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jt38
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 Posté - 20 mars 2016 : 07:59:14
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Notre copropriété c’est 5 copropriétaires (dont moi qui fait fonction de syndic bénévole) pour un vieil immeuble à 5 niveaux Cet immeuble appartenait autrefois à une seule personne. Les étages ont été vendus un à un et le descendant de ce propriétaire initial (Appelons le Mr HERITIER) ne possède plus que le rez-de-chaussée. Les tantièmes étaient égaux et les copropriétaires contribuaient (et contribuent) de façon égale aux charges communes.
Premier problème : Du côté opposé à la rue, le rez de chaussée donne sur un terrain que l’état descriptif de division mentionne comme étant privatif et appartenant à Mr HERITIER (il ne nous est d’ailleurs pas accessible) Au niveau du premier étage, de ce côté-là (sud) une terrasse d’environ 35 m2 surplombe le terrain. Une partie du logement du rez de chaussée de Mr HERITIER se trouvait sous cette terrasse.
Il y a quelques années Mr HERITIER à fait faire des travaux au rez-de-chaussée de façon à aménager deux studios à louer - dont l’un côté terrain - à la place de l’ancien appartement,. A cette occasion il a récupéré des mètres carrés en annexant une espèce de galerie, extérieure mais couverte, puisqu’elle se trouvait sous la terrasse. La surface habitable de Mr HERITIER est donc plus importante qu’autrefois. La copropriété n’a été informée à aucun moment et les tantièmes n’ont pas bougé. Est-ce normal ?
Deuxième problème : La part en tantièmes du propriétaire du premier étage ( la terrasse fait environ 35 m2) n’est pas non plus majorée par rapport à celle des propriétaires du second et du troisième étage qui n’ont qu’un balcon ni par rapport à celle du propriétaire du quatrième étage qui n’a ni terrasse ni balcon. Cette terrasse n’est pas non plus mentionnée sur l’état descriptif de division. Cela signifie-t-il qu’elle est privative ? Auquel cas est-ce qu’elle ne devrait pas figurer sur l’état descriptif de division avec cette mention « terrasse privative » ? Ou apparait ce statut ? Et qu’en est-il du statut du studio de Mr HERITIER qui se trouve en-dessous ? Privatif lui-aussi alors qu’il a en commun avec les autres logement les canalisations d’eau, les evacuations, l’alimentation électrique ? Et où se situerait la limite entre le privatif et ce qui relèverait de la copropriété ? Nous n’avons pas de règlement de copropriété qui nous précise tout cela et je ne comprends rien à cette existence de parties privatives à l’intérieur d’une copropriété. Merci d’éclairer ma lanterne.
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Posté - 20 mars 2016 : 11:28:05
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citation: Nous n’avons pas de règlement de copropriété qui nous précise tout cela
ceci n'est pas possible ou quelqu'un n'a soit pas fait son travail, soit transmis l'information. Le notaire qui a fait le premier découpage devait s'assurer qu'un RdC ait été créé...
"Article 5 de la loi de 1965
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. |
Édité par - rambouillet le 20 mars 2016 11:29:16 |
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Posté - 27 mars 2016 : 12:22:23
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Le règlement de copropriété n'est pas un préalable à la création d'une copropriété et à l'établissement par le notaire d'un premier acte de vente : seul l'EDD est indispensable. L'article 14 de la loi dit que le syndicat des copropriétaires, qui nait spontanément lors de cette première vente "établit et modifie le règlement de copropriété" : c'est bien la preuve qu'il peut ne pas exister à la naissance du syndicat ! |
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3
Posté - 27 mars 2016 : 12:38:46
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c'est le problème de la poule et de l’œuf....
citation: Les tantièmes étaient égaux qui a "pondu"  ces tantièmes égaux et sur quoi cela est-il inscrit ?
De toute façon, tous ces travaux aut=raient du être autorisés par une AG : est ce le cas ? |
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jt38
Nouveau Membre
France
16 message(s)
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Posté - 03 avr. 2016 : 06:06:39
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citation: Les tantièmes étaient égaux qui a "pondu" ces tantièmes égaux et sur quoi cela est-il inscrit ?
Merci pour vos interventions. Je n’ai pas encore eu le temps de chercher l’origine de la répartition des tantièmes mais la mention « Pas de règlement de copropriété » existe sur le dernier état descriptif de division.
Le problème me parait compliqué. Pour que je comprenne bien je voudrais, dans un premier temps, me limiter au problème de la terrasse
- soit elle est privative (mais où cela doit-il apparaitre ?) : l’appartement avec terrasse a plus de valeur qu’un appartement identique sans terrasse et les millièmes devraient être plus élevés. S’il y a une réparation à faire au niveau de la terrasse cela relève du propriétaire. ?
- - Soit elle est commune à usage privatif : elle n’intervient pas dans les millièmes mais les réparations concernent toute la copropriété ?.
Si nous voulions maintenant clarifier la situation et établir un règlement de copropriété est-ce que nous aurions à opter entre l’une ou l’autre solution ?
Si c’était le cas la copropriété hériterait de l’entretien de la terrasse sans aucun profit pour elle puisque l’usage en resterait réservé à un seul copropriétaire.(d’ailleurs mauvais payeur et qui ne voterait évidemment pas pour une augmentation de ses millièmes et de ses charges).
Or, jusque là , nous avons fonctionné différemment cette terrasse n’intervient pas dans les millièmes mais la copropriété n’a pas été concernée quand il a fallu refaire son étanchéité ou réparer un mur qui la bordait. C’est un fonctionnement batard mais qui nous parait plus juste. N’aurions nous pas intérêt à garder le statut quo ?
citation: De toute façon, tous ces travaux aut=raient du être autorisés par une AG : est ce le cas ?
Non, nous n'avons pas été informés |
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nefer
Modérateur
14633 message(s)
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 Posté - 03 avr. 2016 : 09:52:33
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donc vous avez un état descriptif de division qu'il faut lire attentivement |
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Posté - 03 avr. 2016 : 10:15:25
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..E t qu'il me parait difficile de contester sauf dans les 5 années suivant la première cession. Est-ce encore le cas?
Dans le cas contraire, il faut unanimité, autant dire impossible; |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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7
Posté - 03 avr. 2016 : 12:59:06
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"Le problème me parait compliqué. Pour que je comprenne bien je voudrais, dans un premier temps, me limiter au problème de la terrasse :
- soit elle est privative ....
- soit elle est commune à jouissance exclusive ....."
C'est le RDC qui détermine ce classement.
Si vous n'avez pas de RDC, il n'est pas possible de trouver une réponse.
Il faut donc se tourner vers les textes (L.65)
Art.5 :
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Article 4
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.
Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Ceci pour le statut de cette toiture-terrasse, classée "partie commune dans le silence des titres."
Concernant les tantièmes du lot agrandi :
Cette "galerie" sous la terrasse est-elle mentionnée quelque part ?
Est-il mentionné qu'elle fait partie intégrante du lot considéré ?
A défaut, son sol (et donc le volume inscrit par sa surface) est indistinctement "partie commune".
Il devait donc y obligatoirement avoir décision d'AG pour aliéner cet espace réputé commun (prescription 30 ans), AG qui devait modifier en conséquence les tantièmes attribués au lot agrandi.
La "valeur relative" surface-volume-consistance-situation" de ce lot était modifiée par cette agrandissement du lot, justifiant l'attribution de tantièmes en sus.
En raison de cet agrandissement d'un lot, la grille de charges d'origine est réputée "non écrite".
Tous ces désordres viennent essentiellement de l'absence de RDC, définissant entre autres ce qui est commun à tous, à certains, commun grevé d'un droit de jouissance, ce qui est privatif, et d'un syndicat qui de fait ne fonctionne pas en raison de cette absence.
Il faut vous rapprocher d'un avocat spécialisé, ou peut mieux d'un notaire très au fait de ce type d'affaire (il y en a), seul à même de mettre les choses dans le bon sens.
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Tantièmes et parties privatives 
