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edwin1
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 Posté - 26 mars 2016 : 19:31:33
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Bonjour à tous,
C'est mon premier message sur le forum, que je lis depuis bien longtemps.
Dans ma copro, tout le monde souhaite vendre l'ancienne loge de la gardienne.
Dans une première ag prochaine, nous allons voter
-le non remplacement de la gardienne,
-la vente de la loge à un prix minimal
-délégation de pouvoirs au syndic pour effectuer les démarches et signature pour le compte des copropriétaires
-et enfin mandat de vente à donner à une agence
dans une seconde ag nous voterons tout ce qui concerne la création du nouveau lot.
Tout ceci est bien expliqué dans cet article et est réglo, jusqu'ici pas de pépin
http://www.jurisprudentes.net/phoru...,12491,12491
SAUF que:
Il y a déjà plusieurs copropriétaires acheteurs au prix (et même potentiellement plus).
Malin, le syndic possède également un service transaction, et dans le projet de résolution, dans la même résolution que décision de vendre la loge ils ont mis également délégation des pouvoirs au syndic et mandat de vente à (leur) agence (ce qui sont deux choses totalement différentes, la délégation des pouvoirs au syndic est normale et souhaitable, cela fait partie de leur mission courante, par contre l'agence pour être x ou y).
Donc ils veulent se prendre des honoraires (élevés de plus), à la charge de l'acheteur (le prix de vente minimal défini par l'ag est hors honoraires) sur une vente où ils n'ont rien à faire (pas de publicité, de recherche d'acheteur, de négociation, rien), puisqu'il y a déjà des acheteurs au sein de la copro.
Les offres vont êtes ouvertes pendant l'ag et une sera retenue par cette dernière pendant l'ag. Moi, mon offre, je veux la faire directement à l'assemblée des copropriétaires, je n'ai aucune raison de la faire à l'agence.
Sauf que pas idiots, ils ont mis ces 3 points (vente, délégation de pouvoirs et mandat) dans la même résolution. Ce qui fait qu'on vote soit oui à tout soit non à tout. Alors qu'autrement, je pourrais tout à fait argumenter que je fais mon offre à l'assemblée. On voterait oui à la vente à tel prix, oui aux pouvoirs au syndic, et non à mandat à l'agence.
Sauf qu'il faudrait alors qu'une résolution prévoit de donner mandat de vente au cs? Je ne sais pas trop et étant récent dans cette copro et connaissant à peine le cs je n'ose les impliquer, je crois qu'ils veulent juste vendre et ne pas se prendre la tête. Peux être puis je éventuellement demander d'inscrire une résolution, mandat de vente à donner au conseil syndical (et rajouter aussi délégation de pouvoirs au syndic pour rassurer le cs, il n'aura rien à faire, juste à accepter l'offre).
Ou alors, puis je faire tout ce qu'il faut, jusqu'à la vente, et ensuite attaquer leur agence? Pour quelque chose comme honoraires non justifiés ou autres, à voir avec un avocat.
Bref, comment ne pas payer ces honoraires injustifiées.
Merci
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Édité par - edwin1 le 26 mars 2016 19:45:54 |
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nefer
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1
 Posté - 26 mars 2016 : 19:46:41
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vous ne pouvez pas vendre la loge tant que le lot n'est pas crée
il faut d'abord créer le lot, faire approuver le modificatif de réglement de copropriété
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edwin1
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Posté - 26 mars 2016 : 20:11:25
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Malheureusement c'est en partie faux. Pour l'acte définitif (et le compromis) il faudra peut être avoir fait l'allotage et le modif de rcp, mais pour accepter de manière ferme et définitive une offre non, décider de vendre la loge et accepter une offre suffit, il faut simplement que l'objet de la vente soit déterminable.
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...46&fastPos=1 |
Édité par - edwin1 le 26 mars 2016 20:12:30 |
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Franck1966
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Posté - 26 mars 2016 : 20:17:38
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On ne peut pas vendre quelque chose qui n'existe pas ! Il faut d'abord créer le lot pour la loge comme dit Nefer aux frais de la copro.
Vous n'êtes pas au CS, dommage, il faut discuter avec les membres du CS pour dire qu'il faut séparer vente, mandat, en espérant que l'ordre du jour de l'AG ne soit pas déjà envoyé ...
Que le syndic prennent quelques sous pour la vente c'est normal puisqu'il est plus simple qu'il gère tout, il faut simplement lui faire comprendre (au syndic) qu'il y a sous et mandat ...
J'ai moi même acheté la loge de gardien dans une copropriété, le lot ayant été créé avant, et plus de gardienne, c'est plus simple. |
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edwin1
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4
Posté - 26 mars 2016 : 20:23:03
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Je comprends votre point de vue.
Voyons la chose autrement:
le syndic va faire ça en deux temps:
décision de vendre, pouvoirs, mandats.
Ensuite ils m'ont expliqué mais oralement, que les offres seront remises au début de l'ag, et une sera choisie. Mais rien de mentionne ça dans le projet d'ag.
Donc je pense qu'ils veulent déjà se fixer sur l'acheteur. ils rajouteront peut être "décision de vendre à M xxxx." Ca n'empêche pas d'accepter une offre.
Je suis d'accord, je trouve ça un peu spécial.
Vous qui avez acheté une loge, à qui avez vous adressé votre offre? Et qui l'a contresignée?
Ou alors, si est donné mandat de vente à l'agence, qu'est ce qui m'empêche d'adresser mon offre sans passer par eux puisque je n'aurais jamais visite ni sollicité cette agence? Mais à qui, au cs, et faudrait il alors qu'il ait mandat?
Car je suis sûr que le cs n'en voudrait même pas. Ou alors puis je demande d'inscrire à l'ordre du jour (j'ai un peu de délai) la même résolution mais sans le point mandat de vente? Et dans ce cas adresser mon offre à l'assemblée?
Maintenant oui je suis d'accord, pour signer chez le notaire il faut avoir créé le lot. Ce qui sera fait dans une 2e ag.
Merci |
Édité par - edwin1 le 26 mars 2016 20:35:13 |
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edwin1
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Posté - 26 mars 2016 : 20:39:45
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En bref et pour compléter mon précédent message, que feriez vous à ma place? |
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Franck1966
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6
Posté - 26 mars 2016 : 20:44:06
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Pour moi cela a été plus simple, car cette loge était un boulet pour la copropriété (beaucoup de travaux à faire de remise en conformité si on souhaitait remettre un concierge), j'ai proposé de le racheter alors que la vente n'était pas prévue à l'ODJ, et cela a été accepté.
Le mode du choix chez vous est très vague et laisse planer le doute d'une éventuelle corruption pour obtenir le lot !!!
De mon côté, j'ai signé l'achat chez le syndic, qui s'est occupé de tout aussi bien pour la copropriété que pour la vente. |
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Sunbird
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Posté - 26 mars 2016 : 21:17:50
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Je présume que le mandat de vente est joint à la convocation?
En fait ce qui est important c'est d'ajouter une clause à la résolution concernant le mandat de vente.
Cette clause devra être de la forme "clause particulières au mandat de vente : tout copropriétaire de la la résidence XXX à offre équivalente net vendeur, sera prioritaire et aucun honoraire ne sera du au mandataire (agence)".
Cela fera que l’agence ne pourra pas demander des honoraires à d'éventuels acheteurs qui seraient copropriétaires dans cette résidence. |
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Franck1966
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8
Posté - 26 mars 2016 : 21:29:38
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Vous plaisantez Sunbird ? il y a déjà plusieurs acquéreurs rien que dans la copro de Edwin1 qui veulent cette loge. Le syndic ne s’assoira pas sur cette vente ! il faut encadrer aux mieux son prix (1 ou 2 %) au lieu des 5 ou 6 d'habitude |
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Sunbird
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Posté - 26 mars 2016 : 22:45:19
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Pour pouvoir avoir le droit à honoraire sur une vente il faut un mandat (loi hoguet).
En l'état il n'y a pas de mandat. De plus l'AG n'est pas obligée d'accepter un mandat exclusif, et je conseille qu'elle vote pour un mandat simple (non exclusif). Dans ce cas tout copropriétaire pourra directement prendre contact avec le syndic, et aucun honoraire ne sera demandé.
Toutefois si le syndic fait également de la transaction vous serez bloqué. Dans ce cas il faut refuser ce mandat, et demander qu'un mandat soit fait avec un groupe/agence indépendant de ce syndic.
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edwin1
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Posté - 26 mars 2016 : 23:23:14
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Vos réactions sont super intéressantes : plusieurs points me font rebondir:
Bien sûr, la solution viendrait du mandat non exclusif ! Si c'est ça alors évidemment rien ne m'empêche de faire une offre directement au syndic, puisque c'est lui en l'espèce qui est le vendeur. Il faudra que je vois mais s'ils sont malins ils ont mis un mandat exclusif. Et puisque le syndic est aussi agence, par l'intermédiaire de son service transaction, ils peuvent refuser mon offre ou aller voir quelqu'un qui accepte de payer les frais d'agence (et je ne doute pas qu'il y en ait un, le prix est déjà tellement intéressant que même honoraires en plus cela reste une affaire, mais j'ai mes principes). Comme le dit sunbird je serai bloqué.
Non le mandat de vente n'est pas joint à la convocation, mais elle stipule "donne mandat à xxx". C'est la même chose.
Mon idée aurait été de faire l'offre la plus haute, qu'elle soit donc acceptée, et ensuite de dire que j'ai adressé mon offre au syndic et non à l'agence, et donc que je refuse de payer les frais. Si c'est écrit dans le pv que mon offre est acceptée, c'est jouable. Après je pourrai toujours faire l'idiot, ou plutôt faire valoir mes droits, et dire que non je n'ai pas de frais d'agence à payer (pour rappel honoraires à la charge de l'acheteur dans ce cas précis), puisque j'ai adressé mon offre au syndic qui l'a acceptée. Ca peut faire des couacs pour arriver jusqu'à la promesse.
négocier les honoraires : oubliez. C'est compliqué car contrairement à d'autres c'est une copro où je suis jeune, je ne connais personne et le cs n'a pas d'expérience. Pour info on est à 7%...
Le mandat: ils vont l'avoir, c'est sûr, puisqu'ils le mettent dans la même résolution que la vente.
La solution pourrait être pour moi de demander une résolution avec mandat non exclusif. |
Édité par - edwin1 le 26 mars 2016 23:23:57 |
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Sunbird
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Posté - 26 mars 2016 : 23:48:06
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La jurisprudence concernant les mandats de vente est constante, on ne peut présenter un bien sans avoir le mandat. Si il y avait des offres lors de cette première AG et que une des offres était retenue le syndic/agence ne pourrait prétendre à aucun honoraire (c'est la loi).
Du fait que le syndic fait également de la transaction et qu'il vous propose dans la même résolution de mandater son service pour le vendre, on peut considérer qu'il présente le bien à l'ensemble de la copropriété (copropriétaire) sans avoir de mandat de transaction, et de fait n'aura le droit à aucun honoraire si un copropriétaire venait à acheter.
La solution la plus simple est de demander au président de l'AG d'ajouter la clause que je vous ai indiqué. Sinon vous pourrez lors de la signature de l'acte définitif refuser de payer la note d'honoraire, ce qui ne bloquera pas la vente mais forcera le syndic/agence à vous assigner. |
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Franck1966
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Posté - 27 mars 2016 : 09:09:28
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Edwin, vous êtes jeune, mais pourquoi ne pas aller voir directement le syndic, lui dire que pour la vente lors de l'AG et n'ayant pas de mandat, ses honoraires seraient caduques; et proposer un arrangement (les 1 ou 2% dont j'ai parlé précédemment) ?
Le syndic n'est pas stupide, il ne va pas s'asseoir et à la table et sur ses honoraires 
Donc en essayant de trouver une solution avant ...
Par contre ce qui est gênant pour vous c'est que plusieurs personnes souhaitent acheter, donc vous ne serez pas le seul à avoir des idées !
Et, au fait, comment saurez-vous que vous avez fait l'offre la plus haute ??? |
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Sunbird
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Posté - 27 mars 2016 : 12:58:46
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Pourquoi proposer 1 ou 2%? Il n'y a rien à proposer sauf l'offre. |
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edwin1
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Posté - 29 mars 2016 : 14:41:54
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Alors.
Il s'avère que je me suis peut être un peu emflammé, mais pas totalement pour rien.
En effet j'ai ce qui devrait être le projet de résolution, et il n'est pas mentionné mandat à l'agence. Simplement le prix plancher et le mandat au syndic pour signature.
Cependant, lors d'une discussion orale malheureusement très rapide, la syndic m'avait dit que leurs honoraires étaient en sus du prix, tout en sachant très bien que la loge serait achetée par un copro (donc pas d'agence nécessaire).
On va voir... Mais à priori pas de raison. je vais adresser mon offre au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. |
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nefer
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Posté - 29 mars 2016 : 15:03:57
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peut être s'agit des honoraires pour sa participation à la signature de l'acte chez le notaire ? |
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Sunbird
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Posté - 29 mars 2016 : 16:56:56
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Dans ce cas les seuls honoraires qu'il peut facturer c'est dans le cadre sa gestion, et il les facture au SDC. Par exemple 2 heures pour rdv chez notaire.... |
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edwin1
Nouveau Membre
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Posté - 29 mars 2016 : 17:33:44
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Je pense aussi. Je ne veux pas remuer la soupe, donc je laisse voir jusqu'Ã l'ag. |
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Vente loge, honoraires d'agence non dûes 
