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Améliie
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 Posté - 03 avr. 2016 : 14:47:50
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Bonjour,
Je fais partie d'une copropriété de 3 copropriétaires. Nous jugeons notre syndic pro trop cher et inutile pour une si petite copropriété, et voulons désigner un syndic bénévole (moi, en l’occurrence).
Nous avons l'intention de ne pas renouveler le mandat du syndic lors de l'AG du 22 avril prochain, mandat dont l'échéance est fixée au 19 octobre 2016, mais nous n'avons pas fait inscrire à l'ordre du jour la désignation d'un nouveau syndic.
En effet nous pensons convoquer une AG extraordinaire dans les prochains mois pour désigner le syndic bénévole, notre syndic pro étant tenu d'assurer ses fonctions jusqu'à la fin de son contrat.
Notre raisonnement est-il bon ?
Sommes-nous obligés d'attendre octobre pour convoquer cette AG supplémentaire ?
D'autre part, lors de l'AG à venir, nous voterons contre le quitus et demanderons l'ouverture d'un compte bancaire séparé ; le syndic, sachant qu'il ne sera pas reconduit, pourra-t-il refuser ?
Aurons-nous à payer les charges et la rémunération du syndic jusqu'à l'AG extraordinaire, ou jusqu'au 19 octobre ?
Merci de votre attention et de vos conseils
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nefer
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 Posté - 03 avr. 2016 : 15:01:00
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si le mandat du syndic est à l'ordre du jour de la prochaine AG et que vous votiez "contre" il n'y aura plus de syndic: son mandat s'arretera le jour de l'AG
lisez attentivement les textes réglementaires! |
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Améliie
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 2
Posté - 03 avr. 2016 : 15:06:26
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Meme si le contrat signé en avril dernier cours jusqu'en octobre (mandat de 18 mois) ??
Alors c'est raté pour nous cette année, il faudra attendre l'AG d'avril 2017, en inscrivant à l'ordre du jour la désignation d'un nouveau syndic ? Pas d'autre solution ? |
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Gédehem
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Posté - 03 avr. 2016 : 15:29:56
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Voir L.art.17 et son application dans D.art.46.
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical. "
Lorsqu'une AG est convoquée pour désigner le syndic, la date de cette AG détermine l'échéance effective, l'extinction du mandat en cours.
Peu importe la durée initialement convenue, qui n'a comme seul objet que de sécuriser la convocation d'une AG future, personne n'étant en mesure 1 an à l'avance de déterminer sa date exacte.
D'où des mandats à échéance de 14, 16 ou 18 mois pour des exercices annuels de 12 mois..
Si votre AG du 22 avril ne désigne pas de syndic, le 23 votre syndicat en sera dépourvu.
MAIS ....  (où l'on voit que le statut de 65 est inadapté au toutes petites copropriétés ..: coût d'une requête au TGI identique(avocat obligatoire) que l'on soit 3 membres, 25 ou 180 ! Pourquoi TGI et pas TI ???  )
Vous n'êtes que 3 membres du syndicat ...
Si votre entente est bonne, que vous en êtes tous d'accord, vous présenterez votre candidature en séance, et vous serez désignée.
Personne n'étant opposé, votre désignation sera incontestable. (y compris du syndic sortant)
Précaution, bien préparer l'AG :
- 1 pdt de séance qui ne se laissera pas marcher sur les pieds par le syndic sortant.
- 1 secrétaire de séance (vous), qui établira le PV de l'AG avec le pdt.
Vous serez désignée "syndic", et ensuite à vous le volant.
Bonne route.
Ajout :
"et demanderons l'ouverture d'un compte bancaire séparé ...;"
Le compte au nom du syndicat est obligatoire depuis 2001, sauf si l'AG a décidé d'en dispenser le syndic. A défaut, son mandat est "nul de plein droit" ( de par la loi, L.art.18)
Si vous n'avez jamais dispensé le syndic d'ouvrir ce compte, il se peut que son mandat soit 'nul de plein droit" depuis des lustres .... |
Édité par - Gédehem le 03 avr. 2016 15:37:59 |
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Améliie
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Posté - 03 avr. 2016 : 15:37:38
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Ah "en séance" !!
Je croyais obligatoire l'inscription à l'ordre du jour...
J'espère que ça se passera bien avec le syndic sortant.
Merci Gédehem |
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Gédehem
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Posté - 03 avr. 2016 : 15:39:51
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Vous êtes 3  , il est tout seul  : pourquoi voulez-vous que cela se passe mal ??? 
"obligatoire l'inscription à l'ordre du jour"
OUI.
Mais si les 3 sont unanimes pour vous désigner, PERSONNE ne peut contester cette désignation.
Il faut comprendre ici qu'il s'agit d'une affaire privée, intere au syndicat, et que si aucun des membres ne conteste devant un juge, l'affaire est entendue....
C'est comme dans une grande famille où le "linge sale" se lave en interne. Les tiers n'ont pas droit à la parole. Ici votre futur ex syndic. |
Édité par - Gédehem le 03 avr. 2016 15:43:48 |
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Améliie
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6
Posté - 03 avr. 2016 : 15:42:14
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Certes.. mais ne pourra-t-il pas arguer de la non-inscription à l'ordre du jour ?
Y a-t-il un texte qui mentionne la candidature en séance ? |
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Améliie
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7
Posté - 03 avr. 2016 : 15:43:53
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Et je n'ai pas fourni de contrat de syndic... |
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Gédehem
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Posté - 03 avr. 2016 : 15:45:42
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Du moment que vous n'êtes pas rémunérée et que les 3 s'en moquent ..... : roulez bolides, y'a rien à voir !
NB : dans la mesure où vous êtes désignée "secrétaire de séance", le syndic sortant n'est rien pour cette assemblée.
Il devient l'ex syndic qui rend compte de son mandat et des comptes du syndicat qu'il a tenu.
Rien de plus.
Il prendra la parole si le pdt de séance "le veut bien" ... |
Édité par - Gédehem le 03 avr. 2016 15:48:24 |
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Améliie
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Posté - 03 avr. 2016 : 15:48:05
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Ok je fonce |
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Gédehem
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Posté - 03 avr. 2016 : 15:50:51
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Tout de même en tenant bien le volant, en sachant où vous (le syndicat) mettez les pieds.
D'où la bonne préparation de l'AG, et la désignation d'un pdt de séance qui ne se laisse pas marcher sur les pieds. |
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Améliie
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Posté - 03 avr. 2016 : 15:54:15
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Oui... Nous allons soigneusement préparer cette AG. Et je n'hésiterai pas à revenir ici si j'ai des questions |
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JPM
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Posté - 03 avr. 2016 : 17:42:00
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Avec citation: NB : dans la mesure où vous êtes désignée "secrétaire de séance", le syndic sortant n'est rien pour cette assemblée.
Il devient l'ex syndic qui rend compte de son mandat et des comptes du syndicat qu'il a tenu.
Rien de plus.
Il prendra la parole si le pdt de séance "le veut bien" ...
notre ami Gedehem retrouve sa pleine jeunesse
Primo la courtoisie la plus élémentaire existe dans le monde de la copropriété. Il faut donc informer votre syndic de votre souhait et examiner gentiment la situation avec lui.
à défaut, c'est l'embuscade et le syndic a bien raison de ne pas être content. Dans ce cas exceptionnel il pourrait parfaitement demander le paiement de ses honoraires jusqu'au 16 octobre 2016.
Je vous suggère une solution raisonnable : L'assemblée désigne le syndic bénévole avec effet au 1er octobre 2016. Il profitera de ce délai pour s'informer un peu et préparer la transmission des dossiers.
Ceci étant, dès lors que vous le prévenez gentiment, votre syndic acceptera peut être d'arrêter son mandat à plus bref délai.
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Améliie
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Posté - 03 avr. 2016 : 18:03:43
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Merci JPM de me donner votre avis.
Il me parait en effet plus correct de prévenir le syndic, d'autant plus que nous nous entendons bien avec la gestionnaire ; pas la peine de lui faire la surprise...
Mais pourrait-elle trouver un moyen de contrecarrer nos projets, si elle les connait à l'avance ? La méthode énergique de Gédehem, au moins, ne lui laisse pas le choix... |
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Posté - 03 avr. 2016 : 18:29:56
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attention aux propos de Gedehem que je modulerai : même si vous êtes tous les 3 unanimes pour désigner le syndic non pro(dit bénévole), l'ancien syndic peut saisir le tribunal et faire annuler la désignation si le contrat du bénévole n'est pas joint à la convocation (cassation de octobre décembre).
Maintenant est ce que votre syndic ira jusque là ?.... |
Édité par - rambouillet le 03 avr. 2016 18:32:31 |
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Améliie
Nouveau Membre
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Posté - 03 avr. 2016 : 18:49:05
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citation:
Je croyais obligatoire l'inscription à l'ordre du jour...
J'espère que ça se passera bien avec le syndic sortant.
J'y pensais...
Je crois pas que notre copropriété soit très intéressante pour le syndic, pourquoi se donnerait-il la peine de saisir le tribunal ?
Mais on ne peut pas savoir ; le mieux est sans doute de lui en parler, comme le conseille JPM |
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Gédehem
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Posté - 03 avr. 2016 : 18:59:05
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"Contrecarrer le projet ???"
La bonne blague : tout syndicat (ou CS ou copropriétaire) qui souhaite changer de syndic doit faire inscrire la proposition concurrente à l'ODJ, soit au moins 2 mois avant la tenue habituelle de l'AG. Il est donc au courant .....
Proposition d'un "contrat" réellement concurrent, c'est à dire sous pli fermé, faute de quoi la prétendue "concurrence" n'est qu'une vaste fumisterie.
Informé, que voulez-vous qu'il fasse ?
Bien entendu que, par courtoisie, vous informerez le syndic (le gestionnaire) de votre intention, qui semble être celle unanime des 3 membres du syndicat (" (nous) voulons désigner un syndic bénévole ")
Voila pour la courtoisie.
Pour le reste, s'il n'est pas désigné "à nouveau" par l'AG du 22 avril, il n'aura aucun moyen de réclamer quoi que ce soit jusqu'au 16 octobre, son "mandat/contrat" ayant pris fin automatiquement ce 22 avril.
Tout ceci montre en fait l'inadaptation de certaines règles à la nature d'une copropriété et à son fonctionnement, affaire principalement des copropriétaires eux-mêmes et de plus en plus, et aux voies de recours, en particulier pour les toutes petites copropriétés.
Pourquoi le TGI pour désigner le syndic dans le cas exposé ?
On voit bien, et notre ami JPM est dans cette logique (constat, pas critique) qu'un syndicat est par nature un "incapable" nécessitant qu'il soit placé "sous tutelle", d'un syndic professionnel bien entendu ayant quasi tout pouvoir.
Il faut voir les choses en face de ces procédures inadaptées : déposer une requête devant un TGI (avocat obligatoire) c'est une mise de fonds de 600 à 1000 €.
Certes à se partager entre copropriétaires (frais d'administration).
Ce qui ne pose pas de difficulté majeur pour 25 membres (quoi que) ou 180 copropriétaires.
Mais à 2, 3 ou 5 membres : qui va engager cette somme uniquement pour faire désigner un syndic, qui de plus ne sera que "provisoire".
Inadapté, ridicule.
Certes, au regard du "droit", la solution que je préconise n'est pas régulière.
Mais ... qui subirait un dommage, qui en aurait préjudice ?
C'est à cela que se mesure une règle, qui doit être avant tout protectrice de l'individu, du groupement de ces individus ...
Quant à la Société, elle n'est pas concernée dans notre affaire. (*)
Dans le cas exposé, personne n'a à subir un préjudice du défaut de présentation d'un "contrat de syndic" lorsqu'il est "bénévole", c'est à dire "non rémunéré".
En résumé, après avoir prévenu le syndic de la démarche de la "bande des trois", vous organiserez votre AG qui changera de syndic "en douceur" sans que personne n'en prenne ombrage.
Si le syndic fronce les sourcils, c'est son affaire.
(*) "La loi est faite pour l'homme, pas l'homme pour la loi " |
Édité par - Gédehem le 03 avr. 2016 19:07:16 |
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Améliie
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Posté - 03 avr. 2016 : 19:05:15
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D'accord, j'ai bien compris. Merci pour toutes ces précisions |
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Gédehem
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Posté - 03 avr. 2016 : 19:19:57
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Il faut ajouter un point, qui est occulté par beaucoup.
Prendre en charge un syndicat, l'administrer, entraine pour le syndic des frais "administratifs" incompressibles.
Que le syndicat soit de 3 membres ou de 234, 1 heure de boulot c'est une heure de boulot !!
S'il l'estime à 80 € (c'est pour exemple), la répartition qui s'en suit sera de 80 / par 3 ou 234 , ce qui, à ma connaissance, ne donne pas le même résultat.......
De ce fait, tout syndic gérant un petit syndicat "sert les prix", soit sur ses frais incompressibles qui le deviennent, soit en ne faisant pas tout ce qu'il devrait faire.
Mais le résultat est le même : ramené "au lot", le petit syndicat de 3 ou 5 "payera" plus cher que s'il compte 25 ou 234 membres.
Avec une constante : ces petits syndicats n'intéressent pas les syndics professionnels, n'étant pas d'un bon rapport (ce n'est pas une critique mais un constat)
Parfois ils ne sont pas fâchés de s'en débarrasser ..... |
Édité par - Gédehem le 03 avr. 2016 19:22:22 |
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Améliie
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Posté - 03 avr. 2016 : 19:28:11
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Oui, je crois que notre départ n'affectera pas le syndic..
Notre gestionnaire est charmante, mais elle ne s'occupe pas du tout de nous |
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Désignation d'un syndic bénévole 
