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JPM
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 Posté - 14 sept. 2015 : 15:20:56
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Offres réelles ???? L'huissier ne connait pas bien son Code civil.
Cela existe mais pour des affaires autrement importantes et qui justifient les frais.
Ce code énonce les règles de l'imputation des paiements effectués par le débiteur.
Primo celui-ci peut préciser ce qu'il paye. Cette précision s'impose au créancier. Secundo: quand il y a lieu de payer une provision de 426 € et que le débiteur paie le jour même 426 € il y a légitime présomption qu'il a payé cette provision.
S'il y avait en outre 125 € appelé à un titre quelconque, c'est cette somme qui demeure impayée.
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juillet11
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 42
Posté - 14 sept. 2015 : 22:31:46
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citation: Initialement posté par JPM
Ce code énonce les règles de l'imputation des paiements effectués par le débiteur.
C'est pourtant bien ça l'intérêt. C'est le débiteur qui veut poser qu'il refuse de payer un concept, et ne paie que les autres-
En fait, les versements n'apparaissent jamais imputés à quoi que ce soit. sur les appels de fonds. Quand à la compta interne du Syndic, il faut y avoir accès.
Les appels de fonds sont toujours un "fondu" de charges
En pratique, on verra apparaître une ligne "Versement de 300 euros" et c'est tout.
citation:
Primo celui-ci peut préciser ce qu'il paye. Cette précision s'impose au créancier.
Et le débiteur précise comment ce qu'il veut payer ?
si le chèque qu'il présente n'est pas aligné avec le total de l'un ou l'autre des documents intitulés "Appel de fonds" ?
citation:
Secundo: quand il y a lieu de payer une provision de 426 € et que le débiteur paie le jour même 426 € il y a légitime présomption qu'il a payé cette provision.
S'il y avait en outre 125 € appelé à un titre quelconque, c'est cette somme qui demeure impayée.
La présomption....
Vous présumez que le Syndic respectera l'imputation demandée par le débiteur. Et qu'un juge (encore ?) sera capable de reconstituer la compta du syndic au seul vu des "appels de fonds" communiqués par le débiteur.
Moi, je suis pragmatique, (et le juge le sera lui aussi):
Je présume que le Syndic a toutes les raisons du monde de
récupérer ses honoraires avant même le budget.
Et la présomption du juge c'est de considérer qu'il a devant lui un proprio qui ne paie pas "les charges" et veut lui faire croire que c'est parce qu'il conteste des honoraires qui y sont compris. Suivant cette présomption, il va condamner d'office le débiteur faute d'avoir payé les charges. Et quant aux honoraires, l'enjeu n'en vaudra pas la peine.
Mais admettons que le syndic est tenu de respecter l'imputation que lui demande le débiteur.
Avez-vous un texte qui impose cette obligation au syndic en précisant les modalités que doit suivre le débiteur pour que ses souhaits soient respectes ?
Ej bien, justement, ce texe, c'est celui des offres réelle.
http://consignations.caissedesdepot...html?lang=fr
C'est vrai que ce n'est pas courant. Ça prouve aussi que l'huissier qui a donné ce conseil connaît son métier.
Et peut-être, surtout, qu'il connaît son client ! Car c'était l'huissier du syndic.
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Remarque:
Quand vous raisonnez sur la compta du syndicat, vous le faites uniquement en considérant le point de vue du syndic. Par exemple, comme sur votre site, à propos de la manière de comptabiliser les recouvrements de charges.
Mais moi je raisonne sous l'angle de _ma propre compta_.
Devant moi j'ai un type sous contrat (aka "Syndic"), qui me réclame des sous à l'oeil et prétend d'abord que je dois les verser sur le compte du syndicat où il ira les chercher pour les empocher, et ensuite refuse de me faire une facture à mon nom.
Dans mon monde pragmatique, ce que j'ai devant c'est un type qui me demande un pot-de-vin, et voudrait que je l'aide à le maquiller sous la forme d'une rémunération que lui verse la société dont je suis actionnaire. La meilleure, c'est que ce type, c'est pas seulement un contractuel de ma société. C'EST CARRÉMENT LE COMPTABLE DE MA SOCIÉTË !
Evidemment, il y a la Loi de 65. L'"exception immobilière". Vous avez raison. Nous devons nous y plier.
Selon cette loi, je ne peux pas dénoncer le comptable. Il faut que je dénonce ma propre société (tous mes co-actionnaires). J'en sais des familles de méditerranée qui donneraient gros pour avoir des Lois comme celle -là - (A moins que ce soient grâce à des lois comme celle-là qu'on a vu prospérer ces "familles").
Enfin, n'oublions pas que l'acceptation pure et simple de payer une facture vaut reconnaissance de la dette (que le paiement éteint). C'est une règle valable partout dans le monde et qui marche très bien, même avant l'existence de lois écrites. C'est même une loi du commerce.
Or moi, je n'accepte pas de payer ces frais illicites, maquillés sous les comptes de la société.
C'est pourquoi je prends mes précautions.
Si je paie c'est sous une certaine imputation.
Le bons comptes font les bons amis.
Merci !
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Édité par - juillet11 le 14 sept. 2015 23:09:08 |
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JPM
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43
Posté - 14 sept. 2015 : 23:08:42
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Vous êtes libre d'agir comme vous l'entendez.
Faîtes donc une procédure d'offres réelles sur un appel de provision trimestriel Cela fera passer un bon moment au greffier.
Une provision c'est un abondement de la trésorerie qui n'a rien à voir avec les charges dans la comptabilité du syndicat.
Vous pouvez inscrire sur le chèque ce que vous payez (Provision 01/07/2015).
Dans citation: C'est le débiteur qui veut poser qu'il refuse de payer un concept
qu'entendez vous par concept ?
Je suppose que c'est un article du compte ?
Bref ! Quand l'huissier a établi son propre compte, le syndic doit le passer dans la comptabilité comme vous avez pu le voir dans l'étude.
Il passe le cas échéant ce qui peut être concerné par l'article 10-1 et rien d'autre.
Les postes que vous avez cités sont illicites s'ils figurent réellement dans le contrat de syndic.
Rideau.
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juillet11
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44
Posté - 15 sept. 2015 : 11:35:30
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citation: Initialement posté par JPMVous pouvez inscrire sur le chèque ce que vous payez (Provision 01/07/2015). Dans citation: C'est le débiteur qui veut poser qu'il refuse de payer un concept qu'entendez vous par concept ? Je suppose que c'est un article du compte ?
Non, je parle du libellé "Dts de recouvrement art 10..." sur l'appel de fonds.
Et même si c'est indiqué sur le chèque, dans lAppel suivant, la nouvelle ligne qui apparaîtra aura pour libellé "Versement".
Comme vous dites, on n'aura que la présomption que le montant versé correspond à l'un des libelées
Par ailleurs, l'article qui figure en vis à vis est le même pour toutes les lignes. On reçoit par exemple
citation:
Nº Compte || Date······|| Relevé de compte····|| Debit || -Credit"
102 00··········01.01.15····Budget 1er semestre·····300
102 00··········20.01.15····Versement······························300
102 00··········01.07.15····Budget 2e semestre ·····300
102 00··········06.09.15····Dts de recouvrement·····200
TOTAL..............................................................800.....300
A payer= 500€ par chèque à l'ordre de SDC ABC
et le proprio peut exiger les "imputations" qu'il veut.
Pour commencer, aucune facture nominative ou reçu de ne lui sont remis.
Et après avoir remis son chèque le prochain Appel ne mentionnera qu'un "Versement" comme si c'est au titre d'une répartition de CHARGES
citation:
Nº Compte || Date······|| Relevé de compte····|| Debit || -Credit"
102 00··········01.01.15····Budget 1er semestre·····300
102 00··········20.01.15····Versement······························300
102 00··········01.07.15····Budget 2e semestre ·····300
102 00··········06.09.15····Dts de recouvrement·····200
102 00··········15.09.15····Versement··························300
TOTAL..............................................................800.....600
A payer= 200€ par chèque à l'ordre de SDC ABC
Ces 200 euros apparaissent comme des CHARGES non payées.
Le syndic a evidemment encaissé ses honoraires dans tous les cas.
Ce que le SDC va réclamer à l'avenir, c'est un débit sur le budget, c'est à dire sur les CHARGES COMMUNES, étant donne´que les honoraires privatifs du Syndic lui auront été payés depuis longtemps et en priorité (c'est même lui qui tient la compta)
citation:
Bref ! Quand l'huissier a établi son propre compte, le syndic doit le passer dans la comptabilité comme vous avez pu le voir dans l'étude.
Il passe le cas échéant ce qui peut être concerné par l'article 10-1 et rien d'autre.
Dans le cas présent, nous ne parlons que des honoraires du Syndic en sus des frais d'huissier et seulement si le SDC a dû en payer.
Ici le SDC n'a pas eu à faire l'avance de frais d'huissier
L'huissier a simplement attendu de savoir qui payait les dépens.
Le libellé "Dts de recouvrement art 10..." sont ici des honoraires prévus au contrat.
citation:
Les postes que vous avez cités sont illicites s'ils figurent réellement dans le contrat de syndic.
Nous sommes d'accord, ces postes d'honoraires seraient Illicites (dans un monde normal)
Mais ils sont légalement exécutables par le syndic, sous la couverture du SDC, au prétexte que le propio n'aura pas payé ses CHARGES.
Il y a confusion entre la trésorie commune du SDC et les honoraires privatifs du syndic.
(En tout cas, merci @JPM pour cet échange et révision des notions de base)
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Édité par - juillet11 le 15 sept. 2015 11:47:34 |
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 Posté - 15 sept. 2015 : 13:14:25
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citation: Pour commencer, aucune facture nominative ou reçu de ne lui sont remis. Il est (dit deja trois fois) en droit de demander au greffe du tribubal la vérifiactio des frais qui lui sont facturés par le syndic.
Ces frais ne sont exigibles que si l'huissier a procédé a la récupération des sommes, Si vous avez payé au sydnic, il n'y a pas d'article 10 huissier
C'est aussi une façon de ne pas se faire obliger a payer les émolumnets hors dépens du sydnic |
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JPM
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46
Posté - 15 sept. 2015 : 14:19:30
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citation: Ces frais ne sont exigibles que si l'huissier a procédé a la récupération des sommes, Si vous avez payé au sydnic, il n'y a pas d'article 10 huissier
C'est inexact
Tout acte d'huissier fait sommation de payer entre ses mains, a fortiori lorsqu'il s'agit d'un acte d'exécution.
C'est normal ! L'huissier délivre un commandement. Le débiteur paie à son créancier qui est parti un mois à l'étranger. L'huissier ne recevant pas de fonds fait une saisie attribution.
Le débiteur doit donc payer les frais et le créancier supporte le droit de recouvrement.
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juillet11
Contributeur actif
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47
Posté - 15 sept. 2015 : 16:04:23
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ACTE II __ LE GRAND REBONDISSEMENT !
Apothéose de JPM dans le rôle du redresseur de torts !
JPM A EU RAISON DU CÔTÉ OBSCUR...
de l'appel de fonds qui fait l'objet de ce débat passionnant.
On vient d'avoir le décompte final de l'huissier.
JPM avait raison.
Sur ce décompte, dans les frais clos apparaît une nouvelle ligne :
citation: DRE article 10 --- 206 euros
C'est à dire, la même somme qui apparaît ensuite sur le dernier appel de fonds du Syndic au débiteur.
La "présomption" selon JPM opère à fond.
Bon, alors trois choses
-- La première, que DRE-10 n'a pas été recouvré par l'huissier sur le débiteur, mais bien sur le créancier, en l'occurence, le syndicAT
-- La seconde, que le libellé "Dt de recouvrement art 10" qui apparaît sur l'Appel de fond envoyé par le syndic correspond bien à u DRE 10 cité par JPM :
http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=192540](lien)
-- La troisième, que le DRE-10 est à la charge du créancier quand il n'y a pas d'exécution forcée.
citation: Article L111-8 (Procédure Civile d’exécution) modifié par la Loi HAMON 2014-344 art.12 du 17 Mars 2014 relative à la consommation :
A l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.
Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.
Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l'exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi.
Conformément à la Loi, Le DRE-10 n'a pas été réclamé au débiteur, mais au SDC, et c'est pourquoi, dans un mouvement de dépit, notre Syndic(AT) a correctement reporté la TOTALITÉ du DRE-10 sur le compte du syndicat, mais au lieu d'en faire la répartition, il l'a ILLICITEMENT réclamé de manière privative au propriétaire débiteur.
Google qui sait tout, nous l'explique mieux qu'un choeur de tragédie grecque.
http://www.fraisetdepens.fr/index.p...4/Article-10
citation:
« Article 13 : Droit d'Engagement et de Poursuite - 1 - Les actes tarifés »
Droit de recouvrement et d'encaissement de l'Article 10
La seule difficulté dans LA TARIFICATION des Huissiers de Justice est l’attribution du droit proportionnel de l’article 10 calculé sur la somme recouvrée ou encaissée, au titre de la créance en principal ou du montant de la condamnation, à l’exclusion des dépens :
Il faut être averti que la perception, par l’huissier instrumentaire, du droit proportionnel article 10, est subordonnée par la délivrance d’un acte d’exécution (commandement, procès-verbal de saisie….). Une simple signification de décision de justice ne permet pas la perception de ce droit, même si l’huissier a été mandaté pour une exécution forcée.
Ce droit est à la charge du créancier.
Donc, JPM sort vainqueur absolu de ce débat et avec lui, nous devons dire.
-- Que le DRE-10 réclamé privativement à un proprio est ILLICITE
-- Que le DRE-10, s'il reste à la charge du créancier, peut être affecté au compte du SDC, mais qu'il doit alors se faire selon REPARTITION
-- Pour consoler les larmes de crocodile du SDC, il convient de rendre hommage à son Syndic qui (jusqu'à présent), n'a aucunement réclamé d'honoraires.
Rendons tous les honneur à sa compétence comptable (c'est un bon trésorier) sinon à ses compétences de gestionnaire (comme gestionnaire, il est complètement nul)
Chers amis, piliers et cariatides de ce forum:
Prenons-nous les mains et faisons cercle compatissant autour de ce syndic qui n'est que l'enfant incestueux de la Loi de 65, une monstruosité involontaire née de l'accouplement inique des fonctions de trésorier et de gestionnaire du droit de propriété. Prions pour que nos Princes de la Loi recoivent la lumière de la Raison naturelle, qu'ils rétablissent promptement le Tabou universel de l'Inceste, et pour que cette aberration juridique qui veut concilier contre nature les intérêts opposés de l'argent et du droit de propriété soit renvoyée aux abimes de l'oubli et de la honte.
Rideau sur l'acte II.
___
(Rideau sur cet l'acte II, je sais qu'il y Gedehem qui attend en coulisse pour se précipiter sur scène, Acte III, déjà en habit d'Inquisiteur. Faut que je me dépêche d'enfiler mon habit de bure, inflammable)
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Édité par - juillet11 le 16 sept. 2015 09:11:57 |
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bilunette
Contributeur débutant
74 message(s)
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Posté - 15 sept. 2015 : 17:36:46
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En complément à vos réponses, l'art. 11 du décret du 27/05/2004 précise que pour l'information des copropriétaires, les documents joints à la convocation à l'AG doivent comprendre "l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération", y compris les honoraires spéciaux imputés à un seul copropriétaire pour des frais d'impayés. Certains syndics oublient d'appliquer cet alinéa de l'art.11. |
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JPM
Modérateur
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49
Posté - 15 sept. 2015 : 18:13:50
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L'observation de bilunette est exacte mais anachronique :
En effet le rédacteur du décret ignorait l'existence d'un document impératif en vertu du Code civil pour l'approbation des comptes : il s'agit du relevé général des dépenses (et produits s'il y a lieu) de l'exercice. Ce document doit être joint à la convocation toujours en vertu du Code civil puisqu'on ne peut approuver un compte qu'après en avoir eu connaissance. L'auteur des textes comptables (arrêté et décret) l'a aussi oublié.
Le rédacteur ignorait également l'existence de l'article 66 du décret Hoguet qui interdit au syndic de recevoir une rémunération d'une personne autre que le syndicat des copropriétaires. Très logiquement il impose au syndic de facturer au syndicat des copropriétaires toutes les rémunérations qui peuvent lui être dues à quelque titre que ce soit, même s'il s'agit d'une rémunération devant être débitée individuellement à un copropriétaire en vertu de l'article 10-1.
De la combinaison des deux affirmations qui précèdent il résulte que tous les honoraires revenant au syndic correspondent à des dépenses du syndicat qui figurent sur le relevé général des dépenses.
Il est donc absurde d'exiger une autre liste.
D'autant plus absurde qu'il n'y a pas vraiment de sanction à l'omission de cette " autre liste ", alors qu'au contraire l'omission d'envoi du relevé général des dépenses de l'exercice avec la convocation est sanctionnée par l'impossibilité d'approuver les comptes dont un élément substantiel n'a pas été présenté 
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 16 sept. 2015 : 10:15:34
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D'où la sanction, annulation de la décision si ces documents ne sont pas joints à la convocation.
Utile remarque de JPM, qui rappelle par là que la copropriété n'est pas un électron libre venant d'une autre planete, mais qu'elle s'inscrit naturellement dans le cadre général des règles de droit.
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juillet11
Contributeur actif
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51
Posté - 17 sept. 2015 : 11:25:59
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@Gedehem, pour reprendre votre post fin de page 2
citation:
Avancer que le syndic serait seul à décider c'est méconnaitre le sens des dispositions légales et des pratiques qui en découlent. S'il le fait c'est bien souvent pour palier la démission des copropriétaires.
...
Plus démocratique et consensuel, il n'y a pas.
Vous avez entendu parler de la séparation des fonctions ?
Distinguez deux personnes: Administrateur et Trésorier, plus l'AG une fois par an. Alors:
-- L'AG vote les budgets et autorise des mesures que l'Admin doit mettre en oeuvre.
-- L'Admin exécute les décisions de l'AG, fait appliquer le RdC, et répond devant l'AG
-- Le Trésorier se limite à la tenue des comptes, nécessite l'autorisation de l'ADMIN, et répond devant lui
Résultat:
-- Toute dépense nécessite alors DEUX signatures: celle de l'Admin, et celle du Trésorie
Deux signatures, pour les sous, vous comprenez ?
citation: Initialement posté par Gédehem
... la copropriété n'est pas un électron libre venant d'une autre planete, mais qu'elle s'inscrit naturellement dans le cadre général des règles de droit.
C'est bien pourquoi le régime de TOUTES les associations d'intérêts (commerciales ou civiles) sont régies par le même modèle de fonctionnement (Code des Sociétés), qui repose sur la séparation de fonctions
-- Assemblée générale
-- Administrateur
-- Trésorier
Vous comprenez ?
Or, l'exception de la Loi de 65, où l'on permet au même contractuel ("Syndic") de cumuler les fonctions d'administrateur et de trésorier relève de l'anomalie.
Quand vous invoquez la souveraineté de l'AG pour tout et n'importe et quoi, vous ignorez la différence entre prendre une décision et la faire appliquer. Il faut vous rappeler la différence entre l'exécutif et le législatif ?
Et que c'est cette distinction de fonctions qui conduit à la règle (saine et efficace) que tout mouvement de Trésorerie nécessite une double autorisation: celle de l'AG, et la signature de l'Admin ?
Ce simple mécanisme suffit à garantir un fonctionnement satisfaisant des sociétés humaines dans 99% des cas. Parce que c'est comme ça que fonctionnent TOUTES les sociétés humaines: mercantiles, publiques, ONG et toutes les autres.
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Ensuite, votre parti-pris douteux pour la confusion des fonctions vous conduit à culpabiliser le laissez-faire des gens.
Or, le commun des gens assument que cette différence entre les différentes fonctions est acquise .
Donc, Ils s'attendent à la retrouver dans la Loi de 65.
Les gens ne s'endorment pas. Il SAVENT que si la séparation des pouvoirs est assurée, si la règle des 2 signatures est appliquée et si l'Administrateur se charge de préparer l'O.J., ALORS, ils peuvent rester dormir chez eux, et vaquer à leurs affaires.
Car c'est bien pour que les gens puissent vaquer à leurs affaires qu'on institue des règles comme la séparation de fonctions et la double autorisation des fonds. Des règles qui sont préalables aux lois. Des règles qui surgissent de la pratique des contrats et du commerce et qui sont valables partout dans le monde.
Et c'est pour ne pas avoir à s'en occuper que les proprios PAIENT un contractuel trésorier et qu'ils paieraient volontier un Administrateur s'ils en avaient la possibilité. Car ce sont des contractuels, et non pas ces "prêtres" représentants de la divine volonté l'AG, à vous lire, on pense aux vestales de l'Antiquité qui rendaient justice au nom de la Statue qu'elles avaient derrière. Vous parlez de democratie, mais vous confondez avec la théocratie.
Concrètement, si la Loi de 65 n'avait pas organisé cette confusion de fonctions, elle permettrait de virer sur le champ l'un ou l'autre des contractuels:
-- L'Admin qui vire le trésorier sous 24h -- (il confisque d'abord les livres, ensuite il en désigne un autre)
-- l'AG qui vire l'Admin en 30 jours, le temps de convoquer l'AG-extraordinaire.
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Enfin une dernière remarque:
Il suffit de parcourir cet excellent forum (excellence à laquelle vous contribuez indiscutablement) pour se rendre compte qu'une Loi qui ne répond pas à l'ordonnancement général de nos sociétés est tout simplement incompréhensible
-- pour le commun des gens.
-- pour les avocats généralistes
-- et même pour les Juges non professionnels ! (= Juge de proximité)
Mais ça va plus loin.
Une loi qui est une anomalie dans le fonctionnement de nos sociétés, c'est la porte ouverte à la corruption.
Parce que ceux qui connaissent mieux que les autres cette Loi, vont inévitablement commencer à s'en servir à leur profit: lobbies, corporations professionnelles, avocats, officiers de justice et même magistrats du palais.
Je parle de cor-rup-tion et de conflits d'intérêts chez les professionnels, fonctionnaires et officiers assermentés censés la faire appliquer. C'est tellement notoire, que personne ne s'y trompe.
On en arrive à l'extrême (que j'ai moi-même vécu) où une AG se réunit et décide à l'immense majorité des propriétaires d'enfreindre sciemment la Loi de 65, parce que c'est pour eux clairement préférable à devoir remettre leur cas entre les mains d'Officiers de justice ou au Juges du palais.
Non pas que ces Officiers aient été malhonnêtes. Ce qu'on constate, c'est que la Loi n'assure plus sa fonction première, qui est faire la différence entre ce qui est bien et mal. Cette loi est un nid de couleuvres et elle fait honte.
Ce que je veux dire, c'est qu'au lieu de dépenser votre énergie à faire la leçon aux gens du commun, en essayant de leur faire rentrer dans la tête des _contresens_ sur la démocratie et leur faire accepter la confusion des fonctions, qui est une insulta à la raison, vous devriez au contraire mettre vos connaissances au service de tous ces gens-là , en travaillant à reformer cette loi inique. Et si vos proposition sont sensées et raisonnables, vous n'aurez même plus à les expliquer aux gens. C'est à eux de vous donner des leçons, et vous devriez y prêter attention.
Une loi inapplicable dans son usage quotidien n'est pas légitime et n'inspire aucun respect aux gens censés la faire respecter. C'est pourquoi elle n'est pas respectée. Elle est le nid de la corruption.
Et ça dure depuis 65 !
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Édité par - juillet11 le 17 sept. 2015 11:37:51 |
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