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 Posté - 25 avr. 2016 : 01:45:33
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Bonjour,
J'ai démarré mon activité de LMNP l'an dernier. J'ai beaucoup consulté de pages de forums, qui m'ont déjà beaucoup aiguillé.
Il subsiste néanmoins quelques questions que je vous soumets, en espérant que vous trouverez le temps d'y répondre avant la télétransmission qui est à faire dans moins de 10 jours, je croise les doigts :)
Le contexte: appartement acheté en 2013 et loué nu, puis création de la société en juillet 2015, mise en service en temps que meublé fin septembre 2015:
1) Amortissement :
a> j'ai démarré les calculs d'amortissement en 2013, à l'acquisition, et non au démarrage de l'activité en meublé, même si cela me fait perdre 2 ans, est ce correct?
b> je vois certains forums indiquant des cas similaires qui reportent l'intégralité de l'amortissement de 2015 (avec démarrage d'activité en cours d'année). J'aurais tendance à ne mettre en dotation que les mois post démarrage de l'activité (oct/nov/dec). Qu'en pensez vous?
c> Je vois qu'il convient de joindre une annexe en format libre pour indiquer le montant des déficits reportables, qui correspondent au montant de mon amortissement (les autres charges permettant de le déduire). Comment réaliser ce point dans le cadre de la télédéclaration, qui est devenue obligatoire?
2) Charges
a> Puis je bien ôter les charges (payées par mon locataire) en 242 sachant que je les ai incluses en 218 sur la production vendue - services?
b>dois je ou non retrancher de la taxe foncière que je mets en charge la taxe d'ordure ménagère (j'ai vu les 2 cas)?
c> où positionner l'assurance du prêt? (en amortissement ou dans les autres charges externes?)
3) Entreprise nouvelle
Quel est l'intérêt de cocher la case entreprise nouvelle ? Je comprends que cela m'exonère d'impôts la premiere année. Comme je vais faire un déficit, cela va t il m'empecher d'engranger du déficit reportable à utiliser les années suivantes?
4) Article 39
Quelqu'un a t il compris de quoi il retourne, concernant la limitation des amortissements reportables? (j'ai vu des post ouverts mais sans réponse et datant de plusieurs années)
5) J'ai effectué un rachat de prêt cette année. Les charges afférentes (crédit logement, frais d'assurance, etc) sont ils à ajouter dans les charges externes au compte de résultat, ou être pris en compte dans le calcul de la valeur du bien servant d'assiette au calcul de l'amortissement?
6) faut-il reporter une ou plusieurs cases de la déclaration LMNP dans la déclaration des revenus?
Merci beaucoup de votre retour précieux,
Excellente fin de soirée (nuit) à tous,
A.
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 Posté - 25 avr. 2016 : 02:18:41
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Quelques compléments d'information quant à ma demande:
j'ai lu avec beaucoup d'attention (et d'admiration) les exemples très pédagogiques de fluo et les commentaires détaillés, pertinents et teintés d'humour de ribouldingue.
Ma première question sur l'amortissement peut paraitre bébête, mais dans l'exemple de fluo qui constitue ma bible dans la réalisation de cet exercice de remplissage, 'amorissement de M. Dupont dans son Noisetier me semble être pris à l'année alors que l'activité ne correspond qu'à une partie de celle-ci.
Pour les assurances, j'ai vu dans ce même post que les frais d'assurance étaient pris en compte dans le calcul initial du coût de l'acquisition pour réaliser ensuite le tableau des amortissements. et j'ai vu ensuite dans la partie concernant le remplissage de la 2033B qu'il y avait des éléments sur les assurances dans les autres charges externes.
Bref, peut être mes questions sont elles idiotes, et je m'en excuse dans ce cas par avance, mais j'ai passé des heures carrées sur ces forums et mes feuilles excel que je me suis recrées, donc je suis de bonne foi et pas fainéante, mais vos conseils m'éclaireraient grandement.
PS : J'ai vu dans un autre post le point sur l'ouverture du compte professionnel, moi aussi j'attends (j'ai beaucoup aimé la réponse sur le GIGN à 4 heures du mat ;) ). Je voulais juste savoir qui il fallait éventuellement prévenir de ce retard de déclaration (le sie local? - je leur ai proposé de leur envoyer une liasse papier et de payer une amende que j'avais vu dans je ne sais plus quel texte de 0,2%, mais ils m'ont simplement répondu qu'ils ne la prendraient pas en compte. Je ne les trouve pas très conciliants:) )
bonne soirée
Aurore |
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 Posté - 25 avr. 2016 : 07:22:04
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citation: Amortissement :
a> j'ai démarré les calculs d'amortissement en 2013, à l'acquisition, et non au démarrage de l'activité en meublé, même si cela me fait perdre 2 ans, est ce correct? Non, on ne peut démarrrer le plan d'amortissement qu'à la date à la quelle on commence a consommer les avantages de son a tif.
citation: b> je vois certains forums indiquant des cas similaires qui reportent l'intégralité de l'amortissement de 2015 (avec démarrage d'activité en cours d'année). J'aurais tendance à ne mettre en dotation que les mois post démarrage de l'activité (oct/nov/dec). Qu'en pensez vous? Si on met en location le 3 janvier et que le premier locataire entre le 15 aout on débute le 15 aout ou le 01 septembre (dépendant de si on compte les dotations jours par jours ou mois par mois.
citation: c> Je vois qu'il convient de joindre une annexe en format libre pour indiquer le montant des déficits reportables, qui correspondent au montant de mon amortissement (les autres charges permettant de le déduire). Comment réaliser ce point dans le cadre de la télédéclaration, qui est devenue obligatoire? Non.
Vous confondez les déficits que l'on traque sur la 2042 C Pro et les ARD, amortissements en report de déduction, que l'on constate mais ne peut utiliser l'année courante.
On traque ces ARD sur une annexe, mais avec la déclaration en ligne, l'annexe n'existe pas.
citation: 2) Charges
a> Puis je bien ôter les charges (payées par mon locataire) en 242 sachant que je les ai incluses en 218 sur la production vendue - services? Vous payez des dépenses qui sont toutes déductibles, en comptabilités ce sont certaines dépenses refacturables au locataire en PCG 614 et certaines dépenses non refacturables, apr emeple des prestations de sydnic PCG 628 (PCG veut dire plan comptable général)
Vosu devez comptabiliser ces dépenses.
Elles sont certes comepsées par des sommes mis à la charge du locataires, par forfait ou régularisatoin.
Quant on régularise, on lui demande une somme dite de transfert de charge CG 791 (la charge est transférée de bibi à monsieurlocaaire) en rempalcement des recettes deja recues (outre le PCG 706 loyer moi je les mets en PCG 707 provisions pour charges)
Si vous ne mettez pas une dépense en un lieu en la soustrayant d'un autre, vous faussez les recettes globales qui deviennent plus faibles que prévues, ce qui fausse les effets de seuil d'un côté, mais fausse en sens inverse votre valeur ajoutée, ce qui vous nuit si vous demandez un plafonnement de votre CFE à 3% de la valeur ajoutée.
Enfin, la comptabilité ne permet pas de soustraire d'un compte une somme d'un autre compte. Ici on ne peut pas compenser ce qui est dépensé en 614 par le locataire avec ce qui est payé en 791 par le locataire.
Il s'agit bien de deux comptes différents en comptabilité, qu'on en peut pas compenser.
citation: b>dois je ou non retrancher de la taxe foncière que je mets en charge la taxe d'ordure ménagère (j'ai vu les 2 cas)? La taxe foncière est un impot PCG 640
La taxe sur les ordures ménagères est une dépense refacturable sur le locataire PCG 614. ELle apparait dans un compte différent si on tien une comptabilité.
Puisque votre locataire vous rembourse la TEOM la TEOM indirectement (par le biais du transfert de charge au locataire) gonfle vos recettes.
citation: c> où positionner l'assurance du prêt? (en amortissement ou dans les autres charges externes?) Ce n'est ni un amortissement ni un actif mais une charges dédutible
ACTIF: J'achète et ca dure plusieurs exercices (machien à laver, toiture, cuvette de wc)
CHARGES: J'achète et ca dure peu ou pas, moins longtemsp a priori qu'un exercice: Eau, électricité, ramette de papier, clous, vis, papier hygiénique, serviette, frais d'huissier, abonnement à une revue immobilière, assurance de l'immeuble, assurance du pret, assurance loyer impayé)
AMORTISSEMENT: se constate usuellement en fin d'année, au 31 décembre a minuit. La dotation aux amortissement représente la perte de valeur de l'actif pedant l'année écoule.
Ne pas confondre avec l'amrtissement
L'amortissement est la somme des dotations aux amortissement de toutes les années passée et de l'anne en cours.
A la fin de la durée de vie de l'actif, quand il est complètement amorti, amortissement = cout de l'actif
citation: 3) Entreprise nouvelle
Quel est l'intérêt de cocher la case entreprise nouvelle ? Je comprends que cela m'exonère d'impôts la premiere année. Comme je vais faire un déficit, cela va t il m'empecher d'engranger du déficit reportable à utiliser les années suivantes? Voir la notice d'explication 2033-NOT.
Ce n'est pas pour nous, oubliez.
citation: 4) Article 39
Quelqu'un a t il compris de quoi il retourne, concernant la limitation des amortissements reportables? (j'ai vu des post ouverts mais sans réponse et datant de plusieurs années) Il y a de nombreux fils sur ce forum.
C'est LE point essentiel de la gestion de LMP ou LMnP.
Il s'agit pour les impots en pratique d'empecher ou de limiter les possiblités d'etre en déficit
citation: 5) J'ai effectué un rachat de prêt cette année. Les charges afférentes (crédit logement, frais d'assurance, etc) sont ils à ajouter dans les charges externes au compte de résultat, ou être pris en compte dans le calcul de la valeur du bien servant d'assiette au calcul de l'amortissement? Ce sont des charges financières PCG = 660
citation: 6) faut-il reporter une ou plusieurs cases de la déclaration LMNP dans la déclaration des revenus? Oui, un seul chiffre dans la 2042 C pro pour le résulta, éventuellement le tracking des déficits
Attention!
Ce sont les chifres de la 2031 normalement qu'on reporte dans la 2042 C Pro |
Édité par - ribouldingue le 25 avr. 2016 07:45:21 |
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Posté - 28 avr. 2016 : 07:57:15
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Merci beaucoup Ribouldingue pour votre réponse tant rapide que complète.
J'ai pris le temps d'essayer de bien comprendre avant de vous répondre pour ne pas (trop) vous faire perdre votre temps., notamment en réétudiant le tutoriel de Fluo ( http://universimmo-pro.fr/forum_uni...PIC_ID=12625 ).
1>a) démarrage calcul des amortissements
Dans le tutoriel de fluo, est présenté un bien, le Noisetier, acheté en 2008 et dont la mise en location démarre en juillet 2010. Dans ma compréhension, il démarre son amortissement en 2008. Par rapport à la réponse que vous m'avez faite, est-ce qu'il s'agit d'une erreur dans le tutoriel?
b> démarrage de l'amortissement l'année du démarrage en meublé
Toujours dans le tutoriel de fluo, la dotation en 2010 indiquée dans la déclaration est celle de l'intégralité de 2010, alors que l'activité en meublé démarre en juillet. Si je vous suis bien, c'est donc une erreur?
=> Résumé a et b: pour le Noisetier, il aurait fallu faire un exercice sur juillet à décembre 2010, mettre 0 en amortissement de début d'exercice, et mettre en dotation de l'exercice l'amortissement correspondant à juillet-décembre est ce cela?
c> annexe en déclaration en ligne
Du coup cela signiifie qu'on conserve l'annexe pour nous sans la transmettre est ce correct?
2) charges a) charges du locataire
merci, je pars donc du principe de mettre en 218 loyers charges comprises et de mettre en 242 ce montant de charges comprises
b) TEOM : je l'inscris donc bien en taxes et impôts. Est il nécessaire de l'ajouter également dans les produits en sus des loyers puisque le locataire est amené à la rembourser, ou est-il admis de ne la mettre que dans taxes et impôts?
3) Intérêt de la déclaration en entreprise nouvelle
Merci, je ne cocherai du coup pas la case.
4) Article 39, je n'ai pas encore cerné le problème mais au besoin je vais continuer à me pencher sur les liens du forum (ce que j'ai lu pour l'instant, c'est qu'il y avait une différence d'interprétation, non résolue dans les liens que j'ai regardés, peut etre y en a t il des plus récents qui concluent, je vais regarder)
5) prise en compte du rachat de crédit
J'ai acheté mon bien en 2013 ; j'ai fait un rachat de crédit en juin 2015 et démarré la location en meublé en septembre 2015.
Du coup, dans le coût d'achat du bien, qui va servir au calcul des dotations, je mets l'achat + le notaire + les frais de dossiers bancaire et assurance + le crédit logement (cf exemple du stade dans le tutoriel de Fluo).
Et en 2015, j'ai à nouveau un coût de garantie crédit logement + des frais de dossiers liés au rachat de crédit. Votre réponse me fait penser que je peux mettre ces frais en autres charges externes. Mais est ce le cas si on considère que ces frais sont intervenus avant le démarrage de l'activité (juin vs septembre)?
Merci beaucoup à vous et désolée si certaines questions vous paraissent tomber sous le sens. Très bonne journée à vous
Aurore |
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Posté - 28 avr. 2016 : 08:27:13
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Regardez ici les cotes 120, 130 et 140 http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4543-PGP.html
Donc oui, il semble que le tutoriel de Fluo et BialleurX inclue une erreur sur ce point. Il est meme aprfois jugé que la dotation aux amortissements ne débute que quand l'actif s'use réellement.
Il se peut en revanche qu'il s'use prématurément pendant la mise en service. Si vous pouvez argumenter en ce sens tant mieux, mais je 'y crois pas.
L'article 39C est la clé de la compréhension de la comptabilité et de la fiscalité du LM.
Il est peut-etre plsu abordable par l'intermédiaire des bofip:
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4527-PGP
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4555-PGP.html
Pour le reste, désolé, mais je n'ai pas trop le temps de matin. |
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Posté - 28 avr. 2016 : 09:33:40
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Bonjour ribouldingue,
A nouveau merci pour vos éclairages sur les points 1 et 5, ca va me permettre d'avancer dessus dans la journée en lisant les liens bofip.
Pas de souci je comprends évidemment que vous n'ayez pas le temps de répondre en instantané, je patiente donc respectueusement pour les points 2 3 4.
Excellente journée à vous,
Aurore |
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Posté - 28 avr. 2016 : 14:07:10
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citation: b) TEOM : je l'inscris donc bien en taxes et impôts. Est il nécessaire de l'ajouter également dans les produits en sus des loyers puisque le locataire est amené à la rembourser, ou est-il admis de ne la mettre que dans taxes et impôts? Ce n'est pas un impot c'est une charge facturable. Je ma mettrais dans charges diverses |
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H90063
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Posté - 28 avr. 2016 : 17:05:18
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Bonjour
Ribouldingue, je ne comprends pas bien votre définition des charges = ce qui dure moins qu'un exercice.
Vous m'aviez indiqué que le ravalement des façades vous le considérez comme une charge (car plutôt une réparation qu'une mise au rebut d'un vieil actif remplacé par un nouveau). J'ai mis du temps à l'admettre, mais c'est fait....
C'est donc un peu plus compliqué que cela, hélas.... |
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Posté - 28 avr. 2016 : 18:21:24
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Un ravalement de facade est un nettoyage, c'est de l'entretien et c'est une charge. 'argent dépensé est dépensé pour un travail qu dure quelques mois.
Un ravalement de facade n'est pas la créatoin ou le rempalcement d'un élément 'actif.
La définitoin de la charge que je donne n'st pas de moi, c'est une définition de comptabilité, réferrez vos au plan comptable général par exemple. |
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LMNP - démarrage amortissement, charges assurance, 
