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Potus
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 Posté - 11 mars 2016 : 19:33:45
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Bonjour,
En 2015 nous avons voté un budget prévisionnel pour l'exercice 2016.
Ce budget est désormais le budget en cours pour 2016.
Il se trouve que ce budget est très sur-évalué.
(La question vaut également pour les budget sous-évalués.)
Peut-on réviser un budget en cours d'exécution lors de l'AG à venir?
Doit-on pour cela joindre ce budget rectificatif à la convocation d'AG ou simplement la résolution évoquant cette question et en débattre au cours de l'AG...?
Merci de vos éclairages.
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Édité par - Potus le 11 mars 2016 19:35:46 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 11 mars 2016 : 19:55:38
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Les copropriétés qui votent en 2015 un budget 2016 le font pour que le syndic puisse appeler les fonds les 1/1/16 et 1/4/16 alors que l'AG 2016 n'a pas encore eu lieu. Ce budget prévisionnel pour l'exercice 2016 est très grossier faute de bonnes données, inconnues autant à l'avance.
C'est pourquoi l'odj de l'AG 2016 de ces copropriétés prévoit une actualisation de ce budget.
A votre question citation: Peut-on réviser un budget en cours d'exécution lors de l'AG à venir? la réponse est : "Il est généralement nécessaire de réviser ce budget car :
- l'exercice étant commencé depuis plusieurs mois, ce qui s'est passé ces mois-là est sûr,
- ce qui peut se passer sur les mois suivants est assez bien connu sauf l'imprévu évidemment (qu'il faut budgéter tout de même),
- ce qui doit se passer en matière d'entretien/réparation peut être décidé dans le cadre de cette résolution (faire en 2016 ou faire en 2017 ou plus tard)."
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 11 mars 2016 20:00:16 |
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Posté - 11 mars 2016 : 20:05:42
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Potus : il faut pour cela que l'OdJ propose le vote du budget 2016. |
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andre78fr
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 Posté - 11 mars 2016 : 20:11:27
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Non, je ne partage pas ce point de vue ; oui il est possible d'actualiser un budget en cours d'année mais il ne faut surtout pas en faire une règle ou une généralité.
Le problème concerne surtout la correction sur les appels déjà faits par rapport à d'eventuelles mutations, je donne un exemple :
Budget de 2 000, on fait deux appels de 1 000, on se rend compte que ça suffit pas, on passe le budget à 10 000, il reste donc 8 000 à appeler sur deux trimestres ; 4 000 et 4 000 ? Oui mais le gars qui vend entre l'appel 2 et 3 s'en sort à bon compte dans ce cas volontairement exagéré !!!
Dans cet exemple il faudrait, pour bien faire, faire un ajustement des appels à la date de l'AG (de 3 000 dans l'exemple puis 2 appels de 2 500...).
Juste pour dire que ce n'est pas si simple ;-)
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Posté - 11 mars 2016 : 20:22:44
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andre78fr ": Budget de 2 000, on fait deux appels de 1 000, on se rend compte que ça suffit pas, on passe le budget à 10 000, il reste donc 8 000 à appeler sur deux trimestres ; 4 000 et 4 000 ? Oui mais le gars qui vend entre l'appel 2 et 3 s'en sort à bon compte dans ce cas volontairement exagéré !!!"
multipliez par 4 un budget voté l'année précédente ???? Il y a un réel problème dans cette copropriété.
De plus on ne vote pas un budget en tenant comte des mutations.
andre78fr :" oui il est possible d'actualiser un budget en cours d'année mais il ne faut surtout pas en faire une règle ou une généralité."
??? drole de vision de la copropriété? Ajuster un budget à l'AG annuel est plutot un signe de bonne gestion, et il faut le faire chaque année.
L'habitude est de voter le budget n+1 au même niveau que l'année en cours, et de le réajuster en cours d'année.
Un budget c'est du sérieux, il faut donc y passer du temps; je parle du CS en concertation avec le syndic.
Un budget bien estimé, les ajustements sont à la marge sauf cas exceptionnels. 
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 11 mars 2016 : 20:57:42
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Il n'est pas question de règle ou de généralité !
Le budget prévisionnel est destiné à définir les provisions exigibles lors du 1 er et éventuellement 2ème trimestre de l'exercice suivant.
Le budget prévisionnel, son anticipation, n'a pas d'autre objet.
Budget qui se décide 6 ou 8 mois avant le début de l'exercice qui le concerne.
Par exemple AG d'avril 2016 décidant du budget 2017 et donc le la provision exigible au 1er janvier 2017 (et 1er avril 2017, etc ...)
Certes, il n'y a pas d'inflation.
Mais bien malin celui qui maitrise les évènements de mai, juin ou octobre 2017 lors de l'élaboration du budget en février 2016.
D'autre part, sauf à faire de la "fuite en avant", le Budget prévis doit s'inscrire dans une démarche "maitrise des charges", ici maitrise des dépenses !
Faire des budgets "à la louche" avec 5% en plus chaque année par confort n'est pas de la maitrise des charges.
Autrement dit, s'il faut anticiper pour que les provisions soient effectivement versées puisque exigibles avant le 1er janvier 2017 dans notre exemple , il est quasi incontournable d'adopter lors de l'AG 2017 un Budget prévis rectificatif, afin d'ajuster au plus près, en plus ou moins, les fonds nécessaires à la satisfaction des besoins collectifs. (*)
Ce n'est pas une règle, mais une bonne pratique qui devrait être courante. Très classique dans bien des groupements.
Bien entendu la question doit être prévue à l'ODJ, avec une proposition qui tient en 1 page s'agissant de rectifier un budget déjà soumis aux voix.
(*) pour ma part je préconise l'autorisation au syndic pour appeler les 2 premiers trimestres selon le 1/4 du budget précédent, puisqu'il est question uniquement de l'exigibilité de la provision, l'AG adoptant le budget prévis pour l'année en cours (BP 2017 adopté par l'AG d'avril 2017) |
Édité par - Gédehem le 11 mars 2016 21:12:41 |
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Franck1966
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Posté - 11 mars 2016 : 22:43:08
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Même s'il ne reste que deux trimestres à appeler, c'est toujours mieux qu'attendre la régularisation et la grosse douloureuse, surtout pour les personnes qui ont du mal à régler leurs charges ... De plus comme on le vote en AG, cela permet de l'expliquer aux copro présents ! |
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Posté - 12 mars 2016 : 07:05:00
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pour continuer dans le sens de André, l'AG peut décider de rééquilibrer le budget à la date de l'AG ; c'est un peu plus compliqué, mais plus juste pour ceux qui achètent, le souci étant de savoir s'il faut se "casser" la tête (le syndic) pour le peu de personnes qui achètent en comparaison de ceux qui restent.
Reprenons l'exemple de André :
budget voté en 2015 pour 2016 : 2000 - appel de 1000 au 1/1 et au 1/4
budget ajusté le 15/04 (AG) pour 2016 : 10000 - appel de 2500 au 1/7 et au 1/10 - inscription au compte copro à la date du 15/04 d'un appel pour une somme de 3000.
C'est donc un jeu d'écritures qui ne déclenche pas un appel supplémentaire à payer ; d'ailleurs ceci peut coïncider à la même date avec le rendu solde positif de 2015  . Mais il est vrai que ceci génère du travail supplémentaire au comptable au profit d'un éventuel acquéreur qui n'existera pas.... 
Mais dans tous les cas ceci doit être décidé par l'AG et inscrit au PV. |
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Posté - 12 mars 2016 : 09:18:29
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franck1966 : "Même s'il ne reste que deux trimestres à appeler, c'est toujours mieux qu'attendre la régularisation et la grosse douloureuse, surtout pour les personnes qui ont du mal à régler leurs charges ... De plus comme on le vote en AG, cela permet de l'expliquer aux copro présents !"
Non !! ce n'est pas le sujet. Le syndic ne peut pas appeler les fonds sans un accord de l'AG. Si le budget 2016 voté en 2015 est insuffisant, il doit donc être ajuster à l'AG 2016. Sans ce vote et cet ajustement, le syndic ne pourra pas payer des factures !
Pas de douloureuses pour les copros; mais une gestion mal maitrisée et des fournisseurs pas payés.
Le syndic sera alors bien obligé de convoquer une AG supplémentaires rien que pour voter un supplément de budget. IL ne pourra pas attendre l'AG 2017. Des charges en plus. 
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JPM
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Posté - 12 mars 2016 : 11:14:21
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La réponse simple :
L'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire annuelle tenue en 2016 doit comporter deux questions :
1- Actualisation du budget prévisionnel de l'exercice 2016 en cours
2- Fixation du budget prévisionnel de l'exercice 2017
Ce mécanisme doit être utilisé chaque année :
Pour la question 1 il faut placer un projet de résolution qui peut être de maintenir le projet initial ou de proposer une modification. Dans les deux cas des amendements peuvent être apportés.
S'il y a une modification il faut préciser la ou les lignes modifiée(s) mais au final c'est le montant global qui est modifié. Il faut préciser également les modalités de régularisation : les deux dernières provisions seront de 14 000 € au lieu de 13 000 par exemple.
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Franck1966
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Posté - 12 mars 2016 : 13:46:01
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Philippe " il doit donc être ajuster à l'AG 2016" , c'est ce que j'ai écrit !!!
"comme on le vote en AG" , à chaque AG on vote pour le budget en cours et celui de l'année suivante ... mais ce n'est pas à vous que je vais apprendre cela
"gestion mal maitrisée et des fournisseurs pas payés" : je ne suis pas complètement d'accord. Il peut survenir des dégats ou bien des réparations importantes, non prévues et dépassant d'assez loin ce qui était prévu dans le budget réparation; il faut y faire face, sans faire une AG pour autant
Chez vous si une ampoule de plus que prévue casse, vous allez attendre l'AG suivante pour le budgétiser plutôt que de dépasser votre budget de 10€ ????? pas moi |
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Posté - 12 mars 2016 : 15:04:25
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franck1966 : vous ne msiez pas les réponses.
Pour info, le remplacement des ampoules doit-être prévus aussi dans le budget
franck1966 : "Il peut survenir des dégats ou bien des réparations importantes, non prévues et dépassant d'assez loin ce qui était prévu dans le budget réparation; il faut y faire face, sans faire une AG pour autant"
Comment allez vous payer des dépenses imprévue dépassant largement le budget si vous n'avez pas le budget adopté par l'AG ?
N'ayant pas de fonds il ne peut commander des travaux. ET sans accord de l'AG il ne peut appeler UN seul Euros.
Il faut y faire face sans faire une AG !! comment vous faites
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Potus
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Posté - 12 mars 2016 : 16:39:54
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Merci de vos réactions et précisions.
Je demanderais donc que l'ordre du jour prévoit de traiter cette question avec un projet de résolution explicite.
Depuis deux exercices, nos consommations de chauffage et d'eau ont diminué de 40% pour le gaz (après changement de chaudière) et de 50% pour l'eau (remplacement des canalisations plomb).
La diminution de coût pour ces deux postes est très significative (15% du prévisionnel!).
Le syndic s'était opposé à la révision lors de la dernière ag.
Merci encore.
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Édité par - Potus le 12 mars 2016 16:41:25 |
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Posté - 12 mars 2016 : 16:52:46
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Potus :" Le syndic s'était opposé à la révision lors de la dernière ag. "
Il s'était opposé au CS ? Le CS doit donc notifier en RAR cette résolution, le syndic sera obligé de la porter à l'OdJ. Il ne pourra pas s'y opposer.
C'est assez idiot, baisser un budget de 10 à 15 % c'est assez bon pour un syndic, même si il n'y est pour rien. |
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Franck1966
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Posté - 12 mars 2016 : 17:11:46
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Sauf si régulièrement certains copros ne payent pas leurs leurs charges, cela permet d'avoir une petite marge de trésorerie.!
Quant aux charges supplémentaires non prévues, selon les pannes, travaux, urgences, on voit CS + syndic si on fait ou pas, mais assez souvent on fait ! et on régularise après. Vous allez me dire que ce n'est pas logique, mais pour moi ce qui est illogique c'est de ne pas réparer un ascenseur, de ne pas changer un bruleur car NOUS (CS et syndic) ne l'avons pas prévu dans le budget.
Peut-être que votre copropriété n'a pas 70 ans ... et un certain laxisme pendant 20 ans |
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Potus
Contributeur actif
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Posté - 12 mars 2016 : 17:15:29
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Je pensais que la question pouvait être abordée au titre du pouvoir d'amendement reconnu à une AG et/ou à la possibilité de décider d'une question connexe.
("Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l'ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite. CA Paris, 23° ch. 15-02-1994).
La révision du budget en cours me semble être un sujet connexe aux décisions à prendre par une AG sur les comptes...
Le syndic ne l'entendait pas ainsi.
Donc pour cette année, une projet de résolution sera déposé.
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Édité par - Potus le 12 mars 2016 17:16:57 |
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Louis92
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Posté - 12 mars 2016 : 17:15:42
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Potus : citation: Le syndic s'était opposé à la révision lors de la dernière ag. Comme philippe388, je suis surpris de cette affirmation : on croirait que c'est le syndic qui a voté lors de l'AG !
Cette question devait être débattue lors de la réunion CS-syndic d'avant AG. Un syndic s'incline et met immédiatement une telle résolution demandée à l'ordre du jour s'il est menacé par le CS de recevoir la LRAR que philippe388 suggère.
Cdlt. Louis92.
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Posté - 12 mars 2016 : 17:45:02
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franck1966 :" Sauf si régulièrement certains copros ne payent pas leurs leurs charges, cela permet d'avoir une petite marge de trésorerie.!
Quant aux charges supplémentaires non prévues, selon les pannes, travaux, urgences, on voit CS + syndic si on fait ou pas, mais assez souvent on fait ! et on régularise après. Vous allez me dire que ce n'est pas logique, mais pour moi ce qui est illogique c'est de ne pas réparer un ascenseur, de ne pas changer un bruleur car NOUS (CS et syndic) ne l'avons pas prévu dans le budget"
Mais les impayés de charges n'ont rien à voir avec le budget!
Vous proposez donc une ligne budgétaire pour impayés de charges que TOUS les copros vont donc devoir payer, alors qu'il n'existe pas de solidarité entre copros..
Comptablement quelle sera donc la contrepartie dans votre compte de dépenses ? pas de factures ? pas de contrats ?... Cela ne fonctionne pas du tout comme cela en copropriété.
Les copros débiteurs doivent relancés et poursuivis. Si les dettes dépassent les 15% pour les gros SDC, et 25% pour les petits, le syndic a obligation de demander une AP
Si les dettes sont inférieures mais que des fournisseurs ne sont pas payés, amors le SDC peut demander le vote d'un fond de solidarité. Ces fonds sont remboursables en cas de vente, et dès que les dettes sont récupérées.
C'est un emprunt du SDC auprès des copropriétaires.
On ne paie pas des trous de trésorerie avec un budget de fonctionnement courant.
franck1966 : on voit CS + syndic si on fait ou pas, mais assez souvent on fait ! et on régularise après. Vous allez me dire que ce n'est pas logique, mais pour moi ce qui est illogique c'est de ne pas réparer un ascenseur, de ne pas changer un bruleur car NOUS (CS et syndic) ne l'avons pas prévu dans le budget"[/blue]
Ce n'est pas tout à fait comme cela. de tels imprévus peuvent être réglé par le fond de roulement Si il est assez fourni pour le faire. Il sera automatiquement reconstitué après l'apurement des comptes, par un appel de fonds.
franck1966 et si le 1er janvier vous avez une vielle chaudière qui case ? Si au 1er fevrier vous avez un problème d'ascenseur qui vous bouffe votre fond de roulement ? Le syndic et le CS doivent prévoir de réévaluer ce budget à l'AG 2016. Sinon, le synic devra en convoquer une autre pour un gros souci en septembre 2016. Plus de fond de roulement, impossibilité de payer ces imprévus.
Je doute beaucoup que vos syndics proposent une ligne budgétaire pour impayés de charges.
PS : le fond de roulement n'est pas fait non plus pour boucher les trous de trésorerie créé par des impayés !
Toujours une vision assez personnelle du fonctionnement " normal" d'une copro. Le " on fait et on s"arrange ou régularise après " n'est pas de la gestion mais du bricolage en marge de la légalité.
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Franck1966
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Posté - 12 mars 2016 : 18:01:41
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Philippe, je ne m'exprime certainement pas avec vos mots de juriste et je ne connais les lois comme vous, mais pas d'illégalités ! aucun syndic ne le permettrait !
Dans une copro en particulier, certains copropriétaires "traînent" un peu pour payer, donc pour éviter de passer dans le rouge, un budget un peu plus élevé de qq % permet d'être un peu plus tranquille, officiellement pour d'éventuels travaux importants.
Le puriste que vous êtes va dire que le budget est trop élevé, alors que nous pourrions le minorer, mais personne ne l'a jamais reproché, ni au syndic, ni au CS, au contraire ! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 12 mars 2016 : 20:36:18
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Franck Avez vous une ligne pour les frais de contentieux ?
Officiellement et à juste titre pour les frais de recouvrement à avancer.
Officieusement pour accroître un peu le matelas financier remédiant aux paiement tardif.
Quant au fonds de roulement il est bien évident qu'il est aussi utilisé pour cela
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Révision du budget en cours? 
