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BAILBAIL
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 Posté - 09 oct. 2015 : 22:07:42
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Bonjour
Voilà quelques années que je m'étonne que la grille de répartition des charges appliquee par le syndic ne correspond à la grille du RC.
Le syndic me déclare aujourd'hui que lors de la première AG les copropriétaires ont décidé à l'unanimité de modifier cette grille.
Que vaut une modification si elle n'a pas été publiée au bureau des hypothèques?
N'étant pas proprietaire au moment de cette fameuse AG, cette nouvelle répartition m'est-elle imposable?
Merci de votre avis.
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Posté - 10 oct. 2015 : 07:19:24
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le notaire vous a remis un RdC au moment de l'achat qui est censé être celui en vigueur. Le syndic ne peut qu'appliquer ce qui vous a été remis à votre achat. Refusez de payer suivant les tantièmes calculés, reprenez les calculs avec les tantièmes de votre RdC et payez ce que vous devez. Faites un courrier explicatif en LRAR en envoyant votre règlement.
PS : bien sur il faut être sur d'avoir le RdC en vigueur.... et vérifiez sur l'état daté édité par le syndic au moment de votre achat, si cette fameuse résolution est inscrite (voir votre notaire pour récupérer l'état daté)
PS : demandez lui le PV de la fameuse AG et vérifiez s'il y a bien eu unanimité ....  |
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 Posté - 10 oct. 2015 : 07:47:09
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Cette grille approuvée en AG ne vaut que pour les propriétaires présents dans le syndicat au moment de cette AG. Si vous avez acheté après la fameuse AG, le syndicat doit vous appliquer les millièmes prévus au règlement faute de publication.
C'est une faute professionnelle du syndic que de n'avoir pas conseillé le syndicat dans cette affaire de publier au bureau de publicité focnière (nouveau nom du bureau des hypothèques) ou une faute du syndicat que d'avoir refusé cette publication si la ou une résolution portait sur ce point.
Il n'est jamais trop tard pour régulariser et ... rendre opposable. |
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BAILBAIL
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Posté - 10 oct. 2015 : 09:10:14
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Merci de ces réponses.
Mais que veut dire, Ribouldingue, la phrase:
"Il n'est jamais trop tard pour régulariser et ... rendre opposable." |
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JPM
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Posté - 10 oct. 2015 : 09:48:59
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IL faut d'abord relire votre acter d'acquisition et voir s'il n'y a pas une clause faisant état de cette modification de la répartition des charges.
En effet l'opposabilité d'une telle décision résulte en principe de sa publication à la conservation des hypothèques.
Mais à défaut elle peut aussi résulter d'une clause insérée dans l'acte.
S'il n'y a vraiment rien, il faut rechercher pourquoi il y a eu cette modification qui n'est peut être que la correction d'une erreur matérielle évidente.
Vous indiquez que vous la supportez depuis plusieurs années. Dîtes nous en quoi consiste cette modification.
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Posté - 10 oct. 2015 : 12:04:42
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BAIBAIL / " Le syndic me déclare aujourd'hui que lors de la première AG les copropriétaires ont décidé à l'unanimité de modifier cette grille."
C'est au syndic de justifier cette déclaration en vous envoyant le PV d'AG et le vote de cette AG à l'Unanimité - 100 % des voix du SDC - sur cette nouvelle grille. IL a l'obligation de prouver ces propos par des docs officiels : vote de l'AG à l'Unanimité, déclaration aux hypothèques, ....
Cette déclaration ne prouve rien.
Sans ce vote de l'AG , les hypothèques, le notaire, .... ne sont pas concernés dans vos recherches.
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BAILBAIL
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Posté - 10 oct. 2015 : 12:54:11
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Extrait intégral de la LR envoyé par le syndic (qui n'a jamais changé depuis l'origine), reçue par le notaire et annexée à l'acte de vente:
« Le règlement de copropriété a été reçu le 28 mai 1976 par Maître BONNAVE, notaire à Lille, 67 Bld de la Liberté.
Cet acte n'a pas été modifié à ce jour. » |
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JPM
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Posté - 10 oct. 2015 : 13:43:06
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Le syndic dément donc votre affirmation !
Peut être ne lisez vous pas bien le règlement de copropriété.
Je vous ai suggéré de nous indiquer quelle serait cette modification. Pourquoi ne voulez vous pas répondre ?
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BAILBAIL
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Posté - 10 oct. 2015 : 13:51:11
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Nous sommes dans une copropriété "batarde":un immeuble de 10 lots, un plus petit immeuble de 4 studios, deux maisons.
Le RC initial donne pratiquement 50 % des parties communes aux 2maisons et 50 % des tantièmes.
La grille appliquée laisse moins de 10% des charges aux maisons mais leur octroie toujours 50%des droits de vote. |
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JPM
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Posté - 10 oct. 2015 : 14:45:42
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Les charges de l'article 10 alinéa 1 ne sont pas réparties au prorata des tantièmes.
Le règlement prévoit sans doute que le bâtiment immeuble comporte des parties communes spéciales ?
S'il y a pour l'immeuble une femme de ménage et quelques charges spécifiques, les maisons n'y participent pas.
Voir aussi comment est goupillée l'assurance du syndicat des copropriétaires, et notamment si les maisons sont incluses dans la police incendie.
De toute manière le relevé générale des charges vous indique comment elles sont réparties. Cela doit vous éclairer.
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pepa
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Posté - 11 oct. 2015 : 03:00:33
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Bonsoir,
Il faut que vous regardiez avec précision ce qu'indique votre RDC
En effet la grille des tantièmes de charges n'est pas toujours la même que celle de la quote part des parties communes.
Dans un immeuble, il peut y avoir un ascenseur, et comme dit JPM une femme de ménage pour l'entretien de l'immeuble, des charges d'électricité pour le bâtiment, etc et qui n'existeront pas pour les maisons.
Normalement, dans ce type de copropriété, vous devriez avoir des indications de séparation des charges, à savoir que les charges spéciales à chaque bâtiment sont payées par chaque bâtiment ou maison, les 10% dont vous parlez doivent correspondre à votre quote part sur les charges générales uniquement. |
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BAILBAIL
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Posté - 11 oct. 2015 : 09:42:45
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Il est vrai que le RC indique à propos des charges qu'elles seront réparties selon le tableau suivant mais que ce tableau n'existe pas.
Il y a bien par contre un tableau des charges spéciales à l'immeuble principal.
Ce pourquoi je m'insurge est que nous avons un tableau récapitulatif des tantièmes, qui est généralement repris pour la répartition des charges communes générales ( je l'ai vérifié dans 4 autres résidences) mais que les charges d'assurance et de syndic ne suivent absolument pas cette règle alors que tout est partie commune aux immeubles et maisons mais que les maisons sont considérées comme parties privatives.
Un autre point: une grille d'accès a été installée il y a 12 ans derrière l'immeuble ( bien après la naissance de la copropriété ), une clef de répartition a été créée entre les parkings et les maisons et maintenant le syndic passe les frais et les travaux en charges communes générales!
Bref je ne m'y retrouve pas!
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Posté - 11 oct. 2015 : 11:32:27
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BAILBAIL :" Bref je ne m'y retrouve pas!"
Le syndic a obligation de vous apporter toutes les explications sur vos charges et les répartitions prises en compte.
Un RAR pour qu'il justifie avec des docs ces affirmations orales, qui ne prouvent rien. Pas sur qu'il y a réellement lu votre RDC.
Vous parlez d 'une grille de charges spéciales pour le l'immeuble et aucune pour les " pavillons" mitoyens. Vous n'avez donc pas de charges spéciales pour ces pavillons.
Une fermeture peut être qu'à la charge de certaines lots pour raison d'utilité ( lots extérieur à cette fermeture) pour sa construction et non pour son entretien, mais dans votre cas, tous les lots profitent de cette fermeture, tous doivent payer.
Vous n'avez aucun document en main sur ce vote de l'AG sur une modif de la répartition des charges. Exiger déjà cela du syndic, et demander ce RDC de votre coté aux hypothèques.
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BAILBAIL
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Posté - 13 oct. 2015 : 16:16:43
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J'ai, enfin, reçu le PV de 1979 qui décidait une modification de la répartition des charges.
Il y est présenté un tableau illisible intitulé
1/ charges locatives communes ( maisons reprises pour 4% alors qu'elles possèdent 50% des communs mais impossible de voir le détail ligne par ligne)
2/ charges générales par bâtiment ( inchangé )
3/ eau froide ( oĂą apparait les immeubles + maisons ) ....les maisons ne payent pas actuellement...
4/ eau chaude-chauffage ( immeubles )
5/ascenseurs ( immeuble )
De plus, un copropriétaire était absent lors de l'AG.
Bref, c'est le foutoir!
Que faire? |
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Posté - 13 oct. 2015 : 17:43:59
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Bailabail : un copro absent non représenté ? pas d'Unanimité possible, cette résolution ne pouvait être adoptée.
OU est la modification des charges dans cette liste ?
Charges locatives communes ??? ce terme n'est pas approprié. Etes vous sur de ce terme ?
Pas de charges générales communes ? les honoraires du syndic, l'assurance du SDC, l'entretien des parties communes extérieurs, éclairage extéieur, ... sont des charges communes aux immeubles et aux maisons.
Que dit votre RDC ?
Avez vous demandez la copie du RDC aux hypothèques ? |
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BAILBAIL
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Posté - 13 oct. 2015 : 21:35:24
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La modification porte sur la première partie que je suppose être les charges communes générales et intitulée "charges locatives communes" ou il est énuméré les appartements et les maisons avec un partage illisible des charges et à côté à la main un résumé des tantièmes: immeuble principal 3943, studios 848 et maisons 209.
C'est Ă ce niveau qu'Ă eu lieu la "manipulation"....on passe de 50% pour les maisons Ă 4%
De plus, d'après ce tableau, les maisons devraient prendre en charge une partie de l'électricité, du nettoyage, entre autres, il n'en est rien.
J'ai une copie du RC entre les mains. |
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BAILBAIL
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Posté - 16 oct. 2015 : 09:49:34
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Bonjour,
Je viens d'avoir des éclaircissements sur le fonctionnement délirant de notre copropriété ( immeubles + 2 maisons ).
Le syndic n'a jamais changé depuis l'origine ( 1978)!
L'acheteur de la plus importante maison n'était autre que le gérant du syndic. Il a fait voter un modificatif de la grille de répartition des charges et en a appliqué une autre. Il est même parvenu à payer moins de charges que la deuxième maison plus petite de 20-25%!
Que vaut un modificatif qui n'a pas été voté à l'unanimité, pas publié et qui a vu naitre un nouveau groupe de lots ( jardins des maisons ) non prévu au RC et qui ne participe à aucune charge sinon un peu de syndic mais sans rapport avec son importance dans les tantièmes initiaux?
Le syndic initial a été racheté l'année dernière, le nouveau syndic reconnait qu'il y a des "incohérences" mais me déclare que si on appliquait strictement la grille initiale, ce serait trop "violent" pour les maisons et qu'elles demanderaient la scission de la copropriété.
Que faire?
PS: un portail a été installé en 2002, une grille de répartition spécifique a été voté ( maisons + parkings ) car il se trouve derrière l'immeuble et les charges et réparations se retrouvent en charges communes générales.
Un calcul m'a permis de réaliser que j'avais payé plus de 100 euros de trop en 6 ans rien que pour ce portail.
Merci de votre aide.
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 16 oct. 2015 : 11:05:37
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Bonjour,
citation: Que vaut un modificatif qui n'a pas été voté à l'unanimité, pas publié et qui a vu naitre un nouveau groupe de lots ( jardins des maisons ) non prévu au RC et qui ne participe à aucune charge sinon un peu de syndic mais sans rapport avec son importance dans les tantièmes initiaux? BAILBAIL, plusieurs personnes vous ont déjà répondu. Si vous êtes arrivé après cette AG, si cela n’a pas été publié, cela ne vous est pas applicable.
citation: Le syndic initial a été racheté l'année dernière, le nouveau syndic reconnait qu'il y a des "incohérences" mais me déclare que si on appliquait strictement la grille initiale, ce serait trop "violent" pour les maisons et qu'elles demanderaient la scission de la copropriété. A vous de vous renseigner et faire vos calculs et/ou faire analyser cette partie du RDC qui vous est applicable uniquement (puisque la modif n'a pas été publiée) pour vérifier si effectivement l'application actuelle vous est vraiment défavorable.
Vous dites aussi sur un post précédent : citation: De plus, d'après ce tableau, les maisons devraient prendre en charge une partie de l'électricité, du nettoyage, entre autres, il n'en est rien.
Tout dépend comment votre copropriété est configurée. Soit effectivement vous avez des entrées communes ou cours communes éclairées et donc oui, elles doivent participer, soit ce n’est pas le cas.
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Posté - 16 oct. 2015 : 11:33:40
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BaiBail : nous ne sommes plus dans une modification de la répartition des charges communes ,mais dans de la magouille.
Cette répartition n'a pas reçu l'accord de l'AG à l'Unanimité, mais cette décision n'a jamais été contestée devant le TGI dans les 2 mois.
Cette nouvelle grille ne vous est pas applicable, et elle n'a pas été déposée; vous devez vérifier ce point.
Le nouveau syndic DOIT rectifier les appels de fonds si vous le mettez en demeure. Sa position est intenable.
baibal : mais me déclare que si on appliquait strictement la grille initiale, ce serait trop "violent" pour les maisons et qu'elles demanderaient la scission de la copropriété.
OUh la !!!! IL a obligation d'appliquer STRICTEMENT les grilles de répartition du RDC. Cette histoire de scission est un enfumage. le syndic n'a pas à menacer les copros de la sorte. Le syndic gère le syndicat, il applique le RDC et la loi de la copropriété.
C'est aux copros des maisons de demander la scission, et si elle est possible, ce qui n'est pas certains, c'est à la seule AG de décider. PAS au syndic qui est ici hors de clous.
bailbail : l'approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes personnels. Ceci a son importance dans votre cas,il y a une erreur de calculs dans vos charges de copropriété.
Vous pouvez demander en RAR cette rectification, et vérifier si vous pouvez réclamer cette régularisation sur 5 ou 10 ans, date de prescription ( il me semble que c'est 10 ans )
Le syndic a OBLIGATION de rectifier cette erreur. Vous allez retirer de vos prochains appels de fonds le montant que vous jugez avoir trop payé sur une grille non applicable à votre lot.
C'est au syndic de prouver qu'il a eu raison de vous appeler. Il ne pourra pas vous assigner pour non paiement car le TGI va demander les grilles de répartition, les modifs adoptées en AG et le dépôt aux hypothèques !!!
le syndic sera aussi obligé de rectifier TOUTES les répartitions des autres lots. Ce qui ont pas assez payés paieront alors la différence.. Ils ne pourront pas contester.
Le syndic est mal barré si il ne bouge pas.
C'est la seul RDC qui donne la répartition des charges, communes ou spéciales, même si il y a une erreur qui date de la création; erreurs jamais contestées !
Le syndic DOIT demander Ă l'AG de voter une modification pour rectifier ces erreurs.
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BAILBAIL
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Posté - 24 oct. 2015 : 09:12:18
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Pour info:
Après deux LR et essais de me convaincre une nouvelle fois par téléphone que les maisons risquaient de demander la scission, le syndic m'a donné raison et appliquera le RC pour la répartition des charges.
Les maisons qui payaient moins de 150 euros vont voir leurs charges passer Ă plusieurs milliers d'euros.
Une AG difficile en perspective ( le 15 décembre ).
Le risque est que les maisons ne valident pas les comptes car elles représentent environ la moitié de la copro!
Cela va ĂŞtre sportif. |
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Posté - 24 oct. 2015 : 09:56:55
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BAIlBAIL :"Après deux LR et essais de me convaincre une nouvelle fois par téléphone que les maisons risquaient de demander la scission, le syndic m'a donné raison et appliquera le RC pour la répartition des charges."
Il n'a pas à vous menacer d'une scission des maisons. Si elle est possible, ce sont les copros de ce maisons qui la demanderont,; ils paieront tous les frais de cette scission, et le syndic devra éxécuter sa mission en gérant cette scission. Il n'a pas à donner son avis la dessus.
Les " maisons" n'approuveront pas les comptes !!!
Ce syndic est il pro ?
L'approbation des comptes du SDC ne VAUT PAS approbation des comptes persos? Cela ne changera rien à l'obligation d'appliquer les bonnes grilles de répartition, ET de régulariser le passé sur au moins 5 années !
Ce qu'il doit faire, c'est appliquer les grilles , rembourser les trope-perçus et appeler les fonds aux autres qui n'ont pas assez payé.
C'est le syndic qui est fautif, et lourdement fautif.
BAILBAIL : ne payer que vos charges sur les bonnes grilles, le syndic n'a aucun moyen de vous assigner au TGI;il est en tort, il commet une grosse faute de gestion.
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Modification RC sans publication 
