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andre78fr
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 Posté - 07 oct. 2015 : 15:36:17
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Une pensée pour Maître Eolas, victime du #cacagate pour ceux qui ont suivi cette affaire...
En comptabilité générale, l'achat d'une immobilisation est comptabilisée en passant l'immobilisation au débit du compte de la classe 2 (par exemple un mobilier en 2184) et au crédit du fournisseur... Tout comme l'achat d'un bien peu durable est passé en charges, au débit du compte de la classe 6 et au crédit du fournisseur.
En fin d'année, on passe des OD, conformément au plan d'amortissement ; au crédit des comptes 28 associés et au débit des 681 de dotation aux amortissements.
Seul l'amortissement est considéré comme une charge de l'exercice (notamment sur un plan fiscal...). |
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JB22
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 22
 Posté - 07 oct. 2015 : 16:22:45
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Les syndicats de copropriétés et les entreprises n' ont pas les mêmes attributions, objectifs et activités.
Dans un syndicat de copropriétaires les copropriétaires n' apportent pas leurs biens (Immobilisations) au syndicat. Il y a une exception: le syndicat peut acquérir des parties communes; une loge par exemple, mais ce n' est pas courant.
En entreprise l' acquisition d' un bien, comptabilisé en "Immobilisations" a pour but de répartir, au moyen des "amortissements" le coût sur la durée d' utilisation de ce bien.
Ainsi à la fin de chaque exercice le bien apparait pour sa valeur résiduelle (Prix d' acquisition moins amortissements).
Seul l' amortissement est dans les charges, du point de vue social et fiscal.
En copropriété on ne comptabilise pas d' immobilisation, mais il est possible, on devrait, tenir compte des consommables en stocks en fin d' exercice: le fioul ou le mazout, les badges...
Débit du compte d' attente 471 par le crédit du compte de charges 603 pour le fioul, 606 pour les badges.
De André78:
" JPM non plus n'est pas comptable et il nous en fait une nouvelle illustration :-)"
Et reste muet chaque fois que l' on lui demande une application pratique de ces théories: comptes à débiter et créditer...
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JPM
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23
Posté - 07 oct. 2015 : 16:30:39
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J'aurais mauvaise grâce à me plaindre de Google mais je vous ai déjà dit que vous sources sont étriquées.
Voyez Givord et Giverdon La copropriété 3e édition n° 399 Patrimoine et la note 4 qui renvoie à l'ouvrage de Ma Kischinewsi Broquisse et vous trouverez le patrimoine de transit qui est reconnu depuis des lustres.
Vous ne voulez pas admettre que la comptabilité doit être le reflet fidèle du statut juridique et de son fonctionnement. C'est le droit qui prime et la comptabilité doit suivre.
C'est vrai avant tout dans le régime de la copropriété où la comptabilité n'a aucune fonction de valorisation du patrimoine. Elle ne sert qu'à répartir les dépenses et produits éventuels entre les copropriétaires. Point c'est tout.
C'est accessoirement qu'elle sert aussi à vérifier que le syndic remplit correctement sa mission de popotier.
Quant au patrimoine de transit, vous le retrouverez tout naturellement dans l'édition 2012/2013 de l'ouvrage La copropriété poursuivi par M Capoulade à la suite des décès successifs des auteurs d'origine n° 654 Patrimoine
Mais en fait vous retrouverez mieux le patrimoine de transit dans le jurisclasseur copropriété Fasc 78 par Guy Vigneron n° 37 " Traits originaux du patrimoine du syndicat" en version 2008.
M Vigneron a aussi insisté sur la fongibilité de la trésorerie syndicale qui justifie cette qualification.
Il faut noter, cher André 78, que la doctrine sur la copropriété est née avant la loi SRU. Google ne connait pas bien.
Mais surtout il existe un Code civil !
Il ne suffit pas de connaître la loi de 1965 et toutes ses rustines.
C'est dans le Code civil qu'on trouve la notion de patrimoine.
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JPM
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24
Posté - 07 oct. 2015 : 16:50:48
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Passons à la pratique pour JB 22 :
Hypothèse le dépôt de garantie pour des compteurs loués (pratique ancienne)
Le dépôt de garantie doit être versé à la signature du contrat.
Il est payé par le syndicat au fournisseur
Le montant est réparti entre les copropriétaires concernés et en fonction du nombre de compteurs par lot
Les copropriétaires paient leur contribution au syndicat
A ce stade :
Le fournisseur est débiteur à terme du remboursement du DG
Le syndicat est créancier à terme de ce remboursement global
Le syndicat est débiteur à terme des propriétaires des lots concernés à la date du terme pour le remboursement de leur quotes-parts respectives
Les propriétaires des lots concernés à la date du terme sont créanciers à terme de ce remboursement.
Dans tous les cas le terme est l'extinction du contrat de location.
Un point certain est que l'existence d'un dépôt de garantie doit apparaître dans la comptabilité du syndicat.
Dans le passé, quelques syndics ont récupéré des dépôts de garantie sur compteurs et les ont conservés au nez et à la barbe des contrôleurs les plus valeureux. Pour autant les associations n'ont donné aucune suite à la recherche d'un mécanisme comptable susceptible d'éviter cela.
Je vous laisse le soin de proposer des comptes pour enregistrer ces opérations, en tenant compte du terme.
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Édité par - JPM le 07 oct. 2015 16:54:18 |
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JB22
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Posté - 07 oct. 2015 : 18:10:02
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"C'est vrai avant tout dans le régime de la copropriété où la comptabilité n'a aucune fonction de valorisation du patrimoine. Elle ne sert qu'à répartir les dépenses et produits éventuels entre les copropriétaires. Point c'est tout."
La comptabilité enregistre les opérations juridiques et financières faites par le syndicat.
Elle n' a pas de fonction de valorisation de patrimoine car le syndicat ne possède rien, ce sont les copropriétaires qui sont propriétaires des parties communes et privatives, il n' y a pas d' apport d' immobilisations (patrimoine) au syndicat. Dans une entreprise il y a apport au Capital.
En ce qui concerne la comptabilisation des cautionnements j' ai donné les exemples de comptabilisation qui devraient être faits et indiqué que cela n' était pas toujours fait.
Par contre je vous ai demandé comment comptabilise le "patrimoine" qu'on le qualifie de transit ou pas.
Quel en, serait l' intérêt pour les copropriétaires, et comment valoriser ce "patrimoine" ?
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Posté - 07 oct. 2015 : 18:17:34
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citation: Un point certain est que l'existence d'un dépôt de garantie doit apparaître dans la comptabilité du syndicat.
Dans le passé, quelques syndics ont récupéré des dépôts de garantie sur compteurs et les ont conservés au nez et à la barbe des contrôleurs les plus valeureux. Pour autant les associations n'ont donné aucune suite à la recherche d'un mécanisme comptable susceptible d'éviter cela. C'est ca qui m'inquiète le plus.
Dire que la comptabilité d'une copropriété n'a pas a prendre en compte le patrimoine me semble refléter l'existence en terme de compta de copros, mais pas la réalité de tous les jours, et du coup l'absence de chapitre lié aux immobilisations bloque l'endroit idéal ou caser ces dépots de garanties, cautions, ou consignations.
C'es très étonnant de constater que la comptabilité ne fonctionne qu'avec des flux alors que la gestion du syndicat est l'entretien d'un patrimoine.
Comme vous dites, le sydnic est considéré comme un popotier, il rempli des vases avec des louches. pendant ce temps la, on ne compte ni le fuel, ni les tuiles (enfin, celles de remplacement) ni les cautions, ni l'ordinateur ou l'imprimante éventuel qu'aurait acheté le synic bénévole ni les tables et les chaises du jardin commun ou les chaises de la salle de réunoin pour ceux qui en ont. |
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JPM
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27
Posté - 07 oct. 2015 : 19:53:09
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De JB 22 : citation: Par contre je vous ai demandé comment comptabilise le "patrimoine" qu'on le qualifie de transit ou pas.
Je ne comprends pas cette phrase.
Serait-ce " comment comptabiliser le patrimoine " ?
On ne comptabilise pas un patrimoine
.
En copropriété, le syndicat a des dettes pour 57 214, 23 € et des créances pour le même montant.
C'est son patrimoine de transit.
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JB22
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28
Posté - 07 oct. 2015 : 20:03:34
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"pendant ce temps la, on ne compte ni le fuel, ni les tuiles (enfin, celles de remplacement) ni les cautions, ni l'ordinateur ou l'imprimante éventuel qu'aurait acheté le syndic bénévole ni les tables et les chaises du jardin commun ou les chaises de la salle de réunion pour ceux qui en ont."
Rien n' empêche de comptabiliser le fuel, j' ai indiqué la méthode à suivre.
En ce qui concerne les tables, les chaises, etc, elles ont été achetées pour le compte des copropriétaires qui en sont les propriétaires , pas le syndicat. (Qui a dit que le syndicat ne possédait rien ? et veut comptabiliser des "immobilisations" comme patrimoine de transit )
Quel avantage tirerez-vous d' avoir à l" actif un montant d' immobilisations et au crédit un compte de "capital" de même montant, mais quel montant, comment le déterminer...
On a un réel intérêt à ce qu' un cautionnement figure à l' actif au lieu d' avoir été affecté en charges, on a plus de chance de s' en souvenir et ainsi d' en réclamer le remboursement, même au bout de 10 ou 20 ans, si ce n' est 50. |
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bilunette
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Posté - 07 oct. 2015 : 21:09:50
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Les copropriétaires doivent être informés, d'une façon ou d'une autre qu'ils possèdent un cautionnement.
C'est une dépense, mais pas une charge, au paiement.
Si ça n'apparaît pas dans les comptes les années suivantes, on risque de l'oublier... et le remboursement également à la fin du contrat.
Dans un compte de tiers ? |
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andre78fr
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30
Posté - 07 oct. 2015 : 21:18:00
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461 - Débiteurs divers... |
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JPM
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Posté - 07 oct. 2015 : 23:05:18
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Pour le fioul, depuis un demi siècle les syndics sérieux ventilent une livraison à une date proche de la fin de l'exercice en fonction de la consommation connue.
On le faisait déjà pour les livraisons de charbon.
Quant aux amortissements ? Ils sont techniques pour un immeuble en copropriété. Et c'est dans le carnet d'entretien qu'on doit les retrouver.
Un problème à ce jour : faire le point des multiples carnets, registres et autres documents de ce type. Une preuve encore du désordre réglementaire.
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JB22
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Posté - 07 oct. 2015 : 23:23:30
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De JPM:
"On ne comptabilise pas un patrimoine"
Un "patrimoine" c' est un actif, des immobilisations, des créances, une trésorerie diminuée des dettes, il a une valeur, en entreprise c' est le capital et les réserves, il appartient au "patron" ou aux "actionnaires".
Je suis bien d' accord, que dans l' actif du syndicat, qui ne possède rien, il n' y a pas d' immobilisation à comptabiliser.
Un "patrimoine de transit", n'est rien d' autre qu'une autre appellation de l' actif et du passif. cette dialectique ne présente aucun intérêt pour les copropriétaires, puisque quelque soient le montant de l' actif et du passif le solde est toujours à zéro. |
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JPM
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Posté - 07 oct. 2015 : 23:57:11
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Le patrimoine est une universalité juridique liée à la personnalité.
Une personne physique ou morale est de plein droit doté d'un patrimoine.
La patrimoine est un contenant.
les créances et les dettes sont des éléments du patrimoine financier mais il y a d'autres éléments de contenu.
Même pour une personne morale le nom est un élément du patrimoine.
Les actions judiciaires sont aussi des éléments du patrimoine dans la mesure où il existe une propriété de l'action comme droit d'agir, même si l'on n'exerce pas ce droit.
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bilunette
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Posté - 09 oct. 2015 : 17:32:03
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Je suis d'accord avec le résumé de JPM:
"Le dépôt de garantie doit être versé à la signature du contrat.
Il est payé par le syndicat au fournisseur
Le montant est réparti entre les copropriétaires concernés et en fonction du nombre de compteurs par lot
Les copropriétaires paient leur contribution au syndicat
A ce stade :
Le fournisseur est débiteur à terme du remboursement du DG
Le syndicat est créancier à terme de ce remboursement global
Le syndicat est débiteur à terme des propriétaires des lots concernés à la date du terme pour le remboursement de leur quotes-parts respectives
Les propriétaires des lots concernés à la date du terme sont créanciers à terme de ce remboursement.
Dans tous les cas le terme est l'extinction du contrat de location.
Un point certain est que l'existence d'un dépôt de garantie doit apparaître dans la comptabilité du syndicat."
Je proposerai à notre syndic de faire figurer le dépôt de garantie dans l'état financier et dans le relevé individuel de nos charges (comme c'est le cas pour les avances de trésorerie). On a failli perdre un remboursement d'un ancien cautionnement (il n'avait jamais figuré dans la compta, car passé en achat de gaz ), on a changé de syndic et pu retrouver ce remboursement, car on a un compte bancaire séparé où il apparaît.
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Posté - 09 oct. 2015 : 19:20:53
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citation: Rien n' empêche de comptabiliser le fuel, j' ai indiqué la méthode à suivre.
En ce qui concerne les tables, les chaises, etc, elles ont été achetées pour le compte des copropriétaires qui en sont les propriétaires , pas le syndicat. C'est bien la que j'ai un méga-problème:
On met le fuel du sydnicat dans un réservoir qui ne lui appartient pas, me dites vous.
De la même manière on répare un escalier, voir on le refait avec l'argent du syndicat, et une fois refait, sans aucune opération comptable, il disparait du syndicat.
Si on construit un étage, c'est le syndicat qui paye, mais ce n'est pas lui qui possède.
C'est pourtant lui qui assure, qui paye les taxes foncières des parties communes. |
Édité par - ribouldingue le 09 oct. 2015 19:22:23 |
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JB22
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Posté - 11 oct. 2015 : 23:10:42
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J" ai tardé à répondre, suite à un blocage par U.I.de mon compte sur suite à un problème avec ma messagerie.
Dans un syndicat de copropriété "les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire", les "parties communes sont l'objet d' une propriété indivise entre l' ensemble des copropriétaires..."
En copropriété il n' y a pas d' apport en capital comme dans une entreprise, le syndicat ne possède rien.
Le syndicat est chargé de la conservation, de l' entretien et de l' administration des parties communes.
Il n' est pas nécessaire d' être propriétaire pour entretenir un bien il s' agit d' avoir un mandat de gestion ou d' être locataire.
Dans les copropriétés au Canada, les "immobilisations d' origine ne sont pas comptabilisées. Seuls sont comptabilisés les biens immobiliers acquis au cours de la vie du syndicat.
En France les biens immobiliers sont passés directement en charges, par contre au Canada, ils ne passent en charges qu' au moyen des amortissements sur la durée de vie des biens.
Avec le système des amortissements on peut se retrouver à acheter un bien sur lequel il reste à payer de nombreuses annuités d' amortissement...Encore une mention qui serait à porter dans l' état daté, pour que les copropriétaires puissent négocier le prix de vente en connaissance de cause.
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Posté - 12 oct. 2015 : 07:53:27
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citation: Dans un syndicat de copropriété "les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire", les "parties communes sont l'objet d' une propriété indivise entre l' ensemble des copropriétaires..."
En copropriété il n' y a pas d' apport en capital comme dans une entreprise, le syndicat ne possède rien. Du coup, le dépôt de garantie appartient indivis au copropriétaires, pas au syndicat? |
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JPM
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Posté - 12 oct. 2015 : 08:15:27
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J'ai clairement indiqué ci dessus qu'à l'extinction du contrat le dépôt de garantie est restitué au syndicat par le loueur
et qu'ensuite le syndicat rembourse à chaque propriétaire de lot concerné la quote-part versé initialement par lui ou son auteur (propriétaire du lot à la date de constitution du dépôt de garantie.
Si l'on veut pinailler, l'état daté doit comporter une case pour es dépôts de garantie.
On doit aussi retrouver ces opérations dans la comptabilité du syndicat.
Cela me fait penser que dans l'état daté le syndic doit faire apparaître les conséquences de l'installation d'un ascenseur aux frais de certains copropriétaires. Sur ceux ci pèse l'obligation de céder une quote part de l'installation nouvelle aux copropriétaires qui n'ont pas participé à l'installation ou aux acquéreurs des lots de ces copropriétaires.
A cette obligation correspond bien entendu le droit bénéficiant à ces derniers d'obtenir la cession d'une part de l'installation.
A noter que si tout a été bien fait, le processus figure dans le règlement de copropriété. On considère que juridiquement l'opération est étrangère au syndic qui peut néanmoins servir de guide.
Évolution récente mais pas très officielle l'installation nouvelle est considérée comme commune aux copropriétaires qui ont payés à l'origine ou racheté ensuite. Dès lors le syndic intervient officiellement dans l'opération.
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Posté - 12 oct. 2015 : 09:28:49
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Tiens, oui, quand cet ascenseur n'est payé que par huit des 25 copropriétaires, ou se trouve la répartition de la propriété (celle des frais est dans le RDC, sauf oubli....fréquent......) ?
On va me dire que c'est su patrimoine de transit, et que ca ne se trouve pas dans la compta ou du moins de manière uniquement transitoire et que c'est de manière implicite dans les actes de ventes? |
Édité par - ribouldingue le 12 oct. 2015 09:30:38 |
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JPM
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Posté - 12 oct. 2015 : 09:32:03
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JB 22 : Avec le système des amortissements on peut se retrouver à acheter un bien sur lequel il reste à payer de nombreuses annuités d' amortissement
C'est une phrase qui mériterait quelques commentaires.
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