ne peut pas passer ses vélos en charge.
Il importe peu qu'un inspecteur des impôts bienveillant n'ait rien dit, sauf à ce qu'il ait expressément écrit qu'il avait une interprétation différente du Bofip, mais quand bien même, cela ne voudrait pas dire qu'un autre n'applique la loi fiscale, et la loi comptable (qui sont sur la même longueur d'onde) toute la loi, et rien que la loi à Immolmp ou à Rbouldingue.
On peut passer au travers
On peut tomber sur un inspecteur des impĂ´ts conciliant
On peut estimer le risque faible
Mais sur un forum, on en peut pas CONSEILLER de faire ainsi.
On peut mĂŞme rappeler que le comptable de immolmp agisant ainsi est responsable devant immolmp mais pas devant le fisc.
DOnc le fisc corrigera, réclamera son du a immolmp calculé comme je l'ai indiqué auquel on ajoutera des pénalités de retard sur 3 ans puis immlmp attaquera son comptable. |
Édité par - ribouldingue le 23 juil. 2015 15:16:46 |
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angelle
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Posté - 23 juil. 2015 : 15:15:33
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Ribouldingue comment interprétez vous ce que j'ai mis en gras copié sur le bofip ? |
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Posté - 23 juil. 2015 : 15:18:59
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Les meubles (Lits, frigo, armoire) ne font pas partie du petit matériel et de l'outillage, qui sont typiquement votre clé à molette, votre boite à outil, votre monte plaque ou votre appareil photo spécial pour faire les badges de vos salariés.
Le seul exemple cité est un extincteur, on est loin d'un lit deux places avec un matelas, deux oreillers et un polochon. |
Édité par - ribouldingue le 23 juil. 2015 15:20:58 |
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Posté - 23 juil. 2015 : 15:23:45
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2154. Matériels industriels
2155. Outillage industriel
http://www.plancomptable.com/titre-...mptes_sd.htm
POur une interprétation:
Le compte 2154 "Materiel Industriel" concerne les machines permettant l'extraction, la transformation, le conditionnement, le façonnage des matières.
Le compte 2155 "Outillage Industriel" regroupe les élements qui, associés au matériel, permettent la spécialisation du materiel lui-même et des travaux. |
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angelle
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Posté - 23 juil. 2015 : 15:46:17
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citation: Donc, non, je le redis, un loueur en meublé ne peut pas passer ses meubles en charges.
Tout comme un loueur de vélo ne peut pas passer ses vélos en charge.
A une grande différence près, c'est que je ne vends pas mes meubles !!!!
Je doute que le comptable commissaire aux comptes se trompe sur ce sujet |
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Posté - 23 juil. 2015 : 15:50:29
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Vous avez vu une des 3 catégories EXCLUSIVEMENT citées dans ce bofip qui s'applique aux lits, matelas et polochons?
citation: A une grande différence près, c'est que je ne vends pas mes meubles !!!! celui qui vend régulièrement des meubles ne les porte certainement pas a son actif (ils ne sont pas censé passé plusieurs exercices dans la boutique), on mélange tout la, et je n'ai jamais écrit cela.
citation: Je doute que le comptable commissaire aux comptes se trompe sur ce sujet Ca en fait un argument plus fort que le Bofip? |
Édité par - ribouldingue le 23 juil. 2015 15:54:33 |
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angelle
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Posté - 24 juil. 2015 : 06:18:13
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RiBOULDINGUE vous pouvez continuer Ă fonctionner avec vos certitudes
Il y a le BOFIP mais il y a aussi la doctrine fiscale
Les comptables connaissent bien la doctrine et c'est ce qui amène le mien à adopter la méthode suivante:
- amortissement s'il s'agit d'une création ou d'un renouvellement total de mobilier d'un logement
-charges s'il s'agit du remplacement d'un élément
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Édité par - angelle le 24 juil. 2015 06:20:22 |
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Posté - 24 juil. 2015 : 06:52:35
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citation: mais il y a aussi la doctrine fiscale Que dit-elle?
Accessoirement, ce sont les Bofip qui au moins pour partie regroupent la doctrine fiscale, pas les comptables http://archives-bofip.impots.gouv.f.../1-AIDA.html
Inutile de faire croire au lecteur de ce fil qu'il existe une autre doctrine fiscale à laquelle seuls les comptables ou experts comptables accèderaient. |
Édité par - ribouldingue le 24 juil. 2015 06:53:35 |
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Posté - 24 juil. 2015 : 07:33:29
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On va en citer un autre Bifip : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1830-PGP.html
citation: 1. Principe général
260
Les dépenses engagées par une entreprise pour l'acquisition de matériels, de mobilier, d'agencements et d'installations ne constituent pas des charges immédiatement déductibles pour l'assiette de l'impôt.
Tel est le cas notamment :
- de dépenses ayant pour contrepartie l'acquisition d'appareils d'enregistrement magnétique et de projection par l'exploitant d'une école de conduite automobile (CE, arrêt du 11 décembre 1970, req. n° 76226) ;
- ou l'acquisition d'un aspirateur et d'un meuble classeur, la pose de volets roulants, l'aménagement d'un vestiaire, le montage d'un transformateur et la construction d'un four (CE, arrêt du 27 novembre 1970, req. n°s 70616, 70617, 73176) ;
- des frais d'installation d'appareils téléphoniques qui constituent pour l'entreprise des dépenses d'immobilisation et non des dépenses d'entretien (CE, arrêt du 31 mars 1971, req. n° 73813).
270
Remarque : La déduction immédiate de certaines dépenses d'aménagement en cas de reconversion des débits de boissons est prévue par l'article 39 nonies du CGI (BOI-BIC-CHG-40-20-40 au VI-D § 370)
2. Application de ce principe aux biens de faible valeur devant ĂŞtre inscrits dans les comptes d'actif 2154 et 2155
280
La tolérance évoquée au chapitre 2 du présent titre n'est pas applicable aux matériels et outillages de faible valeur dont l'utilisation constitue pour l'entreprise l'objet même de son activité. Tel est notamment le cas, pour les entreprises de location, des biens spécialement utilisés à la réalisation de leur activité (bicyclettes, pédalos, skis ou autres articles de loisirs, matériels d'entretien ou de bricolage, téléviseurs, ...). Ces biens continueront à être inscrits en comptabilité parmi les actifs immobilisés quelle que soit leur valeur unitaire.
Se sont donc bien les Service des impots eux-même qui indiquent que le loueur de vélo ne peut pas porter en charge déductible l'achat successif de 20 vélos à 500 euros hors taxe.
Si on transporte le raisonnement au loueur en meublé, je veux bien que l'interprétation des comptables et experts comptables change du tout au tout, mais je ne prendrais pas le risque de les suivre sans un écrit, ni une justification, mais juste sur l'information orale que 'eux font comme ça' ou plutoto 'Certians d'entre eux font comme cela'. |
Édité par - ribouldingue le 24 juil. 2015 07:43:35 |
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angelle
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Posté - 24 juil. 2015 : 08:05:03
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Ne confondez pas loueur de meubles avec loueurs de logements meublés
Je ne suis pas loueur de meubles, les meubles sont les accessoires du logement pas l'objet principal de la location
Votre loueur de vélos loue des vélos et pas la maison qui va avec |
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Posté - 24 juil. 2015 : 09:57:02
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Après l'ergotage sur le vendeur de meuble, vient celui du loueur de meuble. Sans commentaire... |
Édité par - ribouldingue le 24 juil. 2015 09:58:18 |
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Posté - 26 juil. 2015 : 21:19:27
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Bonsoir
Pour information mon cabinet comptable qui gère de nombreux dossiers de LMP et LMNP adopte les mêmes méthodes comptables que celui d'angelle.
les comptes ont toujours été approuvés par le CGA auquel je suis enregistré.
cela ne donne effectivement aucune garantie, mais ce sont toujours des références de professionnels.
J'en profite pour vous remercier pour vos arguments et références développés qui rendent toujours ce forum très "pro".
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Vente d'appartement en LMNP 
