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zaroc
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 Posté - 27 avr. 2016 : 09:04:30
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Bonjour. Notre syndic s’évertue depuis de nombreuses années à affecter des des dépenses d’entretien de parties communes ( il s’agit bien de parties communes) en charges spéciales escaliers. Ma question n’est pas de savoir si les escaliers sont des parties communes, sujet largement débattu dans ce forum mais de savoir si je peux demander à mon syndic le remboursement du trop payé depuis 8 ans en affectant des dépenses communes en charges spéciales escaliers. En résumé : mauvaise affectation de dépenses par syndic, je refuse et demande le remboursement depuis 8 ans du trop payé. Est ce possible?
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Posté - 27 avr. 2016 : 09:59:45
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zaroc :que dit votre RDC ? c'est le seul qui donnera la réponse.
1.Les escaliers sont bien des parties communes, et pas des parties privatives !
2. Si il n'est rien indiqué dans votre RDC sur des charges communes " spéciales" par escalier, alors elle sont des charges communes générales, et appelées par le syndic sur cette grille.
3. Si le syndic applique la mauvaise grille, vous pouvez contesté le trop payé sur 10 ans. Le syndic a obligation de régulariser cela pour tous les copros.   |
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zaroc
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Posté - 27 avr. 2016 : 10:33:08
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Philippe, il y a des charges escaliers dans mon RdC ( idiotes car escaliers = parties communes non spéciales ) mais la question n'est pas celle là mais application de la grille escaliers pour des charges de parties communes . Je conteste et veux me faire rembourser le trop payé entre une imputation escaliers ( idiote ) et une imputation "charges générales". Vous m'avez donné la réponse : 10 ans. Merci. |
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Posté - 27 avr. 2016 : 11:10:31
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zaroc : pas très clair ! vous désirez contester une résolution du RDC, car vous la jugez "idiote", et mettre en demeure le syndicat pour régulariser une répartition en charges spéciales qui est prévue dans votre RDC.
Cette clause figure au RDC? le syndic l'applique , il ne peut pas faire autrement. Il ne vous remboursera rien, et attendra une assignation du SDC.
Vous allez donc devoir assigner le SDC.
. Aucun juge ne vous suivra sur votre demande , car une clause "même" idiote s'applique.
. Vous jugez cette clause illicite, c'est encore le juge qui dira cela.
Quel est le texte de votre RDC ?
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zaroc
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Posté - 27 avr. 2016 : 11:26:37
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J'avais pourtant l'impression d'être clair. Ne parlons pas de grille escaliers. Mon syndic me fait payer des dépenses d'entretien de parties communes selon une grille qui n'a rien à voir avec la répartition en charges générales qu'il aurait dû appliquer. |
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Posté - 27 avr. 2016 : 12:17:59
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zaroc : " Ne parlons pas de grille escaliers. Mon syndic me fait payer des dépenses d'entretien de parties communes selon une grille qui n'a rien à voir avec la répartition en charges générales qu'il aurait dû appliquer."
??? relisez votre post du départ : " Notre syndic s’évertue depuis de nombreuses années à affecter des des dépenses d’entretien de parties communes ( il s’agit bien de parties communes) en charges spéciales escaliers."
Nins, ce n'est pas très clair !!
Quelles sont donc ces charges d'entretien des parties communes, que votre syndic vous fait payer depuis 8 ans en charges spéciales escaliers ?
Que dit votre RDC sur ces charges d'entretien de parties communes ? Ces parties communes sont elles les escaliers ?? |
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zaroc
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Posté - 27 avr. 2016 : 12:54:27
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Non l'entretien de parties communes dont je parle et que le syndic veut me faire payer en charges escaliers est par exemple l'entretien de jardinières en terrasse, un changement de moquette sur un palier de distribution d'appartements( complètement séparé de la cage d'escalier ) etc |
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Gédehem
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Posté - 27 avr. 2016 : 14:15:45
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La moquette 'de confort' dont vous parlez (escalier ou palier) relève des "éléments d'équipement commun" : répartition selon art.10 al. 1 : "utilité".
Si depuis 8 années la répartition de telles charges est contraire à la grille prévue au RDC, elle n'en est pas moins devenue la règle (règle coutumière) puisqu'acceptée sans contestation depuis.
Il faut une décision d'AG pour décider de revenir à la grille RDC, et en cas de refus de l'AG, par décision d'un juge qu'il faut solliciter. |
Édité par - Gédehem le 27 avr. 2016 14:18:59 |
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zaroc
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Posté - 27 avr. 2016 : 18:03:14
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Gedehem : la moquette est un élément d'équipement dont la répartition se fait selon utilité.
Je prends un exemple : changement moquette de X m2 sur 6 niveaux, X étant le même sur les 6 niveaux. Quelle doit être la répartition de la dépense en fonction de l'utilité? tantièmes généraux?l'étage ( grille escaliers par exemple)?le nombre d'appartements par étage? le nombre d'occupants de chaque appartement de l'étage?l'égalité pour tous? etc
Les BAL sont également des éléments d'équipement. Comment doit se faire la répartition en fonction de l'utilité pour chacun? |
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Posté - 27 avr. 2016 : 18:25:03
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zaroc : vous faites erreur, les boîtes aux lettres - même si elles sont placées dans des parties communes - sont des parties privatives. |
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zaroc
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Posté - 27 avr. 2016 : 18:26:28
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Philippe
Ce n'est ce que dit mon RdC |
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Posté - 27 avr. 2016 : 18:45:39
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Selon la jurisprudence?,sont des parties privatives les boîtes aux lettres installées dans le hall commun, en tant qu’«accessoires?» de chaque lot privatif (cass. civ. 1re du 9.12.1992, n°?91-11.729). |
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zaroc
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Posté - 28 avr. 2016 : 11:40:56
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Je viens de poster 2 sujets dont l'un ( CS sans président ) vient de tourner au vinaigre. Quant à celui-ci qui m'intéresse tout autant, j'aimerais avoir l'avis des spécialistes : Peut on se faire rembourser le trop payé si un syndic applique pour certaines dépenses une grille du Rdc qui, manifestement, n'a aucun rapport avec l'objet en cause. Exemple : application d'une grille spéciale escalier qui figure au RdC pour de l'entretien d'une partie commune sans rapport physique ni d'utilité avec l'escalier. Quant à Gedehem qui me dit que les moquettes collées de parties communes ( paliers desservant les appartements ) sont des éléments d'équipement , j'ai un petit doute ( bien que novice es copropriété ) et j'aimerais qu'il me dise quel critère d'utilité appliqué à ces pauvres moquettes. Merci pour vos lumières. |
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Gédehem
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Posté - 28 avr. 2016 : 12:30:45
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Avant de reposer la même question, il faut lire les réponses à la question initiale.
Si depuis 8 années telle charge est mal répartie, selon une grille non conforme à celle du RDC, mauvaise répartition jusque là non contestée, cette mauvaise répartition est devenue la règle pour tous, tous en sont d'accord depuis 8 ans.
Pour revenir à la grille RDC il faut qu'une AG le décide.
Pour ce qui concerne l'escalier, son classement en partie commune spéciale ou non porte sur le gros œuvre le constituant.
Concernant les tapis ou moquette pour le revêtement des marches et paliers, si le RDC ne les classent pas explicitement en partie commune, il sont "éléments d'équipement commun" dont les frais d'entretien et de réfection sont à répartir selon le critère "utilité" de l'art.10 al. 1.
Ainsi en ont décidé divers arrêts, depuis Cass du 23.11.1977 jusqu'à CA Paris 11.10.2001.
La lumière est bonne ?
Pour les boites aux lettres, il faut distinguer le bloc constitutif des BAL, par nature "commun", avec les alvéoles et leur porte, privatives.
Il s'agit d'un petit immeuble en miniature : le gros œuvre 'bloc' est commun, les "trous de gruyère" 'bal' sont privatifs.
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Édité par - Gédehem le 28 avr. 2016 12:36:27 |
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zaroc
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Posté - 28 avr. 2016 : 14:06:55
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Gedehem :"Avant de reposer la même question, il faut lire les réponses à la question initiale."
Merci Gedehem mais si je repose les mêmes questions, c'est que les réponses étaient incomplètes. Concernant les moquettes, je ne parle pas de moquettes d'escaliers mais de moquettes de paliers de distribution des appartements qui n'ont rien à voir avec les cages d'escaliers de l'immeuble dont ils sont complètement séparés, paliers qui constituent à coup sûr des parties communes lambdas. Quand, d'autre part, le syndic répartit des charges qui sont des charges générales d'entretien de parties communes ( mes paliers d'appartements ), je ne dis pas qu'il applique une grille non conforme au RdC, mais tout simplement qu'il ne respecte pas l'art 10 alinéa 2 et donc, il faut admettre que le non respect de l'art 10 alinéa 2 peut devenir la règle?
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 Posté - 28 avr. 2016 : 14:11:56
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Les cages d'escalier seraient parties communes spéciales de fait, mais les paliers non?
Un miracle?
Si un jour la femme de ménage a le malheur de déplacer le tapis de l'escalier et de le faire occuper le palier, ca va être la guerre.... |
Édité par - ribouldingue le 28 avr. 2016 14:25:18 |
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zaroc
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Posté - 28 avr. 2016 : 14:34:32
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Ribouldingue, je ne comprends pas! Je reprends : les escaliers ne sont pas des parties communes spéciales, POINT BARRE, mais la question n'est pas là ! Je parle des paliers desservant les appartement QUI N'ONT RIEN À VOIR avec les escaliers et qui , eux aussi à fortiori, sont des parties communes lambdas, non spéciales. Il faut s'entendre : je ne parle pas des vieux immeubles où, effectivement, l'escalier desservait au niveau de son palier les appartements. Il n'y avait pas d'ascenseur! |
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Posté - 28 avr. 2016 : 14:56:21
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Vous êtes peu voire pas compréhensible.
UN palier est un palier d'escalier. Vous m'accusez de ne pas comprendre que c'est autre chose.... Je pense que chacun va avoir du mal a comprendre avec vos explications embrouillées de quoi il s'agit d'autre.
Par ailleurs cette 'autre grille', d'ou vient-elle, elle n'est pas tombée du cile; Elle peut avoir été votée, mais pas enregistrée, c'est plutot la qu'il faudrait s'activer, parce que c'est le genre de petit bug qui un jour crée un gros pataquès.
Il est plus que sain que tout grille utilisée meme approuvée en AG soit enregistrée en tant qu'ajout, avenant, ou modification au réglement de copropriété. |
Édité par - ribouldingue le 28 avr. 2016 14:59:13 |
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zaroc
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Posté - 28 avr. 2016 : 15:28:55
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Ah bon, je ne suis pas compréhensible. Et vous?
Un palier est un palier d'escalier. Et bien pas forcément, cher ami!
Quant à vos 2 derniers alinéas, encore plus incompréhensibles mais je ne viens pas sur ce forum pour échanger des invectives mais pour essayer d'avoir des réponses claires à des questions que je m'évertue de poser le plus clairement possible! |
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Gédehem
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Posté - 28 avr. 2016 : 16:57:24
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Les paliers/couloirs desservant les lots privatifs sont, pour leur gros Å“uvre, indistinctement "partie commune". Sauf classement autre par le RDC.
Les revêtements de sol ajoutés, escalier comme paliers/couloirs, revêtement de confort, de "standing", sont "éléments d'équipement commun" (*), sauf encore une fois si le RDC précise que ces revêtements sol/murs/plafond sont indistinctement partie commune (spéciale ou non).
Dans ce sens, la réfection du couloir/palier desservant les 5 lots du 2 ème étage sera supportée par ces seuls 5 lots, sauf, encore si le RDC précise que tout (gros œuvre + revêtements) est indistinctement partie commune, éventuellement spéciale par étage.
Voir le RDC.
(*) pour accéder à son lot, il est nécessaire d'avoir une dalle/plancher.
Le revêtement de sol ajouté, moquette ou autre (parfois sur les murs), est un plus de "confort/standing" sans effet pour l'accès lui même. Il serait en béton brut sans revêtement que cela ne changerait rien. D'où généralement ce classement en "élément commun", sauf si le RDC précise que le gros œuvre (la dalle/plancher) comme les revêtement sol et murs sont indistinctement "partie commune". |
Édité par - Gédehem le 28 avr. 2016 17:06:33 |
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JPM
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Posté - 28 avr. 2016 : 17:40:39
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mauvaise affectation dépenses par syndic 
