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jmr91200
Contributeur senior
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 Posté - 16 août 2015 : 17:12:25
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***correction titre***
Bonjour,
Je suis dans le contrôle annuelle des factures de notre copropriété. Nous avons eu plusieurs indemnisations de sinistres (dommage ouvrage, multirisques).
Sur l'une d'elles (assurance multirisques), le gestionnaire annote qu'il faut imputer sur le compte cabinet [chiffre correspondant à 10% de la somme] au titre des pertes indirectes et le restant sur le compte de la copropriété.
Est-ce légal que le syndic se commissionne sur cette somme provenant de l'assurance multirisques ? (pour la DO, aucune opération de ce type).
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 Posté - 16 août 2015 : 20:21:12
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Qu'est-il prévu sur le contrat de syndic? |
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jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
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 2
Posté - 16 août 2015 : 21:21:48
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Selon ma lecture : "Gestion et suivi des sinistres : au temps passé". Pour les autres sinistres, le syndic ne compte que son temps de présence aux expertises. |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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3
Posté - 16 août 2015 : 23:56:28
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Edition pour rectification d'une erreur matérielle
C'est tout à fait légal mais encore faut-il que la procédure soit respectée
C'est avant tout la police d'assurance qu'il faut consulter, en ce compris les clauses particulières.
Elle peut comporter l'existence d'une rémunération (en général 10 % de l'indemnité) pour tous les sinistres indemnisables ou certains d'entre eux.
Dans ce cas le syndic doit rappeler l'existence de cette clause et en tenir compte pour l'établissement de son contrat de syndic .. Le mieux est de faire mention dans le contrat de syndic de la rémunération par l'assureur.
La procédure ? Quand l'indemnité est de 10 000 €, l'assureur paie 11 000 € à l'ordre du syndicat des copropriétaires puisque le décret Hoguet interdit au syndic de percevoir des honoraires de la part d'une personne autre que le syndicat.
Le syndic facture 1000 € au syndicat des copropriétaires.
Le syndicat paie 1000 € au syndic.
Jusqu'à présent cette procédure n'a pas été souvent respectée alors qu'elle est impérative depuis 1972 date du décret.
Le syndicat ne subit aucun préjudice puisque l'indemnité a été fixée à dix mille euros et que cette somme a bien été réglée.
Le syndic est en faute grave quand il perçoit l'indemnité versée par l'assurance et aussi un honoraire prévu par son contrat.
L'existence de cette clause doit être un des éléments déterminants de choix lors d'une mise en concurrence de différents assureurs. C'est l'intérêt du syndicat comme aussi celui du syndic. Certains consuméristes vous diront le contraire. Ils se trompent comme dans d'autres cas.
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Édité par - JPM le 17 août 2015 08:37:18 |
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Posté - 17 août 2015 : 08:05:19
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Merci à JPM pour cette information et cette explication très claire et que j'avoue ignorer. |
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Posté - 17 août 2015 : 16:42:38
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La vérification des comptes d'un SDC ne se limite pas à la seule vérification des factures.
IL faut aussi vérifier le GL, la balance, faire un rapprochement bancaire, vérifier tous les comptes travaux hors budget, vérifier TOUS les contrats, ........
Vérifier aussi les délais de paiement fournisseurs, ....
On doit vérifier les comptes avec les contrats en main, dont celui du syndic !!  |
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jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
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Posté - 17 août 2015 : 21:40:41
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Merci JPM pour vos explications très claires, cela m'est très utile. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 18 août 2015 : 10:16:12
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citation: Initialement posté par JPM
Edition pour rectification d'une erreur matérielle
C'est tout à fait légal mais encore faut-il que la procédure soit respectée
D'où l'intérêt pour le syndicat de fixer une procédure comptable des indemnisations (en attente de versement à valoir et/ou à reverser) que le syndic se doit de respecter, dans la mesure où le syndic tient une comptabilité d'engagement au nom et pour le compte du syndicat qu'il représente.
Il est de jurisprudence constante que la gestion des sinistres fait partie des tâches courantes d'un contrat de syndic, comme ne cesse de le répéter l'ARC, la jurisprudence de la 23ième Chambre du TGI de Paris, et l'avis du Conseil National de la Consommation (CNC) du 27 septembre 2007 conclu entre les syndics professionnels mandataires et les syndicats mandants.
Cet avis du CNC du 27/09/2007 fait d'abord état d'un accord entre usagers et professionnels concernant une liste des tâches de gestion devant rentrer dans le forfait de base (donc NON facturables en plus) du contrat de mandat de syndic. Cet avis du CNC datant de 2007, ayant été depuis 2010, appuyé par l'arrêté NOVELLI du 19 mars 2010, entré en vigueur le 1er juillet 2010.
Et je n'ai pas vue de modification substantiel à la procédure comptable d'indemnisation depuis la promulgation de la Loi ALUR.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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8
Posté - 18 août 2015 : 11:27:31
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Il me semble que nous nous trouvons en présence d'un cas patent de désinformation :
Luc Standon écrit : citation: Il est de jurisprudence constante que la gestion des sinistres fait partie des tâches courantes d'un contrat de syndic, comme ne cesse de le répéter l'ARC, la jurisprudence de la 23ième Chambre du TGI de Paris, et l'avis du Conseil National de la Consommation (CNC) du 27 septembre 2007 conclu entre les syndics professionnels mandataires et les syndicats mandants.
Le décret 2015-342 du 26 mars 2015 présente le contrat type de syndic qui en 7.2 " Prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire " énonce en 7.2.4 les prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres :
- DĂ©placements sur les lieux
- Prise de mesures conservatoires
- Assistance aux mesures d'expertise
- Suivi du dossier auprès de l'assureur
Il est ajouté que le contrat peut prévoir une majoration pour les prestations effectuées en dehors des jours et heures ouvrables.
Le texte évoque (avec une bourde juridique) ce que j'ai indiqué plus haut pour la rémunération versée par l'assureur : " Toute somme versée par l'assureur au syndic au titre de la couverture des diligences effectuées par ce dernier dans le cadre du règlement d'un sinistre vient en déduction de la rémunération due en application du présent article "
La bourde c'est bien entendu versée par l'assureur au syndic . La loi évoque une procédure interdite par l'article 66 du décret Hoguet.
La remarque notable c'est que les honoraires facturables sur le fondement du contrat de syndic peuvent être supérieurs à ceux remboursés par l'assureur.
Voila pour la situation Ă ce jour.
Mais pour le passé les indications données par Luc Standon sont aussi inexactes. Si l'on a pu considérer comme entrant dans la gestion courante la simple déclaration d'un sinistre, les prestations plus ou moins importantes rendues nécessaires par le règlement d'un sinistre ont toujours pu faire l'objet d'une rémunération.
Ce qui est vrai et regrettable c'est que certains syndics ont cumulé la rémunération versée par l'assureur et une autre stipulée dans le contrat de syndic.
L'incroyable est que dans ce cas les " je sais tout " ont critiqué le versement d'une rémunération par l'assureur " plus que le cumul des deux rémunérations 
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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9
Posté - 18 août 2015 : 22:48:39
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citation: Initialement posté par JPM
Il me semble que nous nous trouvons en présence d'un cas patent de désinformation
Vous y allez un peu fort... Et le sujet ne date pas d'hier :
- http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=13982
citation: Initialement posté par JPM
Le décret 2015-342 du 26 mars 2015 présente le contrat type de syndic qui en 7.2 " Prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire " énonce en 7.2.4 les prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres...
OK certes j'ai fait + ou - abstraction  du dernier Décret définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières. Ceci étant ce contrat type s'applique aux contrats conduits ou renouvelés seulement depuis le 1er juillet 2015.
On reviendra dans un an pour faire le bilan de l'application sincère et honnête de la part des syndics portant sur leur propre contrat.... Pendant ce temps là le CNT-GI se sera sortie le doigt sur lequel il s'est grassement assis  Se sera alors là l'occasion de faire le point sur les missions et le fonctionnement du CNT-GI mis en place par la Loi ALUR/DUFLOT.
Apparemment rien n'a progresser concernant le CNT-GI... Alors l'application concernant le Décret définissant le contrat type de syndic, ce ne sera certainement pas le CNT-GI qui remettra de l'ordre.
citation: Initialement posté par JPM
Le texte évoque (avec une bourde juridique) ce que j'ai indiqué plus haut pour la rémunération versée par l'assureur : " Toute somme versée par l'assureur au syndic au titre de la couverture des diligences effectuées par ce dernier dans le cadre du règlement d'un sinistre vient en déduction de la rémunération due en application du présent article "
La bourde c'est bien entendu versée par l'assureur au syndic . La loi évoque une procédure interdite par l'article 66 du décret Hoguet.
Je pense qu'il y a eut un raccourci linguistique dans la mesure où le syndic tient la comptabilité du syndicat qu'il représente. Peut-on dire qu'un raccourcie linguistique est une bourde... J'attends dans ce cas, les cas de jurisprudence, et un éventuel arrêt de la Cour de Cass.... Ayant d'autres priorités, et au vue de la procédure, je vous laisse l'honneur de ce faire, s'il faut en passer par là .
citation: Initialement posté par JPM
Mais pour le passé les indications données par Luc Standon sont aussi inexactes. Cf. Les abus mentionnés par l'ARC après la promulgation de l'arrêt NOVELLI et certains articles conjoint avec l'UFC-QUE CHOISIR ou le Particulier. Exemple :
citation: Gestion courante : déclaration des sinistres et règlement des indemnités ? 38,21 % des syndics sortent cette prestation du contrat. C’est au syndic de déclarer un sinistre à l'assurance de l'immeuble et de suivre le dossier jusqu'à ce que les copropriétaires obtiennent réparation. Or, l'arrêté Novell est très clair : la souscription de toutes les polices d'assurance, y compris celle de l'assurance dommages-ouvrage, est considérée comme faisant partie de la gestion courante et entre dans le forfait annuel du syndic. De même que les déclarations en cas de sinistres dans les parties communes ou privatives (s'ils proviennent des parties communes) et le règlement des indemnisations. Pourtant, les syndics sont loin d'être irréprochables, facturant des honoraires au forfait, à la vacation ou encore sous forme d'un pourcentage prélevé sur l'indemnité. Mais de gros efforts restent à faire, puisque près d'un tiers des syndics pratiquent une facturation illégale, à l’instar de ceux en réseaux (61,98 %). Notre conseil. Si le syndic maintient dans la liste des prestations particulières une ligne « gestion des sinistres », celle-ci ne doit concerner que des tâches très précises, telle la présence du syndic aux réunions d'expertise. Relisez bien le contrat d'assurance de l'immeuble : il est fréquent qu'il couvre déjà les honoraires du syndic pour suivi des sinistres au titre des « pertes indirectes ». Le syndic ne doit alors pas percevoir, bien sûr, la moindre somme de la copropriété. Source : http://arc-copro.fr/documentation/a...les-chiffres
citation: Initialement posté par JPM
Ce qui est vrai et regrettable c'est que certains syndics ont cumulé la rémunération versée par l'assureur et une autre stipulée dans le contrat de syndic. Merci de reconnaître les abus des syndics qui ont semer la confusion et qui en ont profiter par la même occasion.
citation: Initialement posté par JPML'incroyable est que dans ce cas les " je sais tout " ont critiqué le versement d'une rémunération par l'assureur " plus que le cumul des deux rémunérations
Qui sont ceux qui ont le plus profité du cumul des rémunérations tel que vous l'expliquez fort bien ? Et dans ce cas, les "je sais tout" (comme vous les nommez) n'étaient pas dans tous leurs tords, et leur suspicion était bien légitime, même si mal exprimé.
En tout cas, les "je sais tout" sentaient bien qu'ils se faisaient couillonner sans trop savoir comment et ni par qui exactement puisque le syndic (représentant le SDC) est le seul interlocuteur auprès de l'assurance immeuble, et que l'assureur de l'immeuble ne répondra évidement qu'au syndic seul et unique représentant du syndicat, lequel syndic s'adresse ensuite aux copropriétaires. Lesquels n'ont aucun pouvoir de vérification (ou si peu) entre le syndic et l'assureur de l'immeuble : la boucle est bouclé, et les affaires sont ce qu'elles sont, n'est-ce pas ?
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Indemnisations sinistre, commission du Syndic ? 
