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Lemm
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 Posté - 08 mars 2016 : 18:48:03
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Bonjour,
Je vous écris en tant que président du conseil syndical de 2 copropriétés (2 volume différents) situés dans le périmètre d'une ASL. La création des copropriétés remonte à Janvier 2015. Les règlements de copro datent du 27/11/2012 pour une et 28/12/2012 pour l'autre copro, et les statuts de l'ASL datent du 27/11/2012.
Nous avons choisi le même syndic pour ces 2 copropriétés. Le même syndic gère également une autre copropriété dans l'ASL.
Syndic proposé comme habituellement par le promoteur et validé en AG. (Grosse erreur de notre part)
Au total ces 3 copropriétés représente 377/1000 voix dans le cadre de l'ASL, et de part les statuts de l'ASL le même syndic est le représentant que chaque propriétaires membre de droits de l'ASL.
Les autres quotes-parts de voix de l'ASL sont réparties de la manière suivante:
- 446 Voix pour un Bailleur social
- 177 Voix pour le Promoteur (correspondant au lots toujours invendus)
La situation actuelle est inquiétante à plusieurs titres:
-Le syndic n'a a priori pas le droit de représenter ces trois copropriétés au sein de l'assemblée de l'ASL même s'il a un mandat car rappelle la Cour de cassation dans un second arrêt de même date (Cass, 3e civ., 13 février 2008, 2e espèce), « Aux termes de l’article L 322-9-1 alinéa 3 du Code de l’urbanisme, lorsque dans le périmètre de l’association, sont compris deux ou plusieurs syndicats représentés par le même syndic, des mandataires ad hoc devront être désignés par le ou les syndicats afin qu’un même syndic ne puisse représenter plus d’un syndicat ; à défaut de nomination, le mandataire ad hoc est désigné par l’autorité judiciaire saisie à la requête de tout intéressé. » Cette prescription se comprend aisément puisqu’elle a été instaurée pour éviter qu’un seul syndic contrôle l’assemblée générale de l’ASL et décide seul du sens à donner à chacune des questions inscrites à l’ordre du jour, d’autant que chaque syndicat de copropriétaires qu’il représente n’a pas forcément la même opinion que son voisin sur tel ou tel point. Il faut donc permettre un débat démocratique et une défense des intérêts de chaque copropriété par la présence d’un mandataire autre que le syndic (en général, un copropriétaire). Le non-respect de l’article L 322-9-1 alinéa 3 du Code de l’urbanisme justifie d’une demande d’annulation de l’assemblée par tout membre de l’ASL : « Ayant constaté que lors des trois assemblées générales, le syndic Marina Service avait représenté plusieurs syndicats de copropriétaires et relevé que l’irrégularité dans la représentation des syndicats des copropriétaires viciait les décisions de ces assemblées, la Cour d’appel (…) en a déduit à bon droit que les assemblées générales devaient être annulées. »
--> que faire dans cette situation sachant qu'une première AG de l'ASL a déjà eu lieu ? Qu'aucun des copropriétaires n'a été convié et malgré nos demande à notre syndic (de copro) qui à été également Designé Directeur de l'ASL directement dans les statuts, le syndic ne nous a toujours pas transmis les CR d'assemblée générale de l'ASL?
- Le règlement de Corpro de chacune des 2 Copro dont je suis le président du CS, ne fait aucune mention de l'ASL à quelque titre que ce soit. L'ASL est seulement mentionnée dans notre contrat de Vente signé chez le notaire (mais aucune mention de l'ASL dans le projet de vente communiqué par le notaire avant la signature). Autant dire que nous n'avions même pas pris conscience de l'existence de cette ASL avant de se plonger dans les détails des charges des Copro récemment.
-Les statuts de l'ASL ne sont toujours pas déposés en préfectures malgré plusieurs relances à notre syndic et directeur d'ASL qui nous informe que le notaire travaille toujours dessus. Sujet d'autant plus important que l'ASL a assigné le promoteur pour de nombreuses malfaçons concernant les éléments techniques (chaudières, GTC,et autres) du bâtiment et ce que non dépôt des statuts risque de rendre caduc notre assignation. A ce sujet le syndic et directeur de l'ASL nous répond simplement a répondu verbalement que cela ne poserait aucun problème de quelque sort, mais quand on lui demande une confirmation écrite il dit qu'il rendra compte de la situation lors de la prochaine AG de Copro avec un point à l'ordre du jour.
- Le notaire qui est celui qui a rédiger les statuts, nous répond au sujet des potentielles non conformités qu'il lui faut 15j à trois semaines pour donner une réponse.
- Les Statuts de l'ASL ne paraissent pas être en accord avec l'ordonnance de 2004 et le décret de 2006 régissant les ASL, ainsi il n'y a pas de syndicat de mentionné dans nos statuts seul un directeur qui est désigné et élu ainsi que des membre de l'ASL . Ci-dessous quelques passages des statut qui m'interroge fortement:
''étant précisé que si les immeubles édifiés sur XXX fait l'objet d'une copropriété conformément à la loi du 10 Juillet 1965, c'est la copropriété qui sera membre de l'association syndicale et c'est le syndic de la copropriété qui la représentera sans avoir à justifier d'une autorisation préalable de l'assemblée générale de son syndicat"
"Les règles applicables à l'association seront celles du droit de la copropriété telles que définies par la loi du 10 Juillet 1965 pour tout ce qui concerne l'administration par le syndic professionnel en qualité de directeur, sauf pour ce qui concerne les points auxquels il est dérogé ci-dessous"
"A l'égard de l'association syndicale les votes émis par le syndic de copropriété sont en toute hypothèse considérés comme l'expression de la volonté de ceux que le syndic représente. Le vote est indivisible"
"L'association est administrée par un directeur assisté, le cas échéant et sur sa demande, d'un directeur adjoint et d'un secrétaire."
"Le directeur est désigné par l'assemblé générale pour une période de trois ans. Si le directeur demande a être assisté d'un directeur adjoint et d'un secrétaire, ceux-ci sont nommés par l'assemblée sur la présentation du directeur. Ils sont rééligibles."
"Pourvoir et attribution: Le Directeur est l'agent Officiel et exclusif de l'association syndicale Il a les pouvoirs les plus étendus dans le cadre et pour la réalisation de l'objet de l'association ci-dessus défini. Il a notamment, sans que cette énumération ne soit limitative, les pouvoirs suivants: "
"Paiement des charges: Les charges évoquées à l'article 18 ci-dessus, font l'objet d'appels de fonds adressés par le directeur à chaque propriétaires ou à chaque syndic lorsque le volume aura été soumis au régime de la copropriété. Ces charges ne sont pas payable par la dotation visée en l'article 20 ci-dessous, laquelle constitue une trésorerie de l'association. Ces appels se font trimestriellement par le directeur de l'association en fonction d'une prévision budgétaire validée lors de la première assemblée générale"
---> Résultat: dans le cadre de l'approbation des comptes pour les deux copro, le syndic nous fait des appels de charges correspondant à l'ASL et représentant jusqu'à 80% du budget de la copro et cela sans nous présenter aucun justificatif en disant simplement que ce sont des charges ASl et que nous devons les payer.
Pouvons nous exiger des factures pour ces sommes ?
Ces charges d'ASL ont elle lieu d'être appelées au niveau de chaque copro, et doivent elles faire l'objet d'une approbation du CS?
----> De Part les statuts les Trois Copro, sont totalement exclues de l'ASL et des Ag d'ASL et de toute forme d'avis
Je suis preneur de votre avis et recommandation sur la situation de cette ASL et des copro.
Savoir ce qu'il faudrait faire sachant que nos AG sont dans 2 Mois.
Merci !!!
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 Posté - 08 mars 2016 : 19:13:10
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commencez par prendre connaissance des dispositions issues d'ALUR qui ont simplifié la représnetation des copro dans les ASL : l'article 22 de la loi de 1965 a été modifié ...
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006068256
et dites nous si ça répond à une partie des questions posées (je n'ai pas le courage de tout lire !) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Gédehem
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Posté - 08 mars 2016 : 21:37:02
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En particulier sur le point que vous précisez :
" .... et de part les statuts de l'ASL le même syndic est le représentant que chaque propriétaires membre de droits de l'ASL.
Lors des AG de l'ASL, le syndic représentant de chacun des copropriétaires membres de l'ASL doit être porteur d'un mandat précisant le sens de l'expression des voix (mandat impératif).
Ce qui impose que l'AG des syndicats se tiennent avant l'AG de l'ASL. (point III de l'art.22)
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Lemm
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3
Posté - 09 mars 2016 : 12:03:21
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Merci pour vos retours.
L'article 22 été modifié par la LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V) est en effet intéressant mais la question est de savoir s'il est applicable dans notre situation, a savoir a partir de quand ? Date de promulgation loi pour toutes les copros existantes ou alors pour les nouvelles copro qui se créées ou alors pour celles qui renouvellent leur contrat de syndic?
En effet sur son application il est noté: III.-Le f du 3° du I du présent article entre en vigueur dans le délai d'un an à compter de la promulgation de la présente loi. Il s'applique aux mandats en cours à compter de leur renouvellement.
Je ne comprend pas bien le texte en gras ci-dessus. sinon le resta laissé a penser que l'article ne s'applique pas a un mandant de syndic en cours ou même a une ASL déjà créée?
Qu'en pensez vous? |
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majik
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Posté - 10 mars 2016 : 08:44:27
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Pour tenter de voir clair dans votre situation, il faut faire deux colonnes:
- ce qui relève de la loi du 10 juillet 1965
- ce qui relève de l'ordonnance du 1er juillet 2004
"Faire" une ASL pour y placer un syndic de gestion semble un bon plan...pour le syndic qui prend les enfants du bon dieu pour des canards sauvages! |
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hes
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Posté - 10 mars 2016 : 14:07:37
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Bonjour
Vos statuts sont en contradiction totale avec la loi et la réglementation.
Je peine à croire qu'un notaire puisse commettre une énormité aussi grosse. ( Mais le fait est).
Les ASL ne sont JAMAIS dirigée par une personne unique, mais par un Conseil Collégial auquel vous avez accès.
Les Copropriétés ne sont JAMAIS membres d'une ASL, ce sont les copropriétaires individuellement.
En ce qui concerne la déclaration, elle peut être faite par un copropriétaire directement.
Précision: l'Article L.322-9-1 du Code de l'Urbanisme ne s'applique qu'aux AFUL , et non à toutes les ASL.
Bon courage, car cela ne va pas être évident de redresser la situation.
HES
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Gédehem
Pilier de forums
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6
Posté - 10 mars 2016 : 14:26:38
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..... il est noté: III.-Le f du 3° du I du présent article entre en vigueur dans le délai .....
A quel texte faites vous référence ??? 
"Je peine à croire qu'un notaire puisse commettre une énormité aussi grosse."
Bien des notaires ne connaissent pas grand chose aux copropriétés et ASL, contrairement à une vraie fausse idée.
C'est pour cela, entre autres, qu'existent des 'CRIDON', centres de documentation juridique, pour peu qu'ils (les notaires) fassent appel à eux. Ce qu'ils ne font pas toujours. |
Édité par - Gédehem le 10 mars 2016 14:31:46 |
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Lemm
Nouveau Membre
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Posté - 10 mars 2016 : 16:43:02
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@Gedelem: voici la référence:
loi 1965
Article 22 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...xte=20160310
@hes: merci pour la précision pour la non application au ASL
La question est de savoir si l'article 22 s'applique à notre cas compte tenu des dates de création de l'ASL, des Copro et du contrat de syndic en cours arrivant à échéance seulement fin 2017.
Je suis preneur de vos recommandations car même ci cette situation de Syndic, à la fois Directeur concentrant tout les pouvoirs et représentant principal de membre de l'ASL nous parait être un abus de pouvoir, nous ne savons pas comment faire changer les choses.
**modération**
lien corrigé |
Édité par - Emmanuel Wormser le 10 mars 2016 18:16:55 |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 10 mars 2016 : 19:31:43
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citation: ...notre cas compte tenu des dates de création de l'ASL...
votre ASL n'est pas régulièrement CONSTITUEE
L'ASL n'est valablement constituée avec la CAPACITE JURIDIQUE requise que par des STATUTS conformes à l'article 7 de l'ordonnance et à l'article 3 du décret du 3 mai 2006 dont la publication régulière est conforme à l'article 8 de l'ordonnance et à l'article 4 du décret.
J'ai connu plusieurs cas vécus par des proches et j'ai personnellement assisté à un simulacre à peine croyable : le "promoteur" se met en cheville avec un syndic professionnel qui convoque les pigeons à plumer (en leur demandant une participationaux frais de 80€ par lot) pour feindre une fausse "constitution" à laquelle les pigeons croient dur comme fer, sans jamais se poser la question de l'OBJET de l'ASL, s'il existe vraiment et durablement (transfert des voies et de leurs accessoires à la commune prévu)
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hes
Contributeur actif
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Posté - 11 mars 2016 : 12:55:37
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Oui l'article 22 s'applique à votre ASL.
Mais vous resterez minoritaires à l'assemblée si j'ai bien compris.
C'est pourquoi il faut obtenir des statuts conformes à la loi avec constitution d'un conseil collégial.
HES |
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Raph C83
Contributeur débutant
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Posté - 11 mars 2016 : 14:49:08
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@Majik Les "pigeons" n'étant pas tomber bébé dans un "chaudron de potion magique du droit" il est heureux qu'un forum tel celui-ci les aide à se défendre contre les "requins. Merci à vous. |
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Lemm
Nouveau Membre
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11
Posté - 19 janv. 2017 : 17:18:49
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Bonjour à tous,
Suite à vos retours (utiles et instructifs) et une fois que le notaire a transmis le 9 Mars 2016 les modifications aux statuts de l'ASL pour les mettre en conformité et les a enfin publié à la préfecture, le président de l'ASL (et syndic de nos 3 copro dans le périmètre de l'ASL Comptant 13 Volume au total) nous a donné un peu plus de visibilité.
Résultat: nous sommes enfin considérés pas le Président de l'ASL (syndic) comme membre de l'ASL....avec du coup:
- accès au détails des lignes de compte de l'ASL en tant que membre du CS de deux copro.
- organisation d'une AGE dans les copras pour nous faire voter les points qui seront mis a l'ODJ de l'Ag de l'ASL et pour donner mandat à notre syndic de voter pour nous, cependant nous n'avons toujours pas possibilité d'y assister car représenté par notre syndic de copro (qui est aussi directeur ASL)
Questions et interrogations persistantes:
-Qu'advient-il de la précédente AG et des décisions voté et prise sans notre consentement sur la base de statuts non déposé et non conforme?
-Les statuts publiés en préfecture ne sont pas les mêmes que ceux qui nous ont été donnés à la signature de l'acte en VEFA, cela risque t'il de remettre en cause l'existence de l'ASL sachant pour être créée que celle ci nécessite l'accord unanime de ses membres sur le base des statuts qui sont du coup différents?
- Qu'advient-il du directeur (mentionné dans les anciens statuts), mais absent des nouveaux statuts et par conséquence qu'elle est la légitimité de ce directeur qui est censé ne plus existé et être remplacé par un président de l'ASL désigné en AG de l'ASL mais cela n'a jamais été fait?
- Légalement: Est-ce l'ensemble des copropriétaire qui est membre de l'ASL, ou alors chaque copropriétaire à titre individuel qui est membre de l'ASL?
- Le Syndic continue d'inclure les charges d'ASL dans les comptes des volume sous statut de la copropriété? et par conséquence c'est la copropriété qui appelle les charges de l'ASL a chaque copropriétaire sous le terme de charges général et non de charges ASL? Les charges ASL ne devrait t'elle pas être appeler a titre individuel a chaque propriété même si ce dernier fait partie d'une copropriété? (On parle ici de 16 lors pour 1 volume en Copro et 79 lots pour un autre volume ce dernier ayant en réalité plus simple car société possédant de nombreux lots (parking)).
Nos RDC ne font aucune allusion à l'ASL mais seulement aux charges afférentes aux copro et régiment donc les tantième de chaque copropriétaire.
Les statut de l'ASL répartissent le charges ASL en fonction des volume (13 au total) mais ne fait aucune référence aux quote part de chaque propriétaire au sein d'un volume soumis au statut de la copro.
extraits des statut ASL qui la régissent:
MEMBRES DE L'ASSOCIATION SYNDICALE
1° - Sont membres de l'association syndicale, tout propriétaire, pour quelque cause que ce soit et à quelque titre que ce soit, dans l’ensemble immobilier « le K ».
Etant ici précisé que si l’un des immeubles édifiés sur l’ilot K fait l’objet d’une copropriété conformément à la loi du 10 juillet 1965, c’est l’ensemble des copropriétaires qui seront membres de l’association syndicale et c’est le syndicat des copropriétaires, lui-même représenté par son représentant légal, le syndic de la copropriété, qui les représentera individuellement.
2° - L'adhésion à l'association résulte :
a) Soit de la participation du ou des propriétaires à l'acte portant constitution de la présente association et établissement de ses statuts.
b) Soit de tout acte de mutation à titre onéreux ou rémunératoire des lots de copropriété ou des Volumes de l’ensemble immobilier sus-dénommé intervenant entre les propriétaires visés au a) et tout acquéreur ou bénéficiaire d'apport.
c) Soit de toute mutation à titre gratuit desdits lots de copropriété ou desdits Volumes.
L'association syndicale existe de droit dès qu’il y a deux propriétaires distincts dans l'ensemble immobilier sus-énoncé.
COMPOSITION
Principes :
L'assemblée générale se compose de toutes les personnes définies sous l’article "Membres de l'association".
Les membres de l'assemblée peuvent se faire représenter par un mandataire (toute personne de leur choix).
Les mandats sont obligatoirement donnés par écrit.
Tout mandataire ne peut détenir à lui seul un nombre de mandats supérieur au cinquième des membres en exercice de l’assemblée des propriétaires.
Cas particuliers :
- Pour les copropriétés dans un volume :
Le syndicat des copropriétaires (composé de tous les copropriétaires), ne peut être
membre de l’association.
En revanche, les copropriétaires peuvent être représentés par le syndicat des
copropriétaires, dans l’association.
En conséquence, il est expressément convenu que les copropriétaires sont
représentés auprès de l’association, par le syndicat des copropriétaires ; lequel est lui-même représenté par son représentant légal, le syndic de copropriété.
Ce dernier aura à charge de faire valider aux membres du syndicat des copropriétaires, les résolutions de l’association à prendre.
- Au cas où un des lots de copropriété ou un des volumes est la propriété indivise de plusieurs personnes, les indivisaires ne peuvent se faire représenter que par l'un d'eux.
TITRE IV - FRAIS ET CHARGES
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ARTICLE 17 –
DEFINITION DES CHARGES
Seront supportés par l'ensemble des propriétaires, dans la proportion déterminée à l'article 18 ci-après, tous les frais et charges relatifs à la mise en état et en entretien des éléments d'équipements de l’ensemble immobilier.
Les frais et charges spéciaux d’un volume restent à la charge personnelle de son propriétaire.
Sont formellement exclues des charges de l'association syndicale, les dépenses entraînées par le fait ou la faute soit de l'un des membres de l'association, soit d'une personne ou d'un bien dont l'un de ceux-ci est légalement responsable.
ARTICLE 18 –
REPARTITION DES CHARGES
Chaque volume est en principe autonome et assume ses propres charges.
Toutefois, la complexité de l'ensemble immobilier, de ses réseaux de fluides, l'imbrication des structures porteuses, la destination commune de certains équipements, justifient une répartition des charges.
Info supplémentaire notre chère syndic (et président d'AsL) à donné sa démission pour 2 des copropriétés sur les trois dont il avait la gestion au sein de l'ASL. La troisième copro étant un parking avec plus de lots et beaucoup moins d'em***** une plus grande dilution des pouvoirs et donc plus rentable; cela fait sens.
Enfin nous n'avons toujours pas approuvé les comptes des copro car n'ayant pas encore pu vérifier les factures de l'ASL qui représente la majore partie des dépense de nos copro.
Merci d'avance pour vos retours. ;-))
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Légalité ASL et fonctionnement 
