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virginie
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 Posté - 08 mars 2016 : 02:07:03
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Bonjour,
Vous avez sans déjà traité le sujet mais je n'ai pas trouvé!
La copropriété a une importante provision fonds travaux.
En cas de vente, ces provisions sont remboursées au vendeur et reversées par l'acheteur!
Qu'en sera t il à compter du 1 01 2017 pour ces sommes en attente?
J'ai posé la question au syndic qui m'indique que ça ne changera rien. Le vendeur récupère les sommes provisionnées et l'acheteur les reversent ...............
Pouvez vous me dire ce que vous pensez de cette réponse?
Par contre, la constitution du fond travaux à compter de 2017 restera attachée au lot ..............ça pour moi c'est clair! ENFIN JE CROIS!
je vous remercie.
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Posté - 08 mars 2016 : 07:09:12
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Pour les avances passées, elles restent des avances donc remboursables (jusqu'à ce qu'un texte vienne dire le contraire...).
Pour les sommes à venir (comment les appeler ?.... ), elles seront effectivement attachées au lot avec un mini de 5% par an du budget de gestion courante.
Pour ma part, je pense qu'il sera possible de faire cohabiter les deux ; jusqu'Ã preuve du contraire aucun texte ne dit que c'est impossible (mais ce n'est que mon avis...).
Et d'ailleurs si en 2017, une AG vote 10000 € en avances et 10000 € en "provisions obligatoires", quel copro (idiot) irait assigner pour qu'en fait les 10000 € d'avances soient transformées en "provisions obligatoires" ?  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 08 mars 2016 : 09:35:05
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Sur le fond de la question, la solution est identique, même si le mécanisme ne l'est pas.
Dans le cas 1 actuel, le vendeur est remboursé de sa part, l'acheteur la reverse.
Dans le cas 2, la part du vendeur est 'vendue' avec le lot, l'acheteur la paye au vendeur.
Exemple, avec une réserve de 5000 € pour le lot vendu.
Dans le cas 1, il y a mouvement de 5000 € entre vendeur et acheteur, en plus du prix convenu pour le lot.
Dans le cas 2, c'est en fait le prix du lot, selon le marché, qui est majoré des 5000 € de la quote part "réserve".
Dans les 2 cas le vendeur "rentre dans ses sous".
C'est une évidence : un lot doté d'une réserve de 1000 € qui vient d'être décidée ne se vendra pas au même prix sur le marché que le même lot avec une réserve de 5 ou 7000 € ou plus déjà constituée.
Il faut voir cette réserve travaux comme un fonds "investissement" qui valorise le bien selon l'importance de ce fonds.
Une image : la voiture d'occasion en bon état avec de bons pneus n'aura pas la même valeur que la même en état moyen avec des pneus usagés à changer.
Personne ne demande à payer les pneus..... |
Édité par - Gédehem le 08 mars 2016 09:44:31 |
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Posté - 08 mars 2016 : 10:47:44
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citation: C'est une évidence : un lot doté d'une réserve de 1000 € qui vient d'être décidée ne se vendra pas au même prix sur le marché que le même lot avec une réserve de 5 ou 7000 € ou plus déjà constituée.
Il faut voir cette réserve travaux comme un fonds "investissement" qui valorise le bien selon l'importance de ce fonds.
reste à voir à l'expérience si ce ne sera pas un vœu pieux, perso je le crains.... mais attendons.
perso, je trouve ma solution plus viable pour tous.... mais ce n'est que mon avis.... Mais tout dépend aussi du contexte, :
* si on a affaire à beaucoup de "marchands de sommeil", il faut s'attendre à ce que ces provisions soient votées au minimum donc peu d’intérêt
* si on a affaire à des copros responsables, il y a des chances que ces sommes soient bien gérées en % en vue d'un projet à venir (ravalement, chaudières, etc...) |
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Gédehem
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Posté - 08 mars 2016 : 12:23:21
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Il ne faut pas se tromper de cible.
Cette réserve permanente pour travaux relève de "amortissement/investissement", grand classique en entreprise, afin que la collectivité "syndicat" puisse répondre à l'entretien de l'immeuble dont il a la garde.
Ce fonds est fait dans l'intérêt du syndicat, pour financer en tout ou partie des travaux communs. Il n'est pas destiné a répondre aux besoins de chacun des propriétaires.
En comprenant bien que l'attachement "au lot" revient en fait à l'attacher à chacun de leur propriétaire, chaque lot ayant un propriétaire. Il n'y a pas de lot "tout seul", orphelin ....
Autrement dit, chaque propriétaire de lot se retrouve propriétaire de la fraction de fonds travaux provisionnée. Qu'il monnaye comme il l'entend. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 08 mars 2016 : 13:45:07
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Gédehem "Dans le cas 2, la part du vendeur est 'vendue' avec le lot, l'acheteur la paye au vendeur." : Ce n'est pas une obligation.
Vous vendeur, avez versé 5000€ sur ce fond, OK. Moi acheteur, même si sur le fond il serait normal de les rajouter à la vente, je peux considérer cette somme comme un acquis au lot, donc pourquoi la payer ???
Mais avant de m'attirer les foudres de tout le monde, JE SUIS ENTIÈREMENT D'ACCORD AVEC VOUS, c'est comme cela que je procéderai pour la réserve de travaux.
Par contre comme dit sur d'autres postes, je préfère les avances (comme Rambouillet), ce qui évite toute discussion ... |
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Gédehem
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Posté - 08 mars 2016 : 14:09:41
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je peux considérer cette somme comme un acquis au lot, donc pourquoi la payer ???
OK, alors je vous vend l'apparte moins le WC ou la salle de bains, pourtant "acquis au lot" .... 
"Attaché au lot" ne veut rien dire, l'entité "lot" n'étant propriétaire de rien. Si on "attache" une chose au lot, cette chose devient la propriété du propriétaire du lot.
S'agissant de gros ou petits sous, cette réserve imputé au lot n°X figure sur le compte individuel de son propriétaire, M/Mme Y.
M/Mme Y vendent à Franck leur lot n°X, lot qui comprend entre autres éléments un WC et une salle de bains, ainsi qu'une réserve pour travaux futurs d'un montant de 7.872,45 €, intérêts compris.
L'ensemble de ce lot, avec son wc, sa salle de bains et sa réserve de 7800 € forme un tout indivisible, qui est proposé à la vente pour XXXX €, ce qui intéresse fortement Franck, qui se porte acquéreur pour le prix proposé.
Qu'il y ai remboursement/reversement ou vente globale, la réserve travaux est toujours là , toujours la propriété du propriétaire du lot.
L'affectation "au lot" n'est d'aucune conséquence pour son propriétaire.
Il y a simplification pour tous, le mouvement de 'chaises musicales' de la quote-part étant supprimé.
Avec le transfert du lot, il y a transfert de la réserve, élément constitutif du lot (comme wc ou chambre), c'est tout, le prix de vente tenant compte de cette réserve.
Qui, d'une façon ou d'une autre, est 'payée' par l'acheteur, 'récupérée' par le vendeur, |
Édité par - Gédehem le 08 mars 2016 14:30:01 |
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JPM
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Posté - 08 mars 2016 : 16:02:09
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Gedehem : citation: "Attaché au lot" ne veut rien dire
C'est une grosse erreur !
Un droit réel est attaché à un bien
Une obligation réelle est attachée à un bien.
Vous dîtes d'ailleurs plus loi la vérité : le droit profite au propriétaire du bien, l'obligation père sur le propriétaire du bien.
Acquis au lot ne veut pas dire grand chose
ni même acquis au syndicat qui ne peut être propriétaire de rien.
Dès lors que la reconstitution de la provision ancien régime était imposée à l'acquéreur, je ne vois pas l'intérêt de la réforme récente.
Je ris quand on m'explique que c'était une charge supplémentaire pour l'acquéreur alors que fatalement cela jouait avec le prix.
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Gédehem
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Posté - 08 mars 2016 : 16:53:17
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Merci de me rectifier sur le "attaché" (avec des " ") utilisé pour acquis ..., le lot n'étant propriétaire de rien.
Nous sommes d'accord : encore une réforme 'technocratique" qui ne change rien sur le fond de l'affaire.
C'est risible .... ou à pleurer ? 
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 08 mars 2016 : 18:06:38
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Merci Messieurs de me reprendre sur les mots utilisés.
" la réserve travaux est toujours là , toujours la propriété du propriétaire du lot."
Là où je suis moins d'accord c'est sur la transmission à l'acquéreur, je m'explique : si je suis vendeur, je mettrai en avant cette somme (si elle conséquente) et j'essaierai de la faire payer à l'acquéreur(en l'incluant dans le prix de vente).
Si par contre je suis l'acquéreur, je ferai tout pour ne pas régler cette somme voire en remise sur la vente !
Le principe de remboursement / repayer la réserve de travaux me semblait plus simple.
Mais ce n'est qu'un avis ... |
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virginie
Contributeur actif
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Posté - 08 mars 2016 : 20:17:47
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Donc finalement pour provisions ancien régime, c'est le vendeur qui me semble laisé quoi que!.............
Avant/ mise à prix 200.000€ ......montant des provisions travaux. 3000€.........l'acheteur négociait le px de vente avec une remise de 3000€ le vendeur avait l'illusion de récupérer les provisions versées!
197.000
Aujourd'hui, mise à pris pour le même bien, 203.000 montant des provisions inclues dans le prix........le vendeur accepte une offre Ã
200.000 et le vendeur paie des taxes sur 200.000.....
Aucun gain pour l'acheteur...........
Vous me direz, peu de copro on une importante cognotte pour travaux.................mais il y en a quelques unes qui cagnotaient et les copro en majorité votaient contre les projets mis à l'ordre du jour! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 08 mars 2016 : 21:27:12
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Mauvais calcul, mauvaise opinion .....
Le principe de remboursement / repayer la réserve de travaux me semblait plus simple
Parce que devoir payer en plus, ici 1500 € là , 7872 € vous semble plus simple ?
C'est dissuasif si la réserve est importante.
Un copropriétaire vend son bien, dont il estime (ou fait estimer) la valeur en fonction du marché, valeur qui tient compte de l'état de ce bien (le 'commun' en fait partie), de son importance, de sa "consistance"; S'il y a salle de B ET salle d'eau, il aura plus de valeur qu'avec une seule salle de bains.
Même chose s'il dispose d'une réserve travaux de 1300 € ou de 7872 € ...
D'où il en ressort que le prix du marché serait de (c'est un exemple) 200.000 € pour ce lot avec SdeB Salle d'eau et 7872 € de réserve.
Cette réserve travaux étant intégrée au lot.
Le même lot dans le même immeuble avec 1 salle de B et une réserve de 1300 € sera estimé à 180.000 €.
Calculer 200.000 plus la réserve n'a aucun sens, ce fonds de réserve n'étant pas détachable du lot. |
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virginie
Contributeur actif
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Posté - 08 mars 2016 : 22:07:25
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Donc il faut que les propriétaires suppriment la notion de charges récupérables de leur vocabulaire en cas de vente!
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Sunbird
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Posté - 09 mars 2016 : 09:28:36
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citation: Initialement posté par virginie
Donc il faut que les propriétaires suppriment la notion de charges récupérables de leur vocabulaire en cas de vente!
Je n'ai jamais entendu cette phrase lors d'une mutation?
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Sunbird
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Posté - 09 mars 2016 : 09:47:20
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citation: Initialement posté par virginie
Qu'en sera t il à compter du 1 01 2017 pour ces sommes en attente?
J'ai posé la question au syndic qui m'indique que ça ne changera rien. Le vendeur récupère les sommes provisionnées et l'acheteur les reversent ...............
Pouvez vous me dire ce que vous pensez de cette réponse?
Cela ne change rien en cas de mutation. L'acquéreur remboursera comme aujourd'hui le vendeur.
citation: Initialement posté par virginie
Par contre, la constitution du fond travaux à compter de 2017 restera attachée au lot ..............ça pour moi c'est clair! ENFIN JE CROIS!
je vous remercie.
Aujourd'hui dans la pratique c'est déjà le cas. L'acquéreur rembourse (rachète) le fond lors de la mutation.
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provision speciale pour tx ancien systém 
