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zaroc
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 Posté - 20 nov. 2015 : 11:44:22
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Philippe,d'accord et merci pour vos conseils. Le seul hic, c'est que je crains que les copros "moutons" approuvent le contrat lors de ma prochaine AG malgré mes protestations . Quoiqu'il en soit, je dis et je répète que , selon moi, le contrat tel que proposé, ne respecte pas la loi. Nous n'en sortirons pas! |
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Posté - 20 nov. 2015 : 12:08:16
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zaroc : attention : des heures d'AG au délà des heures ouvrables peuvent se négocier comme les heures entre 18 et 20 heures ce qui se fait habituellement. Mais si le contrat ne prévoit rien à ce sujet, alors le syndic facturera ses heures au délà des heures ouvrables.
Il n'y a rien d'illégal, et la loi ALUR n'a rien à faire la dedans.
Que trouvez vous d'illégal dans une facturation d'honoraires qui est conforme au contrat approuvé par l'AG ? Si vous avez raison, assigner le syndicat. 
zaroc : les décisions de l'AG s'imposent à TOUS les copros, mécontents ou pas.
A vous de vous présenter au CS, et de négocier le contrat du syndic lors de la préparation de l'OdJ.
Il est aussi possible de discuter des termes du contrat lors de l'AG. A vous d'êtres concis, précis et convaincant pour ajouter 2 heures ( 18 à 20 h) dans le forfait AG.
J'ai convaincu l'AG de changer des clauses du contrat de syndic qui étaient réellement illégales, comme les frais administratifs, des forfaits travaux hors budget, ... mais votre colère ne concerne rien d'illégal, mais d'une négociation CS/Syndic.
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zaroc
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Posté - 20 nov. 2015 : 12:15:30
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Merci Philippe pour vos bons conseils mais je dis qu'on ne peut pas prévoir dans un contrat : AG pendant les heures ouvrables et tenir l'AG de 18 à 20h |
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Posté - 20 nov. 2015 : 13:27:14
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zaroc : "mais je dis qu'on ne peut pas prévoir dans un contrat : AG pendant les heures ouvrables et tenir l'AG de 18 à 20h"
???? mais cela n'a aucune base juridique. D'ou sortez vous cela ?
Mais le contrat d'un syndic, c'est entre le syndic et le SDC. La loi ALUR oblige certaines conditions de ce contrat, mais si le syndic et le syndicat sont d"accords pour mettre que le forfait inclus la tenue de l'AJ jusqu'à 20:00. Au delà ce sont des vacations supplémentaires au tarif horaire indiqué dans ce contrat.
D'ailleurs c'est un contrat " TOUT compris SAUF, ..... "
Zaroc : la grand majorité des syndicats fonctionne de la sorte; absolument rien d'illégal la dedans.
Donnez nous donc un texte précis sur votre position. |
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nefer
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Posté - 20 nov. 2015 : 13:39:18
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citation: Initialement posté par zaroc
Merci Philippe pour vos bons conseils mais je dis qu'on ne peut pas prévoir dans un contrat : AG pendant les heures ouvrables et tenir l'AG de 18 à 20h
bien sûr que si! |
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zaroc
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Posté - 20 nov. 2015 : 13:40:25
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Philippe : "Mais le contrat d'un syndic, c'est entre le syndic et le SDC. La loi ALUR oblige certaines conditions de ce contrat, mais si le syndic et le syndicat sont d"accords pour mettre que le forfait inclus la tenue de l'AJ jusqu'à 20:00. Au delà ce sont des vacations supplémentaires au tarif horaire indiqué dans ce contrat"
Philippe, tout à fait d'accord avec ce que vous dites. Je ne demande que ça, que le forfait inclut l'AGO dans une plage de 9 à 20h et que le dépassement éventuel soit payé au tarif ad hoc mais ce n'est pas ce que dit mon contrat.
Je ne sais pas si ce que prévoit mon contrat est illégal comme je l'écrivais mais il prévoit la tenue d'une AG à certaines heures, ce qui n'est pas la réalité. Encore une fois, j'appelle au minimum ça un tour de passe-passe! |
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Posté - 20 nov. 2015 : 14:36:51
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zaroc : pas de tout de passe-passe non plus ! Le syndic ne fait que proposé, il a préparé l'OdJ avec le CS qui n'a rien pas négocier ces heures de tenue d'AG.
Vous ne comprenez pas comment fonctionne une copropriété. En gros, l'AG décide, le syndic exécute et le CS controle.
L'AG a adopté un contrat qui propose un forfait AG dans les heures d'ouverture du cabinet. Cela s'impose à vous. L"AG A DECIDE en toute connaissance de cause, puisque le contrat est joint à l'ODj.
Lors de la prochaine AG? il faudra proposer à celle-ci qu'elle modifie le contrat comme vous le souhaitez. Si l'AG vous suit, vous serez content, dans le cas contraire, vous paierez vos charges sur la base de ce contrat adopté par l'AG.
Pas de tout de passe-passe; vous connaissez TOUS les termes de ce contrat de syndic.
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zaroc
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Posté - 20 nov. 2015 : 16:40:35
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Je ne peux pas être d'accord avec vous Philippe. Le forfait regroupant les prestations de gestion courante du syndic dont l'AGO, ne tient pas compte de la réalité. Il est volontairement et artificiellement réduit, que l'AG l'ait approuvé ou pas. |
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Posté - 20 nov. 2015 : 16:54:14
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zaroc : " Le forfait regroupant les prestations de gestion courante du syndic dont l'AGO, ne tient pas compte de la réalité."
???????
Le contrat adopté par l'AG c'est un forfait avec une AG tenue dans les heures ouvrables.
le SDC désire que l'AG se tienne après les heures ouvrables, c'est donc du hors forfait,, FACTURE obligatoirement.
C'est bien le syndicat et non le syndic qui décide de tenir ses AG dans la soirée, et non dans la matinée ou l'après midi. Dans ce cas pas de vacations supplémentaires.
Votre contrat de travail c'est 35 heures par semaines pour 1500 €. Vous en faites 39 heures surt la demande de votre employeur, vous toucherez 4 heures majorées de plus que vos 1500 €. Faites vous cadeau des ces 4 heurs supp !!! c'est la même chose pour le syndic; son contrat c'est une AG dans les heures ouvrables, après ce sont des heures supp; cela se paie.
C'est la réalité de votre SDC.
La plupart des CS négocie des AG sans supplément d'honos jusqu'à 20h00. Le votre ne le fait pas, cherchez l'erreur, mais elle ne vient pas du syndic mais du CS pas très bon négociateur ET des copros qui ont adopté les heures ouvrables, avec supplément après 18:00. 
"Il est volontairement et artificiellement réduit, que l'AG l'ait approuvé ou pas."
NON ceci est FAUX. l'AG a adopté ce contrat, le syndic l'applique comme tout autre contrat.
Avez vous interpelé le CS et son président ? pourquoi il n'ont pas négocié ce point, comme tout bon CS ?
zaroc syndic ferait exactement la même chose que son syndic.
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nefer
Modérateur
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Posté - 20 nov. 2015 : 17:52:36
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citation: Initialement posté par zaroc
Je ne peux pas être d'accord avec vous Philippe. Le forfait regroupant les prestations de gestion courante du syndic dont l'AGO, ne tient pas compte de la réalité.
Non
ce forfait ne tient pas compte de votre demande personnelle! |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 20 nov. 2015 : 18:17:49
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Puisque vous semblez tous avoir raison, je m'incline sans pour autant être d'accord. Mon AGO de 18 à 20 h sera donc en prestations particulières (annexe 2 du décret ) |
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Posté - 20 nov. 2015 : 18:32:00
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zaroc : "Mon AGO de 18 à 20 h sera donc en prestations particulières"
Et oui car vous l'avez tous décidé en AG en adoptant ce contrat de syndic
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Franck1966
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Posté - 22 nov. 2015 : 12:09:50
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Je suis nouveau sur le site et je viens de lire ce forum, étant membre de plusieurs CS je peux vous dire qu'il ne faut pas hésiter pendant l'AG de demander à inclure DANS le forfait la tenue de celle-ci de 18 à 20H ( comme elle se tient chaque année presque partout) si le renouvellement est à l'ordre du jour, sinon il faudra attendre le prochain renouvellement avec la fameuse loi Alur.
Eventuellement pour faire une '"fleur" au syndic, lui dire que pourra être facturé le dépassement éventuel après 20h...
Par contre s'il n'y a pas de renouvellement cette année, et que le syndic vous facture le dépassement, alors qu'il ne l'a jamais fait avant (bien qu'il aurait pu...) rien ne vous empêche d'envoyer une lettre RAR au syndic en demandant la mise à l'ordre du jour de la prochaine AG (au moins 45 jours avant l'AG pour eviter tout frais) la mise en concurrence du dit syndic et se rapprocher du CS (ce n'est pas au syndic à trouver un devis concurrent !) |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 22 nov. 2015 : 13:10:08
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Kranck1966: ce n'est pas au syndic d'organiser la mise en concurrence de son contrat
le CS ou tout autre copropriétaire peut faire établir un devis et le notifier suivant les règles prévues! |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 22 nov. 2015 : 13:54:52
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Enfin Franck quelqu'un qui me réconforte!Oui, je vais essayer d'obtenir sans être certain d'y arriver que l'Ag de 18 à 20 soit insérée dans le forfait et non une AG "virtuelle" qui se tiendrait pendant les heures ouvrables. C'est le CS qui aurait du l'obtenir lors de préparation de l'OJ mais....Si je ne l'obtiens pas je voterai contre l'approbation du contrat ( jamais en clair à l'OJ malgré ce qu'impose le décret de 67: l'AG approuve le contrat et désigne le syndic à l'art 25 ) et la désignation du syndic ( il ne s'agit pas d'un renouvellement mais d'une désignation de syndic ). Pour info, j'ai présenté pour l'Ag de début décembre un autre syndic mais ce n'est pas mûr.... |
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Posté - 22 nov. 2015 : 16:20:13
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zaroc : comme l'a souligné nefer, ce n'est PAS au syndic de proposer d'autres contrats concurrents !!!
La loi Alur oblige le CS de le faire en cas de renouvellement, ET TOUT copro peut le faire bien avant la loi ALUR.
zaroc : avez vous lu les réponses précédentes ? 
Vous pouvez négocier que le forfait AG inclus les heurs de 18 à 20h00 comme dans la TRES grande majorité des copropriétés.
Votre adopte ce contrat sans modicifaction, fanck1966 et zéroc vote contre, il n'est pas possible de contester ce vote devant le TGI dans les 2 mois. Cette décision s'impose à vous comme à TOUS les copros. L'AG est la SEULE décisionnaire.
Elles est assez ridicule et idiote sue ce coup,mais les copros sont les seuls responsables.
zaroc : vous avez voté contre Hollande, vous n'êtes pas content, MAIS il est élu président de la République
zaroc : non une AG "virtuelle" qui se tiendrait pendant les heures ouvrables
Cela ne veut rien dire . L'AG convoquée pendant les heure d'ouverture du cabinet n'est pas virtuelle !!! Imaginez que toutes les AG se déroulent après 20 heures ! infaisable pour les syndics.
Zaroc : il existe aussi des AG convoquées le samedi
zaroc : Pour info, j'ai présenté pour l'Ag de début décembre un autre syndic mais ce n'est pas mûr....
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zaroc
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Posté - 22 nov. 2015 : 16:39:24
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zaroc : comme l'a souligné nefer, ce n'est PAS au syndic de proposer d'autres contrats concurrents !!!
>je n'ai jamais écrit ça
TOUT copro peut le faire bien avant la loi ALUR.
>j'ai déjà fait changer 2 fois de syndic
zaroc : avez vous lu les réponses précédentes ?
>OUI
L'AG est la SEULE décisionnaire.
>bien sûr
zaroc : non une AG "virtuelle" qui se tiendrait pendant les heures ouvrables
>le terme de virtueller n'est sans doute pas le mieux adapté mais prévoir dans le forfait une AG entre 9 et 18 alors qu'elle a toujours lieu à un tarif plus élevé de 18 à 20 est une vue de l'esprit et le syndic se gausse!
zaroc : Pour info, j'ai présenté pour l'Ag de début décembre un autre syndic mais ce n'est pas mûr....
>avant que le fruit soit mûr, il faut bien sortir les copros de leur torpeur |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 22 nov. 2015 : 18:35:53
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Zaroc, on parle de, au pire, facturation de deux heures de syndic soit entre 150 et 200€ à répartir sur tous les copropriétaires.
Il faut voir si ce syndic vous convient, gère bien votre copro, ou s'il est pire que vos deux précédents.
Malheureusement on ne peut pas toujours gagner sur tous les plans.
Et s'il est "mauvais", vous arriverez à trouver les bons arguments pour chauffer les "frileux" ...
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 22 nov. 2015 : 19:21:29
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Je sais, Franck, que je suis un peu « pinailleur » mais il serait tellement plus agréable que ce syndic ne cherche pas des difficultés là où il ne devrait pas y en avoir : le forfait doit comprendre l’AGO. Elle a toujours eu lieu de 18 à 20h. Alors pourquoi ne pas faire figurer dans le forfait cette AG de 18 à 20h? |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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Posté - 22 nov. 2015 : 19:30:30
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Je suis d'accord Zaroc, et je pense que cette question va être reprise dans de nombreuses AG, dès que la question du renouvellement de syndic interviendra évidemment ! |
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frais d’AG et forfait de gestion courante 
