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 Posté - 10 août 2015 : 08:03:05
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Bonjour,
Des copropriétaires ont obtenu l'autorisation de faire construire à leur frais un ascenseur dans leur entrée d'immeuble.
deux AG ont donné leur accord : la première pour autoriser l'installation dans les parties communes, la deuxième AG pour présenter la faisabilité et l'ensemble des études réalisées et garntir que toutes les précautions étaient prises.
A ce jour, l'ascenseur est mis en route.
Plusieurs questions restent en suspens :
- comment le syndic doit il procéder pour les frais d'entretien de cet ascenseur ? Le contrat d'entretien n'est pas le même que pour les autres ascenseurs de la copropriété, les modalités de calcul des frais doivent-ils se calculer comme le règlement de copropriété le prévoit pour les autres ascenseurs ,
- en cas de vandalisme par exemple, cet ascenseur fait-il partie du contrat d'assurances de la copropriété (après avoir informé la Cie d'Assurances qu'il y a un ascenseur supplémentaire).
- y-a-t-il nécessité de modifier le règlement de copropriété.
Pour information, nous avons utilisé la méthode Guignard pour répartir les frais d'installation entre les copropriétaires propriétaires de cet ascenseur. Les copropriétaires du 1er et 2ème étage n'ont pas participé à ce projet.
J'ai relu la fiche pratique copropriétaire : créer un ascenseur en copropriété, mais n'est pas trouvé réponse à mes questions.
et notre syndic n'a jamais fait cela.
Avec mes remerciements pour vos préconisations.
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Posté - 10 août 2015 : 09:41:35
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tout dépend de la nature de cet ascenseur :
* est-il considéré comme privatif, auquel cas ce sont aux copros concernés qu'incombent les différents frais et dont-ils doivent s'occuper : c'est un lot privatif indivis (c'est la moins bonne des solutions).
* est-il considéré commun à certains copros, dans ce cas il est géré par le syndic et les charges se répartissent suivant ne clé qui a du (aurait du) être voté en AG (c'est la meilleure des solutions)
bien sur le RdC dans tous les cas doit être modifié.
dans le second cas, les résolutions d'AG auraient du également prévoir les évolutions possibles : rachat de participations, pour d'éventuels futurs copros intéressés par l'ascenseur évolution des factures d'entretien en fonction. |
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Posté - 10 août 2015 : 20:19:05
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Pour être très précis, le dossier est passé deux fois en AG
- en 2013 pour voter le principe d'installation d'un ascenseur dans une entrée d'un des immeubles,
- en 2014 pour la ratification du dossier technique
Voici le texte de la résolution votée en 2014
" Après avoir accepté le principe d'installation d'un ascenseur à l'entrée x par un vote en AG en 2013, l'Assemblée Générale a pris connaissance du dossier technique établi par (nom du Maitre d'Œuvre) en 2014 ainsi que l'acte d'engagement du groupement de copropriétaires créé pour la mise en place d'un ascenseur à leurs frais exclustifs. L'AG s'en remet à l'avis de la Société X qui confirme la faisabilité de l'ouvrage. Le MO vérifiera que tous les contrôles nécessaires sont faits, que toutes les assurances professionnelles et de responsabilité civile obligatoires sont prises. Les entreprises intervenants devront toutes être validées par le Maitre d'Œuvre (x).
L'assemblée générale nomme le syndic en qualité de maitre d'ouvrage délégué en lieu et place du groupement des copropriétaires constitué à cet effet; Le Syndic pourra agir pour le compte du groupement et réaliser tous les appels de fonds nécessaires auprès des copropriétaires concernés, contracter avec les prestations et engager toutes les dépenses énoncées dans les contrats.
Les modifications du règlement de copropriété relatif à la création, aux charges de fonctionnement et d'entretien de cet ascenseur, au rachat des quotes parts d'installation par d'autres copropriétaires seront établies par voie notariée et inscrite au bureau des hypothèques. L'ensemble des frais connus ou à venir relatifs à l'installation de cet ascenseur sera à la charge du groupement de copropriétaires."
La répartition des frais d'installation entre les copropriétaires concernés est réalisée, il faut passer maintenant à la phase relative aux frais de fonctionnement et d'entretien, et modifier le règlement de copropriété.
Le syndic et le notaire local n'ont pas l'expérience de ce type de modification d'où ma question sur le site.
Auprès de quelle compétence peut-on s'adresser pour l'élaboration du texte à introduire dans le règlement de copropriété ?
J'ai conscience qu'il ne s'agit pas de quelque chose de fréquent.
Avec mes remerciements. |
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Gédehem
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Posté - 10 août 2015 : 22:38:45
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Exemple d'un dossier mal ficelé !
Il s'agit de la création d'une ascenseur "élément d'équipement collectif" à l'usage de certains seulement (improprement appelé "ascenseur privatif à certains").
Qui devait faire l'objet d'un dossier global, comprenant les aspects techniques et juridiques de base, ce qui semble avoir été fait pour la réalisation, mais aussi la modification correspondante du RDC, ainsi que la présentation d'un contrat d'entretien, sans oublier le "droit d'entrée", pour ceux non demandeurs qui voudront l'utiliser plus tard, le tout décidé par une AG.
Même si seuls certains (les demandeurs) votent sur les points qui les concernent seuls.
Résultat de ce dossier incomplet, du sans doute à l'absence de compétence tant du syndic que des demandeurs, les copropriétaires concernés comme le syndic se retrouvent "bien ennuyés".
En particulier pour la modification du RDC, avec la grille ascenseur spécifique pour l'entretien/réfection (la même que pour les travaux ?)et surtout le 'droit d'entrée', qui passe obligatoirement par une AG.
"Les modifications du règlement de copropriété relatif à la création, aux charges de fonctionnement et d'entretien de cet ascenseur, au rachat des quotes parts d'installation par d'autres copropriétaires seront établies par voie notariée et inscrite au bureau des hypothèques. "
Phrase qui ne veut rien dire b(quel effet ?), qui soulève la question de la compétence de son rédacteur ! 
Le syndic, et encore moins le notaire, n'ont pas pouvoir de "décider" ces modifications, à publier, à la place des copropriétaires..
Il faut se remettre au travail pour compléter ce qui doit l'être, et convoquer une AG pour finaliser l'affaire. |
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Posté - 11 août 2015 : 07:56:30
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je pense que votre notaire ne veut pas se "fatiguer", faites appel au géomètre qui a du concevoir le RdC ou s'il est inconnu à un autre géomètre ; en général, ces personnes ont l'habitude de ces démarches...
Bien sur les clés doivent être votées par une AG. Une résolution d'AG doit bien préciser que cet équipement est un équipement commun et non privatif à un groupement de copropriétaires. C'est la clé d'installation et d'entretien qui délimitera dans un premier temps les copros concernés ainsi que les dispos/modalités pour les éventuels futurs copros utilisateurs dans les années à venir. |
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Posté - 11 août 2015 : 13:21:26
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merci à Gedehem et Rambouillet.
Je me pose une question de déroulement des opérations qui restent à faire.
- l'ascenseur fonctionne et les copropriétaires peuvent l'utiliser et l'utilisent.
Il faut régler plusieurs points nécessitant des compétences que nous n'avons pas.
- le géomètre si cela vous semble le meilleur interlocuteur,
- la rédaction des ajouts au RCP
- cela peut-il attendre la prochaine AG , il me paraît impensable d'organiser une AG extraordinaire pour ce point qui ne concerne que quelques copropriétaires.
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JB22
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France
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Posté - 11 août 2015 : 13:50:51
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"cela peut-il attendre la prochaine AG , il me paraît impensable d'organiser une AG extraordinaire pour ce point qui ne concerne que quelques copropriétaires."
Pour l' instant, mais les copropriétaires peuvent dans l' avenir demander l' acquisition d' une quote-part de cette partie commune à certains copropriétaires.
Donc tous les copropriétaires, qui donnent les autorisations, sont intéressés et doivent connaitre toutes des conditions de l' opération.
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Posté - 11 août 2015 : 14:18:11
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oui, en effet, mais les copropriétaires pouvant être intéressés ne sont pas plus de 4 ou 6. (les 1er et 2ème étage).
C'est un projet limité à une entrée d'un immeuble de la copropriété qui n'avait pas d'ascenseur alors que les autres entrées en possèdent depuis l'origine.
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Gédehem
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Posté - 11 août 2015 : 18:04:16
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Par qui et comment, sur quelle base, a été calculée la grille de répartition des travaux d'installation ?
La grille de répartition de l'utilisation et de l'entretien peut être identique, ou suivre la même logique si elle est conforme au principe de L.art.10 al.1.
Peu importe combien de copropriétaires sont concernés actuellement.
La grille à établir (ou reprenant celle des travaux) doit concerner tous les lots de ce bâtiment, seuls ceux concernés à ce jour se partageant les frais selon les tantièmes "ascenseur" affectés à leur lot.
Vous ne parlez pas d'un contrat d'entretien ? Le constructeur a du en proposer. Il fait partie de l'ensemble du dossier qui devait être abordé par l'AG autorisant les travaux.
S'il y a nécessité de convoquer une AG supplémentaire, il faut la convoquer. C'est le résultat d'un dossier très mal monté, oubliant des points importants. |
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Posté - 12 août 2015 : 23:22:53
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La grille de répartition des frais d'installation a été établie selon le guide Quignard
La répartiton des frais d'installation a bien été répartie entre les copropriétaires concernés aujourd'hui.
Le coût définitif de l'ascenseur n'est réellement connu qu'à la fin des travaux.
Un contrat d'entretien est souscrit.
Il reste donc à définir la grille de répartition des frais de fonctionnement et d'entretien et la formule de rachat dans l'hypothèse ou d'autres copropriétaires (1er et 2ème étage) souhaiteraient racheter ultérieurement leur quote part d'installation.
Les copropriétaires ayant financé cet ascenseur, aidés d'un membre du Conseil Syndical ont calculé et rédigé les documents relatifs à la phase d'installation en s'appuyant sur la méthode Guignard.
Le syndic n'avait jamais traité d'un tel sujet, et localement le notaire interrogé n'avait pas plus de compétence d'où mes questions sur les compétences à solliciter pour terminer ce dossier.
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Construction ascenseur art 25 
