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Maelwen
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 Posté - 13 sept. 2015 : 15:13:01
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Bonjour,
Je souhaite porter à l'ODJ de notre prochaine AG, le projet de résolution du non renouvellement du contrat avec notre Syndic actuel. Je dispose de 2 contrats "Tout sauf" de Syndic.
Lors de notre dernière AG (octobre 2014), l'ODJ mentionnait :
- Projet de résolution n° .
Désignation à nouveau du SYNDIC - Signature du contrat de Syndic par le Président de séance.
L'AG désigne à nouveau M.X en qualité de Syndic pour une durée de ... années. M.X est titulaire.......
Il a été élu pour 1 an et a ajouté oralement qu'en 2015 ce serait pour
3 ans.
Ma question est la suivante :
Avec la nouvelle Loi ALUR et Loi MACRON ai-je le droit en tant que copropriétaire de demander l'inscription à l'ODJ de mon projet de résolution de l'élection d'un nouveau SYNDIC avec les 2 contrats joints ?
Avec la Loi ALUR je pensais que le conseil syndical avait l'obligation de proposer des contrats de syndics à l’AG.
Mais d'après les explications ci-dessous ce ne serait pas le cas.
http://www.coproconseils.fr/mise-en...n-ou-en-est/
"Attention ! Malgré tout ce que vous pourriez lire ou entendre, cela ne signifie donc pas :
•que le syndic a l’obligation de proposer d’autres contrats que le sien à l’AG
•que le conseil syndical a l’obligation de proposer des contrats de syndics à l’AG
La question de la définition du terme « mise en concurrence » a déjà eu l’occasion d’être précisée par la jurisprudence. Mise en concurrence signifie que le conseil syndical est dans l’obligation de demander d’autres contrats de syndic, mais aucunement qu’il est dans l’obligation d’en obtenir.
L’objectif de cette loi n’est en aucun cas de mettre les copropriétés dans une situation précaire. Si vous lisez « la mise en concurrence est obligatoire. A défaut le syndic en place ne peut être maintenu et l’absence de syndic est interdite par la loi », sachez que c’est FAUX ! Si aucun contrat concurrent n’a été soumis au vote de l’assemblée générale, vous pouvez réélire votre syndic actuel."
Dans l'attente de vos réponses.
Merci
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 Posté - 13 sept. 2015 : 15:20:38
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citation: Je souhaite porter à l'ODJ de notre prochaine AG, le projet de résolution du non renouvellement du contrat avec notre Syndic actuel Vous avez parfaitement le droit de proposer une résolution de désignation d'un autre syndic, ou même deux, mais en revanche, il n'existe pas de résolution de non renouvellement.
Si le syndic actuel est candidat, le non renouvellement résulte juste d'un vote en AG qui ... ne le désigne pas.
Il risque d’être tres étrange pour les autres copropriétaires que vous conseilliez deux candidats.
J'avoue moi-mĂŞme ne pas comprendre.
D'autant que la désignation d'un syndic est un vote délicat qu'il ne faut pas rater, et qui doit être préparé avant l’assemblée au conseil syndical. Sinon on risque de grosses bévues qui coute très cher.
La fameuse obligation de mise en concurrence est l'exemple type de la fausse bonne idée qui envoie dans le mur.
Quand on sait le temps qu'il faut consacrer a des auditions, des comparaisons, des visites, et la préparation d'une candidature, rare sont les conseils syndicaux qui s'y collent juste pur faire plaisir a des législateurs peu au courant de la chose de la copropriété.
Dans votre cas personnel, quelle est l'utilité réelle de proposer deux candidats? A part de brouiller les messages? |
Édité par - ribouldingue le 13 sept. 2015 15:22:12 |
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Louis92
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Posté - 13 sept. 2015 : 15:37:01
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Tout-Ă -fait d'accord avec ribouldingue.
Changer de syndic donne un surcroit de travail au CS. Faire changer de syndic sans relation avec le CS est une opération qui peut nuire à la copropriété.
Le CS (dont son président qui pratique le syndic très régulièrement) peut avoir des idées sur le cahier des charges pour choisir un nouveau syndic. J'en ai quelques unes comme :
- examiner 3 convocations AG pour voir notamment les documents comptables (de nombreux syndics n'appliquent la réglementation sur les annexes),
- examiner 3 PV d'AG et notamment tout le monde vote-t-il tout à l'unanimité y compris le quitus au syndic ? ce n'est pas bon signe du tout.
Donc faire élire un nouveau syndic sans en parler au CS est risqué. Un CS actif sait où le syndic en place est mauvais et s'organise en conséquences. Avec un nouveau syndic, il faut tout redécouvrir et tout vérifier : même les tantièmes peuvent être mal repris par le nouveau syndic ! sans parler des archives dont quelques cartons peuvent rester chez l'ancien syndic.
On ne change pas de syndic comme on change d'ascensoriste ou d'électriciens contrairement à ce qu'on pensé ceux qui ont "conseillé" le législateur.
Cdlt. Louis92.
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nefer
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Posté - 13 sept. 2015 : 16:36:34
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donc vous avez un syndic bénévole qui ne recouvre pas les impayés, (charges, travaux) et donc ne peut pas engager les travaux votés sans les fonds necessaires: est ce cela? |
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Maelwen
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Posté - 13 sept. 2015 : 16:44:29
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citation: Initialement posté par nefer
donc vous avez un syndic bénévole qui ne recouvre pas les impayés, (charges, travaux) et donc ne peut pas engager les travaux votés sans les fonds necessaires: est ce cela?
Bonjour Nefer,
Non, le Syndic Pro est en place depuis 2 exercices et il ne recouvre pas les impayés qui s'élève à 6 chiffres.
Au temps du Syndic bénévole nous étions créditeurs.
Cordialement,
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Maelwen
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Posté - 13 sept. 2015 : 16:47:00
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citation: Initialement posté par Louis92
Tout-Ă -fait d'accord avec ribouldingue.
Changer de syndic donne un surcroit de travail au CS. Faire changer de syndic sans relation avec le CS est une opération qui peut nuire à la copropriété.
Le CS (dont son président qui pratique le syndic très régulièrement) peut avoir des idées sur le cahier des charges pour choisir un nouveau syndic. J'en ai quelques unes comme :
- examiner 3 convocations AG pour voir notamment les documents comptables (de nombreux syndics n'appliquent la réglementation sur les annexes),
- examiner 3 PV d'AG et notamment tout le monde vote-t-il tout à l'unanimité y compris le quitus au syndic ? ce n'est pas bon signe du tout.
Donc faire élire un nouveau syndic sans en parler au CS est risqué. Un CS actif sait où le syndic en place est mauvais et s'organise en conséquences. Avec un nouveau syndic, il faut tout redécouvrir et tout vérifier : même les tantièmes peuvent être mal repris par le nouveau syndic ! sans parler des archives dont quelques cartons peuvent rester chez l'ancien syndic.
On ne change pas de syndic comme on change d'ascensoriste ou d'électriciens contrairement à ce qu'on pensé ceux qui ont "conseillé" le législateur.
Cdlt. Louis92.
Bonjour LOUIS92,
Aux dernières AG, l'approbation des comptes et le quitus n'ont pas Ă©tĂ© adoptĂ©s Ă l'unanimitĂ©. La majoritĂ© du CS a votĂ© non lors de la dernière AG. Le solde dĂ©biteur des copropriĂ©taires s'Ă©lève Ă
... ... € et les travaux urgents votés ne se font pas car pas d'argent.
Le CS ne dit rien depuis 1 an.
VoilĂ un survol de la situation. |
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Maelwen
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Posté - 13 sept. 2015 : 16:52:54
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Je souhaite porter à l'ODJ de notre prochaine AG, le projet de résolution du non renouvellement du contrat avec notre Syndic actuel Vous avez parfaitement le droit de proposer une résolution de désignation d'un autre syndic, ou même deux, mais en revanche, il n'existe pas de résolution de non renouvellement. Si le syndic actuel est candidat, le non renouvellement résulte juste d'un vote en AG qui ... ne le désigne pas. Il risque d’être tres étrange pour les autres copropriétaires que vous conseilliez deux candidats. J'avoue moi-même ne pas comprendre. D'autant que la désignation d'un syndic est un vote délicat qu'il ne faut pas rater, et qui doit être préparé avant l’assemblée au conseil syndical. Sinon on risque de grosses bévues qui coute très cher. La fameuse obligation de mise en concurrence est l'exemple type de la fausse bonne idée qui envoie dans le mur. Quand on sait le temps qu'il faut consacrer a des auditions, des comparaisons, des visites, et la préparation d'une candidature, rare sont les conseils syndicaux qui s'y collent juste pur faire plaisir a des législateurs peu au courant de la chose de la copropriété. Dans votre cas personnel, quelle est l'utilité réelle de proposer deux candidats? A part de brouiller les messages?
Je vous remercie de votre réponse.
Notre premier Syndic bénévole en avait proposé 2 en AG la première fois et je pensais que c'était le minimum.
Je vais joindre au courrier un seul contrat.
Comment formuler la demande ?
Cordialement, |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 sept. 2015 : 09:23:57
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Comme toute demande d'inscription de question :
LRAR
M. le syndic,
Ainsi qu'il est prévu parl'art.10 du décret du 17.03.1967 modifié, le vous demande d'inscrire à l'ODJ de la prochaine AG la/les questions suivantes :
- désignation du syndic. Proposition de la Ste X jointe.
- autorisation de travaux privatifs pour ..... Projet joint.
- etc ....
Avec tous mes remerciements.
Maelwen."
S'agissant de proposer un changement de syndic, il est évident que l'information doit être la plus large possible, à commencer par le CS, qui doit y être associé. Réunion chez vous ou dans le bistrot en face, note à tous, etc ...
A défaut l'opération est vouée à l'échec.
Quant à proposer 2 candidat, c'est vouloir plomber l'affaire dès le départ. Le sortant se représentera, avec 2 autres candidats comment faire sortir une majorité ? C'est mission impossible, qui plus est si tous découvrent ces candidatures en ouvrant leur convocation à l'AG.
Sur le fond, votre proposition ne résoudra pas la question des impayés.
C'est sans doute (certainement) en raison de la carence du CS que ces impayés ne sont pas ou mal recouvrés, qu'aucune action ne serait engagée.
Carence du CS qui ne sera pas comblée par un autre syndic.
D'autant que vous avez déjà changé il y a 2 ans !
C'est au CS qu'il faut "demander des comptes" sur le suivi des actions en recouvrement, mĂŞme si cela ne dispense pas l'AG de tirer fortement les oreilles du syndic.
Par exemple par une "sanction" sur honoraires pour "non exécution de taches contractuelles", avec abattement correspondant.
Et changer les membres "potiches" du CS.
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alain
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Posté - 23 nov. 2015 : 17:40:35
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Bonjour
étonné que ce post ne parle pas plus, des lois ALUR et macron, qui l'a un peu corrigée..
il s'agit du chgt de syndic ( désignation) qui maintenant doit etre obligatoirement accompagnée de contrats concurrents, sinon, désignation invalide.. SAUF si le CS, l'année précédente l'écheance des 3 ans, fait voter une dérogation à cette obligation..
ce qui confère un statut nouveau au CS qui doit anticiper et surveiller la durée des contrats.. en particulier, avec des contrats annuels, c'est au bout de la 2° année qu'il faut se décider si on veut déroger..
ma question:
et si c'est négligé, l'AG ou la désignation par défaut du sortant peut elle etre invalide?? |
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GĂ©dehem
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9
Posté - 23 nov. 2015 : 19:37:37
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Si obligation il y avait, ce serait une idiotie, comme on en trouve plein ici ou là sous le faux prétexte de bien faire.
S'agissant de changer de mandataire, cela ne se passe pas comme pour les chaussettes !
Il faut dans nos syndicats une volonté majoritaire, ce qui n'est pas une mince affaire, un changement n'étant envisagé et envisageable sérieusement qu'en cas de mécontentement majoritaire sur celui en place.
Autrement dit on présente un autre candidat par volonté de se séparer/divorcer du sortant, et non pour répondre à un texte, prévoirait-il une obligation.
S'il s'agit pour le CS de répondre à une prétendue obligation sans réelle volonté de changer le syndic dont on est globalement satisfait, et même s'il faut parfois lui botter les fesses, autant rester couché et économiser des photocopies ........  . |
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alain
Contributeur senior
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10
Posté - 25 nov. 2015 : 14:47:03
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GĂ©dehem
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11
Posté - 25 nov. 2015 : 15:52:55
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Ce qui ne change rien au fond de l'affaire lorsqu'un texte est une idiotie !
"on présente un autre candidat par volonté de se séparer/divorcer du sortant, et non pour répondre à un texte, prévoirait-il une obligation."
On peut être certain que personne ne répondra plus, ne va perdre son temps chaque année à établir une multitude de propositions si la demande des syndicats n'a pour motif que répondre à une obligation.
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Franck1966
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Posté - 25 nov. 2015 : 19:30:25
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Maelwen, j'ai voulu lundi dernier faire invalider les comptes du syndic en place (F...cia)et bien que tout le monde se disait CONTRE SON RENOUVELLEMENT, nous n'avons été que 10% (sur 45% présents ou représentés) à voter contre.
Donc quand vous arrivez à l'AG, il faut que le plus possible de personnes soient averties de votre démarche (et surtout présentes lors de cette AG). Essayez de ne garder qu'une seule proposition, à voir avec le CS si vous en avez le temps. Et si vous n'arrivez pas à le faire virer, pensez à ne le faire voter que pour une seule année.
Cela vous laissera alors un an pour vous affûter ... |
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Louis92
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Posté - 25 nov. 2015 : 20:09:57
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Franck1966, si citation: faire invalider les comptes du syndic signifie pour vous refuser globalement d'approuver les dépenses de l'exercice, pardon, Franck1966, vous vous êtes fourvoyé. Avec des dépenses refusées en bloc, le syndic ne peut pas répartir les insuffisances ou les excès de dépenses par rapport aux appels. Seulement quelques lignes de dépenses peuvent être sujettes à refus. Celles-ci sont alors à lister (montants) au PV et le reste (montant à calculer) peut alors être réparti entre les copropriétaires.
Cdlt. Louis92. |
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Franck1966
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Posté - 25 nov. 2015 : 20:56:13
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Le problème Louis92, et mon idée, était de faire réagir les copropriétaires sur une erreur de changement de société d'entretien (petite augmentation de charges de 15000€ pour la nouvelle société de nettoyage en 1 an, sur un compte total annuel de 230000€) pour que les copropriétaires mécontent ne votent pas le renouvellement du syndic, ce qui aurait conduit à refaire une autre AG et donc pouvoir présenter un autre syndic (non prevu sur le premier OJ.
Mais l'erreur vient du conseil syndical qui avait mal fait les calculs de répartition sur les différents blocs (le CS avait calculé 3000€ d'augmentation ), et le syndic n'a évidemment fait que ce que le CS lui avait demandé !!! |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 nov. 2015 : 21:35:51
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"... était de faire réagir les copropriétaires sur une "erreur" de changement de société d'entretien (petite augmentation de charges de 15000€ pour la nouvelle société de nettoyage en 1 an ...."
S'il s'agissait de ce point, vous avez perdu votre temps (et votre crédibilité ?) à pousser les copropriétaires à rejeter globalement les comptes du syndicat.
Grossière erreur souvent commise.
Il est évident que tout ne peut être faux, qu'il est même abusif de rejeter des dépenses à l'évidence nécessaires à la satisfaction des besoins collectifs, justifiées, conformes au budget prévis qui avait été décidé.
En revanche, pointer du doigt telle dépense précise, non prévue au BP pour la somme engagée, résultat d'un contrat passé personnellement par le syndic sans décision préalable du syndicat, vous ouvrait un boulevard pour la contester, pour inciter les copropriétaires à refuser d'approuver la dépense.
Sans oublier l'information du CS, qu'il fallait rencontrer avant l'AG pour les mobiliser sur ce point précis, avec sans doute en plus un tableau de répartition conforme aux grilles RDC.
Ce n'est pas le jour de l'AG que l'on fait bouger les lignes, surtout en se dispersant dans tous les sens. |
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Franck1966
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16
Posté - 25 nov. 2015 : 21:43:20
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Gédehem, c'était ma question "changement société nettoyage" , le gestionnaire du syndic me répondait depuis 1 semaine que c'était le CS qui s'en était occupé, mais je ne pensais pas qu'ils se seraient autant planté !!! Mais effectivement, il aurait mieux valu voir le CS avant; seul pb je ne connaissais aucun membre de ce CS ( appart loué, je ny vis pas). Maintenant, j'y suis.
Et le top des tops , je l'ai appris hier : en dépensant 15000€ de plus pour avoir une meilleure société de nettoyage ; ; ; ; ; ; ; ; ce n'est pas plus propre
LES BOULES ! |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 nov. 2015 : 22:39:36
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(appart loué, je ny vis pas)
Aucune importance, c'est vous le propriétaire depuis votre achat, c'est vous le membre du syndicat, que vous soyez dans le logement ou aux Seychelles (qui auront bientôt plus que les pieds dans l'eau ...).
C'est donc à vous, avec vos collègues copropriétaires, de vous préoccuper de son fonctionnement. |
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Franck1966
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18
Posté - 25 nov. 2015 : 22:45:41
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Je pensais (Ă tort) que le CS faisait bien le job face au syndic !!! je vais essayer d'ĂŞtre moins mauvais |
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Maelwen
Nouveau Membre
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Posté - 29 nov. 2015 : 10:34:00
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Bonjour Ă vous tous,
Notre AG a décidé de ne pas changer de Syndic.
Le syndic a catégoriquement refusé la mise en concurrence en faisant voter sa désignation (Art 25 puis Art 24) au début, Point n°0 et notre demande à la fin au point n°00. Le président de séance a tenté de lui expliquer que c'était une mise en concurrence mais il n'a rien voulu entendre. Comme nous sommes des potiches, il a gagné ... Les AG de ma copropriété sont les assemblées du syndic et pas celles des copropriétaires. Un excellent orateur qui préside notre réunion de A à Z.
Pouvez-vous me dire si nous avions le droit de décider en AG qu'une demande était "sans objet" et voter, alors que les mandants avaient cochés OUI, NON ou ABSTENTION pour cette résolution ?
Cdlt, |
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GĂ©dehem
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Posté - 29 nov. 2015 : 22:26:46
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alors que les mandants avaient cochés OUI, NON ou ABSTENTION pour cette résolution ?
Les éventuelles indications de vote données par les mandants à leur mandataire ne concernen que ces derniers.
Et eux seuls.
Le syndicat n'a pas Ă les connaitre ou Ă en tenir compte.
Seule l'expression des mandataires doit être prise en compte, serait-elle contraire à l'indication qui aurait été donnée par son mandant.
Sur les copropriétaires potiches, rien à dire de plus.
Si ce n'est que le pdt de séance doit savoir "clouer le bec" au secrétaire-syndic : "Vous parlerez lorsque je vous donnerais la parole !"
Mais il ne faut pas qu'il soit lui aussi potiche .... |
Édité par - Gédehem le 29 nov. 2015 22:27:34 |
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Demande changement de SYNDIC LOI ALUR/ MACRON 
