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 Posté - 23 juil. 2015 : 14:33:48
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Voici un aspect des GRL (garantie des revenus locatifs, assurance loyers impayés sponsorisée par le gouvernement) qui me semble nouveau et qui me choque quelque peu:
Vous louez au locataire Dupont, vous avez contracté une GRL, et vous payez à chaque anniversaire du bail la même somme pour l'assurance GRL (loyers et dégradations locatives et assistance juridique)/
Mettons chaque premier janvier (Dupont est entré un 1er janvier).
Si Dupont part le 15 juin, vous indiquez à votre intermédiaire d'assurance (on ne communique jamais avec l'assureur) que Dupont est parti, et en général, entre 3 mois et 12 mois (12 mois, c'est mon record) vous êtes remboursé du solde inutilisé de l'année prépayée.
Début 2015 pour la première fois on m'a demandé l'Etat des lieux de sortie. Que j'avais déjà fourni a l'assureur d'ailleurs, mais la non, il faut le re-fournir.
En ce mois de juillet je lis une nouvelle formulation qui vaut son pesant de cacahuètes:
Si votre locataire a quitté le logement, merci de nous transmettre dans les 2 mois qui suivent son départ l'EDL de sortie.
L'assureur ne procèdera à aucun remboursement de prime pour les EDL reçus au-delà des deux mois.
Autant que tout le monde soit prévenu.
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Édité par - ribouldingue le 23 juil. 2015 14:35:12 |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 24 juil. 2015 : 14:25:39
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Tout est fait pour te faire payer mais jamais rembourser.
Les clauses de prise en charge en cas d'impayés sont strictes sinon pas de prise en charge GRL.
Je ne savais pas pour les EDL mais cela renforce ma conviction d'éviter ces assureurs voleurs qui n'ont de cesse de rendre les remboursements et les prestations d'assurances complexes pour leur propre profit.
Donc pas de GRL , pas PNO en copropriété , j'assure les immeubles de rapport.
Les gains sur les PNO et GRL me permettent de mutualiser mes risques
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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 2
Posté - 24 juil. 2015 : 15:54:32
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Bonjour Philippe30 et content de te revoir sur universimmo.
Pour nous bailleur, les chausses-trappes se mulitplient, et la sonnerie du tiroir caisse sonne toujours deux fois.
Sur ce qui est du choix d'une GRL (ou pas), c'est un acte de gestion.
Personnellement, après les méfaits (déboires n'auraient pas été une expression adaptée, j'ai surpassé mes déboires et fini par lui faire payer, tout payer même si ca a été long) avec le premier assureur GRL-1,
le second est très honnête, et pour moins de 3% des loyers bruts de la date de l'entrée (il n'y a pas de revalorisation) la GRL permet (permettait, c'est fini) de prendre des locataires n'ayant pas un bon pedigree.
Pour ce qui est de la PNO, ne pas en prendre était un acte de gestion, mais depuis la parution du décret loi ALUR c'est devenu une faute car c'est illégaL
Certes, personne ne contrôle, mais le conseil est difficile a placer sur un site qui prône le respect de la légalité.
Sur la mutualisation des risques, au cout d'une GRL de 3% et au cout maximum de 4% d'une assurance loyer impayé (Je calcule sur 3%, c'est encore pire avec 3%) , la condition dans laquelle cette mutualisation a un sens est à mon avis la suivante:
On peut accepter un sinistre si les autres logements couvrent le cout potentiel de 4% d'une assurance pour tous .
Il faut donc au moins 25 logements ou plutot 25 fois le loyer moyen entrant à risque élevé.
Il ne s'agit la que du cout de la perte de loyer.
Pour une procédure d'expulsion, quand je fais moi-même je m'en tire entre 300 euros hors perte de loyer (Je suis joyeux) et 1 300 euros (il vaut mieux escompter ca) , ces pertes la ne sont pas mutualisables, à moins d'exiger encore plus que le coefficient 25 (25 = 100 / 4, le 4 de 4%)
Pour ma part je ne fais donc pas d'auto-mutualisation, je prends mon risque sur tous mes loyers,
sauf quand
le risque me parait élevé et que mon gouvernement est prêt à le prendre pour moi, au tel cas je souscrit une GRL à 3%.
En 2016, il faudra changer de raisonnement encore une fois. |
Édité par - ribouldingue le 24 juil. 2015 16:10:09 |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
Statut:
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3
Posté - 24 juil. 2015 : 18:16:23
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Je suis d'accord sur l'aspect légal de la PNO mais trop c'est trop entre l'assurance locative , de la copropriété ça suffit largement.
On sent le lobbys des assureurs qui est passé par la loi Alur.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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4
Posté - 24 juil. 2015 : 20:14:16
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Non, ce n'est pas trop. On ne remet un peu:
Le bail qui n'était pas imposé est devenu obligatoire selon Loi ALUR, en caractère normal, 9 Pages, plus une annexe de 30 Pages.
Avec l'ERNMT, le DPE, les diagnostics plomb, amiante, réseau herzien, les extraits du règlement de copropriété ou le règlement intérieur -6 pages dans mon cas), l'EDl et l'inventaire ((3 pages, mais ca va augmenter avec les formulaires obligatoires qui vont bientot sortir) on atteint la liasse de 500 pages à 5 euros quand on loue un T4 à trois personnes avec 3 garants.
Le commandement de payer qui valait autour de 80 euros dépasse le double désormais avec la nouvelle obligation d'information à la CCAPEX.
je sens qu'on va pas tarder a nous inventer une obligation de diagnostic décence, par un spécialiste en décence (formé un 1 jour), puis un diagn,ostic salubrité par un expert en salubrité (formé en 24 heures) |
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thoveyrat
Contributeur débutant
France
52 message(s)
Statut:
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 Posté - 24 juil. 2015 : 23:36:58
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"je sens qu'on va pas tarder a nous inventer une obligation de diagnostic décence, par un spécialiste en décence (formé un 1 jour), puis un diagn,ostic salubrité par un expert en salubrité (formé en 24 heures)"
Parlez plous bas, car on pourrait bien vous entendré...
"Ils" en sont bien capables! |
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