| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 01 avr. 2016 : 17:07:43
|
Bonjour,
Au sujet de l’application du mécanisme de l’article 25-1 de L65 sur la majorité requise pour l’adoption d’une résolution, il semble qu’il existe un conflit en le point g de l'article 25 ( « suppression du vide-ordures pour des impératifs d’hygiène » ) et n (« ensemble des travaux comportant modification, addition, amélioration » ) au regard de la disposition du dernier alinéa de l’article 25-1 (« le présent article n’est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l’article 25 ».
En effet, le vote de la suppression du vide-ordure ( g) consistant en des travaux de modification ( n ) , il ne devrait donc pas être sujet au mécanisme du 2ème vote éventuellement prévu par l’article 25-1. Si le 2ème vote avait été prévu le point n aurait dû être rédigé comme suit : « ensemble des travaux comportant modification, addition, amélioration, sauf ceux relatifs à la suppression du vide-ordures pour impératifs d’hygiène » . Il convient d’observer la précision donnée par le premier mot du point n : «Ensemble » , ce qui implique bien TOUS les travaux de nature à modifier l’existant ( donc y compris la suppression du vo pour impératif d'hygiène ).
Merci pour précisions et si possible jurisprudence.
|
|
|
|
|
|
|
1
 Posté - 01 avr. 2016 : 18:00:48
|
jany2718 : la suppression d'un élément commun le local poubelle n'est pas une amélioration, ni une modification, en encore moins une addition.
Votre sauf est aussi bien prévu par la loi puisque l'article 25.1 ne s'applique pas pour cette suppression du vide ordure.
Le législateur a bien considéré que la suppression n'est pas une modification.
|
|
|
|
 2
Posté - 01 avr. 2016 : 18:07:57
|
Perso, je pense que la suppression est une modification, mais ce qui fait la différence entre le g et le n, donc l'utilisation de l'article 25-1 ce sont les termes "pour des impératifs d'hygiène".
Si vous supprimez le vide ordures pour des raisons d'hygiène, vous utiliserez le 25-g, puis le 25-1 éventuellement.
Si vous supprimez le vide ordure parce qu'il est coincé, sa couleur ne vous plait pas ou vous voulez récupérer la pièce du dessous, c'est donc une modification 25-n sans passage possible par le 25-1.
On peut d'ailleurs le comprendre : dans le second cas, c'est du "confort" ou du "non-indispensable", et il faut la majorité de tous comme à chaque fois que l'on modifie quelque chose du bien indivis à tous.
Dans le premier cas, et il faut bien présenter ces impératifs d'hygiène dans la résolution (attestation, présence de cafards en permanence, etc...), alors dans ce cas, la majorité exprimée des présents et représentés décident si au moins 1/3 des copros en sont au préalable d'accord. |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 01 avr. 2016 : 18:23:41
|
|
citation: Initialement posté par philippe388
Votre sauf est aussi bien prévu par la loi puisque l'article 25.1 ne s'applique pas pour cette suppression du vide ordure.
Le législateur a bien considéré que la suppression n'est pas une modification.
pourtant , il est bien précisé "ENSEMBLE " ( des travaux ) et la suppression de quelque chose est bien une "MODIFICATION" .
Il semble bien qu'il y ait une faiblesse dans ces dispositions et un petit conflit ... |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 01 avr. 2016 : 18:31:11
|
|
citation: Initialement posté par rambouillet
Si vous supprimez le vide ordures pour des raisons d'hygiène, vous utiliserez le 25-g, puis le 25-1 éventuellement.
Si vous supprimez le vide ordure parce qu'il est coincé, sa couleur ne vous plait pas ou vous voulez récupérer la pièce du dessous, c'est donc une modification 25-n sans passage possible par le 25-1.
ATTENTION supprimer le vide-ordures pour des raisons autres que" impératifs d'hygiène" implique un changement dans les conditions de jouissance des appartements donc nécessite une résolution prise à l' UNAMITé des copropriétaires ... En effet le 25-g n'est prévu que dans le cas d'impératif d'hygiène , qui doit être établi très exactement . |
|
|
|
5
Posté - 01 avr. 2016 : 19:49:50
|
On parle d'unanimité pour le concierge pas pour le vide ordure, (ce n'est pas la même chose : un concierge et un VO  )
"Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité."
Plus sérieusement : on ne vote à l'unanimité que s'il y a atteinte à la destination de l'immeuble :
"Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble."
Est ce qu'une suppression d'un VO est une aliénation : transmission volontaire, je ne le pense pas ....  |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 01 avr. 2016 : 21:01:32
|
Le système "vide ordure" est un "service commun", au même titre que chauffage et ECS collectifs par exemple.
"n'est prévu que dans le cas d'impératif d'hygiène , qui doit être établi très exactement ."
Bien entendu, et c'est toute la difficulté
Qui est à même, selon des critères précis, objectifs, de déterminer ces "impératifs d'hygiène" ?
Que seraient ces "impératifs", au regard d'un "défaut d'entretien" ???
Entretien à charge du syndicat, dont il porte la responsabilité. |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 01 avr. 2016 : 21:03:48
|
avant dernier paragraphe de l'article 26 :
"L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. "
l'utilisation d'un vide-ordure est bien un élément contribuant aux modalités de jouissance des parties privatives. La loi n'a pas prévu d'exclure le vide-ordures de cet ensemble de facilités ( gardien , chauffage central, eau chaude , ascenseur, digicode, boîtes à lettres, local poubelles, local vélos,...) . La suppression du VO pour des raisons autres que "impératif d'hygiène" modifie indiscutablement les modalités de jouissance des parties privatives . Elle ne peut donc être décidée ( régulièrement ) qu'à l'unanimité ( dans l'état actuel de la loi ). |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4951 message(s)
Statut:
|
|
8
 Posté - 01 avr. 2016 : 21:29:41
|
|
citation: Initialement posté par Jany2718
l'utilisation d'un vide-ordure est bien un élément contribuant aux modalités de jouissance des parties privatives.
Votre appartement est un vide-ordure 
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 01 avr. 2016 : 21:38:13
|
|
le sujet de la discussion n'est pas le vide-ordures ! mais uniquement les modalités de vote des articles 25 et 25-1 de L65. SVP |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 01 avr. 2016 : 22:50:03
|
Elle ne peut donc être décidée ( régulièrement ) qu'à l'unanimité ( dans l'état actuel de la loi ).
Je partage cette position.
Décision unanime qui ne serait pas nécessaire si la fermeture est imposée par une disposition administrative ou règlementaire.
Par exemple la mise en place du tri sélectif dans la commune.
Ou encore par un avis négatif d'une commission "hygiène et sécurité", avis basé sur des critères objectifs, définissant les "impératifs d'hygiène" imposant la fermeture.
Comme pour la mise en ouvre de dispositions législatives ou règlementaires, le pouvoir de l'AG est alors réduit aux modalités de mise en œuvre de l'obligation administrative de fermeture.
|
|
|
|
11
Posté - 02 avr. 2016 : 07:20:40
|
|
citation: Bien entendu, et c'est toute la difficulté
Qui est à même, selon des critères précis, objectifs, de déterminer ces "impératifs d'hygiène" ?
Que seraient ces "impératifs", au regard d'un "défaut d'entretien" ???
Entretien à charge du syndicat, dont il porte la responsabilité.
la réponse est ! : le juge si un copro opposant ou défaillant assigne le syndicat dans le délai réglementaire....  |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 02 avr. 2016 : 09:43:54
|
|
citation: Initialement posté par rambouillet la réponse est ! : le juge si un copro opposant ou défaillant assigne le syndicat dans le délai réglementaire....
A ce sujet : lorsqu'une résolution est adoptée de façon irrégulière , le délai de 2 mois pour demander son annulation est-il opposable au copropriétaire opposant ou absent ? |
|
|
|
13
Posté - 02 avr. 2016 : 10:10:47
|
OUI, le délai de deux mois après la notification est le délai maxi pour assigner si un copro opposant ou défaillant estime la résolution irrégulière ; c'est d'ailleurs indiqué lors de la notification du dit PV.
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
14
 Posté - 02 avr. 2016 : 10:29:06
|
|
Très bien : ainsi une résolution absurde ou contraire aux intérêts du SDC , qui serait prise de façon irrégulière, devrait être appliquée par le syndic, si elle n'était pas contestée dans les 2 mois de la notification du PV ( devant le TGI ) , et deviendrait donc ( en principe ) définitive ... oui modifiable éventuellement, mais par une nouvelle résolution d'AG ultérieurement ... donc avec des complications dans le cas où ladite résolution aurait été exécutée . |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 02 avr. 2016 : 10:31:31
|
( rectification : ou et non oui )
Très bien : ainsi une résolution absurde ou contraire aux intérêts du SDC , qui serait prise de façon irrégulière, devrait être appliquée par le syndic, si elle n'était pas contestée dans les 2 mois de la notification du PV ( devant le TGI ) , et deviendrait donc ( en principe ) définitive ... ou modifiable éventuellement, mais par une nouvelle résolution d'AG ultérieurement ... donc avec des complications dans le cas où ladite résolution aurait été exécutée . |
|
|
|
16
Posté - 02 avr. 2016 : 12:39:33
|
Ceci n'est pas une découverte et c'est pourquoi, après l'AG, un copro intelligent, moyennant "pépètes" a encore les moyens de ramener ses collègues dans un chemin moins absurde mais il ne dispose que de 2 mois et encore faut-il qu'il soit opposant ou défaillant.
Sinon, le syndicat vit avec son absurdité..... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 02 avr. 2016 : 14:25:57
|
Ce n'est pas absurde !
Contrairement a ce qu'en pensent une majorité de gens, les affaires internes à une copropriété sont des affaires "privées", qui ne regardent que ses membres.
C'est (par exemple) comme une grande famille qui ferait chez elle ce qu'elle veut, tant pour sa façon de vivre ensemble, de manger, boire, s'habiller, se comporter, grimper au rideaux, ne pas mettre de rideau, mettre la grand mère dans un placard ou la baignoire, le papy attaché dans son lit, et les enfants à fumer des joints du soir au matin.
Certains peuvent râler, piquer une colère, ou s'enfermer dans sa chambre en claquant la porte, sans que cela n'ai au final un effet sur quoi que ce soit.
Cela ne regarde qu'eux en interne, il n'y a de litige avec personne, aucun des membres ne s'en plaint.
Qui donc viendrait y mettre son nez ???
On parle "décision irrégulière", "illégale", contraire aux intérêts du syndicat.
Mais si personne ne trouve à redire, ne conteste en séance, ne s'oppose au besoin en se groupant pour agir et/ou en portant le litige devant un juge, cela revient à une grosse bouderie, à s'enfermer dans sa chambre en claquant la porte.
Et vogue la galère, rouler bolides, y'a rien à voir ....
Famille ou syndicat.
On est dans du 'privatif', serait-il en groupe ...
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
majorité article 25 et 25-1 
