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Jean13
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 Posté - 25 nov. 2015 : 17:09:07
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Bonsoir,
Les dispositions de la Loi ALLUR/DUFLOT, l'Art 18-2 loi 10.07.65 nous obligera dès le 1er janv.2017 à constituer un fond travaux ....au minimum 5% du budget prévisionnel voté.
Nous allons très certainement devancer cette échéance car notre copropriété sera prochainement confrontée à de gros coûts de réfection des colonnes montantes et....la toiture que nous venons de refaire nous a "plombés"
Ma QUESTION:
TantĂ´t je lis par ci et par lĂ que ces fonds seront acquits au lot et non remboursables au vendeur.
Et je lis par ailleurs que l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 (Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 33 JORF 4 juin 2004) précise que les avances sont remboursables.
Qu'en est-il exactement ?
Merci pour vos avis éclairés
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 25 nov. 2015 : 18:01:24
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Les avances faites au syndicat sont remboursables, s'agissant en fait d'un emprunt que fait le syndicat auprès de ses membres.
Avances à distinguer des provisions, qui procèdent de l'adoption de budgets, du vote de contrats ou marchés.
Concernant le fonds de réserve pour travaux (5%) rendu obligatoire a/c de janvier 2017, les sommes versées seront acquises aux lots.
En cas de mutation, cette réserve ne sera pas remboursée. Ce qui est cohérent avec l'objet de cette réserve permanente.
Le vendeur devra en tenir compte dans l'estimation de son prix de vente, selon le montant de la réserve acquise par son lot.
Et l'acheteur aussi ....
S'agissant d'anticiper cette création, les copropriétaires doivent en tenir compte aussi, en le rappelant explicitement dans la résolution qui sera adoptée : provisions versées non remboursables. |
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Posté - 25 nov. 2015 : 18:33:24
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Par contre les textes ne disent pas si, en sus du fond obligatoire mini de 5% du budget attaché aux lots (à compter du /1/2017), on ne pourrait avoir en même temps des avances pour travaux traditionnels et remboursables en cas de vente.
En effet, l'obligation est faite actuellement au syndic de présenter une résolution en ce sens : avances pour travaux à venir, etc.... Qu'est ce qui empercherait un syndicat de voter un second fonds de travaux sous forme d'avances ?.... |
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Jean13
Contributeur senior
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3
Posté - 25 nov. 2015 : 18:51:58
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Bonsoir GĂ©dehem,
Merci pour votre réponse.
Ces fonds de réserve pour travaux (5%) rendu obligatoire a/c de janvier 2017 sont en l'espèce des "avances" à valoir sur des travaux non encore prévus et votés.
Là encore, les sommes versées selon l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux sont définies comme des «
avances » (articles 35 et 45-1 du décret de 1967), elles sont donc remboursables aux copropriétaires vendeurs.
Mais là encore certains proposent d’introduire dans la résolution d’assemblée générale une clause précisant que ces "avances" seront « acquises au lot » et qu’elles ne seront donc pas remboursées au vendeur en cas de vente. C’est alors au vendeur de s’arranger avec l’acquéreur (le fonds travaux peut être intégré dans le prix de vente)
L'AG a t-elle le droit de faire voter des décision contraires aux dispositions réglementaires et légales des articles 35 et 45-1 du décret de 1967 ?
En l'espèce ces fonds appelés ne sont donc pas des "provisions" pour des travaux déjà voté votés qui elles sont bien acquises au lot.
http://arc-copro.fr/documentation/a...onds-travaux
Pardonnez mon insistance mais je ne voudrais pas faire d'impair.
Merci
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Posté - 25 nov. 2015 : 19:08:04
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a compter du 1/1/2017, ce sera bien attaché aux lots
article 14-2 Ă compter du 01/01/2017 :
...
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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5
Posté - 25 nov. 2015 : 19:19:24
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Ce sujet a été évoqué il y a deux jours lors d'une AG.
Le fond de roulement travaux (5%) reste acquis en cas de mutation.
Par contre si vous prévoyez de très gros travaux, avec avance de fonds sur plusieurs années, ces fonds sont remboursables en cas de départ |
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Posté - 25 nov. 2015 : 19:29:26
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Attention : les provisions article 18 de la loi que l'on doit mettre à l'ordre du jour tous les 3 ans jusqu'au 31/12/2016 ne sont pas de même nature que le fonds de travaux qui devra être alimenté à compter du 1er janvier 2017.
Les premières sont des avances (article 45-1) remboursables et devront être remboursées à compter du 31/12/2016 puisque la disposition de l'article 18 disparaît à cette date de la loi (voir dans légifrance en affichant la loi consolidée au 31/12/2016 et au 1/1/2017). Il faut les rembourser aux copropriétaires car quand on les a appelées, on leur a dit qu'ils les récupèreraient en vendant...
Il est évidemment possible de voter concomitamment au remboursement une alimentation du fonds de travaux, mais c'est une autre qualification comptable. La loi dit que les cotisations au fonds de travaux sont appelées comme des provisions, et en fait, comme la disposition est dans l'article 14-2 qui traite des travaux, c'est comme des provisions de travaux. Elles n'ont donc pas par définition la qualification d' "avances". |
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 25 nov. 2015 : 19:47:28
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citation: Initialement posté par rambouillet
a compter du 1/1/2017, ce sera bien attaché aux lots
article 14-2 Ă compter du 01/01/2017 :
...
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
Bonsoir Rambouillet,
Sue legifrance l'art 14-2 dit :
Article 14-2
Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 I JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 75 (V)
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
Pouvez-vous me dire où vous avez trouvé votre citation ?
Merci
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andre78fr
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 Posté - 25 nov. 2015 : 19:56:10
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Merci au législateur d'avoir fait des comptes de copropriété simples et compréhensibles pour tous les copropriétaires !!! |
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Jean13
Contributeur senior
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9
Posté - 25 nov. 2015 : 20:00:12
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citation: Initialement posté par andre78fr
Merci au législateur d'avoir fait des comptes de copropriété simples et compréhensibles pour tous les copropriétaires !!!
Oui , pourquoi faire simple quand on peut faire plus que compliqué ?
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GĂ©dehem
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10
Posté - 25 nov. 2015 : 21:08:02
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Il faut lire ..... :
"article 14-2 Ă compter du 01/01/2017 :
...
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot."
Si vous regardez le mĂŞme article Ă ce jour, la mention n'y est pas .....
Comme le précise UI, le statut de ce fonds de réserve pour travaux, fonds permanent à la différence de la réserve d'avance à échéance de 3 années, relève du "provisionnement", provisions affectées aux lots, acquises au syndicat, donc non remboursables.
C'est le pourquoi de mon conseil : le syndicat qui anticiperait d'un an la création de cette réserve permanente travaux devra préciser l'acquisition aux lots, provisions non remboursables.
Quant a vouloir se fixer sur la réserve travaux à 3 ans, elle n'existera plus au soir du 31 décembre 2016, c'est à dire dans 1 an. |
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andre78fr
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11
Posté - 25 nov. 2015 : 21:42:10
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Ce qui est remboursé au vendeur est de toute façon reconstitué auprès de l'acheteur et d'un point de vue comptable les mutations n'ont strictement aucune incidence sur le montant des avances, c'est juste un élément de négociation dans la vente par rapport à l'anticipation des travaux de la copropriété et de leur financement. En revanche il ne faudrait pas que les syndics en profite pour multiplier des écritures et opérations inutiles et justifier (encore) des honoraires... |
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GĂ©dehem
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12
Posté - 25 nov. 2015 : 22:33:18
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Hé hé hé ..... ... "il ne faudrait pas ....;" |
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Gemar59
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Posté - 11 déc. 2015 : 10:30:24
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Mouais ,les réserves pour travaux ,il en faut ,la loi l'exige désormais .
Dans notre copro cela a ete voté dés la deuxieme année soit 13 ans maintenant et cela a bien fonctionné jusqu'en 2012 .
Mais,
désormais ,je milite fortement au sein du CS pour en avoir une (réserve) au niveau de ce que la loi impose et si necessaire un appel de fonds spécifique complémentaire du syndic, appel motivé pour une action bien précise .
Ceci depuis que le syndic avec l'accord du Président (laxiste et démisionnaire heusement) s'en est servi pour payer des travaux non urgents mal commandés et mal controlés d'un montant qui excéde ce qui avait eté permis par une résolution en AG.
Avec une "facture spéciale " ,en cours d'année , les gens font un peu plus attention a ce qui est écrit dessus et peuvent ,le cas échéant demander des explications avant de payer et le syndic regarde a 2 fois pour commander des travaux dont il n'a pas accord sur le financement total .
Comme cela ,pas de chicane a posteriori .
Faut etre pris pour eter appris
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Édité par - Gemar59 le 12 déc. 2015 07:50:07 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 12 déc. 2015 : 10:57:46
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Les provisions sur travaux futurs n'existeront plus dans l'article 18 Ă la date du 1er janvier 2017
On pourra toujours les voter mais on ne plus les recouvrer judiciairement
La vérité est que la loi ALUR s'est plantée ici encore surtout avec le miroir aux alouettes de la quote-part du fonds travaux attachée au lot 
Aucun intérêt pratique dès lors que l'on veillait à la reconstitution de l'avance chez le notaire lors de la signature. Une plus lourde charge pour l'acquéreur ? Non maintenant on la retrouve dans le prix et l'acquéreur paie des frais dessus
Par ailleurs quid quand il y a une provision attachée mais qu'elle n'a pas été payée, en tout ou partie ? On attache quoi.
Quant à la terminologie ???? où classer le fonds travaux ? C'était une avance. Cela reste une avance. Mais les avances sont remboursables ? Bref l'incohérence 
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Gemar59
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Posté - 12 déc. 2015 : 14:46:07
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Donc, meme si votre réponse est un peu tortueuse ,en termes simples vous confortez ce que je pensais déjà .
La loi (meme si elle est mal tournée) existe ,donc il faudra s'y conformer
mais
selon ce que vous venez de dire ,couillonné pour couillonné autant que ce soit "à minimum"
vrai ou faux ? |
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Posté - 12 déc. 2015 : 18:20:49
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gemar59 : Avec une "facture spéciale " ,en cours d'année , les gens font un peu plus attention a ce qui est écrit dessus et peuvent ,le cas échéant demander des explications avant de payer et le syndic regarde a 2 fois pour commander des travaux dont il n'a pas accord sur le financement total .
Une facture spéciale, et un appel de fonds sans décision de l'AG ???? cela n'existe pas en copropriété. C'est illégal.
Le fonctionnement que vous nous expliquez n'est pas un fonctionnement " normal" d'une copropriété.
Le syndic n'a aucun droit d'appeler un seule Euro sans une décision d'AG.
Un CS qui propose de telle méthode est aussi fautif. Il doit contrôler que le syndic respecte les décisions de l'AG. Un CS qui propose de déroger à la loi pour être tranquille à postériori doit être dégagé ! Il est à coté de sa mission de controle.
A dégager aussi un syndic qui suit de tels conseils syndicaux. Encore une fois le CS ne gère PAS la copropriété. 
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Gemar59
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Posté - 12 déc. 2015 : 19:17:27
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Halte au feu Philippe tant pour vous que pour nous .
Nous l'avons fait mais cela avait ete decidé ainsi a l'avance en AG et voté comme tel pour cette affaire spéciale que nous savions proche de son denouement (malheureux)
lI fallait que tous sachent combien cette connerie nous avait couté.y compris et surtout celui qui l'avait declenchée et qui a du mettre la main au porte feuille comme nous tous (les coproprietaires) .
Sur ce point ,le syndic a mis en pratique le principe de la decision votée et je pense que lorsu'il s'agit de travaux a faire absolument et que ,on ne connaît pas encore tous les devis cela devrait pouvoir se faire .
Meme s'il faut voter un budget un peu supérieur .Personne ne fera un procés si les travaux prévus ont finalement coutés moins chers .
Cette année nous venons de vivre une situation inverse et inutile de vous dire que le syndic va nous entendre tousser très fort le soir de l'Assemblée .
Je prends les devants Philippe car je vous entends dire 'il faut virer ce syndic " mais lĂ ,difficile chez nous car pas beaucoup de concurrence avec des syndics qui ne font pas mieux et qui coutent plus chers .
Et ,les 3 ou 4 personnes du CS n'ont pas envie de faire des appels d'offre au pied levé alors que l'immense majorité s'en fou et je ne me vois pas me battre sur ce dossier avec des mollusques .
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Cela va mieux ainsi ou sommes nous toujours punissables ?
Si oui ,tant pis ,c'est fait et nous n'avons aucune contrition de l'avoir fait . (Trop long et trop HS pour expliquer )
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Posté - 12 déc. 2015 : 20:08:34
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Geamr59 ; "Sur ce point ,le syndic a mis en pratique le principe de la decision votée et je pense que lorsu'il s'agit de travaux a faire absolument et que ,on ne connaît pas encore tous les devis cela devrait pouvoir se faire ."
ET c'est toujours pas la loi de la copropriété.
Le syndic peut lancer des travaux d'urgence pour garantir la sauvegarde de l'immeuble, en cas de fuite importante, d'un toit qui s'envole, .......... il a la possibilité de payer 1/3 d'acompte de ces travaux de sauvegarde, ET il a obligation de convoquer une AG sous huit jours, c'est à dire sans respecte re delai des 21 jours.
Gemar59 :" Et ,les 3 ou 4 personnes du CS n'ont pas envie de faire des appels d'offre au pied levé"
Mais c'est le boulot du syndic !!! le CS n'a pas obligation de chercher des devis !!!
Cette AG devra adopter le devis de réparation; et sans cet accord , le syndic n'a aucun pouvoir d'appeler les fonds.
Tout copro. pourra refuser de payer sa quote-part !!! |
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Gemar59
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Posté - 13 déc. 2015 : 00:50:35
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[quote]Initialement posté par philippe388
ET c'est toujours pas la loi de la copropriété.
peut etre bien mais c'est cela que les copropriétaires attendent
Ici bien sur.
Pour le deuxieme terme que vous avez relevé (en bleu) je vous prie de bien vouloir m'excuser de ne pas avoir ete clair .
Je voulais dire des devis pour des contrats de syndic de remplacement et lĂ ,ce n'est certainement pas notre syndic actuel qui va s'en charger .
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Édité par - Gemar59 le 13 déc. 2015 00:52:31 |
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Posté - 20 mars 2016 : 16:34:56
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Dans no copro nous versons un fonds Travaux à venir depuis 3 ans, après le 31/12/2016 il ne pourra plus être fait d'appels sur ce type de fonds et devront faire OBLIGATOIREMENT l' objet d' un remboursement à cette date.
Devrons nous ouvrir un autre cpte pour les 5% dit obligatoires, certains disent que cpte tenu qu' il n' y a aucune sanction à la clé, des AG refusent ces 5% supplémentaires, puisqu' ils versent déjà plus que les 5%
Notre AG va avoir lieu en Juin 2016 comment procéder ?
merci à tous de vos réponses |
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