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juillet11
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 Posté - 12 sept. 2015 : 01:48:59
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Il y a 2 types de frais: les frais communs qui vont au compte du SDC, et ensuite les frais individuels que le syndic perçoit pour certaines prestations (qui vont dans sa poche, donc)
Exemple:
Après un procès pour recouvrement de charges, un syndic récupère la somme demandée, normalment, par voie d'huissier.
(Les montants étaient contestés -> suit injonction de payer -> suit opposition devant Juge Proximité -> suit Décision rendue de payer la somme)
Ensuite, le syndic envoie à l'intéressé une mise à jour du compte de copropriété. Dans le récapitulatif des mouvements du compte, à la suite des autres charges communes, il ajoute une ligne
"Droit de Recouvrement article 10 = 200 euros".
C'est Ă dire, je comprends, l'article 10-1 a) de la Loi de 65.
Le montant semble être la somme de différents frais prévus au contrat.
Ma question,c'est pour satisfaire ma curiosité:
Le Dt de recouvrement est un honoraire perçu par le syndic.
Autrement dit, ce montant-lĂ ne va pas au compte bancaire du SDC, mais dans la poche du syndic.
Vous trouvez normal qu'il inscrive ses propres honoraires dans le compte du copropriétaire comme si c'était une charge communes de copropriété, qui normalment va au compte du SDC?
Et s'agissant d'un honoraire individualisé, le Syndic ne devrait-il pas envoyer une facture séparée ?
Il y a une règle de comptabilité à respecter pour ce genre de "frais" non-communs ?
(Merci et bonjour Ă tous)
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Édité par - juillet11 le 12 sept. 2015 09:11:48 |
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Posté - 12 sept. 2015 : 08:36:20
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Les honoraires d'un syndic sont TOUS payés par le syndicat, puisque le contrat lie le syndic au syndicat et non à un copro.
ensuite, le syndicat applique l'article 10-A et inscrit au compte du dit copro, les honoraires Ă rembourser.
mais il faut bien reconnaître que les honoraires sont imputés directement au compte copro, soit par facilité pour le comptable, soit par souci  de ne pas faire apparaître la totalité de ses honoraires dans les comptes présentés à l'AG.
Le syndic doit faire une facture au syndicat. |
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juillet11
Contributeur actif
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 2
 Posté - 12 sept. 2015 : 09:10:01
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Ce sont les frais imputables au seul copropriétaire
Dans le contrat type de syndic c'est le point "9. Frais et honoraires imputables au seul copropriétaire"
Dans l'exemple cité, c'est le point "9.1. Frais derecouvrement "
(et l'article Loi65 applicable est le 10-1.a), (j'ai corrigé) >
Le contrat précise:
"Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropr
et non au syndicat qui ne peut ĂŞtre tenu d'aucune somme Ă ce titre"
Donc, pourquoi ces coûts individuels sont-il réclamés comme s'ils étaient communs
Pourquoi le syndic en demande le versement de ces frais sur le compte du SDC alors que c'est clairement un honoraire du syndic imputable Ă un seul proprio?
Et ill le fait sans facture ? |
Édité par - juillet11 le 12 sept. 2015 09:20:35 |
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Posté - 12 sept. 2015 : 09:29:29
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je le redis : le contrat lie le syndic au syndicat et non le syndic Ă un copro.
donc le syndic facture sa prestation (avec une facture) au syndicat qui lui, le syndicat, réimpute cette dépense au copro concerné (article 10)
quant le contrat précise : ""Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropr
et non au syndicat qui ne peut ĂŞtre tenu d'aucune somme Ă ce titre"
le contrat oublie de préciser " via le syndicat".
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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4
Posté - 12 sept. 2015 : 09:44:52
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juillet11, quand un copropriétaire se procure des clés ou badges ou télécommandes "parties communes" supplémentaires auprès du syndic par rapport au voté en AG, il s'agit aussi de frais individuels et ils sont comptabilisés au niveau syndicat via le compte 45 de ce copropriétaire.
MĂŞme principe.
Cdlt. Louis92. |
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juillet11
Contributeur actif
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5
Posté - 12 sept. 2015 : 10:11:50
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Louis92, votre exemple ne va pas: ce sont des frais communs du SDC (et décidés en AG) et si le proprio s'en va, il doit rendre les biens remis à sa disposition (ou non consommés).
Ce n'est pas comme quand il acquiert la propriété.
Par exemple, quand il acquiert son lot, il verse pas les sous au SDC, mais bien Ă son vendeur, une personne physique.
De même, s'il paie une prestation qui lui est imputable, comme ici, on s'attendrait à ce que le syndic s'adresse À LUI !
Or, dans le cas de ces honoraires imputables, le versement fait par l'imputé, et la facture faite par le syndic... se font au nom du SDC !
Du SDC qui n'en est même pas informé, en pratique, puisque ce mouvement ne laisse pas de trace.
Enfin, c'est pas mal. Je veux dire, c'est Ă la limite du n'importe quoi. C'est des dispositions introduites par les syndics, je pense.
Je comprends mieux les disperutes entre syndics et proprios pour des frais imputables, qu'il n'y pas moyen de contrĂ´ler.
Et le C.S. je parie qu'ils répondent que ce n'est pas l'affaire du SDC. Effectivement, en cas de conflit, le lien entre les parties et la responsabilité ne peuvent pas être déterminés clairement.
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Édité par - juillet11 le 12 sept. 2015 10:23:38 |
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Posté - 12 sept. 2015 : 10:19:20
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citation: Enfin, c'est pas mal. Je veux dire, c'est Ă la limite du n'importe quoi. C'est des dispositions introduites par les syndics, je pense.
Je comprends mieux les disputes entre syndics et proprios pour des frais imputables, qu'il n'y pas moyen de contrĂ´ler.
Et le C.S. je parie qu'ils répondent que ce n'est pas l'affaire du SDC.
ceci n'est pas tout à fait vrai : si vous lisez bien le grand livre (ce que tout membre du CS peut faire), vous y verriez que ces frais sont bien payés par le SDC au syndic et non du copro au syndic  |
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JPM
Modérateur
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7
Posté - 12 sept. 2015 : 11:05:38
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Le libellé droit de recouvrement correspond à des frais d'huissier. Mais il est possible que le syndic l'utilise d'une manière inappropriée
Les frais et rémunération du syndic à l'occasion d'un recouvrement ne peuvent être facturés par le syndic qu'au syndicat qui, fort logiquement les lui paie. Le syndic ne peut recevoir aucun paiement de frais ou rémunération d'une personne autre que le syndicat. C'est l'article 66 du décret Hoguet.
Il y a un flop dans le 9 du contrat de syndic avec la phrase " Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire
et non au syndicat qui ne peut ĂŞtre tenu d'aucune somme Ă ce titre "
Ce texte est contraire au régime Hoguet ! Je l'ai signalé. J'ai reçu l'accord d'Universimmo et de Me Lebatteux. Une ou plusieurs organisations professionnelles ont engagé une action devant la juridiction administrative pour rectification.
Jusqu'à présent, c'est au syndicat ayant payé le syndic et les autres frais (huissier et avocat) de débiter le compte du débiteur de ce qui peut lui incomber en vertu de l'article 10 1.
La situation est identique pour les frais et honoraires de mutation de lot.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 12 sept. 2015 : 11:09:59
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juillet11 citation: Louis92, votre exemple ne va pas: ce sont des frais communs du SDC (et décidés en AG) et si le proprio s'en va, il doit rendre les biens remis à sa disposition (ou non consommés). J'ai bien parlé d'objets supplémentaires commandés hors résolution AG : il ne s'agit pas de frais communs, la copropriété a avancé de l'argent pour constituer le stock (il ne s'agit pas de charges communes), elle se fait rembourser quand quelqu'un acquiert ces objets. Quand ce quelqu'un vend, il ne rend pas les objets à la copropriété mais il les "donne" à l'acquéreur comme les clés de l'appartement, de la cave ou de la boîte aux lettres sans impact sur la compte de la copropriété.
Cdlt. Louis92. |
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juillet11
Contributeur actif
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Posté - 12 sept. 2015 : 11:47:28
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citation: Initialement posté par JPM
Le libellé droit de recouvrement correspond à des frais d'huissier. Mais il est possible que le syndic l'utilise d'une manière inappropriée
Dans le cas du coprop, l'huissier a rcouvré directement de son côté au coprop tous les frais (d'huissier) "engagés" par le SDC: depuis l'injonction de payer jusqu'aux frais d'execution (env. 350euro)
Manifestement, l'huissier avait attendu de savoir qui allait payer les dépens. (c-ad-, le SDC n'avait encore rien avancé à l'huissier)
Ici, le syndic réclame des "Droits de recouvrement" qui correspondent à l'article 9-1 du contrat-type. Environ 200 euros
Donc, ce sont bien deux concepts différents, qui s'additionnent et seraient même indépendants.
En effet, le syndic peut toujours imputer des Dts de recouvrement, meme si le SDC ne recouvrait rien ou seulement les sommes moindres (non contestées)
Dans l'exemple, la contestation portait sur le fait que le proprio estimait que les charges étaient gonflées d'autres concepts. Le proprio refusait bien sûr de payer ces autres concepts et avait fait une Offre réelle comprenant l'appel du budget normal. Mais au lieu d'accepter et d'aller en conciliation pour le différent, comme proposé, le syndic a directement fait une injonction de payer sur la totalité, en désignant son paquet comme "des charges non payées". Ensuite, le juge de proximité... passons.
Dans ce cas là , le SDC aurait toujours recouvré ses charges (non contestées) et le syndic aurait toujours pu facturer des honoraires, même si le SDC était condamné aux dépens.
Cet exempe montre bien le problème qui se pose, parce que dans tous les cas, l'intéressé refuserait net de payer ces honoraires, alors que du moment que ça passe par le SDC, le SDC (qui aurait perdu) se dit que "-- c'est bien fait pour lui".
C'est comme une inversion de la charge de la preuve. Mais ici on inverse la charge des parties gagnantes et perdantes.
Si le copro est gagnant il se retrouverait taxé d'office par le SDC perdant.
Et si le coprop est perdant, le syndic rajoute a postériori les honoraires via le SDC.
Si ces honoraires étaient réclamés avant, et devant le juge, rien à dire, mais ils les réclament après. Ça va pas.
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Édité par - juillet11 le 12 sept. 2015 12:05:41 |
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Posté - 12 sept. 2015 : 13:21:16
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citation: au lieu d'accepter et d'aller en conciliation pour le différent, comme proposé, le syndic a directement fait une injonction de payer sur la totalité, en désignant son paquet comme "des charges non payées". Ensuite, le juge de proximité... passons. Le syndic n'a AUCUNE façon de de mander une conciliation sauf si quelqu'un (vous) a demandé en AG de voter ce point, et que l'AG l'ait accepté.
citation: Ensuite, le juge de proximité... passons. Il n'y a absolument pas à passer, l'ordonnance résulte d'un acte de justice, donc est opposable par les voies et conditions de cet acte. A vous de le faire si vous estimer avoir les éléments.
Tout est MEME indiqué dans l'acte en question, que dire de plus!
Si vous ne vous opposez pas, comment voulez vous contester?
citation: Cet exempe montre bien le problème qui se pose, parce que dans tous les cas, l'intéressé refuserait net de payer ces honoraires, Vous vous faites des sacs de nœuds au cerveau!
Si vous contestez, et que vous ĂŞtes dans les temps, vous faites opposition et vous serez entendu en audience, le reste n'est que du blablabla
citation: C'est comme une inversion de la charge de la preuve. Mais ici on inverse la charge des parties gagnantes et perdantes.
Si le copro est gagnant il se retrouverait taxé d'office par le SDC perdant.
J'ai beaucoup bobo à a tête, je ne vous suis pas dans vos propos compliqués...
La réalité est plus prosaïque, un acte de justice exécutoire vous est notifié, vous devez payer sauf a vous opposez dans les délais légaux. La charge de justice perdante non perdante que le perdu a gagnanté, je ne suis pas....
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Édité par - ribouldingue le 12 sept. 2015 13:35:53 |
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juillet11
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Posté - 12 sept. 2015 : 17:44:48
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Ribouldingue, vous vous êtes levé du mauvais pied.
C'est très bien ce que vous racontez, mais ce n'est pas ce dont on parle.
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juillet11
Contributeur actif
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Posté - 12 sept. 2015 : 17:49:08
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citation: Initialement posté par JPM
Les frais et rémunération du syndic à l'occasion d'un recouvrement ne peuvent être facturés par le syndic qu'au syndicat qui, fort logiquement les lui paie. Le syndic ne peut recevoir aucun paiement de frais ou rémunération d'une personne autre que le syndicat. C'est l'article 66 du décret Hoguet.
Il y a un flop dans le 9 du contrat de syndic avec la phrase " Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire
et non au syndicat qui ne peut ĂŞtre tenu d'aucune somme Ă ce titre "
Ce texte est contraire au régime Hoguet ! Je l'ai signalé. J'ai reçu l'accord d'Universimmo et de Me Lebatteux. Une ou plusieurs organisations professionnelles ont engagé une action devant la juridiction administrative pour rectification.
Jusqu'à présent, c'est au syndicat ayant payé le syndic et les autres frais (huissier et avocat) de débiter le compte du débiteur de ce qui peut lui incomber en vertu de l'article 10 1.
La situation est identique pour les frais et honoraires de mutation de lot.
Et il y a moyen de savoir oĂą en est la rectification -- les arguments etc ?
Il y des fils du forum (ou des sites) où on parle de ça ?
Edit: par ici (du moins ça parle du contrat de syndic)
http://arc-copro.fr/documentation/l...inet-folliot |
Édité par - juillet11 le 12 sept. 2015 18:03:37 |
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Posté - 12 sept. 2015 : 17:50:15
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Je n'ai fait que copier des morceaux de votre texte a vous, dommage que vous n'aimiez pas la réponse;
Je pense que Louis92 a du se lever lui aussi du mauvais pieds puisque ses réponses ne vous convenaient pas plus. |
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Posté - 12 sept. 2015 : 18:03:19
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je me permets de vous redire que si vous épluchez bien le grand livre, vous verrez que le copro concerné ne paie pas le syndic. Le syndic se fait rémunérer par le syndicat. |
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juillet11
Contributeur actif
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Posté - 12 sept. 2015 : 18:34:18
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Bon, bon, alors j'honore les réponses de tout le monde.
citation: Initialement posté par rambouillet
je me permets de vous redire que si vous épluchez bien le grand livre, vous verrez que le copro concerné ne paie pas le syndic. Le syndic se fait rémunérer par le syndicat.
Oui, j'avais bien compris votre réponse, rambouillet. Je n'avias rien à y redire sur le plan comptable
@Ribouldingue, l'opposition avait déjà été menée.
La décision du syndic de prélever des frais imputables au proprio APRES qu'un juge ait tranché sur les montants recouvrables, c'est la porte ouverte à tout et n'importe quoi. Et ces frais, le syndic peut théoriquement les encaisser même s'il a eu tort. C'est ça qui ne va pas.
@Louis92, je navais rien à répondre, ou ça n'avait pas d'utilité. Vous évoquez des montants imputés au proprio. sur des prestations décidée par le SDC. Moi je vois la différence en ce que le montant de ses propres prestations, ici, est décidé par le Syndic... et il les passe par le compte du SDC.
C'est vrai qu'on pourra retrouver l'imputation sur la compta du syndic comme dit Rambouiller
MAIS si je suis ce raisonnement,
-- Le syndic d'abord encaisse sur un proprio sur le compte du SDC, ne délivre ni facture, ni justificatif à ce proprio ;
-- Le syndic PLUS TARD (Ă l'AG suivante) communique la compta Ă l'AG
Vous pensez que l'AG va se soucier de contester une ligne comptable qui ne s'applique qu'à un propio ? Du moment que le Syndic ramène de l'argent dans les caisses, le SDC ne va pas s'inquiéter de savoir si c'est justifié.
Quitus automatique et réelection !
Et si le proprio veut s'opposer, il doit assigner le SDC -- pas le syndic ?
Mais attendez... lĂ . (allĂ´...quoi?)
Une entreprise qui ferait ce genre de montage, on lui envoie les stagiaires de l'inspection fiscale, je trouve. Eh bien non, ici, c'est le meilleur de mondes.
Du reste, ma curiosité sur ce "phénomène comptable" de l'imputation individuelle via le compte du SDC a été satisfaite.
Je remercie tous mes honorés correspondants. 
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JPM
Modérateur
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Posté - 12 sept. 2015 : 18:54:25
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Il ne faut pas se précipiter 
Section 2 : Droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier.
Article 10 En savoir plus sur cet article...
Modifié par DÉCRET n°2014-673 du 25 juin 2014 - art. 8
Lorsque les huissiers de justice recouvrent ou encaissent, après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet conformément aux articles R. 141-1 du code des procédures civiles d'exécution et 18 du décret du 29 février 1956 portant application de l'ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers de justice, des sommes dues par un débiteur, il leur est alloué, en sus éventuellement du droit visé à l'article 8, un droit proportionnel dégressif à la charge du créancier. Ce droit, qui ne peut être inférieur à 10 taux de base ni supérieur à 1 000 taux de base et est exclusif de toute perception d'honoraires libres, est calculé sur les sommes encaissées ou recouvrées au titre de la créance en principal ou du montant de la condamnation, à l'exclusion des dépens.
Il est fixé selon les tranches suivantes :
Jusqu'au 31 décembre 2001 :
12 % jusqu'Ă 800 F ;
11 % de 801 Ă 4 000 F ;
10,5 % de 4 001 Ă 10 000 F ;
4 % au-delĂ de 10 000 F.
A compter du 1er janvier 2002 :
12 % jusqu'Ă 125 euros ;
11 % au-delĂ de 125 et jusqu'Ă 610 euros ;
10,5 % au-delĂ de 610 et jusqu'Ă 1 525 euros ;
4 % au-delĂ de 1 525 euros.
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Posté - 12 sept. 2015 : 19:19:05
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Dois-je comprendre que la contestation porte sur le fait que le syndic tente de prélever sur le copropriétaire défaillant les frais articles 10, qui eux ne sont pas des dépens mais des frais du syndicat?
En ce cas, le copropriétaire en question n'a pas a concilier, il doit faire appliquer le droit.
Je me trompe peut-etre mais il fait vérifier les décomptes de l'huissier par le greffe du tribunal qui a émis le jugement ou l'ordonnance, et adresse cela en recommandé au syndic; Si celui-ci ne s'éxécute pas, il faut passer a la vitesse supérieure, Juge de l'exécution? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 12 sept. 2015 : 19:53:53
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Il n'y a rien à comprendre sauf que Juillet 11 s'est planté en écrivant
citation: Ensuite, le syndic envoie à l'intéressé une mise à jour du compte de copropriété. Dans le récapitulatif des mouvements du compte, à la suite des autres charges communes, il ajoute une ligne
"Droit de Recouvrement article 10 = 200 euros".
C'est Ă dire, je comprends, l'article 10-1 a) de la Loi de 65.
Le montant semble être la somme de différents frais prévus au contrat.
J'ai évoqué le droit de recouvrement de l'huissier qui incombe au créancier mais bof ! il était parti sur l'article 10-1 de la loi de 1965.
Bref vous avez maintenant un bon bout de l'information ! On ne peut pas en dire plus car on ne sait pas comment le syndic a présenté son compte.
Sur l'exploitation d'un compte d'huissier après recouvrement voyez
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-6-1-2.htm
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Édité par - JPM le 12 sept. 2015 19:57:40 |
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Posté - 12 sept. 2015 : 20:04:55
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J'avoue ne rien comprendre au galimatias de Juillet 11.
Je pensais naïvement que vous aviez compris plus. J'en suis a la fois déçu... et rasséréné... |
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juillet11
Contributeur actif
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 Posté - 12 sept. 2015 : 20:29:10
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citation:
Vous ne développez pas, mais je suppose que vous restez sur l'idée que le Syndic est en train d'imputer des frais d'huissier.
Non, ce qu'il impute, c'est une "prestation" de Syndic imputable individuellement, qui figure Ă l'article 9-1 du contrat de syndic.
citation:
Initialement posté par JPM
Le libellé droit de recouvrement correspond à des frais d'huissier. Mais il est possible que le syndic l'utilise d'une manière inappropriée
Non. Pas dans ce cas.
-- L'huissier du SDC a recouvré le principal auquel s'ajoutent environ 350 euros (de mémoire) qui recouvrent: tous les actes engagés par le SDC: injonction, signification et les frais d'exécution réglementés. Ce sont "les dépens"
L'Huissier a manifestement attendu l'issue de la procédure pour savoir qui lui payait les dépens. Bref, il a payé au SDC le principal et rien d'autre, les dépens étant à charge du proprio qui a reçu de l'huissier un état détaillé du compte de l'huissier.
(frais d'injonction, signification exécution, etc).
-- Quant au SDC, après avoir encaissé le principal, sans avoir donc eu à avancer aucun frais d'huissier, il impute après coup au propio 200 euros sur le compte du SDC, avec le libelle´"Droit de recouvrement"
Le "Droit de recouvrement" est spécifié dans le contrat-type de syndic article 9-1
De mémoire, ce sont 140 euros en cas d'injonction de payer, et un taux horaire pour constituer le dossier et le suivi.
(je peux retrouver le contrat si vous voulez vérifér)
Ces 200 euros, sont donc des honoraires que prend le syndic, qu'il impute au proprio, mais en faisant passer la facture par le compte du SDC. (d'où ma perplexité devant les abîmes de créativité comptable que ça ouvre)
Donc, @JPM et @Ribouldingue, je ne pense pas qu'on peut raisonner sur ces 200 euros comme reflétant des honoraires d'huissier, ou qui seraient comptés deux fois.
Ces honoraire semblent prévus par le contrat de syndic (en laissant de côté qu'il les réclame APRES qu'un juge a eu le dernier mot -- de toute façon, vu le montage, c'est le SDC qui trinque si le proprio proteste. Allez ! C'est même le syndic qui va défendre le syndicat !).
Je sais que le proprio a demandé une facture détaillée des frais d'exécution à l'huissier, Ça fait 15 jours qu'il attend, mais le détail du compte qu'il avait déjà reçu comprenait tous les frais de la procédure (injonction, signification, frais d'exécution)
Ceci étant expliqué, je suis preneur de tout lien ou info au sujet de la procédure administrative pour faire modifier ce genres de clauses créatives : imputation individuelle mais par SDC interposé. Par exemple, je veux m'en inspirer pour creer un MBA pour gérants de sociétés anonymes, exception française.  |
Édité par - juillet11 le 12 sept. 2015 20:40:08 |
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