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curieux13
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 Posté - 24 oct. 2015 : 03:23:26
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Bonjour,
Voilà des décennies (3 syndics différents et une bonne vingtaine de gestionnaires) qu’à chaque AG, celle-ci vote une résolution donnant autorisation au C.S. de procéder à des dépenses pour travaux d’utilité pour l’amélioration de la copro (Parc de 195 logements) pour une somme annuelle de 5.000 € sans avoir à convoquer une AG pour en décider (ex. arceaux de protection du grillage de la fermeture de la copro, installation d’un arrosage automatique, achat de plantes pour nos jardins ou achats d’un téléphone et un abonnement pour notre employé, etc.).
Or, subitement, notre nouveau syndic prétend que cette résolution ne peut être mise à OdJ de l’AG car illégale en arguant les art. 18 (3e §) et 21 (2e §) de la loi 65-557.
Or, je lis et relis ces deux paragraphes et je ne vois rien qui interdise l’AG de donner cette autorisation ci-dessus citée, au C.S.
Qui de plus est, le syndic invoque que cela étant considéré comme de l’amélioration il faudra voter (voir exemples) à l’AG ou à une AGE à l’art. 26…
Je suis copropriétaire depuis 50 ans et au CS depuis 22 ans et jamais les AG n’ont pu réunir une représentation répondant à cet art. 26…
Cela reviendrait à dire que l’on devrait attendre une AG ou une AGE (frais supplémentaires) pour pouvoir procéder à des menus travaux (5.000 € sont vite atteints) et se retrouver avec 50 résolutions à voter et finir l’AG à minuit ? Et à l’art. 26 ? C'est-à -dire ne jamais rien faire ?
J’attends avec impatience vos remarques sur la légalité ou illégalité de cette résolution qui donnerait ce droit au CS, à mettre à l’OdJ de notre prochaine AG comme on le fait depuis 50 ans.
Merci.
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 Posté - 24 oct. 2015 : 07:22:38
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Ce genre de travaux sont de la responsabilité unique du syndic, et le conseil syndical n'a aucune légalité a recevoir une délégation non spécifique (vague) avec un droit de décider.
Extrait de l'article 18:citation: IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. Une fin déterminée n'est pas une délégation vague et sans aucune définition. |
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curieux13
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 2
Posté - 24 oct. 2015 : 08:12:56
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Bonjour,
Donc, si je comprends bien, pendant 50 ans, 3 syndics et une vingtaine de gestionnaires, TOUS ignoraient la loi ou la transgressaient délibérément !
Difficile Ă croire. |
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Posté - 24 oct. 2015 : 08:31:10
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Pourtant quand la loi est Ă©crite noire sur blanc, c'est la loi qu'il faut croire. |
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Louis92
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Posté - 24 oct. 2015 : 09:42:49
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Bill-96, c'est une idée reçue assez répandue et qu'on peut rencontrer quand de nouveaux acquéreurs arrivent avec l'expérience d'autres copropriétés (assez souvent du sud pour mon échantillon).
Ces nouveaux acquéreurs comprennent alors que le CS a moins de pouvoirs qu'ils ne pensent (l'AG décide) et qu'il faut caler la solution aux besoins (de leur point de vue ... ) et aux problèmes sur la date de l'AG (obtenir devis, rédiger résolutions, etc ...). C'est évidemment moins rapide que quand quelques personnes du CS décident pour les autres.
Des sujets récents (pseudo commençant par cal...) montre une copropriété dans ce cas qui allait même jusqu'à votre l'ouverture d'un compte bancaire pour les dépenses du CS !
Cdlt. Louis92. |
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nefer
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Posté - 24 oct. 2015 : 11:28:46
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citation: Initialement posté par Bill-96
Bonjour,
Donc, si je comprends bien, pendant 50 ans, 3 syndics et une vingtaine de gestionnaires, TOUS ignoraient la loi ou la transgressaient délibérément !
Difficile Ă croire.
c'Ă©tait pour faire plaisir au CS.....
effectivement le CS n'a aucun pouvoir pour engager des dépenses: soit c'est de l'entretien et il faut prévoir une ligne "travaux entretien " dans le budget prévisionnel, soit cela se vote en AG |
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Posté - 24 oct. 2015 : 13:18:20
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Bill-96 :" Or, subitement, notre nouveau syndic prétend que cette résolution ne peut être mise à OdJ de l’AG car illégale en arguant les art. 18 (3e §) et 21 (2e §) de la loi 65-557."
Un syndic sérieux depuis 50 années !!
les copropriétaires ont été irresponsables pendant 50 ans de prévoir un budget de dépenses sans controle au CS. C'est illégal.
Le CS n'a AUCUN pouvoir d'engager des fonds au nom du SDC. Il ne peut passer commande.
Bill-96 : les menus travaux d'entretien font partie du budget. 22 ans au CS vous devriez savoir cela et prévoir ces menus travaux au budget.
Bill-96 : " ne jamais rien faire "
Ce n'est pas une réponse recevable pour un CS depuis 22 ans. Vous ne connaissez pas le fonctionnement d'un CS : mission de controle des comptes , d'assistance du syndic, de controle de gestion, ..... PAS DE DEPENSES prévues dans la loi de 1965.
Un CS sérieux ne peut pas accepter ce genre de résolution dans un OdJ.
Le CS peut recevoir mandat de l'AG pour choisir un devis et une entreprise dans une enveloppe adoptée par l'AG, et pour les travaux relevant de l'article 24. !! Voilà les limites du CS.
Un CS n'est pas le patron de la copropriété; mais un organe de controle.
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curieux13
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Posté - 24 oct. 2015 : 13:34:26
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Je ne sais si je me suis mal exprimé, mais ce n'est pas le CS qui prend l'initiative d'entreprendre des petits travaux mais, au contraire, c'est bien l'AG (la commandante en chef suprême) qui VEUT et DEMANDE de donner une certaine liberté au CS... mais jusqu'à un certaine limite qu'elle fixe et détermine elle-même à l'AG de façon à ne pas perdre du temps en attendant la prochaine AG... |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 24 oct. 2015 : 14:31:01
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De même que le CS peut refuser une délégation pour choisir entre le devis AG et les autres à venir, le CS peut refuser la responsabilité que lui demande l'AG au motif que c'est illégal : le CS est là pour contrôler la gestion y compris par rapport à la conformité à la loi.
A la place des membres du CS, cette responsabilité m'encombrerait car le CS n'a pas forcément le même avis que le syndicat, y compris dans le cas où le syndicat a tort car c'est le syndicat qui commande. Prendre le risque d'abiter avec des voisins qui reprochent la couleur de ceci, la quantité de cela ou leur prix n'est pas agréable.
Que le CS réserve sa disponibilité pour faire son boulot d'assistance du syndic et de contrôle de sa gestion !
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 24 oct. 2015 : 14:38:08
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citation: c'est bien l'AG (la commandante en chef suprême) qui VEUT et DEMANDE de donner une certaine liberté au CS L'AG donnerait-elle le droit au syndic de mettre en prison les personnes ayant commis divers incivilités que le synbic ne le pourrait pas plus.
citation: détermine elle-même à l'AG de façon à ne pas perdre du temps en attendant la prochaine AG... Quand l'organe chargé du controle ne controle plus mais gagne du temps en doublant l’opérationnel, tout part en quenouille.
1/ Vous payez un syndic pour faire un travil qu'il ne fait plus et qui Ă©chappe a son controle
2/ Vous Ă©lisez des conseillers qui ne conseillent plus mais plantent des fleurs |
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curieux13
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Posté - 24 oct. 2015 : 16:32:28
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Nous ne plantons pas que des fleurs
Nous mettons en place un arrosage automatique
Nous mettons un arceau pour empĂŞcher qu'une voiture gĂŞne le passage d'autres voitures
Nous mettons en place des potelets qui nous permettront de protéger notre grillage (grillage mis en place après une mise en concurrence et voté par l'AG évidemment)
Il faudrait alors subitement, après 50 ans, attendre toute une année ce que le CS peut décider, avec l'accord donné par l'AG, je vous le rappelle, et le faire dans un délai de 1 ou 2 mois (après avoir demandé des devis, bien sûr)...
Non, décidément, je ne suis pas d'accord avec vous, mais je vous remercie sincèrement pour vos réponses, merci !
J'arrĂŞte lĂ mon script. |
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nefer
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11
Posté - 24 oct. 2015 : 18:36:19
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citation: Initialement posté par Bill-96
Nous ne plantons pas que des fleurs
Nous mettons en place un arrosage automatique
Nous mettons un arceau pour empĂŞcher qu'une voiture gĂŞne le passage d'autres voitures
Nous mettons en place des potelets qui nous permettront de protéger notre grillage (grillage mis en place après une mise en concurrence et voté par l'AG évidemment)
Il faudrait alors subitement, après 50 ans, attendre toute une année ce que le CS peut décider, avec l'accord donné par l'AG, je vous le rappelle, et le faire dans un délai de 1 ou 2 mois (après avoir demandé des devis, bien sûr)...
Non, décidément, je ne suis pas d'accord avec vous, mais je vous remercie sincèrement pour vos réponses, merci !
J'arrĂŞte lĂ mon script.
ilne s'agit pas d'ĂŞtre d'accord avec les intervenants: c'est la loi
celui qui passe ces ordres de services devra en payer les factures! |
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Posté - 24 oct. 2015 : 20:20:28
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Bill-96
Vous seriez une des seules copropriétés en France a voir ce genre de problème de dépense dans l'urgence sans que les copropriétaires ne doivent par ailleurs décider????? |
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13
Posté - 24 oct. 2015 : 20:39:31
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Biil-96 : "Non, décidément, je ne suis pas d'accord avec vous, mais je vous remercie sincèrement pour vos réponses, merci !"
50 ans d'illégalité, 50 ans de conne..ies, .... et la vie est belle pour les irresponsables.
50 ans que je roule sans permis de conduire, 50 ans que je roule sans assurance, 50 ans que je n'ai renversé ni tué un piéton, .....
Bill-96 : vous avez en fin un bon syndic,, que vous allez virer car il ne supporte pas les irresponsables, et qu'il veut respecter la loi !! je n'en doute pas une seconde avec de tels raisonnements.
Bill-96 si vous désirez gérer quelques chose , créer votre propre société unipersonnelle 
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air jordan
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Posté - 25 oct. 2015 : 10:54:05
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Bonjour Bill-96, moi à votre place, je considérai ces résolutions comme définitives non contestées et par conséquent applicables
Il n'y a rien Ă faire revoter
Je sens que je vais me faire massacrer par les intervenants ! |
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GĂ©dehem
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15
Posté - 25 oct. 2015 : 22:43:50
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Pur quel motif ??
Chacun sait () qu'une décision d'AG irrégulière, illicite, mais non contestée (et sanctionnée) s'applique, s'impose à tous.
Il n'en reste pas moins qu'une délégation générale donnée au CS sans fixer expressément l'acte délégué est irrégulière au regard des textes (D.art.21).
Ce qui ne semble pas chagriner cette copropriété depuis longtemps.
Exercice bien connu, ici on contourne les règles, là on s'en réfère pour imposer ....
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air jordan
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Posté - 25 oct. 2015 : 23:31:23
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et bien si j'étais le syndic je devrai proposer lors de la prochaine AG l'annulation de cette résolution
mais je ne le ferai pas , un syndic préfère travailler en bonne intelligence avec son cs ! :) |
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CyMo
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Posté - 03 nov. 2015 : 17:13:28
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Bonjour,
une autre possibilité, serait de faire voter une résolution tous les ans de "Travaux d'amélioration des parties communes", pour un budget de 5.000euro, avec un descriptif sommaire (amélioration du jardin, amélioration de la circulation), sans devis, en précisant que le syndic devra consulter le Conseil Syndical pour le choix de l'entreprise.
L'année d'après, vous pouvez clôturer le compte travaux, ou le garder pour faire une cagnotte.
Mais un copropriétaire très fâché pourrait tenter de contester en justice si les dépenses sont trop éloignées de la description sommaire.
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Posté - 03 nov. 2015 : 18:00:00
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CYMO :"une autre possibilité, serait de faire voter une résolution tous les ans de "Travaux d'amélioration des parties communes", pour un budget de 5.000euro, avec un descriptif sommaire (amélioration du jardin, amélioration de la circulation), sans devis, en précisant que le syndic devra consulter le Conseil Syndical pour le choix de l'entreprise."
Mais cela s'appellerait le budget de fonctionnement courant, qui comprend des travaux d'entretien ! MAIS ....
ATTENTION des travaux d'amélioration ne se votnt pas à l'article 24, mais au 25 ( pour info votés à l'article 26 avant ALUR) !!
Passage obligatoire par l'AG avec devis concurrents, sans mandat possible donné au CS,
Cela ne chage rien à l'irrégularité de la résolution de Bill-96. ! Ce genre de mandat et de résolutions sont illégaux.
Cymo : na pas oublier les mots importants du décret et de l'article 21 : ne délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Pas un descriptif sommaire ! et en plus avec le terme amélioration.
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CyMo
Contributeur débutant
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Posté - 03 nov. 2015 : 18:15:05
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Bonjour,
j'ai plusieurs fois fait voter en AG des travaux avec une description de principe et un budget, mission laissée ensuite au syndic de faire un appel d'offre et de choisir la meilleure entreprise pour exécuter les travaux dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires.
Y-a-t-il un article qui oblige Ă faire l'appel d'offre avant l'AG ou Ă l'AG de choisir l'entreprise ?
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Posté - 03 nov. 2015 : 19:22:50
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cYMO 3 j'ai plusieurs fois fait voter en AG des travaux avec une description de principe et un budget, mission laissée ensuite au syndic de faire un appel d'offre et de choisir la meilleure entreprise pour exécuter les travaux dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires.3
Vous ĂŞtes syndic ???
Ou est l'intérêt des copropriétaires avec de telles résolutions qui retire le choix de la décdions à l'AG ? Parlez plutot de l'intérêt du syndic.
Résolution illégale. rappel une nouvelle fois de l'article 21 : ne délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Une description de principe n'est PAS un acte ou une décision déterminé.
"Y-a-t-il un article qui oblige Ă faire l'appel d'offre avant l'AG ou Ă l'AG de choisir l'entreprise ?"
Vous ĂŞtes syndic ???
Le syndic est chargé de préparer l'Odj en concertation avec le CS. Le syndic , le CS et tout copropriétaire PEUT proposer des résolutions à soumettre à l'AG.
Pour des travaux importants un cahier des charges doit être établi avent de faire établir des devis qui seront joints à cet Odj afin que les copropriétaires décident en toute connaissance de cause.
Sans " appel d'offres" avant l'AG ET joints à l'OdJ, l'AG ne peut rien décider.
Pour info : article 11 ddu décret de 1967
Modifié par Décret n°2013-205 du 11 mars 2013 - art. 4
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;
C'est l'AG qui est décisionnaire ! sans devis joints ou autres docs essentiels et joints à l'OdJ, cette résolution sera annulée par le tribunal.
L'AG peut donner mandat sur un acte déterminé qui se vote au seul article 24.
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