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JPM
Modérateur
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 Posté - 27 avr. 2016 : 21:15:22
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Je prends la liberté de recommander la clôture de ce fil qui cause un préjudice certain à la réputation du forum.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 27 avr. 2016 : 21:16:04
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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43
Posté - 27 avr. 2016 : 22:18:52
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Gédehem : "une bande de joyeux (ou tristes) lurons"
Dans le CS où OFFICIELLEMENT il n'y a jamais de pdt depuis le début de cette copro en 1997 : les 4 visites annuelles sont prévues dès le lendemain de l'AG, avec envoi de mail à tous les membres du CS, la date du contrôle des comptes aussi et l'AG de l'année suivante aussi !
Dès qu'il y a une intervention, diffusion des devis à tous les membres du CS, décision collégiale.
Cela fait 18 ans que cela dure ...
Donc, comme je le disais sur mon précédent post, il vaut évidemment mieux avoir un pdt de CS, mais n'en déplaise à Philippe, une copropriété peut vivre sans pdt de CS comme le prouve notre copropriété |
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Gédehem
Pilier de forums
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44
Posté - 27 avr. 2016 : 23:20:17
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Cela ne prouve rien du tout, une pratique déviante n'ayant jamais fait une règle.
Ou cela prouve que depuis 18 ans votre copropriété n'est pas bien dans les clous, officiellement sans CS en capacité de fonctionner en tant que "CS" (*), preuve s'il en est que les copropriétaires sont bien complaisants ou ignorants, ce qui n'a rien de neuf, comme ils peuvent l'être ailleurs pour le syndic et ses pratiques déviantes.
Pour une instance chargé de contrôler la conformité des choses ..... 
Et pourquoi le "officiellement" ? Parce qu'en pratique il y a un "responsable d'équipe", celui chez qui est adressé le courrier, ou qui signe les papiers ?
"décision collégiale." Il y a une autre façon de décider ?
(*) celui prévu par les textes, pas ces CS fantoches selon les pratiques folklo ici où là .
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Édité par - Gédehem le 27 avr. 2016 23:26:37 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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45
Posté - 28 avr. 2016 : 09:32:56
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citation: Initialement posté par JPM
Je prends la liberté de recommander la clôture de ce fil qui cause un préjudice certain à la réputation du forum.
Je ne vois pas en quoi le fait d'avoir des membres du forum s'exprimer différemment sur une problématique et ne pas avoir un même avis causerait un préjudice à la eRéputation du forum ???
Sauf lorsque php388 se permet d'insulter les autres membres, en les traitant d'ignorant etc. et/ou de faire des commentaires désobligeant sur la manière dont chacun élève ses enfants (ce qui n'a aucun rapport ni aucun lien avec l'actuel sujet) :
citation: Initialement posté par philippe388Luc Standon, Franck1966, .... il faut espérer que vous n'élevez pas vos enfants avec de tels arguments. Luc Standon : " Restons pragmatique !" La phrase qui tue quand on n'y connait pas grand chose. 
Par contre, il serait possiblement approprié de déplacer ce sujet dans la rubrique appropriée, à savoir : Conseils syndicaux et divers copropriétaires
citation: Initialement posté par Gédehem
Cela ne prouve rien du tout, une pratique déviante n'ayant jamais fait une règle.
Si la seule pratique déviante d'un syndicat est d'avoir un CS sans présidence, je reste persuader que la majorité des copropriétaires s'en accommoderont aisément, d'autant si les membres du CS continue d'exercer la fonction pour laquelle il ont chacun été élu par l'AG.
Bien trop de membre des CS le sont déjà par dépit et faute de candidature suffisante en simple qualité de membre.
Restant persuadé que les copropriétaires feraient mieux de se pencher sur les pratiques déviantes et abusives de leur syndic, plutôt que sur les petits "dysfonctionnements internes" du CS lequel n'a d'ailleurs aucune personnalité juridique dans le syndicat (à l'inverse de ses membres qui le compose bénévolement).
citation: Initialement posté par Gédehem
cela prouve que depuis 18 ans votre copropriété n'est pas bien dans les clous, officiellement sans CS en capacité de fonctionner en tant que "CS" (*), preuve s'il en est....
Faute de jugement, et/ou de cas de jurisprudence, cela ne prouve rien du tout.
C'est votre interprétation et la compréhension de votre grille de lecture, votre analyse personnel d'une simple phrase de l'art.21 de la L.1965 : "Le conseil syndical élit son président parmi ses membres."
Phrase que vous considérez comme une obligation légale/juridique car cette phrase (sortie de son contexte générale) est rédigée au présent de l'indicatif, et donc c'est un impératif.
Or devant le tribunal ce sont pas des arguments grammaticaux qu'il va falloir avancer, même en se présentant comme Maître CAPELLO.
Si l'on doit débattre de la tournure grammatical et linguistique de cette phrase, je dirais simplement qu'elle est rédigé de façon à ce que le CS ne doit pas désigner un pdt qui soit extérieur au CS constitué par l'AG, mais ceci ne pose aucune autre obligation sur l'élection du pdt.
citation: Initialement posté par Gédehem
Et pourquoi le "officiellement" ? Parce qu'en pratique il y a un "responsable d'équipe", celui chez qui est adressé le courrier, ou qui signe les papiers ?
Responsable d'équipe du CS ?! C'est nouveau ça.
Pour ma part, les syndics envoient leur courriers par emails à chacun des membres du CS, lorsque le syndic s'adresse au CS. Hors de question que le syndic factures au SDC des frais de courriers simples sur ce point.
Personne du CS n'a à signer de papier ? De quel papier parlez-vous ? Le CS étant un organe (sans personnalité juridique) et non décisionnaire.
Quant aux communication du CS, elles se font aussi par eMail aux syndic et aux copropriétaires (via une mailing liste : simple et efficace).
Les courriers du CS sont signés collectivement : LE CONSEIL SYNDICAL
Dont les membres restent (dans la limites de l'emploi du temps de chacun des membres) bénévolement à disposition des copropriétaires qui l'ont élu.
Parfois, un membre du CS alerte les copropriétaires sur une situation importante dont il a connaissance. Dans ce cas, il rédige un email et/ou un courrier (à distribuer dans le Bà L).
Dans ce cas, c'est signé M./Mme XXXXXX DU CONSEIL SYNDICAL
Généralement les membres du CS qui ont été élu ont laisse des coordonnées de contact : téléphone, adresse eMail, une mailing-liste, etc...
Bref, la communication n'a pas besoin d'être présidé exclusivement par un seul des membre du CS fut t'il accessoirement pdt : un titre de pdt qui n'est en fait qu'un symbole à une fonction honorifique.
citation: Initialement posté par Gédehem
"décision collégiale." Il y a une autre façon de décider ?
De toute manière le CS n'est pas un organe décisionnaire : "il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même." (cf. art.21 de la L.1965)
citation: Initialement posté par Gédehem
pas ces CS fantoches selon les pratiques folklo ici où là .
Malheureusement, en l'état actuel des choses, il existe beacoup + de syndics fantoches avec des pratiques abusives et parfois mêmes illégales. Les exemples ne manquant pas...
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 28 avr. 2016 09:42:49 |
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Posté - 28 avr. 2016 : 09:39:32
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franck1966 : "OFFICIELLEMENT"
Vous vous cachez devant ce mot pour expliquer que le CS ne respecte pas la loi de la copropriété, et que tout le monde est d'accord sur ce fonctionnement hors de la loi.
Mais il ne veut rien dire du tout.
Luc Standon :" Malheureusement, en l'état actuel des choses, il existe beacoup + de syndics fantoches avec des pratiques abusives et parfois mêmes illégales."
Des chiffres ?? vous affirmez sans rien prouver.
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47
Posté - 28 avr. 2016 : 09:51:47
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Luc Standon :" Si l'on doit débattre de la tournure grammatical et linguistique de cette phrase, je dirais simplement qu'elle est rédigé de façon à ce que le CS ne doit pas désigner un pdt qui soit extérieur au CS constitué par l'AG, mais ceci ne pose aucune autre obligation sur l'élection du pdt."
Argument génial !! jusqu'ou irez vous pour nous convaincre que le président du CS n'est pas une obligation.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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48
Posté - 28 avr. 2016 : 09:54:07
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citation: Initialement posté par philippe388
Vous vous cachez devant ce mot pour expliquer que le CS ne respecte pas la loi de la copropriété, et que tout le monde est d'accord sur ce fonctionnement hors de la loi.
Bien apparemment tout le monde n'est pas d'accord, sinon nous n'aurions pas ce débat contradictoire.
Je connais aussi bon nombre de CS sans pdt, d'autres avec un pdt fantoche.
Je connaissais même un CS avec un pdt décédé... On n'a appris le décès 8 mois + tard, lors de l'AG. On n'étais alors ridicule de présenter nos condoléances à sa veuve en pleine AG.
citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon :" Malheureusement, en l'état actuel des choses, il existe beacoup + de syndics fantoches avec des pratiques abusives et parfois mêmes illégales."
Des chiffres ?? vous affirmez sans rien prouver.
Mieux que des chiffres, il y a des associations qui s'occupent de ces syndics, dont une que vous connaissez certainement : http://arc-copro.fr/
Je vous épargne la lecture de la rubriques des abus ?
Comme quoi, faute d'argumentation valable, vos commentaires transpirent la mauvaise foi.
Mais de votre côté, vous n'apporter toujours aucun jugement ni aucune jurisprudence sur le fonctionnement soi-disant illégal d'un CS sans présidence.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
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Édité par - Luc Standon le 28 avr. 2016 09:55:30 |
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Posté - 28 avr. 2016 : 10:19:53
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Luc Standon : Mais de votre côté, vous n'apporter toujours aucun jugement ni aucune jurisprudence sur le fonctionnement soi-disant illégal d'un CS sans présidence.
Apportez nous donc cette jurisprudence d'un fonctionnement " légal" du CS sans président.
Quant à l'Arc ou ce forum UI, les abus ne représente pas la majorité des copropriétés et des CS. On parle toujours des trains qui n'arrivent pas à l"heure qui ne représentent que quelques % !! comme des syndics voyous, des flics ripoux, des avocats véreux, ou des comptes offshores des politiques, .... cet argument ne tient pas. Cherchez autre chose.
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Posté - 28 avr. 2016 : 10:36:02
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Un peu de lecture pour Luc Standon et Frnack1966; on parle ici de texte de loi, de jugement, ET aussi de la responsabilité des membres du CS qui n'élirait pas leur président, une obligation.
COPROPRIETE : PAS DE CONSEIL SYNDICAL SANS UN PRESIDENT
mai 21, 2008 par Nicolas Fauck
Si l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 établit l’obligation pour un syndicat de copropriétaire de se doter d’un conseil syndical et que l’alinéa 7 dispose que le conseil syndical élit son président parmi ses membres, pour des raisons abscons au juriste certaines copropriétés, se dotent d’un conseil syndical qui lui s’abstient d’élire comme il en a l’obligation (article 21 alinéa 7) un président.
Le non respect de cette disposition du texte prive éventuellement un ou plusieurs copropriétaires de la possibilité d’exercice de prérogatives individuelles dès ors bien que le temps soit imparfait constitue une entrave au fonctionnement normal de ces organes de la copropriété qui peut donner lieu à responsabilité personnelle.
En effet, le président est appelé à jouer un rôle important. D’une part, il lui appartient de réunir le conseil syndical, d’en diriger les débats et les conclusions, d’assurer une liaison effective avec le syndic dans le cadre de la mission dévolue au conseil syndical et de dresser un rapport d’activité lors de l’assemblée générale annuelle appelée à statuer sur les comptes de la copropriété.
Par ailleurs, la loi confère d’autres attributions particulières telles que la tâche de convoquer l’assemblée générale dans le cas prévu à l’article 8, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, et de saisir le juge des référés aux fins d’obtenir de l’ancien syndic la restitution des fonds et documents du syndicat en vertu de l’article 18-2, alinéa 2, de la loi.
L’article de 8 du décret du 17 mars 1967 relative à la convocation de l’assemblée générale dispose :
» La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret.
Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic. «
Cet article a certes suscité des doutes sur la nécessité de l’existence d’un président du conseil syndical puisque l’alinéa 2 stipule : » s’il en existe un « .
L’alinéa 3 ne nous semble laisser aucun doute sur le fait que si les membres du conseil ont été désignés, il y a lieu de désigner le président.
Le conseil syndical doit élire son président parmi ses membres (L. article 21 al 7), il ne s’agit pas d’une option mais d’une obligation !!
Le texte ne comportant pas d’autres précisions, le président est élu à la majorité des membres du conseil, dans la limite de la validité de son mandat de conseiller sous réserves de disposition limitatives du règlement de copropriété.
Les règles de fonctionnement du conseil syndical prévues par le règlement de copropriété conditionnent évidemment la validité des ses délibérations (CA Paris, 23e ch, 7 octobre 1994 ; loyer et copr. 1995 . Comm n°138)
En l’absence de Président, ce fonctionnement et la validité des délibérations est des plus compromises.
Outre les fonctions légales, de nombreux cas de figures conduisent à conclure à la nécessité de désignation du président compte tenu des règles ci-avant.
Lors d’une assemblée si le mandat est donné au président du conseil syndical, et que ce président n’a pas été désigné, le mandat ne peut valablement être utilisé, même s’il désigne nommément la personne qui assure une présidence de fait (Cass. 3e civ, 28 janvier 2003, Loyers et copr. 2003, comm 114, obs. G. Vigneron).
Les mandats en blancs adressés aux syndics n’ont lieu d’être remis, compte tenu des suspicions de distributions ciblées, qu’au président du conseil syndical, au moment de l’ouverture de l’assemblée générale (Cass, 3e civ, 4 novembre 1993 RD imm 1994 p.102, obs. Capoulade et C. Girerdon). ( La remise à un membre du conseil, hors le président semble des plus critiquables au titre de la connivence possible entre le syndic et ce dernier. )
L’article 27 alinéa 2 du décret indique par ailleurs que le conseil syndical peut se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par toute personne de son choix ou solliciter des avis techniques.
Le règlement prévoit souvent les conditions dans lesquels les avis ou consultation obtenus par le conseil syndical de personnes extérieures pourront être diffusés, ou éventuellement communiqués à un copropriétaire sur sa demande (CA Versailles, 1er ch, 2e sect, 8 juill 1994 : Bulletin du CSAB, n°19 juin 1995, p.9 qui admet qu’un copropriétaire peut avoir communication d’une consultation juridique sollicitée par le conseil syndical). Demande qui sauf siège particulier au conseil se trouve devoir être adressée au président du conseil.
La désignation du président obéit donc à une nécessité pratique d’interlocuteur tant pour les copropriétaires que les syndics.
Convocation par le président du conseil syndical (carence du syndic ) :
Lorsque le syndic ne donne pas suite à une demande de convocation émanant du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaire représentant au moins un quart des voix, le président du conseil syndical peut, après mise en demeure au syndic recommandée avec demande d’avis de réception, restée infructueuse pendant plus de huit jours, procéder à cette convocation au syndic (article 8 in fine).
Comment peut-il le faire s’il n ‘est pas désigné ?
Convocation par une personne habilitée en justice : copropriétaire ou mandataire de justice ( absence de conseil syndical ou carence du président du conseil syndical) :
Dans le même cas, pour autant qu’il existe un conseil syndical, le copropriétaire doit à peine d’irrecevabilité, adresser une mise en demeure au syndic, et le cas échéant au président du conseil syndical (article 50 al 2, décret du 17 mars 1967), par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (CA Paris, 7 février 1990 : loyers et copr. 1990, n°190).
Si cette mise en demeure reste infructueuse pendant plus de huit jours, tout copropriétaire peut assigner le syndic et le cas échéant le président du conseil syndical, devant le tribunal de grande instance statuant en référé, pour lui demander de désigner un copropriétaire ou un mandataire de justice afin de convoquer l’assemblée. Le président ainsi saisi peut habiliter un copropriétaire quelconque, ou mandataire de justice, à l’effet de convoquer, voire même de présider, l’assemblée générale (Décret du 17 mars 1967 article 50 al 1). Le copropriétaire ou le mandataire de justice ainsi habilité doit notifier la convocation au syndic (décret du 17 mars 1967, article 8 in fine ).
Un copropriétaire en l’absence de désignation d’un président, pourrait prétendre avoir vu son action contrarié par l’impossibilité dans laquelle il était d’exercer une action recevable et rechercher les responsabilités dans cette inexistence fonctionnelle lui ayant causées préjudice.
Par ailler, la validité d’une assemblée générale nécessite en documents annexes, un avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation en application de l’article 21 al 2 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à -dire lorsqu’il s’agit de conclure un marché ou un contrat dont le montant est égal ou supérieur à celui qui a été fixé par l’assemblée générale.
Cet avis, s’il est rendu en des modes de consultation et fonctionnement contestable en la renonciation des conseillers à leur première obligation légale de désigner un président, pourrait s’étendre d’une absence d’avis et ouvrir en l’absence d’unanimité des signatures des conseillers syndicaux couvrant les problèmes de convocation et autres, à nullité de l’assemblée elle même.
Dans les cas de carence du syndic, diverses dispositions nécessitent pour les procédure de convocation :
L’article 50 dispose
» une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l’assignation à peine d’irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical. «
En tous ces cas où un copropriétaire estimerait n’avoir pu exercer se droits et actions fautes pour les membres d’avoir élu leur président de conseil, tant la responsabilité individuelle des membres du conseil que la responsabilité du syndicat dont ils sont les préposés pourrait être recherchée.
Responsabilité pour faute :
N’étant pas doté de la personnalité morale, le conseil syndicat ne peut être assigné en tant que tel (ni en la personne de son président) ; l’action doit être introduite contre les membres du conseil syndical assignés personnellement (D ; Sizaire, la responsabilité des membres du conseil syndical : Gaz. Pal. 1975, 2, doctr. P. 697 s. L ; Guegan, Le conseil syndical : cinq année de jurisprudence : rev . Loyer 2001, p. 266).
La responsabilité des membres du conseil syndical ne peut être engagée que si l’on prouve un faute à leur encontre. Encore faut-il tenir compte du fait que le mandat des membres du conseil syndical est gratuit ; ce qui impose d’apprécier la responsabilité d’une manière moins rigoureuse, conformément à l’article 1992 alinéa 2 du Code Civil (J. Cabanac, Le conseil syndical, op. cit, p.31).
Ainsi, il ne saurait être reproché à un membre du conseil syndical qui est un profane, d’avoir omis de relever une inexactitude dans les comptes. Pas plus qu’il ne revient au président du conseil syndical de faire délibérer l’assemblée générale sur la question de l’ouverture du compte séparé ( CA Paris, 23e ch A, 4 oct 2000 : Juris-Data n°2000-126801 ; loyers et copr. 2001, comm n°100).
Par contre la non organisation de l’élection du conseil en violation de l’article 21 nous semble une faute personnelle et collective difficilement justifiable au regard dudit article.
Nature de la responsabilité :
A l’égard du syndicat, la responsabilité est de nature contractuelle, les membres du conseil syndical étant les mandataires du syndicat (B. Boussageon, la responsabilité du conseil syndical et de ses membres : AJPI 1995, p.209s ). On peut penser au cas où le conseil syndical aurait négligé de contrôler la gestion du syndic ou aurait dépassé la délégation de pouvoir confiée par l’assemblée générale.
A l’égard du syndic, la responsabilité est de nature délictuelle ou quasi-délictuelle. Ainsi les membres du conseil syndical peuvent-ils avoir à répondre du caractère abusif de la révocation du syndic (TGI Nice, 15 déc 1971 : Gaz Pal 1972, 2, jurispr. P. 821, note M. Morand).
A l’égard des copropriétaires, la responsabilité est également de nature délictuelle ou quasi-délictuelle.
La responsabilité du président du conseil syndical, elle ne peut être recherchée par les copropriétaires que sur le terrain délictuel de l’article 1382 du Code civil ( CA Paris, 18 février 1994 : Loyers et copr. P. 1994, comm n°316).
Les membres du conseil syndical qui n’élisent pas de président comme la loi leur en donne l’obligation eu égard au rôle important de celui-ci dans certaines circonstances et au risque particulier qui peut émaner du fonctionnement non conforme à la loi et au règlement de copropriété du conseil syndical engagent donc leur responsabilité dans cette non désignation.
Reste certes le lien de causalité et le chiffrage du préjudice pour le lésé.
Quant au syndic qui ne rappelle pas au conseil syndical son obligation de désigner un président pour la validité des actes incombant au conseil sa responsabilité au titre de son devoir de conseil nous semble également évidente/
Syndic, membres du conseil syndical, les conflits de copropriété sont suffisamment complexes pour ne pas y ajouter des organes boiteux. Donc si vous le faites, boitez volontairement par non respect des votes obligatoires ne vous étonnez pas de la lourdeur des contentieux avec diverses annulations de pure forme vous les aurez initiées
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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Posté - 28 avr. 2016 : 10:58:59
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Interventions sans aucun intérêt pour des copropriétaires et membres de CS qui viennent ici pour avoir des informations fiables et étayées.
Sujet fermé pour préserver la qualité du site. |
Édité par - Gédehem le 28 avr. 2016 11:00:41 |
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