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chboeuf
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 Posté - 21 sept. 2015 : 23:58:54
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Bonjour Ă tous,
Je me présente, j'ai 33 ans, gérant d'une société que j'ai montée, et fortement imposé sur tous les registres (IS, IR, cotisations sociales, ...) 
On m'a longtemps proposé de défiscaliser via du Robien/Scellier et autres joyeusetés avec de beaux camemberts remplis d'espoir mais jamais eu confiance en eux.
Après avoir passé ces dernières années à travailler pour ma société, j'ai laissé de côté le côté défiscalisation et patrimoine (et retraite), à tort.
Vis à vis de mes revenus et de mon imposition, je me suis lancé dans les immeubles de rapport sous le statut LMP.
Un premier immeuble avec 19 appartements a été récemment acquis (début septembre), avec 2 mois de retard sur le planning prévu (à cause de la banque qui a fait des erreurs). Pour cet immeuble (déjà loué), j'en ai eu pour 73 000 euros de frais (43 000 euros notaire / 30 000 agence).
20 000 euros de travaux vont également être lancés.
Un deuxième immeuble doit très rapidement suivre (les loyers du premier ne suffisant pas à dépasser le montant de mes autres revenus, clause obligatoire pour le statut LMP).
Ce deuxième immeuble risque d'arriver en fin d'année ou en début d'année 2016. Même s'il arrive fin 2015, il comportera beaucoup de travaux (déficit foncier) et ne sera pas loué de suite, donc dur de justifier à l'administration fiscale les loyers qu'il produira.
Question: Si je n'arrive pas à obtenir le statut LMP en 2015, je risque d'être LMNP pour cette année.
Quid des frais d'acquisition et des travaux de 2015 ? (93 000 euros)
Peuvent ils être "transférés" en 2016 au LMP et donc être déduits de mon revenu global ? (de ce fait, je ne les déduirai pas des revenus générés par le LMNP en 2015).
Je sais que des questions similaires ont déjà été posées, mais il s'agit de personnes ayant agrandi leur patrimoine au fil des années et sont donc passées après plusieurs années de LMNP à LMP.
Dans mon cas, je souhaite passer directement en LMP, et déduire directement de mon revenu global mon déficit, sans passer ces frais en amortissement.
Merci d'avance.
Cordialement
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chboeuf
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 Posté - 23 sept. 2015 : 20:16:59
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Posté - 23 sept. 2015 : 21:16:42
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Bonsoir
citation: Si je n'arrive pas à obtenir le statut LMP en 2015, je risque d'être LMNP pour cette année.
Quid des frais d'acquisition et des travaux de 2015 ? (93 000 euros)
Si vous les comptez en charge déductible (une des deux options disponibles) et qu'ils génèrent un déficit , ce déficit sera perdu puisque non imputable plus tard sur des revenus LMP qui ne sont pas de meme nature que ces premiers déficits LMnP
Il vaut donc mieux assimiler les frais, ces 73 000 euros, au cout total d'acquisition de l'immeuble, et ces 73 000 vont etre découpés en petits morceaux, chacun lié a un composant.
La mauvaise nouvelle, c'est que 10 950 euros (15%) vont être perdus puisqu'ils représentent les frais d'acquisition liés au composant terrain, non amortissable, mais les 62 050 euros restant seront eux amortissable, et si vous gardez votre immeuble de rapport 40 ans ou 50 ans, tout aura servi
pareil pour les 96 000, même si l'achat se fait en 20156, du fait de la permanence de la méthode comptables, vous êtes contraint d'exercer la meme option, et encore la même si dans dix ans vous achetez un troisième bien.
Petite remarque, faire fortune a 33 ans, c'est bien, gérer un premier immeuble de 17 appartement puis un second plus gros, c'est du plaine temps, et le comptable se justifie, parce que je suppose que vous n'allez pas passer vos soirées à faire de la compta sous excel, ce ne serait pas raisonnable.
PS
Je sais que les impots ont prévu des facilités dans le cadre de personne comme vous qui restent LMnP qqs mois avant de devnir LMP, une lecture attentive du BOFIP s'impose, parce que du coup ma réponse n'est peut-etre pas la plsu fabvorabvle dans votre cas. Je n'ai malheureusement pas le temsp d'aller consulter ce bofip rapidement. |
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chboeuf
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3
Posté - 23 sept. 2015 : 22:48:53
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Concernant la gestion, je ne m'en occuperai pas pour différentes raisons:
- l'immeuble n'est pas proche de mon domicile
- mes semaines ressemblent plus Ă du 55 Ă 70h (je suis pour le retour aux 39h  )
- un ami tient une agence immobilière dans la même ville que l'immeuble. Il connait les bons artisans pour les travaux, gère déjà d'autres immeubles, etc ... . Quelqu'un de confiance. C'est lui qui s'en chargera.
Concernant la comptabilité, j'ai l'habitude de traiter (j'ai déjà une SARL et donc "rodé"). Pour la partie plus spécifique, j'ai déjà un expert comptable (le même que ma SARL).
Certes ces 2 prestations (gestion / EC) me grèvent un peu de rentabilité (qui reste >8% avec un scénario relativement pessimiste), mais mon but aujourd'hui n'est pas d'aller chercher la rentabilité max, mon but est triple:
1. DĂ©fiscaliser
2. Complément de rémunération: cash flow de l'opération positif (d'environ 30%)
3. Le plus important: me constituer un patrimoine et une retraite (je suis TNS, bref je n'aurai droit Ă rien).
MĂŞme si les optimisations fiscales seront vues avec mon expert comptable, j'aime me renseigner et apprendre par moi mĂŞme, d'oĂą mon post ici.
Merci en tout cas pour cette réponse !  |
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chboeuf
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Posté - 25 sept. 2015 : 15:40:34
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Autres questions:
1) Mon immeuble est actuellement en travaux. Disons que jusqu'à fin octobre, j'aurai 1/3 des logements vides pour rénovation (afin de louer quelque chose de propre et moderne).
Mon activité "à plein régime" va réellement commencer en novembre.
Etant donné que je ne me suis versé peu de rémunération cette année (étant gérant de SARL, je décide de ma rémunération), j'estime que cet immeuble seul tournant "à plein régime" produira plus de loyer que ma rémunération de cette année, ce qui m'octroie le statut de LMP (via le prorata temporis).
Ce prorata temporis peut il être fait juste à partir de novembre-décembre (mois de fonctionnement normal) ou dois je aussi inclure septembre-octobre, ces 2 derniers mois ne reflétant pas du tout le rendement de l'immeuble (car des travaux exceptionnels auront lieu ces mois là suite à l'acquisition de l'immeuble).
2) Autre cas de figure que le prorata temporis:
J'ai le bilan de l'année 2014 (et des précédentes années) pour l'immeuble que je viens d'acquérir. , le montant des loyers collectés en 2014 me permettrait de passer LMP dès cette année (l'immeuble génère depuis plusieurs années plus que ce que je me suis versé cette année).
Puis je utiliser le bilan des dernières années d'exploitation du batiment comme justificatif pour le passage en LMP sachant que je n'étais pas le propriétaire du batiment ?
En gros, cela se résume par: les justificatifs fiscaux de l'ancien propriétaire sont ils transférables au nouveau propriétaire lors de la cession du batiment ?
Merci d'avance !
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Édité par - chboeuf le 25 sept. 2015 15:42:15 |
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chboeuf
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Posté - 25 sept. 2015 : 17:27:16
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Citation du BOFIP:
D. Corrections Ă apporter aux recettes
1. Corrections en cas de commencement ou de cessation d’activité en cours d'année
170
Lorsque la location meublée d'un local d'habitation débute en cours d’année, les recettes y afférentes sont ramenées à douze mois. La location du local d’habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l’acquisition a eu lieu avant l’achèvement, à la date de cet achèvement. Cette règle s’applique également lorsque le local d'habitation n'était pas affecté à la location meublée dès l’origine ou n’a été inscrit au bilan que postérieurement à son acquisition ou son achèvement. L'ajustement prorata temporis est effectué en fonction du nombre de jours de location par rapport à 365.
180
La date d’acquisition correspond à la date de signature de l’acte authentique constatant le transfert de propriété.
--> Peut on considérer que les travaux font partie de l'achèvement ? Ce n'est pas précisé si on parle de l'achèvement de la construction ou des travaux (la mise en conformité et remise en état des logements en font partie).
Pour info, les logements en travaux ne sont pas louables en l'état, trop vétustes, et nécessite donc une remise aux normes avant toute mise en location. |
Édité par - chboeuf le 25 sept. 2015 18:44:26 |
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Posté - 26 sept. 2015 : 17:13:51
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je ne sais pas répondre à toutes vos questions.
citation: Puis je utiliser le bilan des dernières années d'exploitation du bâtiment comme justificatif pour le passage en LMP sachant que je n'étais pas le propriétaire du bâtiment ? Non, il ne s'agit de justifier par des documents, il s'agit de constater les recettes de votre comptabilité
En fait il s'agit clairement des chiffres reportés sur votre formulaire 2033-B en haut de formulaire pour le brut.
Pour le calcul de proratisation, vous n'avez pas a le fournir, mais je le recopierait sagement sur un document que je garderais pour le cas ou on me demande de prouver.
Il faut indiquer toutes les dates, les dates d'entrée, d'état des lieux etc... pour avoir tout sous la min en cas de contrôle ou de demande de précision dans deux ans... pas facile de se souvenir de tout.
citation: les justificatifs fiscaux de l'ancien propriétaire sont ils transférables au nouveau propriétaire lors de la cession du bâtiment ? Non
citation: --> Peut on considérer que les travaux font partie de l'achèvement ? Tout ce la est très délicat et on a des délais que l'on peut faire varier (mettre en route l’entreprise 15 jours plu tard, mais les impôts pourraient contester), ce sont des questions très pointues;
Logiquement
Si vous achetez le 01 septembre et qu'il y a deja des locataires, votre début d'exploitation est au 01 septembre;
En jouant sur l'inscription vous avez peut-etre 'tiré' jusqu'au 15 septembre ou au 25 septembre date de votre immatriculation , et vous avez donc un pro-rata a faire de 25% (si c'est au premier septembre) ou de un peu en-dessous si c'est au 25 septembre.
Légalement cependant c'est bien un pro-rata au 1er septembre exactement, toute autre date peut être contestée par le fisc et certainement avec succès.
Ensuite vous calculerez le total de vos recettes, et vous les propratiserez, je ne vois pas d'autre calcul.
N'omettez pas par ailleurs de faire votre demande d'inscription au greffe du Tribunal de commerce en espérant essuyer un refus (que vous gardez précieusement), troisième condition absolument nécessaire pour faire du LMP.
Si vous tentez de tricher il faut le faire 'bien', et ne pas imputer toute la taxe foncière alors que votre immeuble n'est pas dans l'entreprise pendant toute la période en question, avec la aussi le risque que la partie de la taxe foncière que vous écartez 'honnêtement' n'ai plus aucun moyen d'etre réutilisée si le fisc conteste votre pro-ratisation.
Honnêtement on est dans de la dentelle, avec des risques importants, et une pratique qui est bien une pratique de professionnel. Il n'y a que celui qui a deja essuyé des plâtres qui pourrait vous répondre avec précision.
En revanche vous trouverez a mon avis aisément des comptables qui peuvent 'vous arranger le coup',; mais garantissent-ils toute contestation postérieure? |
Édité par - ribouldingue le 26 sept. 2015 17:36:47 |
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Posté - 26 sept. 2015 : 17:44:36
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citation: --> Peut on considérer que les travaux font partie de l'achèvement ? Ce n'est pas précisé si on parle de l'achèvement de la construction ou des travaux (la mise en conformité et remise en état des logements en font partie). Autre vision
A - Vous achetez un bien, l'immeubel, que vous portez a l'actif, et vous faites des travaux dans certains locaux, exploitez deja dans d'autres. Le premier septembre (enfin, la date d'achat) est la seule date a prendre en compte.
B - Vous achetez un bien constitué de n locaux. Vous en portez a l'actif 10 premiers qui sont loués au premier septembre, et le reste au fur et a mesure de leur achèvement les 20 suivants.
Vous vous prenez bien la tête avec les 30 calculs individuels de pro-ratisations, et les 30 feuilles d'inventaire et d'amortissement, mais il y a peut-etre moyen de gagner quelque chose légalement.
Bon courage....
Votre note de frais de comptable va se multiplier par dix en revanche
PS: Je comprendrais l'achèvement des travaux non pas come la date ou tout est fini, mais la date définie par le fisc pour que le remplissage du formulaire H2 soit exigé. il faut bien entendu que ces travaux ne soient pas de simpels travaux de rafraichissement ou d'embelissment, ou d'installation d'une cuisine équipée, mais que cela corresponde idélament à la remise en état d'habiter d'un logement indécent ou insalubre (manque de Wc, de lavabo, douche inutilisable, aucun radiateur, installation électrique vétuste et dangereuse, ou encore absence de VMC dans un local humide qui le nécessite)
Vous repeignez, oubliez.
Vous refaites l'électricité car fils nus apparents, tanblau sans 30 mA, pas de terre, alors oui.
Corrélativement il sera de bon ton de demander le dégrevement des taxes foncières et Teom si les locaux sont libres trois mois entiers, etc etc... pour être cohérent puisque inhabitables. |
Édité par - ribouldingue le 26 sept. 2015 17:49:39 |
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chboeuf
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Posté - 26 sept. 2015 : 21:37:49
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Pour information, les travaux concernent peinture et sol, électricité et plomberie (dont VMC)
Sinon j'étais parti sur le cas B effectivement. J'ai 19 appartements, ceux déjà loués (car en bon état) ont une date de début d'exploitation correspondant à la date d'achat de l'immeuble, et les autres je les porte à l'actif une fois les travaux finis (il y en a 6).
Mais ca voudrait dire que je dois garder, jusqu'à la fin de l'amortissement, ce système, à savoir 19 feuilles d'inventaire non ?
Pas possible, en 2016, quand j'aurai un 2eme immeuble, de revenir Ă votre cas A (un inventaire pour l'immeuble entier). |
Édité par - chboeuf le 26 sept. 2015 21:40:41 |
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Posté - 27 sept. 2015 : 09:16:22
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citation: Mais ca voudrait dire que je dois garder, jusqu'à la fin de l'amortissement, ce système, à savoir 19 feuilles d'inventaire non ? C'est même plus compliqué que cela, vous avez donc 19 actifs différents, ceux loués au moment de l'achat qui entrent comme apports payés et comptés a leur prix d'achat plus les éventuels cout d'achat, les autres qui vont entrer plus tard a leur valeur vénale, donc vous ne pouvez pas déduire les travaux d'entretien ni porter a l'actif les travaux, mais vous devez déclarer une valeur vénale lors de l'apport.
En fait vous auriez fait les travaux alors que le local est dans votre 'patrimoine personnel' et lors de l'apport il s'agit d'un logement rénové dont la valeur vénale intègre la plus-value des travaux
Si les travaux concernent l'électricité mais que des points secondaires, attention a ce que la justification risque d’être faible. Un constat d'huissier ou des diagnostics de chaque logement serait de bon ton me semble t'il.
citation: Mais ca voudrait dire que je dois garder, jusqu'à la fin de l'amortissement, ce système, à savoir 19 feuilles d'inventaire non ? pendant les cinquante prochaines années, pas plus.. |
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chboeuf
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Posté - 27 sept. 2015 : 20:00:40
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En fait, le plus simple serait de rester LMNP jusqu'à la fin de déduction des gros frais sur les loyers générés (en gros, 100 000 euros, donc environ 1 à 2 ans de location dans mon cas) et ensuite, je prends un 2eme immeuble pour passer LMP et je passe l'actif au LMP |
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Posté - 27 sept. 2015 : 20:50:36
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citation: jusqu'à la fin de déduction des gros frais sur les loyers générés (en gros, 100 000 euros, Si vous refaites l'électricité, c'est de l’entretien ou de la création de nouvel actif, selon les cas. Attention, je crains que déduire 100 000 euros de travaux soit délicat.
Mais indépendamment, c'est vrai que vous allez constituer un stock d'ARD utilisable plus tard en LMP |
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chboeuf
Nouveau Membre
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Posté - 27 sept. 2015 : 23:49:37
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100 000 euros = 43 000 (frais de notaire) + 30 000 (frais d'agence) + 20 000 (travaux).
Le reste des travaux (environ 40 000 euros) peuvent être reportés quand je serai LMP. |
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Frais d'acquisition lors du passage en LMP 
