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mcs2014
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 Posté - 07 mai 2016 : 15:32:07
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Bonjour,
Le gestionnaire de notre Syndic ne propose le renouvellement de son contrat que sur une durée sur trois ans au lieu d'un an comme le prévoit la Législation actuelle ( Lois ALUR et MACRON ).
Il prétend que les cinq membres du CS présents à la réunion préparatoire à l'AG qui aura lieu le 18 Mai prochain ont donné leur accord sur cette durée de trois ans avec honoraires bloqués.
Je suis le sixième membre du CS et je n'ai pas pu être présent à la réunion précitée mais j'ai signifié par plusieurs courriels au gestionnaire du Syndic que la durée du mandat de Syndic ne relevait pas du CS mais du Syndicat des Copropriétaires.
Ce gestionnaire campe sur ses positions et refusent de faire une deuxième proposition sur une durée d'un an. Les cinq autres membres du CS pourtant en copie de mes échanges de courriels se gardent bien d'émettre un quelconque avis.
Je pense que le gestionnaire du Syndic cherche à retarder la remise en concurrence de son syndic avec un contrat de trois ans.
qui pourrait m'indiquer si un tel contrat de trois ans peut constituer un motif sérieux et valable d'annulation de l'AG ?
Merci d'avance.
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Posté - 07 mai 2016 : 15:41:20
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mcs2014 : Le gestionnaire de notre Syndic ne propose le renouvellement de son contrat que sur une durée sur trois ans au lieu d'un an comme le prévoit la Législation actuelle ( Lois ALUR et MACRON ).
FAUX : la durée maximum du mandt est de 3 ans; il peut être donc de 1,1.5,.......2 ou 3 ans.
"Il prétend que les cinq membres du CS présents à la réunion préparatoire à l'AG qui aura lieu le 18 Mai prochain ont donné leur accord sur cette durée de trois ans avec honoraires bloqués.
"
C'est une négociation, MAIS l'AG étant la seule décisionnaire, elle peut rejeter ce mandat de 3 ans ( avec raison !  ) . Le CS ne décidant pas de la durée et des honos.
qui pourrait m'indiquer si un tel contrat de trois ans peut constituer un motif sérieux et valable d'annulation de l'AG ?
Un mandat de 3 ans est out à fait légal. Si l'AG l'adopte, il s'impose au SDC.
A vous de proposer à l'AG un mandat d'un an. Sinon vous aurez ce syndic pour 3 ans !
ET pour la durée du mandat du CS, c'est aussi 3 ans ?
PS : la loi Alur prévoit la mise en concurrence obligatoire par le CS du syndic lors du renouvellement ( sauf impossibilité locale). Pour quelle raison le CS ne l'a t'il pas fait ?
Le syndic ne peut pas empcher un ou des copros de mettre en concurrence le syndic. la loi Alur ou Macron n'a rien changé à cela.
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mcs2014
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Posté - 07 mai 2016 : 16:54:41
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Merci Philippe 388 de ces premiers éléments de réponse,
Les cinq autres membres du CS sont relativement "amorphes" et ne sont pas "très actifs", raison pour laquelle j'avais proposé ma candidature comme membre du CS lors de l'AG de l'an dernier.
Ces cinq autres membres du CS semblent méconnaître l'évolution de la Législation en matière de copropriété, raison pour laquelle ils n'ont pas remis en concurrence le Syndic, raison également pour laquelle le gestionnaire du Syndic en a profité pour les influencer à accepter un renouvellement de contrat sur une durée de trois ans, ce qui, comme je l'ai indiqué précédemment lui permettra de reculer l'échéance de la remise en concurrence de son Syndic.
Il convient également que ce gestionnaire a remplacé le gestionnaire précédent qui avait trop de copropriétés à s'occuper.
J'ai informé ce nouveau gestionnaire que son prédécesseur avait fait, pour la première fois en 2014, deux propositions de durée de renouvellement du mandat de Syndic, l'une sur trois ans et l'une sur un an, et c'est la proposition d'un an qui avait été retenu par l'AG. En 2015, le précédent gestionnaire n'avait pas récidivé et avait proposé un contrat sur un an.
Le nouveau gestionnaire n'a joint à la convocation à l'AG qu'un contrat sur trois ans et refuse d'ajouter une seconde proposition sur un an sous prétexte que les membres du CS présents à la réunion préparatoire à l'AG ont accepté trois ans, alors que je lui ai clairement indiqué que le CS n'avait pas qualité pour décider de la durée du mandat mais le Syndicat des copropriétaires à l'AG.
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Posté - 07 mai 2016 : 17:06:36
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mcs2014 : le contrat proposé à l'OdJ n'est qu'une proposition de contrat; c'est l'AG qui décidera de modifier ce contrat et de voter un mandat de une année.
Il y a peut être d'autres clauses qui ne respectent pas le contrat type " tout compris" , Loi de la copropriété de 1965, et décret de 1967. A lire absolument.
Il n'y a pas besoin d'une autre proposition.
L'AG votera un contrat d'un an comme apr les années passées; difficile au syndic de refuser cela, il mettra le SDC dans une situation difficile. |
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mcs2014
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Posté - 07 mai 2016 : 20:17:43
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Re-bonjour Philippe 388,
Ce n'est pas évident qu'un contrat d'un an puisse être voté.
En effet, il y a 51 copropriétaires mais, comme dans la plupart des copropriétés, moins de la moitié viennent à l'AG. Le gestionnaire du Syndic risque de donner les pouvoirs en sa possession aux cinq autres membres peuvent du CS qui peuvent avoir chacun deux pouvoirs. Sachant en plus que le Président du CS possède deux appartements dont un au nom de sa fille qui fait partie des cinq autres membres du CS est mariée avec un copropriétaire qui possède également deux appartements, ces cinq autres membres du CS peuvent se retrouver avec 17 pouvoirs. Même si j'arrive à rallier trois à quatre copropriétaires pour un contrat d'un an, les votes seront majoritaires entre les mains des cinq autres membres du CS qui semblent s'être laissés influencer par le nouveau gestionnaire du Syndic.
Par ailleurs, j'ai également fait remarquer au gestionnaire du Syndic que les honoraires sont beaucoup plus élevés qu'une autre copropriété également gérée par le même Syndic et son prédécesseur. Pour ce problème, il m'a d'abord répondu que les deux copropriétés n'étaient pas comparables, mais sans jamais donner les arguments sur lesquels il sa basait pour une telle affirmation, et ce qui est totalement faux car l'autre copropriété est plus difficile à gérer. Il m'a ensuite dit que le contrat antérieur au nouveau contrat type de l'autre copropriété était un contrat "au forfait" alors que celui de notre copropriété était un contrat "classique". J'évoquerais bien entendu toutes ces "incohérences" de tarif lors de l'AG du 18 Mai prochain.
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Stéphane
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 Posté - 07 mai 2016 : 23:30:00
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J'interprète ce que vous appelez "gestionnaire de syndic", comme étant "le syndic" (c.à .d. le mandataire du syndicat, celui pouvant acter pour lui)
citation: Le [] Syndic ne propose le renouvellement de son contrat que sur une durée sur trois ans au lieu d'un an comme le prévoit la Législation actuelle ( Lois ALUR et MACRON ).
La loi dit qu'un mandat de syndic ne peut excéder 3 ans. ...Un syndic proposant un tel mandat n'est pas hors la lois, c'est à l'AG d'approuver / de négocier la proposition.
.... Quel serait le tarif normal d'un syndic ? Cela dépend évidemment des exigences du syndicat.....
Si vous souhaitez mettre votre syndic en concurrence, préparez-vous à motiver votre position lors de l'AG, avec au préalable, avoir fait inscrire cette question à l'ODJ, avec des devis....
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mcs2014
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Posté - 08 mai 2016 : 07:46:28
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Merci à Stéphane de sa contribution de réponse,
Le Syndic est déjà notre Syndic depuis bien plus de trois ans.
Le précédent gestionnaire proposait chaque année le renouvellement du Syndic pour un an, sauf en 2014 où il avait fait deux propositions, l'une sur un an et l'autre sur trois ans et l'AG a retenu la proposition sur un an. En 2015, ce gestionnaire était revenu sur un an.
Le nouveau gestionnaire ne fait qu'une seule proposition sur trois ans, à mon avis pour éviter d'être remis en concurrence comme le demandent les Lois ALUR et MACRON.
L'objet n'est pas de remettre en concurrence le Syndic actuel mais que son gestionnaire :
1- propose des renouvellements d'un an et non de trois ans.
2- applique des honoraires équivalents pour des copropriétés équivalentes.
Comme je l'ai indiqué dans le précédent message, les honoraires du nouveau contrat type vont dépasser 11.000 euros pour le prochain exercice alors que ceux d'une autre copropriété équivalente ( même nombre d'appartements, surface plus grande des appartements, ... ) gérée par son prédécesseur sont de 9.500 euros. Dans les échanges de courriels que j'ai eu avec lui, ce nouveau gestionnaire depuis cette année invoque des motifs "fallacieux" pour expliquer cet écart important d'honoraires ( voir mon message précédent ).
A noter également que la gestion de notre copropriété demande beaucoup moins de travail que l'autre copropriété qui a un chauffage collectif et des problèmes d'impayés, qui fait 5 réunions de Cs par an avec rapport alors que notre nouveau gestionnaire se contente de la seule réunion obligatoire par an pour préparer l'AG et ne fait pas de compte-rendu ni de cette seule réunion de CS, ni des visites d'immeuble.
Le comportement des cinq autres membres du CS est également très inquiétant car ils ne me semblent pas défendre la copropriété et n'ont pas réagi à aucun des échanges de courriels que j'ai eu avec le nouveau gestionnaire du Syndic.
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Posté - 08 mai 2016 : 11:37:19
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mcs2014 : Le comportement des cinq autres membres du CS est également très inquiétant car ils ne me semblent pas défendre la copropriété et n'ont pas réagi à aucun des échanges de courriels que j'ai eu avec le nouveau gestionnaire du Syndic.
C'est votre problème principal !!
CS mou et mauvais. Avez vous fait un rapport annuel qui doit être obligatoirement joint à l'OdJ ? |
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Sunbird
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Posté - 08 mai 2016 : 12:52:54
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Ne pas entrer en conflit avec le CS mouton.
Lors de l'AG vous proposez votre candidature pour la présidence de l'AG.
Lors de la résolution, vous expliquez que dans l'intérêt de la copropriété vous proposez de nommer pour 12 mois, 13 mois le syndic.
Le syndic va râler, mais il acceptera.
N'oubliez pas que c'est l'AG qui décide mais pas le CS.
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mcs2014
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Posté - 08 mai 2016 : 15:48:10
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Merci à Philippe 388 et à Sunbird de leur dernière contribution,
En réponse à Philippe 388, il y a effectivement eu un rapport d'activité du CS joint à la convocation à l'AG. C'est moi qui avait dû indiquer, dans un courriel, que depuis 2014, ce rapport doit être joint à la convocation à l'AG.
Lors des AG des années précédentes, le Président du CS faisait signe au Gestionnaire du Syndic de passer à la résolution suivante, d'un geste de la main qui semblait signifier : "circulez, y a rien à dire".
Forcément, difficile au CS de faire un rapport d'activité lorsque que celui-ci n'a pas d'activité.
Encore plus fort, pour la réunion du CS pour préparer l'AG de cette année, la fille du Président du CS a envoyé un courriel au Gestionnaire du Syndic pour lui indiquer qu'elle n'avait pas reçu ce rapport dont ils devaient discuter.
Je n'ai pas pu m'empêcher de lui répondre que ce n'était pas au Syndic de fournir le rapport d'activité du CS.
A noter qu'il y a quelques mois, j'avais envoyé un courriel au Gestionnaire du Syndic et aux cinq autres membres du CS pour rappeler que le rapport d'activité du CS devait être joint à la convocation à l'AG, et j'avais joint des modèles de rapport d'activité très bien faits que j'avais trouvé sur internet. Seul le gestionnaire du Syndic m'avait répondu en confirmant que j'avais raison, mais aucun des cinq autres membres du CS n'avait répondu à mon courriel.
Finalement, le rapport d'activité qui a été joint à la convocation à l'AG
a été fait par un des cinq membres du CS qui a dû être "propulsé " Président entre eux cinq, et sans que j'en sois informé. Et aussi incroyable que cela puisse paraître ce membre du CS a envoyé ce rapport d'activité qui fait à peine 10 lignes et qui est rédigé en style "télégraphique" par courriel au Gestionnaire du syndic en lui demandant de le lire à sa place et d'en être dispensé à l'avenir !!
Donc premier et dernier rapport d'activité du CS.
Je vais bien entendu intervenir également lors de l'AG sur ce problème "d'encéphalogramme très plat" des cinq autres membres du CS.
Je compte me représenter comme membre du CS à la prochaine AG, mais par contre je ne cherche pas à être Président du CS. Je l'ai été dans une autre copropriété il y a quelques années, et je suis déjà Secrétaire du CS de l'autre Copropriété que j'ai évoqué dans mes précédents courriels.
Je ne puis que déplorer que les cinq autres membres du CS semblent considérer qu'être membre du CS corresponde à un titre "honorifique", mais ne semblent pas avoir compris qu'être membre du CS comporte beaucoup plus d'obligations, que cela ne présente d'avantages.
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Posté - 08 mai 2016 : 17:34:20
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mcs2014 :" je suis déjà Secrétaire du CS"
Cela n'existe pas dans la loi de la copropriété !! 
Le CS est un collège ou les décisions sont collégiales. Le président du CS est élu parmi ses membres, c'est aussi une obligation.
Vous n'avez pas été " convoqué" à cette élection, cela pose un réel problème. A souligner à l'AG. Deamndez donc au président le " PV" de son "élection !!! Il n'est pas légitime.
CS totalement bidon, Ã la botte du syndic. Vous aurez raison de demander un mandat de 15/16 mois pour ce syndic ( ne pas discuter des honos )
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Gédehem
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Posté - 08 mai 2016 : 18:12:02
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Il faudrait rappeler que la désignation du syndic lui cofère un "mandat social", et que c'est très abusivement que pour la plupart cela est traduit par un "contrat".
Le syndic n'est pas un prestataire de services, même si cela y ressemble beaucoup, et que le 'contrat' dont on parle est en fait un "contrat de rémunérations qui procède (qui découle) du mandat, de la délégation de pouvoir.
Le mandat de 3 ans est à proscrire : impérativement de date à date , il ne peut dépasser 1 jour de plus.
Donné le (exemple) 15 mai 2014, il est à échéance le 15 mai 2017.
Problème : il n'y a aucune certitude sur la tenue d'une AG avant ce 15 mai 2017. D'où insécurité pour le syndicat.
La solution confortable, désignation chaque année avec échéance à 14 ou 16 mois, ou tous les 2 ans avec échéance à 26 ou 28 mois.
Ainsi d'un mandat accordé le 15 mai 2014 (date AG) à échéance du 30 juin 2015 (si 1 année) ou du 30 juin 2016 (si 2 années).
Et ainsi de suite .....
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mcs2014
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Posté - 08 mai 2016 : 20:37:15
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Merci à Philippe388 et à Gédehem de leur dernière contribution,
En réponse à Philippe388, je suis bien Secrétaire du CS de l'autre copropriété et cela a été accepté lors de la première réunion de CS qui a suivi la dernière AG de fin 2015. en plus du Président, nous avons également un Vice-Président et un trésorier du CS. Le CS de l'autre copropriété s'est également réparti le suivi de tâches. pour ma part, je suis le pilote des tâches "chauffage" et "Impayés".
Le CS de l'autre copropriété est très "organisé". Comme dit le dicton de l'ARC : "il ne peut pas y avoir un bon Syndic s'il n'y a pas un bon CS".
Concernant les cinq autres membres du CS de notre Copropriété, c'est du "grand n'importe quoi".
J'ai bien noté que j'aurais dû être consulté pour l'élection du nouveau Président du CS, mais bien entendu cela n'a pas été le cas !
Il n'y a bien entendu pas de PV de cette élection du nouveau Président du CS car, comme je l'ai indiqué dans mon précédent message, dans cette copropriété, si ce n'est le PV d'AG, il n'y a aucun autre PV ( ni de la seule réunion annuelle de CS, ni des rares visites d'immeuble ). tout semble se décider, comme dit cet autre dicton : " à la bonne franquette" entre les cinq autres membres du CS qui ont dû me considérer comme l'intrus qui allait peut-être essayer de les sortir de "leur léthargie" lorsque j'ai posé ma candidature comme membre du CS lors de l'AG de l'année dernière.
Par ailleurs, je compte également bien discuter des honoraires du Syndic lors de la prochaine AG.
Tant qu'à "mettre un coup de pied dans la fourmilière", autant le faire complètement.
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Posté - 09 mai 2016 : 08:27:02
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mcs2014 :" En réponse à Philippe388, je suis bien Secrétaire du CS de l'autre copropriété et cela a été accepté lors de la première réunion de CS qui a suivi la dernière AG de fin 2015. en plus du Président, nous avons également un Vice-Président et un trésorier du CS"
TOut cela n'exsite pas dans la loi de la copropriété.
Un conseil syndical est un collège, et non une " association" avec un bureau( qui n'est mêma pas obligatoire pour une assoc loi 1901 !)
Le CS n'a pas de fonds à gérer ! que fait donc ce trésorier ? 
Les dépenses de fonctionnement sont payées par le syndic ( encre, papier, conseils, ..) le CS n'a aucun droit et pouvoir d'engager un seule euro au nom du SDC. |
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mcs2014
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Posté - 09 mai 2016 : 09:25:00
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Bonjour Philippe388,
Je n'ai jamais dit que Secrétaire du CS figurait dans la Li sur la Copropriété.
Par contre, la fonction ( ou responsabilité ou rôle ) de Secrétaire du CS figure dans l'ouvrage gratuit de l'ARC : "100 conseils" ( voir chapitre 1 : "l'organisation du Conseil Syndical pour une efficacité maximale" sous-chapitre : "les fonctions" ).
Sauf erreur de ma part, il me semble avoir lu que l'ARC et le site Universimmo sont "associés".
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JPM
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Posté - 09 mai 2016 : 09:35:58
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Le règlement de fonctionnement du CS peut prévoir l'existence d'un secrétaire.
Le syndic peut exiger un mandat de trois ans, effectivement de date à date. Peu importe. Il faut convoquer l'assemblée en conséquence.
Il peut fixer librement le montant de son honoraire de gestion courant et le coût des prestations exceptionnelles (sous réserve d'un éventuel plafonnement pour certaines d'entre elles.
L'assemblée peut refuser ces prétentions. Mais il ne faut pas gober ce que racontent certains : " le syndic doit justifier ses prétentions financières ". Ce n'est pas vrai.
Bien entendu tout cela peut faire l'objet de négociations avec le CS. Mais dans la pratique il faut arriver à l'assemblée avec un accord bouclé.
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nefer
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Posté - 09 mai 2016 : 09:38:39
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citation: Initialement posté par mcs2014
Bonjour Philippe388,
Je n'ai jamais dit que Secrétaire du CS figurait dans la Li sur la Copropriété.
Par contre, la fonction ( ou responsabilité ou rôle ) de Secrétaire du CS figure dans l'ouvrage gratuit de l'ARC : "100 conseils" ( voir chapitre 1 : "l'organisation du Conseil Syndical pour une efficacité maximale" sous-chapitre : "les fonctions" ).
Sauf erreur de ma part, il me semble avoir lu que l'ARC et le site Universimmo sont "associés".
il n'y a pas de secrétaire ou de trésorier dans un CS: seules des fonctions pevent être déléguées
donc vous assurez le secrétariat, c'est à dire, je suppose la rédaction des CR des réunions,les convocations....
quant au trésorier: cela n'existe pas! |
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Gédehem
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Posté - 09 mai 2016 : 14:41:04
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Affirmations sans fondement !
Comme le rappelle JPM, le règlement de fonctionnement du CS (*)peut prévoir diverses fonctions, vice-président, secrétaire, trésorier, etc ..., comme il peut prévoir l'organisation de commissions spécialisées.
Trésorier chargé de suivre les dépenses de fonctionnement du CS, de rassembler les pièces justificatives des conseillers et d'en obtenir le remboursement du syndic selon des modalités à définir..
Il est vrai que dans un CS composé principalement de potiches, tout ceci passe par dessus la tête ....
(*) règles d'organisation et de fonctionnement du CS, qui sont obligatoires faut-il le rappeler. |
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mcs2014
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Posté - 09 mai 2016 : 14:58:06
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Bonjour Nefer,
Comme je l'ai indiqué dans mon précédent courriel, la fonction ( ou responsabilité ou rôle ) de Secrétaire du CS figure dans l'ouvrage gratuit de l'ARC : "100 conseils" ( voir chapitre 1 : "l'organisation du Conseil Syndical pour une efficacité maximale" sous-chapitre : "les fonctions" ).
J'assure bien cette "fonction de Secrétaire" au sein du CS d'une copropriété dont le suis membre.
Ce n'est que depuis peu que je rédige les CR des réunions de CS, auparavant c'était le gestionnaire du Syndic qui le faisait et je faisais les corrections et je complétais ces CR .
Je propose aussi :
- les dates de réunion de CR au gestionnaire du Syndic
ainsi que
- les ordres du jour de ces CR Ã l'ensemble des membres du CS et au gestionnaire du Syndic.
Mais surtout :
je demande l'accord aux autres membres du CS :
- pour la prise de décisions
- leur accord pour diffusion, par courriel, d'informations aux copropriétaires dont je possède l'adresse courriel ( à ce jour je possède les adresses courriels de la moitié des 52 copropriétaires de la Copropriété )
Je considère que leur accord est acquis à la majorité de leurs réponses ( au total, comme nous sommes 7 membres du CS, la majorité est à 4 membres du CS ).
Enfin, j'ai créé un "Cloud" sur le site de l'ARC à laquelle la copropriété adhère. Ce "Cloud" sur lequel j'ai regroupé des information concernant la copropriété, est consultable par les copropriétaires qui s'y sont inscrits ( c'est totalement gratuit). A ce jour, il n'y a que 9 copropriétaires inscrits dont seulement 3 membres du CS.
Voila quel sont mes rôles de "Secrétaire" au sein du CS de notre copropriété. |
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mcs2014
Contributeur débutant
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Posté - 09 mai 2016 : 15:04:03
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Bonjour Gédehem,
Merci de votre dernière contribution pour confirmer les "fonctions" au sein des CS dont les membres ne sont pas des potiches, contrairement à la copropriété précitée dont les cinq autres membres me semblent, comme dit cette expression : " un peu, beaucoup à l'Ouest".
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Posté - 09 mai 2016 : 15:23:38
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mcs2014 :" Ce n'est que depuis peu que je rédige les CR des réunions de CS, auparavant c'était le gestionnaire du Syndic qui le faisait et je faisais les corrections et je complétais ces CR ."
Le syndic n'a PAS à rédiger les CR des réunions du CS!!! c'est un disfonctionnement.
Il n'a pas non plus à participer à toutes les réunions.
Le syndic n'a pas à se mêler du fonctionnement du CS, CS qui a une mission de controle.
Quant au trésorier !!! |
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Licité mandat de Syndic de plus d'un an 
