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Jany2718
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 Posté - 01 avr. 2016 : 17:29:10
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Bonjour,
Le premier alinéa de l’article 25-1 de L65 prévoit : « Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »
L’utilisation de l’expression : « la même assemblée peut … » implique que l’AG a la possibilité de le faire et non qu’elle y est obligée . Dès lors, il convient de soumettre à un vote spécial cette option éventuelle de faire un second vote et de soumettre au vote à la majorité de l’article 24 la résolution consistant à poursuivre le vote sur la résolution en cause, comme cela est permis ( et non obligatoire , ni automatique ) , puis selon le résultat revoter à la majorité de l’article 24 ou reporter à une autre AG.
Sinon quelle serai l’utilité de prévoir une majorité de 50% de toutes les voix selon l’article 25 plutôt que simplement et immédiatement 1/3 des voix ? merci pour commentaires.
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 Posté - 01 avr. 2016 : 18:06:28
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jany2718 : vous avez raison, l'AG doit d'abord voter à l'article 25.1, si le projet a receuilli au moins un tiers de voix, de passer au vote à l'article 24
Ceci est important car de nombreuses questions différentes se votent à l'article 25; comme l'élection du syndic et du CS ou l'AG ne peut que voter immédiatement à l'article 24 car le SDC pourrait se retrouver sans syndic, et d'autres résolutions de travaux qui pourrait être modifiées dans les 3 mois après l'AG.
Président de séance, j'ai toujous fait voter l'article 25.1, puis le 24. Un seul syndic a confirmé cela !  |
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Posté - 01 avr. 2016 : 18:11:44
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Le "peut" s'applique au changement de majorité à utiliser pas à un "peut" faire un second tour.
Le second tour s'impose (sinon ce n'est pas la peine de se réunir) et dans ce cas l'assemblée pourra utiliser la majorité 24 pour voter. (bien sur au préalable, il faut que le 1/3 de tous les copros soient d'accord.
Le législateur a prévu cette possibilité pour contrecarrer le manque de présence des copros à l'AG : vous ne voulez pas vous déplacer ou signer un pouvoir, tant pis pour vous, ceux qui sont présents et représentés auront le dernier mot (sauf pour les 25 n et 0).... |
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Jany2718
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Posté - 01 avr. 2016 : 18:45:37
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Pourtant c'est bien le verbe "POUVOIR" que le rédacteur de cette disposition a utilisé et non "DEVOIR" ni le présent de l'indicatif qui implique aussi une obligation ... Il y a donc bel et bien une liberté d'appréciation et cette liberté ne pouvant s'exprimer que par un vote, il faut donc , en principe, un votre intermédiaire.
Il se pourrait en effet que les votants , très scrupuleux , et ne voulant pas risquer la critique des absents en faisant passer "en vitesse" une résolution importante, choisissent par cette résolution intermédiaire ( sur l'opportunité de revoter, "dans la foulée", la question importante à la majorité de l'article 24 ) de la reporter à la prochaine AG . D'où ce vote intermédiaire qui est finalement assez logique . |
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Posté - 01 avr. 2016 : 19:41:43
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PEUT : c'est dans le sens : jusqu'à présent vous votiez au 25, maintenant vous allez utiliser une majorité plus faible (vous avez l'autorisation) alors qu'à l'origine ce n'était PAS POSSIBLE...
ce n'est pas vous pouvez si vous voulez....
Le feu était au rouge, il passe au vert, vous pouvez passer, vous avez l'autorisation |
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Jany2718
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Posté - 01 avr. 2016 : 19:54:46
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Mais alors, pourquoi donc prévoir un premier vote à la majorité de 50% de tous les copropriétaires, s'il suffit de 33% et si ce 2ème vote est automatique ou obligatoire ?
En fait logiquement et même si cela est une formalité ( en général ) il faut passer par un vote intermédiaire , et je l'ai vu faire . |
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Gédehem
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Posté - 01 avr. 2016 : 20:49:14
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Il faut faire le ménage ......
Lorsque telle question relève de la majorité prévue à l'art.25, le pdt de séance doit faire voter la résolution proposée à cette condition de majorité.
Si elle l'obtient (mettons 501/1000), elle est adoptée
Si elle ne l'obtient pas mais recueille au moins le tiers des voix (ici 334/1000°), l'assemblée "peut", dans le sens de "est autorisée" à statuer, lors d'un second vote, à la maj.art.24.
Pdt de séance qui procède donc à ce second vote en fonction du résultat du premier.
Et aux dernières nouvelles, pour faire un second vote il faut qu'il y en ait eu un premier ..... (M de La Palisse n'est pas mort, chacun sait cela .....) |
Édité par - Gédehem le 01 avr. 2016 20:51:50 |
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Posté - 01 avr. 2016 : 20:50:11
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Parce que pour passer au second critère, il faut respecter le premier : au moins 1/3 des copros doivent approuver la résolution.... |
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Gédehem
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Posté - 01 avr. 2016 : 20:53:07
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C'est comme en voiture : démarrer en seconde, cela marche moins bien .....  |
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Jany2718
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Posté - 01 avr. 2016 : 21:10:27
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Très bien , Mais alors, pourquoi donc prévoir un premier vote à la majorité de 50% de tous les copropriétaires, s'il suffit de 33% et si ce 2ème vote est automatique ou obligatoire ? ( OK, je sais, je l'ai déjà dit , mais quelle est l'explication SVP ? )
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Gédehem
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Posté - 01 avr. 2016 : 22:57:51
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Parce que le second vote à l'art.24 n'est possible, n'est autorisé QUE s'il y a eu un premier vote à l'art.25.
Si le "1er" obtient 6783/10000, il n'y a pas de second.
Si ce "1er" obtient 328O/10000 "pour" et 2872 "contre", il n'y a pas de second.
Premier vote qui détermine s'il y a nécessité d'utiliser la passerelle de l'art.25-1, ou si l'AG est autorisée ou non à procéder à un second vote. |
Édité par - Gédehem le 01 avr. 2016 22:59:17 |
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Jany2718
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Posté - 02 avr. 2016 : 01:38:22
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Très bien, il suffisait donc de prévoir une majorité minimale de 33,33% des voix dès le premier vote qui aurait donc été vote unique.
En réalité, la lecture attentive de ces dispositions du 25-1 ( sans doute discutables et imparfaites ) implique qu'en cas d'obtention de votes favorables inférieurs à 50% mais supérieurs à 33,33%, l'AG doit procéder à un vote sur l'opportunité de revoter la résolution non adoptée , puis selon le résultat de ce vote intermédiaire ( à la majorité de l'article 24) , de procéder ou non au nouveau vote sur la résolution en cause, celle-ci étant cette fois soumise à la règle de la majorité de l'article 24.
En effet cette "possibilité" ( "PEUT..." ) qui est donnée à l'AG de revoter si le premier vote favorable recueille un nb de voix entre 50% et 33,33M , ne peut être exprimée ou matérialisée régulièrement que par un vote ( ce vote intermédiaire ) . Sinon cela revient à considérer que tous les copropriétaires présents ou représentés sont d'accord pour faire passer "en vitesse" la résolution qui au contraire devait être décidée avec grand soin . Il faut donc une consultation préalable et cela ne sera généralement qu'une formalité rapide , on le sait bien ...! |
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 Posté - 02 avr. 2016 : 06:51:05
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C'est l’ambiguïté du PEUT français qui sous-entend deux notions, le CAN et le MAY anglais (Dürfen et Können en allemand)
L'une est celle de la loi: une possibilité physique (Je peux soulever 70 kilos, je ne peux pas soulever 72); vu que en disant cela je suis dans une capsule partant pour mars,cela ne correspond a aucune envie réelle.
L'autre est celle de votre interprétation: Si je veux, j'ai une option, un choix (Je peux partir en vacance, prévenez avant de venir).
citation: En effet cette "possibilité" ( "PEUT..." ) qui est donnée à l'AG de revoter si le premier vote favorable recueille un nb de voix entre 50% et 33,33M , ne peut être exprimée ou matérialisée régulièrement que par un vote ( ce vote intermédiaire ) . Sinon cela revient à considérer que tous les copropriétaires présents ou représentés sont d'accord pour faire passer "en vitesse" Si c'était l'option de la loi, il y aurait la majorité de ce vote (pas évident qu'elle soit à l'article 25) |
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Posté - 02 avr. 2016 : 07:18:21
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citation: Très bien, il suffisait donc de prévoir une majorité minimale de 33,33% des voix dès le premier vote qui aurait donc été vote unique
Non, car ce n'est pas parce que la résolution obtient 33,34% qu'elel obtiendra 50,01% des voix exprimées au second tour.
Raisonnement par l'absurde, mais qui explique et vous pourrez faire le calcul pour trouver la limite :
* 100 % des copros présents et représentés : 33,34 % votent POUR. la majorité 25 n'est pas atteinte.
* second tour
* les copros votent exactement pareil et s’expriment tous : 33,34 % des voix exprimées, la résolution n'est pas adoptée car elle n'obtient pas la majorité à l'article 24. |
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Jany2718
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Posté - 02 avr. 2016 : 09:36:10
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citation: Initialement posté par rambouillet
Raisonnement par l'absurde, mais qui explique et vous pourrez faire le calcul pour trouver la limite :
* 100 % des copros présents et représentés : 33,34 % votent POUR. la majorité 25 n'est pas atteinte.
* second tour
* les copros votent exactement pareil et s’expriment tous : 33,34 % des voix exprimées, la résolution n'est pas adoptée car elle n'obtient pas la majorité à l'article 24.
Attention, dans cet exemple, les 33,34% du 2ème vote ne serait pas la majorité mais une minorité "pour" , la résolution serait donc rejetée évidemment et normalement ( comme elle l'aurait été au 1er vote ). |
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Posté - 02 avr. 2016 : 10:13:25
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c'est vous qui avait parlé d'une majorité à 33,33 % pour un vote unique, ou alors votre langue a du fourcher : on ne peut pas avoir une majorité à 33,33% |
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Gédehem
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Posté - 02 avr. 2016 : 11:19:24
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A l'évidence, comme beaucoup, Janny fait une confusion : L.art.25-1 n'énonce pas une règle de majorité.
Les règles de majorité sont prévues aux art.24, 25 et 26 ..
L'art.25-1 énonce une modalité qui déroge à la règle prévue par l'art.25, autorisant l'AG pour les cas listés à statuer à la maj.art.24 lorsque la résolution proposée à la maj.art.25 ne l'a pas obtenu.
D'où un vote obligatoire à cette majorité.
Avec possibilité, selon le résultat de ce vote, d'un second vote si la résolution n'obtient pas la maj.art.25 requise, en fixant un seuil : au moins le 1/3 des voix du syndicat.
D'où l'appellation de "article passerelle" pour ce 25-1, permettant de "passer" de l'art.25 à l'art.24 pour décider,mais en fixant une condition préalable : le 1/3 des voix.
Art.25-1 qui, encore une fois, n'énonce pas une nouvelle règle de majorité.
C'est un peu comme si on disait " le citoyen français dispose du droit de vote" selon l'art.25 du C.civ  .
OK, mais selon l'art.25-1 du Code civil, c'est à partir de sa majorité fixée à 18 ans que le citoyen "peut", (est autorisé) à exercer son droit de vote....
La règle c'est l'art.25, le 25-1 c'est pour les modalités de sa mise en œuvre.
Ceci étant, ces dispositions favorisent l'absentéisme, la démission des copropriétaires, quand bien même elles ont pour finalité de sécuriser le syndicat.
A vouloir toujours tirer vers le bas, on favorise la main mise d'une minorité décisionnelle pour des points importants.
Et ici, si on veut bien y regarder de très près, essentiellement (uniquement ?) pour la désignation du syndic ......
Qui peut être désigné par une minorité .....
Cas très connu dans les résidences dites "de vacances", où l'absentéisme sans délégation est endémique.. |
Édité par - Gédehem le 02 avr. 2016 11:36:49 |
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Jany2718
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Posté - 02 avr. 2016 : 12:16:38
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Ce n’est pas par hasard que le rédacteur de la loi emploie le verbe pouvoir plutôt que « devoir » ou le présent de l’indicatif ce qui ne laisserait aucune latitude aux copropriétaires ni possibilité d’appréciation préalable .
En effet , si la « passerelle » ( 25 vers 24) devait être incontournable, alors la rédaction aurait été :
« Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée décide à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »
Or il est écrit :
« Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »
Cette convention rédactionnelle (emploi du verbe « pouvoir » ou du présent de l’indicatif selon les cas ) est bien connue des juristes notamment des juristes spécialisés dans le droit administratif ( voir les questions concernant les situation de compétence liée) ...
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Posté - 02 avr. 2016 : 12:56:55
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la résolution est proposée par quelqu'un. ce quelqu'un (syndic ou conseil syndical ou copropriéaire) propose un projet de résolution. S'il n'est aps voté à l'article 25, il peut le reproposer pour que le syndicat le vote a l'article 25-1.
Si le demandeur retire sa propositoin entre temps, le peut s'oublie; |
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Gédehem
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Posté - 02 avr. 2016 : 14:53:44
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S'agissant d'autoriser l'AG, on ne voit pas trop ce que ferait une obligation. 25-1 autorise, il n'oblige pas.
Avec un gros bémol si le refus à statuer selon la procédure autorisée par 25-1 est susceptible de porter préjudice.
Au syndicat comme à un copropriétaire.
Ainsi une demande de travaux privatifs (pose d'un store par exemple), conformes à la destination de l'immeuble.
Engage sa responsabilité le pdt de séance qui refuse (oubli) de faire statuer l'AG par un second vote pour une résolution ayant obtenue plus du tiers des voix.
Pas la peine de faire un dessin sur l'absence de majorité art.25 pour la désignation du syndic, qui aurait obtenu plus du tiers des voix, que le pdt de séance refuserait de soumettre lors d'un second vote à la maj. art.24 ....
NB : Ne pas confondre "rejet d'une proposition" avec "n'obtient pas la majorité requise".
Pour un "refus/rejet", la proposition DOIT obtenir la majorité requise,
= décision de rejet.
Autre chose est l'impossibilité d'obtenir la majorité requise. Il n'y a pas de "décision" au sens strict. |
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jprp33
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Posté - 11 mai 2016 : 16:30:26
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L’article 25-1 s’applique dans le cas où il est impossible, de par les absents (défaillants), de décider favorablement ; c’est-à -dire que le total des voix des présents et représentés n’atteint pas la majorité des voix de tous les copropriétaires… dans ce cas l’article 25-1 s’applique.
L’article 26 dispose : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : » Si le quorum pour pouvoir décider favorablement aux conditions de majorité prévues n’est pas atteint la résolution est retirée et ne fait pas l’objet d’un vote.
En revanche l’article 25 dispose : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : » ; c’est-à -dire que ce n’est qu’ à cause d’une insuffisance de voix « pour » que la décision ne peut pas être adoptée, et pour qu’elle puisse être adopté il faut que le nombre des voix des présents et représentés correspondent au minimum à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...70&fastPos=1)
Donc si le quorum n’est pas atteint pour décider, à part les décisions prévues au « n » et au « o », il faut tout de même procéder à un vote « indicatif » pour savoir dans quelles conditions sera appliqué l’article 25-1.
Si l’on obtient au moins 1/3 de voix favorables l’on procède immédiatement à un second vote aux conditions prévues à l’article 24.
Faisons un calcul très simple : 1000 tantièmes au total ; 500 présents et représentés ; 334 « pour » ; sans les abstentions cela ferait au maximum 166 « contre », soit un rapport de 2 pour 1 ; en dessous le rapport a été jugé insuffisant pour le législateur.
Dans ce dernier cas il a voulu laisser le temps de réfléchir aux copropriétaires sur les conséquences du manque de potentiel de voix « pour » et prévu, dans les trois mois, une autre assemblée générale pour décider aux conditions prévues à l’article 24. |
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