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SpirouTlse
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 Posté - 02 févr. 2016 : 11:13:02
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Bonjour à tous,
Tout d’abord je voulais vous dire que j’ai regardé de nombreux post sur ce forum et je trouve les informations souvent très intéressantes et bien détaillées pour la discussion.
Je me suis aujourd’hui inscrit car je commence ma « carrière » dans l’investissement locatif et aimerai avoir la confirmation de spécialistes comme vous pour ma 1ère déclaration LMNP en comptabilité super simplifiée !
Voici l’historique de mon projet actuel, par ordre chronologique :
1. Achat à crédit en juillet 2015 d’un appartement vide avec quelques travaux de rénovation à faire.
2. Réalisation par moi-même de plusieurs travaux : création d’une cuisine équipée, rénovation du tableau électrique, changement du revêtement de sol dans une pièce, changement des radiateurs, réparation de fuites d’eau, réfection et ajout de prises électriques, autres petites bricoles.
3. Achat des meubles, de l’électroménager, de la décoration et des babioles par-ci par-là .
4. Début de l’activité de LMNP (déclaration P0i) au 1er septembre 2015.
5. Signature du bail courant septembre.
6. Déclaration P0i en septembre puis formulaire pour la CFE rempli fin 2015.
Mes demandes de confirmation pour préparer ma future déclaration sont les suivantes:
J’ai fait la décomposition par composants pour les immobilisations selon ce post de référence : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625
Sur la base de (prix d’achat + frais de notaire + frais de dossier bancaire + frais de garantie de prêt)*0,85 (terrain non amortissable)
Question : si je me rends compte que sur 2015 je ressorts avec un bénéfice imposable, puis-je n’amortir que certains frais et passer les autres en charges parmi ceux-ci-dessus ? Ne plus amortir les frais de dossier bancaire + frais de garantie de prêt et les passer en charges par exemple ? le but étant alors de ressortir en déficit et le reporter sur 2016.
J’ai ensuite ajouté des immobilisations supplémentaires dans les composants IGT et aménagements pour intégrer les factures des travaux.
Questions :
• Dois-je détailler chaque article de chaque facture pour le mettre dans le bon composant (IGT ou aménagement) ou bien puis-je mettre une facture dans un seul composant sachant que la majorité des articles de la dite facture ne concernent qu’un seul composant ?
• Confirmez-vous bien que l’amortissement commence à la date de début d’activité (09/2015) même si les factures et l’achat de l’immeuble sont antérieurs à cette date ?
• Puis-je regrouper l’ensemble (meubles + électroménager + vaisselle + divers) sous un même composant d’une durée d’amortissement 8 ans (ou 5 ans ?) ? Ou bien dois-je faire plusieurs composants et si oui lesquels et sur quelle durée ?
• Pour réaliser les travaux j’ai dû souscrire à mon nom un contrat eau et EDF. Puis-je passer ces frais en charges ou bien dois-je les intégrer en amortissement au composant IGT et aménagements des travaux ?
• Pour réaliser les travaux j’ai fait de nombreux aller-retour en voiture entre mon domicile et l’appartement. Puis-je les déduire en charges sachant que cela représentera environ 10 aller-retour de 120km soit autour de 100€ selon le barème kilométrique ? Confirmez-vous que c’est bien ce barème forfaitaire qui peut être utilisé en (si on n’a pas les factures d’essence par exemple) : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2095-PGP.html en annexant le détail du calcul selon ceci : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2100-PGP.html
Pouvez-vous me confirmer que pour chaque déplacement que je fais pour aller à l’appartement depuis septembre 2015 (travaux, signature de bail, AG, visite de nettoyage de l’immeuble, etc), je peux passer en charge le coût kilométrique associé ?
Merci par avance pour vos réponses.
SpirouTlse
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Posté - 02 févr. 2016 : 12:34:54
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citation: Sur la base de (prix d’achat + frais de notaire + frais de dossier bancaire + frais de garantie de prêt)*0,85 (terrain non amortissable)
Question : si je me rends compte que sur 2015 je ressorts avec un bénéfice imposable, puis-je n’amortir que certains frais et passer les autres en charges parmi ceux-ci-dessus ? Si c'est votre première année, vous devez choisir une option parmi deux, une fois pour toute la vie de votre entreprise:
1/ Vous intégrez les frais d'acquisition au cout d'acquisition et vous en amortissez donc 85%
2/ Vous les portez à 100% en charge la première année
citation: J’ai ensuite ajouté des immobilisations supplémentaires dans les composants IGT et aménagements pour intégrer les factures des travaux. Vous avez 'créé' de nouveaux composants
citation: Dois-je détailler chaque article de chaque facture pour le mettre dans le bon composant (IGT ou aménagement) ou bien puis-je mettre une facture dans un seul composant sachant que la majorité des articles de la dite facture ne concernent qu’un seul composant ? Si vous achetez une tonne de béton et deux cuillers sur la même facture, ce sont deux composants différents avec deux durées de vie différentes et deux cases d'actifs différentes sur la 2033-C
Si vous achetez une tonne de béton sur sept factures, vous pouvez ne créer qu'un composant unique. Vous y joignez la facture de fer à béton. Eventuellement les frais de location de la camionette pour transporter tout ca.
citation: Confirmez-vous bien que l’amortissement commence à la date de début d’activité (09/2015) même si les factures et l’achat de l’immeuble sont antérieurs à cette date ? Non.
L'amortissement commence a la date de début de la consommation de l'actif. SI je construit en 2010, 2011, 2012? j'ai de la vacance locative en 2013 etr 2014 jusqu'au 30 décembre 2014 inclus, je n'amortis que un seul jour en 2014 si j'ai choisi d'amortir au prorata des jours, ou rien si j'ai choisi le prorata des mois (calculs simplifiés)
Quand j'achète une télé le 21 juin 2017, l'amortissement ne commencera que le 01 octobre 2017 puisque le nouveau locataire n'est entré dans les lieux que le 01 octobre.
citation: Puis-je regrouper l’ensemble (meubles + électroménager + vaisselle + divers) sous un même composant d’une durée d’amortissement 8 ans (ou 5 ans ?) ? Ou bien dois-je faire plusieurs composants et si oui lesquels et sur quelle durée ? Un composant = une durée de vie, c'est la définition officielle.
DOnc ici 3 composants a mon avis.
citation: Pour réaliser les travaux j’ai dû souscrire à mon nom un contrat eau et EDF. Puis-je passer ces frais en charges ou bien dois-je les intégrer en amortissement au composant IGT et aménagements des travaux ? En voila une complication en effet.
EN théorie ce sont des frais de constitution des actifs.
En pratique si vos frais sont inférieurs à 500 euros, vous pouvez utilisez la capacité offerte de les déclarer COMPTABLEMENT en charges déductibles, etdonc de ne rien changer fiscalement à ce choix comptable.
Il s'agit de 500 euros hors taxes.
citation: Pour réaliser les travaux j’ai fait de nombreux aller-retour en voiture entre mon domicile et l’appartement. Puis-je les déduire en charges Oui, mais c'est soit factures essence et péage, soit le bareme mais lequel, il y a une discussion récente sur ce sujet sur ce forum |
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SpirouTlse
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Posté - 02 févr. 2016 : 19:32:07
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Merci pour ces réponses rapides !
J'aurai besoin de quelques compléments svp.
Si je souhaite passer les frais en charges, puis-je en passer qu'une partie - par exemple les frais de dossier bancaire + frais de garantie de prêt - et passer les frais de notaire en amortissement à 85% ou bien dois-je obligatoirement passer l'ensemble (ou aucun) en charges ? Pour les charges on parle bien de la case 242 dans la déclaration 2033B ?
Pour le début de l'amortissement, sachant que la location a débuté au 4 septembre et que je souhaite être au prorata au mois, je peux donc amortir à partir de septembre 2015 c'est bien cela ?
Pour l'eau et l'électricité, cela représente environ 50€. Je peux donc les passer en charges d'exploitation en case 242 de la déclaration 2033B ?
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 Posté - 04 févr. 2016 : 10:14:18
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Non au titre de la permanence de la méthode.
Vous exercez une option,
tous les frais d’acquisition des immos sont assimilés aux immos
OU BIEN tous ces frais sont passés en charges déductibles.
Si vous choisissez une des deux options, vous devrez la maintenir lors de votre prochain achat dans 5 ans.
Autant dire que faire moitié moitié ou ce qui vous arrange ne convient pas.
La raison est que la comptabilité doit être transparente et utile (elle permet de comparer diverses années, de suivre l'entreprise) et que a fscalité n'est que la suite de la comptabilité.
citation: Pour le début de l'amortissement, sachant que la location a débuté au 4 septembre et que je souhaite être au prorata au mois, je peux donc amortir à partir de septembre 2015 c'est bien cela ?
citation: Pour l'eau et l'électricité, cela représente environ 50€. Je peux donc les passer en charges d'exploitation en case 242 de la déclaration 2033B ? En effet |
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SpirouTlse
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Posté - 03 mars 2016 : 08:43:10
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J'ai fini de préparer mes déclarations, ouf ! et merci encore pour l'aide que l'on peut trouver sur ce forum.
Il me reste une petite dernière question.
Comme prévu, j'ai choisi d'intégrer les frais d'acquisition au coût d'acquisition et donc d'en amortir 85%. Dans mes calculs actuels j'avais pris comme valeur pour les frais de notaires ceux que j'ai réellement payés lors de la signature en 2015 (5500€). Or je viens de recevoir l'acte de vente final avec la régularisation qui va avec : remboursement d'un trop perçu de 400€.
Question : puis-je, sur ma déclaration de 2016 correspondant à mon activité de 2015, prendre directement en compte le coût réel des frais de notaire soit 5100€ ? Cela serait le plus simple...
Ou bien dois-je prendre 5500€ puis, lors de ma future déclaration pour l'activité de 2016, sortir les 400€ de mes immobilisations puis refaire mon calcul d'amortissements selon ces nouvelles immobilisations "réduites" pour les années à venir ?
Merci pour votre aide.
Bonne journée.
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Posté - 03 mars 2016 : 09:11:02
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Je n'ai malheureusement pas d'avis sur la question.
Clairement la somme payée est une avance (400 compte fournisseur NOTAIRE) et la facture n'arrive qu'en 2016, comptablement la facturation ne devrait exister qu'en 2016, auquel cas on ne peut que constater la disjonction des frais d’acquisition et de l'acquisition elle meme.
Autre facon de faire compter le total de 5 500 comme les frais amortissable, en 2015 et une recette exceptionnelle de 400 euros en 2016
Troisième façon celle que vous exposez de 5 500 actif en 2015 puis -400 en 2016
Quatrième celle de créer directement 5 100 d'actif en 2015 ... en utilisant des pièces justificatives comptables de 2016, ce qui est tout sauf fiable et sincère :-)
Je proposerais bien une cinquième de coup:
Compter une création d'actif de 5 100 en 2015 et une avance de 400 au notaire en 2015
Constater en 2016 un remboursement de 400 du notaire correspondant au retour de l'avance de 400....
Un vrai bon comptable ou expert-comptable nous conseillerait sans doute beaucoup mieux... |
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Clivie
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Posté - 03 mars 2016 : 12:58:22
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Je pense que le plus "juste" serait effectivement de laisser 5.500 € en immo mais de constater une somme à recevoir de 400 € qui viendrait diminuer votre immobilisation de 400 €. Donc un amortissement calculé sur 2015 sur la base de 5.100 €.
En 2016, l'encaissement des 400 € viendra remettre à 0 cette somme à recevoir.
(J'espère être claire).
Mais je suis d'accord avec Ribouldingue avec sa cinquième proposition qui est la plus simple et qui, par les pièces que vous possédez à ce jour, peut se justifier facilement. |
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Posté - 09 mars 2016 : 16:08:26
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Bonjour,
Je vous confirme que pour les produit constatés d'avance, il est possible d'effectué cette écriture dans votre comptabilité, cependant il vous faudra extourner celle-ci à l'ouverture de votre exercice 2016. (écriture sur un compte de tiers & immo si c'est immo) et passer à l’inverse en 2016)
Ce genre d'écritures se font lorsque l'option au réel simplifié ou normale, a été coché (me semble t'il) nous sommes tenu d'effectuer une comptabilité d'engagement soit en créances et pas en trésorerie, soit encaissement décaissement ce qui est plus simple, mais ne donne pas droit à report du défit durant 10 (dix) ans.
MAIS, l'argent va rentrer quand, en 2016, vous recevez du notaire le solde, comptablement, c'est à la date de facture que vous imputez votre comptabilité.
Sophie
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Édité par - Patrick_Sophie le 09 mars 2016 16:11:39 |
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SpirouTlse
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Posté - 10 mars 2016 : 12:54:10
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Merci pour vos idées mais que de complications non ?
En quoi est-ce problématique d'immobiliser directement les 5100€ en 2015 ?
Si jamais j'avais payé directement le montant exact le jour de la signature c'est qu'il ce serait passé non ? De même si l'argent m'avait été remboursé en 2015 ?
Cette solution ne m'avantage pas fiscalement par rapport aux autres si ?
Sinon, Clivie, comment se traduit ce que tu proposes dans les déclarations fiscales ?
Merci.
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Posté - 10 mars 2016 : 14:16:20
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citation: En quoi est-ce problématique d'immobiliser directement les 5100€ en 2015 ? En théorie votre enregistrement comptable de 5100 doit être justifiée d'une pièce comptable de la meme date.
Vous n'aurez qu'un document de 2016 à présenter, qui n'est donc pas pertinent ni acceptable;
Votre comptabilité doit être fiable et sincère; DU coup elle n'est ni l'un ni l'autre.
Il est vrai que dans votre cas il va falloir extourner un actif ou une partie d'actif, mais aussi une partie d'amortissements (les amortissements constatés en 2015 sur les 400 euros mais aussi ceux constatés en 2016 pendant les premiers jours ou mois jusqu'à la date de la pièce justificative. |
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SpirouTlse
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Posté - 03 juil. 2016 : 10:53:26
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Bonjour,
Après quelques temps d'absence, je reviens vous voir pour anticiper une future question sur ma déclaration de l'an prochain !
L'AG de cette année a voté des travaux d'installation d'un interphone pour un budget total d'environ 3000€ pour l'immeuble (moins de 500€ pour moi), ou pour être plus précis le remplacement de l'actuel qui est complètement inopérant et cassé.
Question:
Compte tenu du montant inférieur à 500€ pour moi et du fait qu'il existe aujourd'hui déjà un interphone cassé, peut-on considérer que cela peut être passé en charges au titre de réparations / améliorations ?
En cas d'amortissement (Installations Générales Techniques amorties sur 20 ans dans mon cas), la date de début d'amortissement est bien celle de fin des travaux = la date de la facture de l'artisan ?
Merci pour vos réponses. |
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Posté - 03 juil. 2016 : 12:01:59
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citation: Compte tenu du montant inférieur à 500€ pour moi Ce n'est pas pertinent pour ce genre d'actif
citation: Compte tenu du fait qu'il existe aujourd'hui déjà un interphone cassé, peut-on considérer que cela peut être passé en charges au titre de réparations / améliorations ? Oui
citation: En cas d'amortissement (Installations Générales Techniques amorties sur 20 ans dans mon cas), la date de début d'amortissement est bien celle de fin des travaux = la date de la facture de l'artisan ? Normalement c'est la date de début de la consommation des avantages liés à l'actif, donc le jour de 'mise en route'. Ca peut etre le début du mois suivant. Le paiement n'a normalement pas grand chose à voir.
Exemepl: On paye un actif sur 20 ans avec emprunt bancaire, on débute l'amortissement de manière indépendante, même pas a la date de l'achat mais a la date ou entre le premier locataire |
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SpirouTlse
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Posté - 03 juil. 2016 : 14:24:15
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Merci.
Si j'ai bien compris, cela veut donc dire que je n'ai pas l'obligation d'amortir ces travaux et que je peux donc passer directement en charges (case 242) les 460€ des charges de copropriété qui correspondent à l'installation du nouvel interphone.
Est-ce bien cela ?
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Posté - 03 juil. 2016 : 16:12:09
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Vous pouvez
soit sortir l'actif actuels INTERPHONE et créer un nouvel actif ('le nouvel interphone', l'ancien ayant été jeté, ce qui se traduit par 2 lignes dans la compta).
soit réparer l'actif existant en vue de lui assurer au moins la durée de vie prévue au plan d'amortissement (Il n'y a pas de 'nouvel' interphone, mais un interphone de réparation, on conserve l'actif tel qu'il est). Il n'y a qu'une ligne dans la compta: Réparation de l'interphone.
C'est un choix que vous devez exercer, et dans le second cas, la dépense est une charge de l'année.
Si vous changez un interphone a 2000 euros par un interphone a 10 000 euros (visiophone, autres fonctions,...) je ne me hasarderais pas a parler de simple réparation.
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Édité par - ribouldingue le 03 juil. 2016 16:15:54 |
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SpirouTlse
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Posté - 03 juil. 2016 : 18:30:01
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L'interphone sera du même type que celui actuel qui est cassé donc il s'agit d'une réparation que je vais donc enregistrer comme une charge, cela sera beaucoup plus simple à gérer niveau comptabilité.
Merci pour les réponses ! |
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1ère déclaration LMNP : amortissements travaux 
