On peut être syndic non professionnel de deux (ou plus) copropriétés

Les syndics non professionnels " agacent " certains professionnels.

Or, avec le développement de la propriété, l’allongement de la durée de vie et grâce à des associations aussi performantes que l’ARC (ceci sans parler de la baisse de qualité de services de certains cabinets de syndic, baisse qui incite de nombreux copropriétaires à s’occuper eux-mêmes de leurs affaires), nombreux sont les copropriétaires qui se lancent dans la gestion de leur copropriété, tâche intéressante, occupante, gratifiante et qui peut rapporter gros indirectement (économie de charges ; valorisation du patrimoine, etc.).

Mais cela ne plait pas à tout le monde, comme nous le disions.

Un brave copropriétaire ayant été élu syndic de DEUX copropriétés différentes où il avait des biens, un autre copropriétaire, beaucoup moins brave à notre goût et lui-même proche d’un syndic professionnel, l’a assigné en nullité de mandat. Motif invoqué : syndic de DEUX copropriétés différentes, le copropriétaire-syndic devrait être considéré comme un professionnel et donc détenir une carte professionnelle.

Or, cette équation est, en effet, souvent invoquée par certains syndics pour contester la validité d’un mandat de syndic bénévole. L’arrêt de la Cour de Montpellier dont nous donnons ci-dessous les références est donc précieux pour répondre dans une telle situation.

En effet la Cour d’Appel de MONTPELLIER (5ème chambre A, 26 janvier 2004 N° 02/04589) n’a, heureusement, pas suivi le plaideur dans son raisonnement et l’a débouté en donnant des arguments intéressants et reproductibles.

Elle a ainsi argumenté sa décision :
•le syndic, qui n’est pas tenu de résider dans l’immeuble géré, est cependant propriétaire d’au moins un lot dans chaque copropriété, condition imposée à un syndic non professionnel (L. n°70-9 2 janvier 1970 article 2) et en l’occurrence respectée ;
•la rémunération perçue par le syndic en tant que syndic n’est qu’accessoire par rapport à ses autres revenus réguliers ;
•le temps consacré à ses fonctions de syndic est, dit la cour, " aussi réduit que secondaire ".

Conclusion : même s’il est syndic de deux copropriétés, un syndic n’est pas un professionnel pour autant et n’est donc pas tenu de détenir une carte professionnelle

Montpellier : 4 ans de prison pour le syndic à l’Aston Martin

L’homme gérait, à La Paillade, les résidences Pic Saint-Loup et l’Espérou. © D.R

Le “bénévole” est condamné à 4 ans de prison, dont 2 ferme, assorti d'un mandat d'arrêt. Et il doit rembourser plus de 200.000€.

Le syndic dit bénévole, Jean-Noël Storaï, n'était pas présent ce mercredi lors de l'annonce de sa condamnation par le tribunal correctionnel. Le sexagénaire, réputé pour aimer les belles voitures et un certain luxe, s'attendait-il à un jugement aussi sévère ? En le sanctionnant pour ses détournements d'argent au préjudice des 2 copropriétés du Pic Saint-Loup et de l'Espérou et d'une caisse locale de Groupama, les juges sont allés au-delà des réquisitions, pourtant sans ambiguïtés, prises par le parquet lors de l'audience (2 ans dont 1 ferme). Outre la peine de prison, Jean-Noël Storaï a écopé d'une amende de 100.000€, d'une interdiction d'exercer les mêmes fonctions et d'une obligation de rembourser les trois structures ayant dû faire face à son mode de gestion très personnel : 79.000€ pour les copropriétaires de la résidence du Pic Saint-Loup, 82.000€ pour ceux de l'Espérou et 52.000€ pour la caisse locale Pic Saint-Loup de Groupama.

L'épouse condamnée

L'épouse de M. Storaï a, elle aussi, été condamnée : 2 ans de prison avec sursis. Le couple avait initialement été poursuivi pour le détournement d'un peu moins de 800.000€ au détriment des 2 ensembles immobiliers de La Paillade mais son avocat avait insisté sur l'absence de pièces pouvant conduire à ce montant considérable. Me Jean-Luc Attali avait également souligné le caractère prescrit pour les éventuels détournements commis avant 2008. Une prescription partielle que le tribunal a retenue dans sa décision, nourrissant la déception des copropriétaires présents qui s'attendaient à une part de remboursement plus importante, susceptible de rééquilibrer les comptes des deux copropriétés."Au Pic Saint-Loup, nous avons dû faire un emprunt de 400.000€. Cela veut dire que nous allons continuer à payer pour ce qu'il a fait", maugréait une propriétaire à la sortie du tribunal.

Le coût d’une révocation injustifiée du syndic

Par jugement du 10 janvier 2007, le TGI de Bobigny a déclaré abusive la résiliation du contrat de syndic conclu entre la SAS Guy Z... et le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX , condamné ledit syndicat à payer au Cabinet Guy Z... 10.000 € de dommages et intérêts et 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et ordonné l’exécution provisoire ; Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel.

La Cour d’appel relève « qu’elle [la résiliation] se fonde essentiellement sur un “rapport” de 6 pages d’une « Association des responsables de copropriété » qui aurait réalisé un contrôle des comptes de l’exercice 2004 réalisé19 avril 2005 de 10 heures à 13 heures soit sur 3 heures seulement “à l’immeuble” ; que tant le contrôle que l’établissement du rapport ont été non contradictoires ; que le rapport, succinct et confus, paraît incriminer principalement le prédécesseur de Guy Z…, un Cabinet SAGEFRANCE ;

« que l’auteur du rapport déclare que la situation des impayés “est très inconfortable puisque 1/3 des appels ne sont pas payés” ; que ceci, eu égard à la sociologie des lieux, ne saurait être imputé à faute au syndic ;

« qu’il reproche au Cabinet Guy Z... d’avoir engagé des travaux d’ascenseur, tout en reconnaissant qu’ils avaient été votés en 2002 ; que s’agissant d’un immeuble de grande hauteur, ce reproche apparaît peu sérieux ; que ce rapport ne suffit pas à établir les fautes de gestion du Cabinet Z... ni même à justifier une expertise ; »

Au final le jugement est confirmé par la Cour d’appel qui ajoute 4000 € au titre de l’art. 700 CPC, soit au total 15.500. Le syndic réclamait 50 000 € soit le montant de ses honoraires pour la période amputée. La Cour lui rétorque qu’il ne peut récupérer que sa marge estimée et pas ses frais généraux sur cette période. Ce raisonnement est d’autant plus contestable qu’il s’agissait d’une copropriété importante. Au jour de la révocation le syndic conserve pour une certaine durée la charge des frais sans aucune contrepartie. Il existe donc bien un préjudice indépendant de la marge estimée dans le cas particulier d’un mandat important.