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 Posté - 12 janv. 2016 : 15:54:25
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pepitamicorazon : vous avez la réponse dans votre question :
MĂŞme si l'approbation des comptes de la copro ne vaut pas approbation de la situation individuelle
Vous pouvez contester votre compte de charges persos.
Votre problème de pouvoir n'a rien à voir avec vos comptes persos que vous DEVEZ contestez car vous avez certainement raison.
Le syndic commet une erreur, il doit la rectifier, et pour tous les copros dans le même cas que vous. Car sans rembourser une trop perçu, et appeler des fonds à ceux qui ont donc payée moins, les comptes ne peuvent être équilibré.
Il a obliogation aussi de jusitifier ses chiffres qui ne correspondrait pas aux grilles du RDC. Il n'a aucun droit de modifier ses grilles tout seul. SOn argument des compteurs par escalier justifiant une nouvelle grille du RDC. assez ridicule.
Cela arrive dans toutes les copropriétés.
Vous ne contestez pas les comptes du syndicat, mais vos comptes persos.
Quant au pouvoir, vous dites que le syndic a utilisé votre pouvoir en son nom ou a donné ce pouvoir à un autre copro ?
Vous êtes copropriétaire, vous avez donné un pouvoir en blanc au syndic, qui l'a certainement donné à un copro " ami ", vous ne pouvez plus rien faire. Vous n'avez pas donné de consignes de votes, mais même votre mandataire pourrait voter autrement.
Les pouvoirs ne regardent que les mandant et leurs mandataires. Donner un pouvoir en blanc, c'est un risque que les votes ne soit pas de votre gout. Mais cela ne regarde pas la syndicat.
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Posté - 12 janv. 2016 : 17:26:14
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Merci Philippe
me voilà rassurée 
mon syndic a donc juste essayé de m'impressionner en me disant au téléphone que ma demande était irrecevable car, ayant donné mon pouvoir lors de l'AG (utilisé dans les règles par un des copropriétaires présent), mon vote avait été compté POUR l'approbation des comptes et que donc je n'avais pas de recours...
Donner un pouvoir en blanc ? On ne m'y reprendra plus 
Une autre petite questions s'il vous plait : ayant maintenant connaissance de ces dysfonctionnements le CS n'a-t-il pas l'obligation d'informer les propriétaires concernés ? peut-il les maintenir dans l'ignorance ?
déjà que le CS a faillit à sa mission de contrôle des comptes, le fait de ne rien dire une fois le problème identifié n'est-il pas une faute ?
j'ai activé ma PJ avec pour le moment juste une ouverture de dossier et une description du litige
et je ne sais pas si je dois me retourner :
- contre le syndic pour ses erreurs de gestion et l'infraction Ă la loi de 1965 sur l'application du RC,
- contre le SC pour a voir failli Ă sa mission de contrĂ´le des comptes
- contre le syndicat pour récupérer le trop perçu
tout ce petit monde me sous-estime, je ne me laisserai pas faire !  |
Édité par - pepitamicorazon le 12 janv. 2016 17:32:34 |
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Posté - 12 janv. 2016 : 18:18:31
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pepitamicorazon : le CS est Ă©vdiemment absolument nul et Ă la botte du syndic, ou l'inverse !
C'est à lui de soulever le problème, de demander au syndic de respecter le RDC et les grilles de répartition.
Il devait informer les copros dans son rapport annuel d'activité de ce problème de grille de répartition inventée par le syndic.
N'attaquez pas tout le monde : le CS est nul mais vous n'allez rien gagner en assignant le CS, le syndic VA régulariser ces appels de fonds, il ne peut faire autrement. Il faudra juste relever cette irrégularité du syndic et son baratin nul pour vous faire peur et masquer sa faute de gestion lors de l'AG, et ajouter que le CS a totalement manqué à sa mission de controle.
Vous devez juste mettre en demeure le syndic de jusitifier ces appel de fond non conforme aux grilles du RDC. Si il reçoit ce courrier d'un avocat, il va bouger immédiatement.
IL n'y a rien à faire pour le moment sauf si le syndic persiste dans son délire !
Après vous irez assigner le SDC |
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Posté - 25 janv. 2016 : 15:17:31
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Cher tous, je sors juste du rdv avec mon syndic et je reviens vous donner des nouvelles
le comptable qui m'a donné ce rdv n'était pas là (!) et c'est la resp gestion et la directrice du cabinet qui nous ont reçus.
La direction du syndic maintient qu'elle a raison d'imputer la dépense électrique comme elle le fait car elle s'appuie sur des factures d'EDF (dont j'ai pu voir qlq extraits) libellées "D1", "D2" et "D3" et que les montants sont donc répartis aux D1/D2/D3 en application du principe d'utilité, principe qui doit primer sur le RC d'après elles.
je me demande donc :
dans un monde parfait les dispositions du RC sont conformes aux critères d'utilité (usage réel des communs); mais dans le cas où il y aurait une différence entre les 2, et en attendant l'alignement du RC à la réalité par vote en AG, qu'est ce qui doit primer ?
En tout état de cause l'intitulé D1/D2/D3 figurant sur les factures est juste une dénomination destinée à faciliter la localisation des compteurs mais ne présuppose pas du périmètre réel couvert par ceux-ci, et l'utilité (usage) associé à ces compteurs reste donc à démontrer.
En outre, pour les autres bâtiments le même supposé critère d'utilité n'a pas été retenu, au motif qu'il n'y a pas de libellé particulier sur leurs factures.
=> Je maintiens donc que l'argument avancé selon lequel l'imputation a été faite selon le critère d'utilité ne tient pas, mais qu'elle a été faite en réalité selon un simple libellé de facturation. En clair, parce que les mots "D1" "D2" "D3" figurent sur des factures EDF grâce à un gars qui a mis cette mention dans le contrat pour se faciliter la vie il y a 3 ans, le syndic part du principe que intitulé = usage = charge due
Même si je comprends que cela partait d'un bon sentiment, celui de faire payer à chacun sa juste part selon son usage, le critère d'utilité ne pouvant être établi avec certitude, c'est donc le RC qui devrait s'appliquer en attendant d'y voir clair, non ?
Mais au lieu de revenir tout simplement au RC, le syndic veut maintenant faire une étude de l'installation électrique pour établir quel est le périmètre exactement couvert par les compteurs, puis de se baser sur cette étude pour l'imputation de la charge électrique. (et peut importe le RC)
bref .... entre blâmer leur prédécesseur, expliquer que c'est trop tard pour modifier quoi que ce soit car les comptes ont été approuvés et que budget en cours n'est plus modifiable dans le logiciel informatique, je n'ai rien obtenu de concret ... et on en reparle à la prochaine AG en décembre.
Ah si, j'oubliais, elles ont quand même fini par comprendre leur confusion entre "escaliers" et "entrées" et par reconnaitre du bout des lèvres qu'il y avait erreur sur ce point, mais sans que l'on puisse en attendre une correction comptable ...
votre avis sur la question en rouge ?
votre avis sur la suite Ă donner ?
merci Ă tous :-)
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Édité par - pepitamicorazon le 25 janv. 2016 15:20:58 |
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Posté - 25 janv. 2016 : 17:10:11
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pepitamicorazon : expliquer que c'est trop tard pour modifier quoi que ce soit car les comptes ont été approuvés et que budget en cours n'est plus modifiable dans le logiciel informatique, je n'ai rien obtenu de concret ... et on en reparle à la prochaine AG en décembre.
Syndic incompétent et irresponsable !! Le budget n'a rien à faire dans cette histoire de grille de répartition. Et en plus ils se foutent de vous en parlant que rien n'est modifiable dans un logiciel comptable.
Nous vous avions informé que l'approbation des comptes du SDC ne vaut pas approbation des comptes personnels. Tout cela c'est du " GRAND roulage dans la farine", ajouté à une grande incompétence.
Quant à la répartition des charges qui prend en considération les factures d'Edf et pas le RDC. !! sans commentaires !
En vertu des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges de copropriété doivent être réparties selon deux critères : celui de la proportionnalité pour les charges d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes, et celui de l’utilité pour les charges afférentes aux éléments d’équipement commun et aux services collectifs. Ces deux critères étant d’ordre public, il est impossible d’y déroger. Aussi, s’il était constaté dans un règlement de copropriété la présence de clauses qui répartiraient les charges de la copropriété d’une manière différente de celle prévue par l’article 10, ces dernières devraient en toute logique être annulées.
Exemples pratiques de clauses illégales :
clause qui exonérerait un copropriétaire de participer au paiement des frais de gestion (par exemple, les honoraires du syndic professionnel ou la prime d’assurance.) ;
clause qui ferait participer les lots du rez-de-chaussée aux charges d’ascenseur ;
clause qui prévoirait une répartition de toutes les charges, qu’elles concernent des parties communes ou des éléments d’équipement commun, au prorata des tantièmes ou à parts égales;
clause qui dispenserait les lots commerciaux du rez-de-chaussée de participer aux frais du ravalement de l’immeuble.
répartition des charges communes aux tantièmes, lesquels ne seraient pas calculés selon les critères de l’article 5 de la loi (superficie, consistance et situation des lots).
Cependant, il est important de noter qu’une répartition des charges contraire à l’article 10 de la loi de 1965 doit néanmoins continuer à s’appliquer tant qu’elle n’a pas été écartée du règlement de copropriété soit par l’assemblée générale (un vote à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés, dite majorité de l’article 24, peut suffire selon la jurisprudence), soit par une décision de justice (cela suppose qu’un copropriétaire prenne l’initiative de saisir le tribunal de grande instance).
Le syndic, agent d’exécution du règlement de copropriété, ne commet aucune faute en continuant d’appliquer une telle répartition tant que son caractère illicite n’a pas été reconnu.
Il a seulement le devoir d’alerter l’assemblée générale sur l’illégalité de la situation.
pepitamicorazon : Le RC prévoit bien des charges générales + des charges de bâtiment, complétées par des charges d'entrée et éventuellement des charges d'escalier selon où est situé le lot. Un tableau recap détaille la situation de chaque lot et montre les différentes clés de répartition.
Le syndic DOIT donc appliquer ses grilles de charges même si elles sont contestables. Il n'a aucun pouvoir de régler seul un problème de clauses illicites.
Ces "mauvaises" grilles s'appliquent donc tant que l'AG n'a pas modifier ses griles, ou qu'un juge disent qu'elles sont non Ă©crites.
Le syndic juge que le critère d'utilité s'applique sur des arguments totalement idiots; il a peut être raison, mais il devra alors produire une vrai expertise juridique, proposer cette expertise à une AG qui décidera ou non de modifier les grilles de répartitions.
Mais au lieu de revenir tout simplement au RC, le syndic veut maintenant faire une étude de l'installation électrique pour établir quel est le périmètre exactement couvert par les compteurs, puis de se baser sur cette étude pour l'imputation de la charge électrique. (et peut importe le RC)
Ceci est donc en contradiction avec l'application de la grille du syndic, puisque ces propos prouvent que le critère même d'utilité n'est pas prouvé.
De toute façon, le syndic a OBLIGATION d'appliquer les grilles du RDC.
Tous les arguments du syndic sont nuls, jusqu'Ă preuve du contraire.
Le syndic devra donc vous assigner !! ou vous assigner le SDC.
Balle au centre ! 
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andre78fr
Pilier de forums
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 Posté - 25 janv. 2016 : 18:37:46
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Posté - 25 janv. 2016 : 18:48:56
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andre78fr : je ne sais plus d'ou vient ce texte, c'est une de mes fiches persos !!
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Posté - 25 janv. 2016 : 20:59:59
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Merci messieurs !
je comprends donc que dans le cas où le RC et le principe d'utilité ne sont pas alignés -> c'est le RC qui prime
et que le syndic a seulement le devoir d'alerter le SDC sur ce sujet et de proposer à l'AG un vote pour mettre à jour le RC en conformité
mais il n'a pas le droit de prendre l'initiative de modifier la répartition des charges
ensuite c'est à l'assemblée de décider si elle vote la mise à jour du RC (ce qui a un cout au passage)
si le vote n'a pas lieu ou que la résolution est rejetée, le RC qui continuera de s'appliquer jusqu'à ce qu'un copropriétaire attaque le SDC au TGI et qu'un jugement soit rendu qui modifierait le RC de force
j'ai bon ?  |
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Posté - 26 janv. 2016 : 08:50:47
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TOUT BON !
ce n'est pas le cas de votre syndic. |
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Posté - 26 janv. 2016 : 14:46:36
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Posté - 05 déc. 2016 : 22:49:25
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Bonsoir Ă tous,
Je vous ai sollicité il y a quelques mois sur le sujet ci-dessus qui a fini par trouver une issue favorable.
Le syndic après avoir cherché à m'impressionner en vain, après avoir cherché à gagner du temps, a finalement bien corrigé la mauvaise imputation de charges d'électricité que je contestais. Ils ont dû reprendre tous les comptes de tout le monde ... hahaha ... En même temps ils n'avaient pas trop le choix, hein ;-)
MERCI à tous pour vos précieux conseils.
mais attention, c'est la saison de notre AG et ... je vous le donne en mille ... Oui ! ils ont remis ça :-)
avec les charges de nettoyage ce coup-ci ...
donc je reprends mon bâton de pèlerin et ma calculatrice, règlement de copropriété en main et loi de juillet 1965 en écharpe
et je vais encore devoir expliquer, justifier, recalculer et me battre
ça me fatigue ...
je vous raconterai |
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claricia30
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Posté - 02 févr. 2017 : 12:31:53
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***message sans rapport avec le sujet*** |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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Posté - 02 févr. 2017 : 12:40:35
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***message supprimé car répondant à un message sans rapport avec le sujet*** |
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Posté - 02 févr. 2017 : 13:11:55
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***message supprimé car répondant à un message sans rapport avec le sujet*** |
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Syndic qui n'applique par le reglmnt de copro 
