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 Posté - 17 avr. 2016 : 20:36:01
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Nous avons un certain nombre de dossiers en procédure pour recouvrement de charges.
En contrôlant les comptes, je m'interroge sur la comptabilisation des frais d'avocat par exemple dans le cas d'envoi d'une lettre comminatoire pour les copropriétaires n'ayant pas réagi à la relance simple, puis à la mise en demeure.
L'intervention de l'avocat ne se fait que lorsque le copropriétaire ne réagit pas pendant deux ou trois trimestres non payés, ou lorsqu'il est "récidiviste". L'avocat facture 350 €.
Le syndic facture une prestation de 180 € pour transmission et suivi avocat.
Ces 180 + 350 € sont donc imputées sur le compte copropriétaire.
Le SDC fait donc l'avance de trésorerie.
Dans l'hypothèse où le dossier se traduit par une assignation au TGI, les honoraires de l'avocat vont être par exemple de 1200 €. Le syndic impute donc les frais d'avocat au copropriétaire.
Comment procédez-vous pour la comptabilisation de ces frais d'avocat ?
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 Posté - 18 avr. 2016 : 07:58:25
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citation: Ces 180 + 350 € sont donc imputées sur le compte copropriétaire.
Le SDC fait donc l'avance de trésorerie. Il n'y a aucune raison de faire cela, ce sont des charges (à mon avis inutiles) engagées par le syndic, qui est mandataire du syndicat et qui n'a pas a déléguer pour cette opération qui est une mise en demeure.
Il n'y a rien dans la loi qui autorise le syndicat à facturer au copropriétaire défaillant 530 euros au titre du rappel avant action en justice
Il n'y a rien dans le contrat de syndic sauf clause surprenante qui autorise le syndic a sous-traiter la mise en demeure a un avocat pour un prix hallucinant et lui-mĂŞme a facturer cet autre prix hallucinant pour mettre dans une enveloppe et poster.
Il lui faudrait un premier vote sur le choix de l'avocat et l'approbation des tarifs, et un second vote pour une prestation qui atteint les 30% tout de mĂŞme! Mazette (ou plutĂ´t pas mazette du tout..)
Cet acte n'a aucun intéret, aucune utilité.
citation: les honoraires de l'avocat vont être par exemple de 1200 €. Le syndic impute donc les frais d'avocat au copropriétaire. Les frais d'avocat du syndicat sont des dépenses du syndicat et n'ont aucun moyen d'etre refacturés a un copropriétaire, la non plus, il s'agit d'un abus ou plutot de mauvaise gestion.
Le syndicat ne peut que demander au juge le remboursement total desdits frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile, comme dans tout procès, il n'existe aucun privilège particulier du syndicat en cette affaire;
Le syndicat facturera donc, s'il gagne, non pas le cout de son avocat, mais la somme que lui accorde le Juge au titre de l'article 700 dans sa décision.
Ca n'a rien Ă voir.
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Édité par - ribouldingue le 18 avr. 2016 08:12:05 |
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Posté - 18 avr. 2016 : 10:36:57
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"le syndic, qui est mandataire du syndicat et qui n'a pas a déléguer pour cette opération qui est une mise en demeure."
Le syndic ne délègue pas l'opération de mise en demeure, il fait en premier une relance simple, puis ensuite une mise en demeure par LRAR.
Lorsque la mise en demeure ne suffit pas, l'avocate envoie une lettre comminatoire, ce qui évite une fois sur deux une assignation auprès du TGI. |
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Posté - 18 avr. 2016 : 11:08:23
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citation: Lorsque la mise en demeure ne suffit pas, l'avocate envoie une lettre comminatoire La lettre comminatoire n'a aucune existence légale.
Elle n'est ni nécessaire ni conseillée.
Elle mets du beurre sur deux Ă©pinards en revanche.
Si le sydnic veut agir par lettre comminatoire, et qu ne sert à rien, il doit obtenir au préalable une autorisation de l’assemblée générale. C'est impossible de faire autrement.
Je conseille a titre personnel d'Ă©viter ce genre de fonctionnement parfaitement farfelu, dans lequel pour Ă©viter une injonction de payer gratuite, on payer un avocat hors de prix
citation: ce qui évite une fois sur deux une assignation auprès du TGI. Vous semblez totalement à côté des clous sur ces sujets, il s'agit du TI, par du TGI |
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Posté - 18 avr. 2016 : 11:16:39
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Louise Bourles :" Nous avons un certain nombre de dossiers en procédure pour recouvrement de charges."
Vous parlez de 530 € à la charge d'un copropriétaire, ce qui signifie que cela a couté 530€ x par le nbre de débiteurs ??
Belle affaire pour l'avocat et le syndic, pas pour les copros.  |
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Posté - 18 avr. 2016 : 16:25:06
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C'est le degré zéro de l'organisation du recouvrement pour un syndic, et par contre une rente donnée à un cabinet d'avocats.
L'imputation de ces éléments sur le compte du copropriétaire est totalement illégale - car non prévue par l'article 10-1 de la loi ni (pour ce qui est des honoraires du syndic) par le contrat de syndic type -, et met le syndicat en danger d'être débouté s'il va vraiment devant le juge (mais quelque chose laisse penser qu'il ne doit pas y aller souvent...  )...
Il faut peut-être expliquer à ce syndic que le recouvrement commence par un pré-contentieux efficace, et celui-ci ne peut être sous-traité ! |
Édité par - rédaction Universimmo le 18 avr. 2016 16:26:42 |
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JPM
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Posté - 19 avr. 2016 : 01:00:45
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Je connais parfaitement le fonctionnement d'un cabinet parisien d'avocats qui est doté d'un service de recouvrement bien structuré avec notamment la possibilité pour les syndics de suivre la situation des dossiers par extranet.
Les syndics disposent d'un barème d'honoraires qui peut être porté à la connaissance des conseils syndicaux voir des copropriétaires en vue d'une assemblée générale.
La lettre d'avocat comminatoire suffit à obtenir le paiement dans 50 % des cas. Cela reste vrai pour des avocats spécialisés sans disposer d'une organisation aussi importante.
Mais cela n'est vrai que pour les syndics qui poursuivent systématiquement le recouvrement après délivrance d'une mise en demeure par le syndic à défaut de paiement dans les trente jours d'un appel de fonds.
Dans ce cas le syndic peut demander à l'avocat l'envoi d'une lettre simple comminatoire en lui communiquant seulement la mise en demeure et sa justification postale de remise, c'est à dire sans constitution d'un dossier complet (et donc sans prèlever un honoraire de constitution du dossier).
Il faut considérer que cette demande d'envoi de lettre comminatoire entre dans la gestion courante (le syndic doit en tenir compte dans le calcul de honoraires de gestion courante ).
Par ailleurs le coût de la lettre comminatoire de l'avocat est inférieur à celui indiqué par Louise Bourles.
L'efficacité à 50 % est liée à la relative modicité de sommes en cause souvent limitées à une ou deux provisions.
Reste le sort du coût de la lettre comminatoire de l'avocat qui doit être avancé par le syndicat. Sur ce point je donne un avis personnel totalement autonome en retenant l'hypothèse d'un coût de 90 €.
Il est exact que le paiement de cette somme par le syndicat ne peut pas être inscrit en vertu de l'article 10-1 au débit du copropriétaire, et encore moins celui de 1200 € cité par Louise Bourles.
Le paiement " amiable " peut ĂŞtre obtenu assez souvent par des moyens relevant de l'action psycho-sociologique.
D'une part l'adoption par l'assemblée générale du barème de l'avocat et de la décision (juridiquement illusoire mais pratiquement et relativement efficace) d'en demander le remboursement au débiteur.
Elle peut être renforcée par l'instruction au syndic, en cas de récidive de procéder au recouvrement judiciaire sans lettre comminatoire préalable après mise en demeure.
D'autre part la publication parfaitement légale des noms des débiteurs n'ayant pas accepté de rembourser la somme en faisant apparaître légitimement la liste dans le relevé général des charges. Cela peut provoquer des incidents mais le procédé (parfaitement conforme aux obligations comptables) est très efficace.
L'expérience montre que le recouvrement systématique des impayés à bref délai provoque dans les copropriétés importantes une réduction sensible du montant moyen des arriérés au bout de la seconde année de sa mise en œuvre.
Les récidivistes habituels finissent pas s'en reconnaître satisfaits 
Les recouvrements de sommes importantes générés par des contestations sérieuses, des situations personnelles difficiles, des successions compliquées, etc ... se présentent sous un jour complètement différent.
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Posté - 19 avr. 2016 : 06:42:30
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On est donc d'accord que
1/ Sans vote d'AG pour décider de ces actions
2/ Sans vote d'AG pour décider de la prestation du syndic
Cela ne peut pas se faire. |
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JPM
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Posté - 19 avr. 2016 : 08:09:06
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L'article 55 du décret n'exige pas d'autorisation de l'assemblée pour les actions en recouvrement diligentées par le syndic.
Le syndic peut utiliser les voies procédurales appropriées mais doit respecter les règles du Code de procédure civile : limitation très restrictive des possibilités d'utilisation du " référé de l'article 19-2 ' pr exemple.
Soumettre un protocole de recouvrement des charges à l'assemblée n'est pas une nécessité juridique.
C'est avant tout une mesure d'action psychologique.
Elle peut présenter quelques avantages juridiques : le choix de l'avocat et l'approbation de son barème par exemple.
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Posté - 19 avr. 2016 : 13:11:41
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JPM
Vous tournez en rond.
Vous redites en mots ampoulés (dommages) que ce n'est pas un acte reconnu par le code de procédure civile, et qu'il n'est pas nécessaire.
Vous redites aussi, mais en ne voulant pas le dire, que c'est au syndicat de décider de l'opportunité, du budget et du choix de l'avocat.
C'est dommage que vous le disiez pas clairement.
Après seulement, on peut commencer à discuter de l'avantage de l'acte sommatoire couteux et non juridique par rapport à l’injonction de payer gratuite et génératrice d'une instance. |
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JPM
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Posté - 19 avr. 2016 : 15:00:32
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L'injonction de payer n'est gratuite qu'au niveau du greffe.
Si le syndic assure l'intégralité de la procédure d'injonction jusqu'à délivrance de l'exécutoire, il est bien évident qu'il perçoit une rémunération.
Si ce n'est pas lui qui fait ce travail ce sera un huissier, voire un avocat.
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Posté - 19 avr. 2016 : 16:43:25
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citation: Initialement posté par JPM
L'injonction de payer n'est gratuite qu'au niveau du greffe.
Première nouvelle. Combien payez vous donc?
Ma moyenne sur mes deux dernières demandes tourne autour de 0,00 €
citation: Si le syndic assure l'intégralité de la procédure d'injonction jusqu'à délivrance de l'exécutoire, il est bien évident qu'il perçoit une rémunération.
Si ce n'est pas lui qui fait ce travail ce sera un huissier, voire un avocat. Ce que je ne conteste pas. EN revanche, faire faire le boulot par un avocat, autant changer de sydnic.
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JPM
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Posté - 19 avr. 2016 : 17:02:03
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J'ai Ă©crit :citation: L'injonction de payer n'est gratuite qu'au niveau du greffe
Cela veut dire qu'il n'y a rien à payer pour la procédure.
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Posté - 19 avr. 2016 : 17:35:58
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Soyons logique
Si un copropriétaire résiste a la relance simple, à la mise en demeure RAR mais s'attendrit à la lettre sommatoire,
Il y a gros a parier que dans la séquence
Lettre de relance simple
Lettre de mise en demeure RAR
Notification par RAR de la décision d'injonction de payer il craque aussi.
Du coup si il ne craque pas, les 80 euros à 100 euros de la signification sont trois kilomètres en avance par rapport à la lettre sommatoire car on est deja avec un titre qui va etre éxécutoire. On peut se servir sur le compte en banque du copropriétaire.
J'ajoute:
1/ Les frais de signification sont des dépens, et il m'étonne que quelqu'un comme vous fasse semblant de l'oublier, et en temps que tel, si la demande a été bien rédigée, récupérable sur le débiteur.
2/ Une demande au titre non de l'article 700 mais des frai divers peut ĂŞtre entendu par le Juge, et les Ă©moluments du syndic peuvent donc ĂŞtre au moins partiellement mis Ă la charge du perdant.
je suis désolé, mais je ne vois toujours pas d'avantage a faire envoyer une lettre très chère EN PLUS d'une mise en demeure. |
Édité par - ribouldingue le 19 avr. 2016 17:41:15 |
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Posté - 19 avr. 2016 : 18:48:13
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Si la personne répond à la lettre sommatoire, on peut penser qu'elle répondrait à un jugement d'injonction.
Mais l'intérêt de la lettre c'est la rapidité. Il y a donc une balance économique à faire : coût et rapidité à mettre en face de gratuité et délai important ( environ 6 mois). |
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JPM
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Posté - 19 avr. 2016 : 18:52:06
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Il ne vous est pas interdit de penser ce que vous voulez.
Pour le reste les professionnels sérieux, - dans toutes les branches -, agissent comme ils l'entendent, et en fonction de l'expérience.
L'inconvénient des injonctions de payer est l'impossibilité d'en contrôler la durée devant certaines juridictions.
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Comptabilisation des frais d'avocat 
