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Laxika
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 Posté - 09 mai 2016 : 18:25:56
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SOS comptes et annexes comptables !
Le syndic de ma copropriété fournit aux copropriétaires les annexes comptables et des documents supplémentaires "fabriqués" par ses services dans lesquels il faut chercher les renseignements souhaités. D'où mon appel à l'aide.
L'Ag ordinaire 2015 a adopté trois résolutions pour des travaux 14-2 et une AG "extrao,rdinaire" en a voté une supplémentaire. Donc, en 2015, 4 travaux ont été votés charges et produits prévus.
1. L'un de ces travaux s'est déroulé fin 2015-début 2016, sur deux exercices comptables.Or, l'annexe 5 n'a pas été complétée. Mais on apprend par les documents complémentaires que l'entreprise a demandé un acompte avant travaux, a présenté une facture en décembre. L'ensemble payé en janvier 2016, mais l'argent retiré du Livret A pour fin 2015. Il me semble qu'il était possible d'indiquer ces informations sur l'annexe 5. Est-ce exact? De plus, peut-on lorsqu'il s'agit de produits affectés et non de provisions appelées, calculer un solde en attente sur travaux à reporter en annexe 1?
2. L'annexe 4 ne recense que deux travaux. Elle ne mentionne pas le 4°, pourtant voté, réalisé, payé avant le 31 décembre. Elle ne mentionne pas des travaux NON votés et NON budgétisés mais payés avant le 31/12/2015 à partir du livret A. Donc des charges et des produits ne figurent pas sur l'annexe, ce qui ne me paraît pas normal, d'autant que le compte travaux présenté à l'équilibre devient alors déficitaire. L'AG peut-elle modifier le montant de la charge nette des travaux et se prononcer sur les modalités de financement de ce déficit ou doit-elle refuser d'approuver ce compte et demander qu'il soit correctement présenté l'année prochaine ?
Par contre, le montant de l'avance travaux inscrit en annexe 1 tient compte de tous les retraits effectués par le syndic, autorisés ou pas par l'AG. Est-ce ainsi qu'il faut procéder ?
3.A cela s'ajoute "une décision" du conseil syndical et du syndic de financer le déficit 2014, approuvé en 2015, du compte travaux 14-2, par l'avance travaux alors que l'AG n'a pas été appelée à se prononcer sur cette possibilité et que le syndic avait envoyé les appels de fonds pour récupérer la somme. Bien sûr, aucune trace de cette somme en annexe 2 ou 4, somme pourtant retirée du Livret A. J'ai lu sur ce site ce qu'il faut penser de telles "décisions" et je souhaiterais savoir si un contributeur a déjà utilisé la possibilité d'écrire à l'assurance responsabilité professionnelle du syndic.
Merci à toutes les bonnes volontés qui se manifesteront.
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Posté - 09 mai 2016 : 20:19:46
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la réponse est très simple : effectivement, votre syndic ne fait pas les annexes dans les règles (certains ne savent pas remplir l'annexe V...).
Annexe IV : les travaux finis dans l'exercice et à approuver pour savoir quoi faire concernant le solde
Annexe V : les travaux votés et non terminés dans l'exercice |
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JB22
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Posté - 09 mai 2016 : 20:20:29
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1)-Si la facture du fournisseur est datée de décembre 2015 et qu' elle concerne les travaux effectués en 2015, cette facture doit être comptabilisée sur l'exercice 2015.
Les travaux sont terminés en 2015 ceux-ci doivent apparaître dans l' annexe 2, 2e paragraphe et dans l' annexe 4, "travaux terminés".
Dans le cas contraire les opérations en cours doivent être virées au compte 120 et figurer dans l' annexe 1 et l' annexe 5 "travaux non terminés";
2)-Le 4e, voté, réalisé et même payé doit figurer dans l' annexe 2, 2e paragraphe et dans l' annexe 4 "travaux réalisés":
Le compte de banque 502 autres comptes doit être diminué des avances utilisées pour le financement partiel ou total des travaux.
L' utilisation de l' avance travaux doit être comptabilisée:
Débit...103 Avances travaux.......X
Crédit..702 Provisions pour travaux...........X
3)- L' avance travaux n' a pas pour vocation de financer des déficits pour charges courantes.
Le syndic et encore moins le C.S. n'ont pouvoir de décider au lieu et place de l' assemblée générale.
Vous ne devez pas refuser globalement les comptes, mais faire des réserves, dossier par dossier de travaux.
Vos problèmes actuels ne sont pas du ressort de la "garantie financière" des syndics.
Les contrôles faits par les garants financiers le sont dans leurs intérêts pour estimer les risques et calculer les primes.
Si votre syndic ne modifie pas son comportement, vous n' avez qu'une solution envisager un changement de syndic, et également de C.S. incompétent.
Cordialement,
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Laxika
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 Posté - 10 mai 2016 : 15:32:49
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Merci à rambouillet et JB22 pour les réponses faites rapidement.
Une précision car je n'ai pas été assez claire : l'avance travaux n'a pas servi à financer le déficit des charges courantes mais bien des travaux 14-2 et opérations exceptionnelles.
Je me permets de demander confirmation de ce que j'ai compris car il sera nécessaire d'être net et concis le jour de l'AG
1.Dans l'annexe 5 : utiliser des produits affectés au lieu de provisions appelées ne change rien au calcul du solde en attente sur travaux. Comme notre annexe 5 est vide, nous n'avons pas de compte 120 en annexe 1!
2. L'AG doit approuver les comptes en émettant des réserves nommant clairement chacun des travaux et la nature de la réserve. Mais quelle suite doit être donnée par le syndic à cette approbation sous réserve?
Si l'AG approuve les comptes présentés, je suppose qu'un groupe minoritaire de copropriétaires peut demander de porter sur le PV les réserves qu'il a à formuler. Quelle suite le syndic doit-il donner ?
Quant au changement de syndic, vous avez dû comprendre qu'il ne peut s'agir que d'un projet de longue haleine et c'est justement la raison pour laquelle il est nécessaire de faire, en AG, des remarques fondées. Et je vous remercie de me donner des éléments me permettant d'argumenter. |
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JB22
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Posté - 10 mai 2016 : 18:07:50
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Pour des travaux en cours dans l' annexe 5 vous devez avoir, s' il y a lieu les comptes suivants:
Au débit (Colonne C )
671 Travaux réalises
6221 Honoraires sur travaux
623 Rémunérations de tiers (géomètre architecte....)
Au crédit (Colonne D )
702 Provisions sur travaux (Affectation du fonds travaux (1032 ) décidée par l' A.G.
703 Avances (versées par les copropriétaires )
712 Emprunts utilisés pour travaux
713 Indemnités d' assurance
Certaines lignes peuvent être vides.
Les réserves doivent être faite par les opposants (Article 17 du décret )
"Le procès verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions."
S'il y a des irrégularités non corrigées par le syndic, le ou les copropriétaires opposants doivent engager, dans les deux mois de la réception du P.V; une action auprès du TGI. |
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Posté - 10 mai 2016 : 19:35:41
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sans oublier le 12 puisqu'au dernier jour de l'exercice, les comptes des classes 6 et 7 pour ces travaux sont soldés.
et éventuellement un solde de 102.... |
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Laxika
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Posté - 11 mai 2016 : 16:48:35
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Je prends bonne note de vos remarques.
Deux questions encore :
1. Sur l'annexe 1, le montant du livret A n'est pas le même en trésorerie et en avances et provisions. Normal ?
2. A propos du fonds travaux obligatoire à partir de janvier 2017 : une résolution porte sur cette question. Mais que devient l'avance travaux lorsqu'il reste de l'argent sur ce compte ?
Encore merci. |
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Posté - 11 mai 2016 : 18:15:59
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1- les valeurs peuvent être différentes si le syndic ne verse pas les sommes correspondantes. Il ne faut pas oublier que l'avance de trésorerie est rarement mis au livret A par un syndic pro, alors qu'un non pro arrive à "jongler"....
2- en ce qui concerne fonds de travaux et avances travaux, les décrets n'étant pas encore sortis, il est difficile d'affirmer, mais aujourd'hui considérons que les deux coexistent.... |
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JB22
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Posté - 11 mai 2016 : 20:30:51
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Le fonds travaux doit être placé sur un compte de placement.
Le montant figurant sur ce compte doit être au moins égal au montant de l' avance travaux.
Ce montant peut être différent si le syndic ne prélève pas, sur ce compte, la totalité des fonds affectés au financement des travaux, ce qui n' est pas normal.
Il peut être également différent par affectation des intérêts. |
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Laxika
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Posté - 12 mai 2016 : 23:02:48
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1. Sur l'annexe 1 : l'argent placé sur le livret A n'est pas l'avance de trésorerie mais l'avance travaux. Le montant est plus élevé dans la partie provisions et avances que dans la partie trésorerie. Les documents supplémentaires expliquent le montant figurant en avances et provisions . Mais je ne trouve aucune explication pour le montant en trésorerie. D'où la question posée précédemment.
2. le fonds travaux : je me demandais s'il était possible de transférer le montant de l'avance travaux vers le fonds travaux, avec l'accord de l'AG bien évidemment.
Merci rambouillet et JB22 pour l'attention que vous portez à mes questions. |
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JB22
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Posté - 12 mai 2016 : 23:58:41
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I-I n' y a aucune obligation que l' avance de trésorerie soit placée sur un compte de placement, livret A par exemple.
Il n' est pas normal, si l' A.G. a décidé de placer l' avance travaux sur un compte de placement, que le montant placé soit inférieur au montant de l' avance.
- L' A.G. peut décider, si les questions sont à l' ordre du jour, de rembourser l' avance travaux et de constituer un fonds travaux de même montant.
Les professionnels sont dans l' attente d' un décret sur les modalités d' application. |
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Laxika
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Posté - 14 mai 2016 : 19:57:18
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Merci pour vos réponses. J'en tiendrai compte au moment de l'AG et je continuerai à lire les interventions sur le site |
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