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Frenchman
Nouveau Membre
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 Posté - 18 janv. 2016 : 03:05:01
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Bonsoir,
Je possède le 1er et le 2eme étage dans un immeuble. Le RDC ne m'appartient pas. Les seules parties communes sont la toiture et les murs (pas de couloir commun, les entrées sont séparées).
Nous ne sommes que 2 copropriétaires.
Je voudrais transformer un T4 en 2 T2 (sans toucher aux autres lots, ni annexer un couloir par exemple).
Quelles démarches dois je effectuer ? Je pensais faire faire une modification de l'EDD sans toutefois avoir à demander l'accord de l'AG car, selon moi, il n'y a pas de modification des tantièmes (ni de changement de destination, ni d'interdiction dans le réglement de copropriété).
Merci par avance pour vos explications,
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nefer
Modérateur
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 Posté - 18 janv. 2016 : 09:42:18
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toute modification de l'EDD doit faire l'objet d'un vote en AG : il s'agit de supprimer le lot x et le remplacer par les lots y et z
ensuite il faut attendre le délai d'opposition et transmettre à votre notaire le PV de l'AG avec une attestation d syndic indiquant la non opposition à cette résolution pour qu'il puisse engegistrer ce modificatif aux hypothèques
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Posté - 18 janv. 2016 : 11:13:33
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citation: Quelles démarches dois je effectuer ? Je pensais faire faire une modification de l'EDD sans toutefois avoir à demander l'accord de l'AG car, selon moi, il n'y a pas de modification des tantièmes (ni de changement de destination, ni d'interdiction dans le réglement de copropriété).
Il y a bien sur changement des tantièmes puisque vous divisez un T4 en 2 T2. Certes le total ne change pas, mais il faut bien que chaque T2 ait ses tantièmes propres. Donc passage obligé par une AG et vraisemblablement modification du RdC (à vérifier) et au moins de l'EDD. Mais comme certainement, l'EDD sont liés, il faudra modifier les 2. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 18 janv. 2016 : 11:53:28
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La division ou la fusion de lots peut être entreprise par les copropriétaires sans que le syndicat y mette son nez, chacun disposant librement de ses parties privatives.
En revanche, une autorisation est nécessaire lorsque les travaux nécessaires affectent les parties communes (percement trémie, mur, etc ...
Les tantièmes ne bougent pas, la fusion ou division de lots n'entrainant aucune modification dans la surface/volume des parties privatives. Il n'y a rien de plus rien de moins à fusionner ou diviser.
Il est toutefois nécessaire de modifier l'EDD/RDC pour cette opération, le ou les lots d'origine étant supprimés pour créer un ou de nouveaux lots.
Comme indiqué par Nefer, l'opération consiste à supprimer le lot d'orgine pour créer 2 nouveaux lots portant un numéro à la suite du dernier lot mentionné à l'EDD. Les tantièmes du ou des lots d'origine seront répartis entre le ou les lots nouveaux.
Le copropriétaire concerné peut lui même procéder à ces opérations.
Les pages de l'EDD/RDC concernées par cette modif seront présentés à une AG, qui devra les entériner, la publication devant ensuite être effectuée par acte authentique (notaire).
Les frais sont bien entendu à charge du copropriétaire bénéficiaire de la modification.
Il n'y a pas de délai suspensif, réservé aux travaux relevant des art.25 et 26. Pas la seule modification EDD/RDC. La contestation dont il s'agit s'entend d'une assignation devant un juge. |
Édité par - Gédehem le 18 janv. 2016 11:54:58 |
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Posté - 18 janv. 2016 : 16:45:26
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si notre ami veut vendre ensuite un de ces lots T2, il faudra bien que les tantièmes de ce lot soient calculés ; s'il loue, il lui faudra aussi bien savoir comment il répartit les charges locatives et le syndic ne lui fera pas le calcul séparé des charges locatives ... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 18 janv. 2016 : 18:04:29
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C'est précisé : "Les tantièmes du ou des lots d'origine seront répartis entre le ou les lots nouveaux."
Division des lots = division des tantièmes de ce lot.
Au total il n'y a rien de plus rien de moins.
"calcul" étant un bien grand mot, qui ne concerne que les lots créés à partir du lot d'origine..
Exemple : lot F4 d'origine affecté de 150/tantièmes, la création de 2 lots F2 quasi identiques en surface/volume entrainera une affectation de 75/tantièmes à chacun.
S'il y a quelques différences, 73 pour l'un, 77 pour l'autre.
"Calcul" qui est fait de tête, au pire avec la calculette du téléphone. 
Les autres lots de l'immeuble ne sont affectés en rien. |
Édité par - Gédehem le 18 janv. 2016 18:06:29 |
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Posté - 18 janv. 2016 : 18:20:29
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citation: "calcul" étant un bien grand mot, qui ne concerne que les lots créés à partir du lot d'origine..
Exemple : lot F4 d'origine affecté de 150/tantièmes, la création de 2 lots F2 quasi identiques en surface/volume entrainera une affectation de 75/tantièmes à chacun.
S'il y a quelques différences, 73 pour l'un, 77 pour l'autre.
Gedehem, on suppute, on suppute.... (en tout bien, tout honneur...)
Ceci montre bine qu'à un moment ou à un autre, une AG devra trancher officiellement, même si le calcul est fait de tête, à la serpe, etc... |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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Posté - 18 janv. 2016 : 20:29:18
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Frenchman, tant que vous ne vendez pas vos T2, vous pouvez faire presque ce que vous voulez de votre appart, sans toutefois toucher à la structure (murs maître), ...
Il vaut mieux déclarer votre division en AG avec plans avant et après, les différents raccordements sur le réseau d'eaux usées (on ne met pas un toilette sur une évacuation de diamètre 40mm), et surtout le calcul des nouveaux tantièmes.
Évitez de mettre 1 tantième (sur l'ensemble) s'il y a un couloir même minime pour desservir les deux futurs apparts, impossible à répartir dans les charges (on vient d'avoir le cas !!!) et pensez aussi à faire modifier le RDC (supression d'un lot remplacé par deux nouveaux, à vos frais évidemment) pour déclarer ces deux appartements.
Le fait que vous puissiez les mettre en location vous imposera de mettre toute l'électricité aux normes actuelles.
C'est à peu près tout 
j'allais oublier: pensez à différencier les compteurs (eau, électricité, gaz), pour le chauffage, s'il est central,les futurs thermostats feront l'affaire.
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Posté - 18 janv. 2016 : 20:47:05
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Pourquoi impossible de mettre 1/10000 à un lot couloir en indivision forcé aux deux autres lots? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 18 janv. 2016 20:48:01 |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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Posté - 18 janv. 2016 : 20:50:29
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A qui vous imputez ce tantième? vous prenez un demi tantième à chacun des deux copro ??? je ne pense pas que les logiciels des syndics gèrent les décimales ...
ET alors, pourquoi l'imputer à un des deux et pas à l'autre ...
Bonjour la bagarre |
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Posté - 18 janv. 2016 : 21:36:19
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Il est très fréquent de créer un lot commun aux deux autres dans cette situation
Il s'agit d'une indivision aux deux autres lots au même titre que n'importe quel lot en indivision.
Les tantièmes ne s'attribuent pas au doigt mouillé mais doivent respecter certaines règles
Et donc ceux-ci peuvent être pairs ou impairs au même titre que le nombre d'indivisaires.
Ce lot est à traiter individuellement sans se préoccuper des autres
Il n'y a pas de demi tantièmes à imputer
Le fait de créer une indivision forcé ne concerne pas le syndicat, il s'agit simplement d'éviter une vente séparée d'un tel lot
Méthodologie appliquée au quotidien tant par les professionnels que les rédacteurs d'actes
Les logiciels ne dirigent pas les règles de droit |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 18 janv. 2016 21:38:02 |
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jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
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Posté - 18 janv. 2016 : 22:03:29
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citation: Initialement posté par Franck1966
A qui vous imputez ce tantième? vous prenez un demi tantième à chacun des deux copro ??? je ne pense pas que les logiciels des syndics gèrent les décimales ...
ET alors, pourquoi l'imputer à un des deux et pas à l'autre ...
Le lot "couloir" sera une indivision. Si deux propriétaires différents à cette indivision, un mandataire doit être nommé (entre les deux sus-nommés). Le syndic enverra un appel de charges au mandataire du lot indivision. Celui qui n'est pas mandataire règle son dû au mandataire.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 18 janv. 2016 : 22:25:28
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Concernant des tantièmes "en plus", ils ne peuvent procéder que d'une augmentation en "surface/volume/consistance d'un ou de lots, augmentation par retrait sur une fraction de parties communes.
Ceci pour les tantièmes "parties communes", à ne pas confondre avec des tantièmes "charges générales".
Sur le principe, la division ou la fusion de lots n'a aucun impact sur ce qui commun.
Pour le bout de couloir qui serait commun à 2 lots divisés, pourquoi créer un lot "couloir" en indivision : partie commune spéciale à ces seuls lots.
Etant relevé que selon l'exposé initial, il n'y a pas de couloir commun. |
Édité par - Gédehem le 18 janv. 2016 22:26:27 |
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Frenchman
Nouveau Membre
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Posté - 20 janv. 2016 : 01:51:39
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Je vous remercie pour cette avalanche de réponses !
Gédehem (#3) m'a fourni la réponse la plus précise, la même que mon notaire que j'ai questionné en parallèle sur le sujet. |
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Division d'un lot 
