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 Posté - 15 mars 2016 : 17:52:55
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Bonsoir,
Ma collègue souhaite racheter lors d'une vente forcée un studio. Il semble que ce lot présente un solde débiteur important.
Qui devra régler le solde débiteur attaché au lot?
Comment connaitre ce solde ?
Merci :)
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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 Posté - 15 mars 2016 : 18:30:40
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nefer
Modérateur
14630 message(s)
Statut:
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 Posté - 15 mars 2016 : 18:37:56
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les informations sont dans le cahier des charges de cette vente
** rectification orthographique** |
Édité par - nefer le 15 mars 2016 20:53:54 |
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Posté - 15 mars 2016 : 18:45:40
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darksnake89 : si elle a de la chance ( environ 1 sur 100) d'acheter ce lot en vente par adjudication au milieu des pros de ce genre de vente, elle n'a pas à s'inquiéter des dettes du copro. débiteur. Elle n'est pas concernée par ce problème.
En copropriété il existe le privilège immobilier. C'est à dire que le SDC est prioritaire sur le produit de la vente de ce lot. Mais pour cela il faut qu'il fasse opposition sur cette vente pour récupérer les dettes. Il faut aussi que le syndic ai pris une hypothèque légale pour avoir une chance de récupérer tout ou une grande partie des sommes dues.
Le CS et le syndic doivent donc suivre de très près cette vente, car pas de notaire en cas d'adjudication.
C'est donc le SDC qui est concerné par ces dettes et pas l'acheteur.
Un SDC ne peut pas réclamer plus de 5 années de dettes. ET en plus ce n'est que 50% a partir de la 3ème année.
Il faut aussi que le produit de la vente couvre la totalité des dettes.
Si le SDC ne peut pas tout récupérer, ce sont tous les copros qui vont donc payer le solde, car il faut bien payer les dettes du syndicat lui-même.
darksnake : que votre collègue ne s'inquiète pas, cette dette ne la concerne pas, et en connaitre le montant n'a donc aucun intérêt.
Cela ne change en rien le montant de la vente aux enchères. C'est celui qui offre le plus qui gagne le lot. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 15 mars 2016 : 19:02:40
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Et s'agissant d'un studio, ce n'est pas le gros lot .... |
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Posté - 16 mars 2016 : 09:28:35
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Un pouèt pouèt d'honneur à Gédéhem....
DAns votre cas ce n'est pas l'étendue de la dette qui doit vous importer, mais la mainlevée totale des hypothèques. S'il n'y a pas assez d'argent pour rembourser les débiteurs, on ne vous demandera rien.
Sachez en revanche que les frais divers sont plus importants que pour une vente traditionnelle, et que les protections d e l'acheteur peuvent etre plus faibles. |
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Posté - 16 mars 2016 : 10:25:09
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Que se passe-t-il si le produit de la vente ne suffit pas à couvrir les dettes ouvertes en banque et dont la banque a hypothèque ?
Que deviennent les charges ? c'est le syndicat qui prend en charge ? Mais le syndicat y compris le lot dont ma collègue serait propriétaire ?
Merci pour vos précisions et votre réaction, c'est un bonheur :) |
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Posté - 16 mars 2016 : 12:04:09
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citation: c'est le syndicat qui prend en charge ? Comme pour toute dette impayée dans le monde, le débiteur pleure. Ici, c'est en effet le syndicat.
L'argent récupéré de la vente ne sert en partie seulement qu'à payer le sydnicat, puisqu'il faut avant tout payer tous les intermédiaires (notaires, impots, huissiers, experts, ...) |
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Posté - 16 mars 2016 : 12:23:36
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Malheureusement une fois la banque payée il ne restera plus rien. |
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Posté - 16 mars 2016 : 14:18:06
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darksnake :"Malheureusement une fois la banque payée il ne restera plus rien."
NON, vous n'avez pas saisi que le syndicat un PRIVILEGE IMMOBILIER, il sera donc payé, si le syndic fait bien son boulot et fasse " opposirions" sur le produit de la vente, AVANT tout autre créanciers, impots, banques,..........
Ce qui est important c'est l'hypothèque légale et son montant prise sur le lot.
Le syndicat touchera une certaine somme sur le produit de cette vente avant tout le monde; mais cette somme ne couvrira certainement pas la totalité de la dette, et tous les frais d'avocats,.... Cela sera alors considéré alors comme charges irrécupérables; et il faudra donc aux copros ( dont le nouvel acheteur) boucher les trous.
NOus avons eu le cas d'une faillite d'une SCI qui n'avait jamais payé ces charges. Une très grosse affaire complexe.
Le syndic na jamais suivi ce dossier, mais avait prit cette hypothèque légale.
J'ai découvert que le lot avait été vendu 2 ans auparavant en adjudication à un marchand de bien, et qu'il l'avait revendu à un particulier.
Pas de notaire dans cette affaire. J'ai ( président du CS) forcé le syndic à écrire au juge commissaire, qui a contacté les avocats chargés de cette immense faillite. Nous avons pu ainsi avoir le jugement et constaté que la totalité de la dette était donc bloqué par le juge, et que les autres dettes impots et taxes avaient déjà été réglé.
Le syndic avait été prévenu à plusieurs reprise pour faire opposition dans les 15 jours après la vente, soit 5 années après la faillite de la SCI.
Moralité :nous avons récupéré la totalité des dettes au bous de 12 ans !  . Un appel de fond solidarité avait été appelé au près des copros. Il fut remboursé intégralement, car le nouveau syndic avait pu complété le dossier et le montant de la dette après ces nombreuses années.
darksnake : attention donc à suivre cette vente de très près, car il faut que le syndic n'attende pas un courrier quelconque, pour faire cette opposition, le délai est de 15 jours !
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Posté - 16 mars 2016 : 14:46:19
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Philippe, lorsqu'il y a plusieurs hypothèques de nature égale ce qui est le cas de la banque et du syndicat, les hypothèques se servent dans l'ordre d'arrivée ; la banque va se servir en premier puisque l'hypothèque est prise en général depuis le prêt et le syndicat n'aura pris son hypothèque qu'en dernier ressort, surtout si l'impayé dure depuis quelque temps (à chaque nouvel impayé, il faut reprendre l'hypothèque).
Donc si une fois la banque servie, il n'y a plus rien, alors il n'y a plus rien...  |
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Posté - 16 mars 2016 : 14:57:45
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et donc l'ardoise sera répartie en charges commune générale si j'ai bien compris |
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Posté - 16 mars 2016 : 15:01:47
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oui et de toute façon comptablement elle l'aura déjà été : compte 677 ! |
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Posté - 16 mars 2016 : 15:16:48
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rambouillet :"lorsqu'il y a plusieurs hypothèques de nature égale ce qui est le cas de la banque et du syndicat, les hypothèques se servent dans l'ordre d'arrivée ; la banque va se servir en premier puisque l'hypothèque est prise en général depuis le prêt et le syndicat n'aura pris son hypothèque qu'en dernier ressort, surtout si l'impayé dure depuis quelque temps (à chaque nouvel impayé, il faut reprendre l'hypothèque)."
NON !! Vous oubliez le privilège immobilier du SDC. Le SDC est privilégié, il passera avant la banque, les impots...........
La prise d'hypothèque permettra de récupérer une plus grande partie des sommes dues.
Le SDC va récupéré les dettes de l'année en cours, et 100% des dettes de la 2ème et 3 ème, ET 50 % des 4 et 5 ème en, partage avec le préteur de deniers !! la banque. L'hypothèque légale n'intervient qu'après l 5èma année, et cela dépendra alors du nbrede créanciers, et du prix de la vente.
rambouillet : une petite fiche la dessus qui confirme mes propos :
Payer les charges de copropriété Le privilège immobilier spécial pour recouvrir les impayés de la copropriétéLe privilège immobilier spécial pour recouvrir les impayés de la copropriété : Le privilège immobilier spécial pour recouvrir les impayés de la copropriété
L’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet à une copropriété, lors de la vente du lot d’un copropriétaire débiteur, d’exiger d’être payée avant tout autre créancier, que cette vente ait lieu à l’initiative du débiteur, de l’un de ses créanciers ou de la copropriété elle-même.
Toutefois, le privilège immobilier ne peut porter que sur les provisions du budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel de l’année en cours ou des années précédentes, et les provisions pour travaux d’amélioration (création d’un ascenseur par exemple). Sont donc exclues les avances pour travaux futurs.
Pour que la copropriété puisse se prévaloir du privilège immobilier, certaines règles doivent être respectées. Le notaire qui est en charge de la vente du bien du copropriétaire débiteur, doit adresser au syndic un état daté (questionnaire de vente), lequel est accompagné d’un document appelé le certificat de l’article 20. Si ce document n’est pas renvoyé par le syndic au notaire, cela signifie que le copropriétaire n’est pas à jour dans le paiement de ses charges.
Dans ce cas, le notaire fait parvenir au syndic, dans un second temps, un avis de mutation par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui demandant, dans les 15 jours suivant la réception de cette lettre, de faire opposition sur le prix de vente par voie d’huissier. Cela signifie que le syndic doit faire parvenir au notaire un document détaillant pour chaque somme due par le copropriétaire, sa nature (arriéré de charges, provision du budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel, avance, etc. ), son montant et son rang (dette de l’année en cours ou des 2 années précédentes par exemple).
Si toutes ces conditions sont réunies, trois cas de figure se distinguent :
la copropriété poursuit le paiement des dettes de l’année en cours et des 2 dernières années échues. Elle sera alors réglée sur le prix de la vente du lot du copropriétaire débiteur avant le vendeur lui-même et avant le prêteur de deniers (si le copropriétaire avait contracté un emprunt auprès d’une banque). On parle alors de super privilège ;
la copropriété poursuit aussi le paiement des dettes des années antérieures, à savoir celles de la 4e et 5e années. Elle vient alors en concours avec le vendeur du lot et le prêteur de deniers (sur le prix net de la vente après déduction du super privilège);
pour les années plus anciennes, la copropriété ne bénéficie plus d’aucun privilège. Elle devient alors un créancier chirographaire, sauf s’il a éventuellement été le premier à inscrire une hypothèque légale.
Le privilège immobilier ne doit pas se confondre avec l’hypothèque légale car :
il ne porte que sur des créances d’une certaine nature et non sur des créances de toute nature. Il est donc plus restrictif ;
il bénéficie à la copropriété dès lors que le copropriétaire vend son lot, tandis que l’hypothèque légale nécessite une inscription préalable à la vente ;
il fait de la copropriété un créancier privilégié même si d’autres créanciers ont des créances antérieures à celle du syndicat, alors que l’hypothèque légale ne permet à la copropriété d’être prioritaire que si elle est la première à l’avoir inscrite.
Mais attention avec une vente en adjudication; il n'y a pas forcément de passage par un notaire !! Bizarre mais expérience vécue.
Un miracle que le syndic ai pris une hypothèque au bout d'une année d'impayés.
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Édité par - philippe388 le 16 mars 2016 15:19:25 |
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Posté - 16 mars 2016 : 16:03:13
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Philippe c'est à la fois vrai et à la fois inexact, alors citons l'article du code civil de référence modifié en 2014, ainsi il n'y aura pas de problèmes de comprehension :
"Article 2374
Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont :
1° Le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ;
S'il y a plusieurs ventes successives dont le prix soit dû en tout ou en partie, le premier vendeur est préféré au second, le deuxième au troisième, et ainsi de suite ;
1° bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés à l'article 10, au c du II de l'article 24 et à l'article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la même loi, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens.
Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues ;
1° ter Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2° du présent article, l'opérateur mentionné à l'article L. 615-10 du code de la construction et de l'habitation, si le bien vendu est assorti d'une servitude sur des biens d'intérêt collectif.
Toutefois, l'opérateur est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les redevances prévues au même article L. 615-10 de l'année courante et des deux dernières années échues ;
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Posté - 16 mars 2016 : 16:12:23
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rambouillet : le 1°bis EST le privilège immobilier du SDC. Le super privilège pour les 3 premières années ( 100 % de la dette), le privilège partagé avec le préteur de deniers pour les 4 et 5ème année.( partagé à 50% ).
Votre article ne parle pas de cette hypothèque légale que doit prendre kle syndic dès la première année de dette, pour récupérer, si le produit de la vente le permet, le reste de la dette, des annèes 6,7. ....15 èmes, ..
Je ne vois pas ou le texte que j'ai cité est inexact ?
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Posté - 16 mars 2016 : 17:50:42
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en Français synthétique ça donne quoi ? .... Parce que là je patauge ... |
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Posté - 16 mars 2016 : 18:13:36
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Cela signifie que ce n'est pas parce qu'un syndicat pose une hypothèque suite à dettes, que ce même syndicat récupèrera sans coup férir toute la dette... |
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Posté - 17 mars 2016 : 09:37:55
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draksnake89 : en Français synthétique ça donne quoi ? .... Parce que là je patauge ...
1. votre collègue n'a pas à régler les dettes du par l'ancien copro.
2. le SDC a un privilège immobilier
a. le super privilège, le SDC est prioritaire sur TOUS les autres créanciers pour les 3 années de dettes. 100% récupéré par le SDC
b. pour les 4 et 5èmes années, 50% des dettes récupérées.
3. si le Syndic a pris une hypothèque légale, le SDC pourrait récupérer les dettes des années des 6 ème années et plus, SI le produit de la vente le permet, ET dans l'ordre des hypothèques prises par les créanciers
4. C'est le SDC qui devra passer le solde des dettes non récupérées en charges irrécupérables et par conséquent, ce sont les copros qui boucheront ce trou, y compris votre collègue si elle a pu acheté ce lot. |
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Posté - 17 mars 2016 : 09:52:43
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Par expérience, je mets un doute sur les % de deux.
Il est vrai que dans notre cas la vente par saisie avait été initiée par la banque et non par le syndicat. Donc la banque s'est servie en premier ....
Si la vente est initiée par le syndicat, certes le syndicat peut se servir en premier.
Il faut aussi retenir de cela, que (malheureusement pour le débiteur) il ne faut pas trop attendre pour lancer les procédures de saisie vente.... |
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Posté - 17 mars 2016 : 11:33:52
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c'est ici la banque qui a engagé la vente forcée |
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lot débiteur et rachat ? 
