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alain78f
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 Posté - 20 janv. 2016 : 15:58:52
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Bonjour Ă tous,
Nous sommes à l'ère d'internet et de la dématérialisation des écrits.
Ainsi
les mails sont devenus une manière facile et usuelle de communiquer pour les affaires courantes et parfois plus (surtout si vous expédiez un mail avec en plus une adresse témoin supplémentaire).
Ainsi
Un mail du Conseil Syndical et validé par son Président, mail correctement adressé au Syndic professionnel de collectivité est-ce suffisant pour contacter se dernier et son équipe.
Alors qu'elle est votre expérience ?
Merci
Alain
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| Juste bénévole membre d'un C.S. (euh, dans bénévole il n'y a pas obligatoirement benêt). |
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Posté - 20 janv. 2016 : 16:13:44
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Perso, syndic et membres du CS travaillons exclusivement par mail (presque tous les 2 ou 3 jours) et en cas d'urgence (seulement) par téléphone. Et cela se passe très bien...
Par contre, nous n'avons jamais eu le cas de lui faire une LRAR ; dans ce cas le CS la ferait sous format papier, tant que les nouvelles dispositions ne sont pas trop dans la "marche courante". |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 20 janv. 2016 : 17:18:08
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Expérience :
- le président est le seul à communiquer avec le syndic au titre du CS, les communications de base se font par courriel (copie à tous les membres du CS), les communications orales sont toutes confirmées par courriel (il faut des traces, copie à tous les membres du CS), les réunions avec lui font l'objet d'un compte-rendu rédigé par le CS (surtout pas par le syndic),
- les LRAR témoigneraient d'un manque de confiance, elles doivent être réservées aux cas graves (sinon elles perdraient de leur valeur),
- attention aux LRAR : elles peuvent laisser croire au syndic qu'il est sur la sellette (si c'est vrai, il n'a pas Ă savoir quand),
- un bon outil de communication supplémentaire est le journal des actions (en cours/terminées) que le CS attend du syndic : c'est efficace (surtout avec la date d'ouverture de l'action ...), psychologiquement, un journal qui s'allonge est une pression pour le gestionnaire, le journal est apprécié du syndic car il sait ce que le CS attend de lui avec précision et exhaustivité.
Cdlt. Louis92. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 20 janv. 2016 : 17:29:50
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Rambouillet et Louis92, c'est presque la copro parfaite : un bon CS et un syndic à l'écoute (ou plutôt à la lecture !), mais ce n'est pas toujours le cas, et pas mal de personnes un peu âgées (membres du CS) n'ont pas forcément internet chez eux, cela devient moins évident, et cela nous a valu une belle omission lors des contrôles des comptes en novembre dernier (la responsable d'une des deux qui vérifie les comptes depuis 15 ans n'a pas internet), le syndic ne lui a pas envoyé le courrier écrit , je me suis retrouvé seul !!! |
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alain78f
Contributeur actif
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Posté - 21 janv. 2016 : 12:10:20
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Bonjour,
Merci Rambouillet et Louis92, merci également à Franck1966 dont la remarque 'c'est presque la copro parfaite : un bon CS et un syndic à l'écoute' résume quasi tout.
Comme vous je pense qu'un mail est suffisant presque toujours, alors qu'un téléphone c'est envahissant et dérangeant ... et on oublie.
La LRAR , l'observation de Louis92 est pertinente, et probablement à réserver aux cas ... pénibles.
Par contre je suis président récent du CS et je n'avais pas entendu parler alors que j'étais membre actif du CS précédent de ' un bon outil de communication supplémentaire est le journal des actions (en cours/terminées) que le CS attend du syndic ' il y a probablement à creuser.
Merci encore, excellente journée à tous
Alain
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| Juste bénévole membre d'un C.S. (euh, dans bénévole il n'y a pas obligatoirement benêt). |
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Posté - 21 janv. 2016 : 13:20:05
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alain78f : ' un bon outil de communication supplémentaire est le journal des actions (en cours/terminées) que le CS attend du syndic '
C'est au CS de suivre tous les dossiers concernant le syndicat dont les travaux, .... Le CS n'a pas Ă attendre que le syndic communique la dessus.
Sa mission est de vérifier la bonne exécution des décisions de l'AG.
Il a aussi une mission d'assistance, il doit donc être présent lors de la réception des travaux. |
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alain78f
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Posté - 21 janv. 2016 : 13:44:39
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citation: Initialement posté par philippe388
alain78f : ' un bon outil de communication supplémentaire est le journal des actions (en cours/terminées) que le CS attend du syndic '
C'est au CS de suivre tous les dossiers concernant le syndicat dont les travaux, .... Le CS n'a pas Ă attendre que le syndic communique la dessus.
Sa mission est de vérifier la bonne exécution des décisions de l'AG.
Il a aussi une mission d'assistance, il doit donc être présent lors de la réception des travaux.
Bonjour Philippe388,
C'est pas facile d'être un CS et bénévole, pas facile ...
mais lĂ , on se rend compte que
Syndic pro c'est pas facile du tout, vérifier bonne exécution et présent à la réception des travaux... et cela concerne probablement aussi les plus petits, travaux d'entretien, d'urgence et de sécurité (du genre un regard abimé, à refaire en urgence car risque pour la sécurité des personnes , etc..) dur, dur!
Cordiales salutations
Alain |
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Édité par - alain78f le 21 janv. 2016 13:46:52 |
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Louis92
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Posté - 21 janv. 2016 : 14:31:12
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Franck1966 citation: Rambouillet et Louis92, c'est presque la copro parfaite : un bon CS et un syndic à l'écoute (ou plutôt à la lecture !) alain78fcitation: vérifier bonne exécution et présent à la réception des travaux... et cela concerne probablement aussi les plus petits, travaux d'entretien, d'urgence et de sécurité alain78f, je ne sais pas où la copro parfaite existerait, pas celles que je connais :
- le syndic ne vient jamais contrĂ´ler les petits travaux, le CS doit s'y coller,
- les actions convenues entre syndic et CS traînent des mois, c'est pourquoi le journal d'actions est utile (utile au CS aussi qui peut oublier comme tout le monde).
alain78f, vous êtes bénévole, votre difficulté est de prioriser les dossiers en fonction de votre disponibilité. Le reste ? ben tant pis. Donnez envie à d'autres de vous rejoindre.
Cdlt. Louis92.
PS sur le journal d'action : numéroter les actions est très efficace (au téléphone, il suffit de demander où en est l'action 25 et tout est dit). |
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alain78f
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Posté - 21 janv. 2016 : 18:00:54
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Un grand merci Louis92 POUR CES EXCELLENTS CONSEILS
Alain |
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Posté - 21 janv. 2016 : 18:52:25
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LUois92 :" le syndic ne vient jamais contrĂ´ler les petits travaux, le CS doit s'y coller,"
Sauf que ce n'est pas la mission du CS ! il ne peut se substituer au syndic, le CS n'a pas à s'y coller, mais demander au syndic de venir controler, il sera alors assisté par le CS !  |
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alain78f
Contributeur actif
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Posté - 22 janv. 2016 : 09:44:04
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Philippe388 comment faites-vous pour que le syndic contrôle la fin des petits travaux (disons moins de 1500 euros). Généralement c'est payé par un de ses gestionnaires sans autre vérification que celle éventuelle du C.S. dont ce n'est effectivement pas le rôle j'en conviens.
Merci, bonne journée
Alain |
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| Juste bénévole membre d'un C.S. (euh, dans bénévole il n'y a pas obligatoirement benêt). |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 22 janv. 2016 : 10:57:05
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philippe388, l'efficacité est de vérifier :
- la référence du bouton-poussoir ou du luminaire remplacé,
- le réglage correct du ferme-porte déréglé ou désaxé,
- le recollage d'un tapis de sol de cabine,
- chaque petit travail,
tant que l'entreprise est sur place.
Il n'est pas raisonnable de déplacer le gestionnaire pour chaque intervention : 30 à 40 € pour le syndic à comparer aux 120 € unitaires des petits travaux.
Il n'est pas efficace pour le gestionnaire de vérifier les petits travaux 1 fois par mois. En cas de travail mal réalisé : appels des copropriétaires mécontents, rappel de l'entreprise, revérification 1 mois plus tard.
Ce que la loi de 65 ne stipule pas n'est pas interdit : un Conseil Syndical peut choisir de vérifier les petits travaux à la place du syndic. Il n'aura plus à le vérifier après ledit syndic (activité de contrôle du syndic), il saura vérifier les factures par rapport aux prestations réalisées. Pour un petit travail non conforme, il y gagnera le temps à relancer le syndic et à vérifier après correction.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 22 janv. 2016 : 11:27:25
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je plussoie tout à fait Louis, comme pratique chez nous aussi... (à signaler que c'est en plus un moyen de négo pour les honoraires du syndic, surtout maintenant...) |
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Posté - 22 janv. 2016 : 14:02:00
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LOuis92 : "Ce que la loi de 65 ne stipule pas n'est pas interdit"
Quel beau principe juridique lorsque l'on respecte pas soi-mĂŞme la loi !! 
Mais la loi de 1965 est pourtant claire, article 18 :" IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. "
sans oublier : le syndic est chargé : ..........d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 22 janv. 2016 : 18:29:06
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philippe388, soyez sérieux. Personne ne peut démontrer que les vérifications des petits travaux sont faites par une personne du CS avec la casquette CS car, en effet, elles le sont avec casquette de copropriétaire résident : le CS est donc hors de cause. Ouf.
Personne ne peut démontrer qu'il y a subdélégation du syndic car les mandats de subdélégation donnés  par le syndic à quelques personnes pour vérifier les petits travaux n'ont pas été couchés sur le papier ni l'acceptation de ces mandats. Il n'y a donc pas subdélégation.
Personne ne prend de risque de se blesser ou de blesser quelqu'un en s'approchant d'un lieu de petit travail à vérifier. Tout va bien donc. CS hors de cause et aucun risque pris.
Cdlt. Louis92. |
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alain78f
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Posté - 23 janv. 2016 : 10:48:35
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Merci vraiment, ce forum est très instructif
Alain |
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Posté - 23 janv. 2016 : 11:25:27
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Philippe, il me semble qu'il vaut mieux que le CS vérifie si le peintre est passé, a utilisé la bonne peinture, a mis deux couches directement sur le site, plutôt que de vérifier si le syndic a bien vérifié tout cela.... 
enfin, nous, nous pratiquons ainsi et nous donnons un avis au syndic, qui lui réceptionne officiellement les travaux, et il nous fait confiance (réciproque d'ailleurs). |
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 Posté - 23 janv. 2016 : 11:37:51
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citation: Mais la loi de 1965 est pourtant claire, article 18 :" IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. "
sans oublier : le syndic est chargé : ..........d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; Philippe388 peut-etre, mais en ce ca il ne faut pas se plaindre que le syndic la prochaine fois demande 40 euros de frais du syndic sur des travaux de 120 euros, auxquels on ajoute 20% de TVA soit 48 euros, pour gérer venir faire la réception.
A 40 euros, il paye son essence, l'amortissement de son véhicule, son temps passé au smic pour le trajet, la visite, la prise de rendez-vous, la rédaction du compte-rendu (Sinon comment facturer), l'envoi du PV à l'entreprise, voire au conseil syndical, mais pas le bénéficie escomptable;, en plus;
Comme il ne peut pas facturer ces 40 euros puisqu'ils sont inclus dans sa prestation forfaitaire, il va falloir les refacturer ailleurs;.... |
Édité par - ribouldingue le 23 janv. 2016 11:39:49 |
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alain78f
Contributeur actif
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Posté - 23 janv. 2016 : 13:33:03
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Bonjour,
Alors ça j'adore
' Comme il ne peut pas facturer ces 40 euros puisqu'ils sont inclus dans sa prestation forfaitaire, il va falloir les refacturer ailleurs;.... ' (pour mémoire dans notre copro le syndic reçoit cette année environ 30.000 euros (forfait) ça devrait l'inciter à être efficace) Nota je ne tire pas sur le(s) syndic(s) car je suis conscient que comme professionnel ce doit être difficile, mais quand même il gagne convenablement sa vie)
Bravo, excellente fin de semaine.
Alain |
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BIBI
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Posté - 24 janv. 2016 : 18:26:41
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Le principe du journal des actions est un moyen efficace .. qui évite de "zapper" des questions posées .. demeurées sans réponse..
A l'approche des assemblées, au moment ou le C S rédige son rapport, j'ai constaté que les questions sont bien souvent toutes traitées . |
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Posté - 24 janv. 2016 : 19:30:00
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alain78f : les 30 000 € d'honoraires ne sont pas son salaire !!!
Allez voir sur infogreffe quelques bilans de " petits syndics", vous serez assez supris de la baisse constante des résultats annuels.
Posez vous aussi la question des 35 heures. A votre avis, les gestionnaires et les syndic font ils 35 heurs hebdomadaires ? |
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Relations du C.S. avec le Syndic mails / LRAR ? 
