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jaso
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 Posté - 30 sept. 2015 : 13:19:11
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bonjour,
Notre syndic nous convoque en AG extraordinaire pour rectifier une erreur d'imputation de sa part dans les comptes de 2014. Les faits : des travaux sont entrepris sur une canalisation début 2014. Cette canalisation ne concerne que les appartements de droite et pas ceux de gauche. L'article 10 de la loi de 65 prévoit que les travaux sont imputés à ceux qui utilisent la canalisation (la répartition selon l'utilité). Dans les comptes 2014, le syndic répartit les frais sur tous les appartements (lors de l'AG qui analyse les comptes de 2014, certains copros font la remarque, le syndic évoque un pb avec son logiciel, par magnanimité les copros acceptent les comptes). Aujourd'hui, il prétend que seule une AG peut corriger les choses, il propose une résolution qui plus est sera à voter à l'unanimité. Ne peut-on pas contester cette AG qui suppose location d'une salle frais de convocation et d'envoi de PV + facturation du temps passé par le syndic ?
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 30 sept. 2015 : 13:35:22
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Au minimum les copropriétaires contestataires devaient demander l' inscription de réserves dans le P.V. d' A.G.
Normalement l' A.G. devait approuver les comptes sous réserve de la rectification de l' imputation des travaux sur les copropriétaires concernés suivant règlement de copropriété.
"le syndic évoque un pb avec son logiciel,"
Les logiciels ont bon dos, ce n' est pas eux qui font les imputations.
Le syndic reconnait son erreur, d' est à lui d' en assurer les conséquences, prise en charge des frais de l' A.G. convoquée spécialement pour régulariser ses erreurs. |
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Posté - 30 sept. 2015 : 14:30:05
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Ce ne sont pas les comptes de 2014 qui sont a modifier, mais la répartition des soldes individuels.
Est-il dit expressément que les frais liés à cette erreur du syndic seront imputés au sydnicat? Sinon, pourquoi contester?
Si le motif de l'AG est correct, pourquoi contester l'AG?
Le syndicat a une grosse part de responsabilité, en ayant voté sciemment des conn....ies....
citation: "le syndic évoque un pb avec son logiciel,"
Les logiciels ont bon dos, ce n' est pas eux qui font les imputations. Je plussoie JB22 |
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Gédehem
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Posté - 30 sept. 2015 : 15:02:50
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Cette canalisation ne concerne que les appartements de droite et pas ceux de gauche. L'article 10 de la loi de 65 prévoit que les travaux sont imputés à ceux qui utilisent la canalisation (la répartition selon l'utilité)
Confusion !
Par nature, c'est le RDC qui le précise, toutes les canalisations desservant les lots sont indistinctement classées "partie commune", canalisation commune à tous.
Pour que telle canalisation spécifique aux appartements "de droite", il faut que le RDC la classe dans "partie commune spéciale" aux seuls lots n° (suit la liste) des appartements de droite.
Même chose pour une autre canalisation qui desservirait d'autres lots.
A défaut, les canalisation sont indistinctement communes à tous les copropriétaires, droite ou gauche.
Avec répartition aux tantièmes des lots.
Car la répartition selon L. art.10 al1 et le critère "utilité", ne concerne QUE les services collectifs et les éléments d'équipement commun.
Une canalisation desservant les lots n'est pas "service collectif" ou "élément d'équipement commun.
Ce qui vous est proposé, avec des arguments alambiqués voire fallacieux, c'est la modification des règles de répartition des charges, qui impose un vote à l'unanimité de tous, avec en plus (c'est oublié) publication au fichier immobilier par acte authentique (notaire).
Donc le budget nécessaire.
En résumé, une fumisterie.
Met avis que votre syndic est un "rigolo" incompétent.
Et votre CS, dont vous ne dites rien, manifestement peu informé.
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jaso
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Posté - 30 sept. 2015 : 15:34:51
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Merci pour vos réponses rapides. J'ai bien noté la vigilance dont on doit faire preuve vis-à -vis du syndic.
citation: Ce ne sont pas les comptes de 2014 qui sont a modifier, mais la répartition des soldes individuels.
Merci pour avoir attiré mon attention sur ce point. En effet nous pouvions très bien approuver les comptes de 2014 qui effectivement ne font pas ressortir les comptes individuels.
Il est donc encore temps de réagir et de demander au syndic d'annuler sa convocation pour une AG qui n'a pas lieu d'être. Le syndic nous propose deux résolutions à voter à l'unanimité :
- la première pour modifier l'imputation des travaux
- la seconde pour modifier le mode d'imputation pour les travaux à venir.
Pour moi, il suffit au syndic de corriger les comptes individuels (les comptes de 2014 étant dans leur présentation en AG corrects) et pour l'avenir d'appliquer ce que prévoit le législateur (art. 10 loi de 65) une répartition selon l'utilité.
citation: Est-il dit expressément que les frais liés à cette erreur du syndic seront imputés au sydnicat? Sinon, pourquoi contester? Rien pour l'instant n'a été indiqué sur cette question
citation: Si le motif de l'AG est correct, pourquoi contester l'AG? Nous contestons justement parce que le motif ne nous semble pas relever d'une AG.
citation: Le syndicat a une grosse part de responsabilité, en ayant voté sciemment des conn....ies.... Pour l'instant le syndicat n'a qu'approuvé les comptes de 2014, ce qu'il pouvait faire. Les autres résolutions n'ont pas encore été votées. Nous contestons la tenue d'une AG prévue le 20 oct. 2015. Ceci, pour éviter des frais ; nous demandons au syndic d'annuler cette AG du 20 oct. et de s'en tenir à l'application de l'article 10 de la loi de 65 en corrigeant son imputation sur les comptes individuels et en appliquant la loi pour les futures répartitions de frais.
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Gédehem
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Posté - 30 sept. 2015 : 16:26:10
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"Pour moi, il suffit au syndic de corriger les comptes individuels (les comptes de 2014 étant dans leur présentation en AG corrects) et pour l'avenir d'appliquer ce que prévoit le législateur (art. 10 loi de 65) une répartition selon l'utilité.
MECONNAISSANCE ! Qui induit en erreur.
De quelle "application de l'art.10 de la loi de 65" parlez vous ???
Il y en a 2 : celle prévue Alinéa 1, particulière aux éléments indiqués, et celle de l'alinéa 2, qui est le cas général.
Vous exposiez :
"Dans les comptes 2014, le syndic répartit les frais sur tous les appartements "
Vous ne précisez rien pour le classement de ces canalisations : partie commune spéciale à certains ou non.
A priori cette répartition est conforme à la règle prévue par L.art.10 al.2 indistinctement pour les parties communes.
Votre préconisation " imputation à ceux qui utilisent la canalisation (la répartition selon l'utilité) " serait illicite, contraire à ce que prévoit cet article 10.
S'agissant d'une canalisation "partie commune" : répartition aux tantièmes seule possible.
Il faut (re)lire votre RDC.
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Édité par - Gédehem le 30 sept. 2015 16:30:23 |
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jaso
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Posté - 30 sept. 2015 : 16:27:56
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à l'attention de Gédehem :
Votre réponse est intervenue pendant que je rédigeais ma précédente réponse.
Merci pour les clarifications apportées au sujet de l'article 10 ; notre syndic aurait donc raison de pratiquer une répartition sur l'ensemble des appartements.
citation: il faut que le RDC la classe dans "partie commune spéciale" aux seuls lots n° (suit la liste) des appartements de droite. il faut donc se reporter au RdC qui pour l'instant ne précise pas de partie commune spéciale.
L'AG se justifierait donc pour modifier le RdC, mais elle ne nous est pas présentée comme cela et ne parle pas des points que vous soulevez : citation: qui impose un vote à l'unanimité de tous, avec en plus (c'est oublié) publication au fichier immobilier par acte authentique (notaire).
Donc le budget nécessaire.
Vous écrivez aussi
L'AG est donc nécessaire mais pas avec les résolutions proposées.
Avec les absences qui sont courantes de la part de certains copros, nous risquons fort d'avoir une AG inutile puisque l'unanimité est requise. Le syndic n'aurait-il pas dû insister sur ce point dans sa convocation ? |
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Gédehem
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Posté - 30 sept. 2015 : 16:39:26
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Votre syndic, sans doute incompétent, ou manipulateur par facilité ou confort (pas de vague), joue sur l'ignorance des copropriétaires, sur la méconnaissance des membres du CS.
Sur ce que vous exposez, la seule répartition possible est celle prévue L.art.10 alinéa 2, article 10 qu'il vous faut relire.
La modification d'une grille de charges impose non seulement un vote à l'unanimité, mais aussi une vote pour la création de "parties communes spéciales" à certains, qui est le préalable obligé à la création d'une grille "spéciale" de répartition des charges de cette partie commune.
On parle alors de "spécialisation des charges" découlant de la "spécialisation des parties communes".
Ce qui oblige à modifier le RDC en conséquence, modification qui passe par l'intervention d'un notaire chargé de l'acte authentique destiné à la publication.
Votre AG est donc inutile, sauf à vouloir modifier le RDC.
Votre Cs doit s'informer, et agir sur le syndic pour mettre fin à cette mascarade.
Pour le reste :
"notre syndic aurait donc raison de pratiquer une répartition sur l'ensemble des appartements.
OUI, puisqu'il n'existe pas d'autre modalité si le RDC est silencieux.
NB : "il faut donc se reporter au RdC ".
Ce doit être le 'livre de chevet' des copropriétaires, mais aussi, et surtout, des membres du CS, qui devraient le connaitre (presque) par cœur ... 
Le syndic aussi 
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Édité par - Gédehem le 30 sept. 2015 16:48:48 |
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jaso
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Posté - 30 sept. 2015 : 16:43:40
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à l'attention de Gédehem :
Vous allez toujours plus vite que moi ;-)
je réponds donc à votre dernière intervention. Mon dernier message répond d'ailleurs à certaines de vos questions. J'ai relu le RdC et je n'ai pas vu la mention de parties communes spéciales. La répartition faite par le syndic serait donc correcte. Les canalisations d'eaux usées et d'eau chaude et d'eau froide ne sont pas des équipements communs ou des services collectifs ; le n° 100 spécial copro de la revue "Le Particulier" page 126 par l'exemple donné m'a induit en erreur : "la fourniture d'eau chaude étant citée en exemple".
Mais si nous voulons changer la règle d'imputation, il nous faut une AG pour le faire, avec modif du RdC et publication de ce correctif au bureau des hypothèques.
Je découvre une nouvelle réponse et y réponds de la manière suivante :
Vous écrivez : citation: Votre AG est donc inutile, sauf à vouloir modifier le RDC. oui ! J'ai bien compris et merci pour votre synthèse qui me montre que j'avais bien compris vos réponses.
Et sur votre tout dernier post : tout à fait d'accord encore merci. |
Édité par - jaso le 30 sept. 2015 16:55:30 |
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Gédehem
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Posté - 30 sept. 2015 : 16:52:14
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Comme quoi la lecture des ouvrages de vulgarisation peut induire en erreur ..... 
"La répartition faite par le syndic serait donc correcte. Les canalisations d'eaux usées et d'eau chaude et d'eau froide ne sont pas des équipements communs ou des services collectifs "
C'est bon.
Une modification de la grille de charges ne pourrait porter que sur leur spécialisation, à condition que cela soit possible objectivement.
Mais le critère "utilité" ne peut en aucun cas être retenu sur une canalisation partie commune, spéciale à certains ou non. Ce sont obligatoirement les tantièmes qui s'appliquent.
NB : si une proposition de modification du RDC avec le budget nécessaire à la publication ne sont pas joints à la convocation, l'AG ne peut pas valablement statuer.
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Édité par - Gédehem le 30 sept. 2015 16:59:35 |
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Sujet |
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Bienfondé d'une convocation en AG 
