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touq62
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 Posté - 10 mai 2016 : 08:18:12
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Dans notre copropriété, nous avons un bâtiment dénommé Club House comportant un seul étage un plateau d'environ 410 m2 destiné à une association indépendante du syndicat des copropriétaires, c'est ce qui est écrit dans le règlement de copropriété, dans la réalité, ce bâtiment n'a jamais été occupé.
Ma question : pour vendre ce bâtiment à un promoteur qui souhaite construire des logements, il y aurait-il changement de destination ? Et quelles sont les démarches obligatoires avant la mise en vente ?
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Édité par - nefer le 10 mai 2016 21:06:32 |
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vazy
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 Posté - 10 mai 2016 : 12:10:24
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ce batiment est-il un lot ou une partie commune ? |
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touq62
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Posté - 10 mai 2016 : 13:47:06
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Bonjour vazy,
La copropriété comporte 10 bâtiments habités, et un onzième bâtiment partie commune inoccupée dont nous payons les charges d'entretien. |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 10 mai 2016 : 18:49:41
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nefer
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Posté - 10 mai 2016 : 21:07:25
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***modération : transfert du sujet*** |
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Gédehem
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Posté - 11 mai 2016 : 10:23:40
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un onzième bâtiment partie commune
Que précise très exactement le RDC sur ce "bâtiment" ??
A priori, un "bâtiment" de l'importance que vous indiquez (RdeCh + 1 étage de 410 m²) n'a pas pour destination de rester vide, sans usage/destination.
Il y en avait forcément une dans le projet immobilier, usage commun d'un bâtiment qui serait intégralement et sans distinction "partie commune". Pour quel usage ce bâtiment ? .
Vendre une partie commune n'est pas compliqué sur le principe : il faut décider d'aliéner cette partie commune, de la transformer en "lot privatif" objet de la vente.
Ce doit être facile ici dans la mesure où la division du sol est possible, en particulier pour les réseaux et accès au domaine public (pas de droit de passage sur l'emprise restante), que ce bâtiment soit retiré intégralement de l'ensemble en copropriété
Ici il serait question de la vendre à un promoteur. C'est à lui qu'il appartiendra ensuite d'engager les démarches, permis de construire etc ... |
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touq62
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Posté - 11 mai 2016 : 10:56:51
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Bonjour à tous, merci pour vos réponses.
Je confirme que ce onzième bâtiment est resté vide pendant plus de trente ans, au RdC, il y a deux escaliers qui mènent au 1er et seul étage, qui n'est en fait qu'un plateau vide et brut de construction, dénommé Club House. Dans le règlement de copropriété, il est classé partie commune, nous payons les frais d'entretien dans nos charges se copropriété.
A l'origine, il était destiné à une association indépendante du syndicat des copropriétaires, c'est ce qui est écrit dans le règlement, ce bâtiment n'était donc pas destiné pour des logements |
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Gédehem
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Posté - 11 mai 2016 : 18:04:54
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A l'origine, il était destiné à une association indépendante du syndicat des copropriétaires, c'est ce qui est écrit dans le règlement
 Que dit très exactement le RDC sur ce point ???
La "destination" d'une partie commune ou d'un lot s'entend de son usage, et non de la ou des personnes qui en useront.
Que précise votre RDC sur la "Destination de l'immeuble" , plus généralement de la destination des lots ??
Quat à "réserver" une partie commune "bâtiment" à un tierss au syndicat ..... |
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touq62
Nouveau Membre
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Posté - 12 mai 2016 : 07:12:33
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Le RDC est clair, ce bâtiment (Club House) était à l'origine destiné pour une association quelconque indépendante du syndicat, par conséquent pouvait être de l'extérieur de la résidence.
Quant à son usage, il y a quelques années la mairie avait proposé de le louer des réunions, des conférences et autres, réunis en AG, les copropriétaires avaient refusé par crainte des nuisances.
A aucun moment, il n'avait été question d'y construire des logements.Ma question : pour construire des logements, il y aura-t-il changement de destination ? Et quelles sont les démarches obligatoires avant la mise en vente ?
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Gédehem
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Posté - 12 mai 2016 : 18:06:10
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Le RDC est peut être clair, mais la clause prévoyant cette affaire pas du tout.
Sont attribués pour un usage privatif des "lots de copropriété", qui sont des parties privatives à usage exclusif de leur propriétaire.
Attribuer une partie commune à une personne (physique ou morale) revient à privatiser cette partie commune.
Qui plus est ici à un tiers, à une personne qui n'est pas membre du syndicat.
Sur votre question, 2 réponses possibles.
- c'est le syndicat qui souhaite réaliser pour lui-même de nouveaux lots privatifs par transformation de ce bâtiment "partie commune", lots destinés à être vendus.
- le syndicat voudrait vendre ce bâtiment (ou est sollicité pour le vendre) à un promoteur qui souhaite y construire des logements.
Il semble que ce soit ce cas, très simple, affaire rappelée plus haut.
Décision du syndicat d'aliéner ce bâtiment "partie commune" (aliéner = retirer de l'ensemble immobilier), y compris une partie du sol qu'il faudra faire borner (nouvelle parcelle), ceci dans la mesure ou il n'existe aucun lien avec ce qui restera de la parcelle initiale (réseaux divers, EU, EP, etc ...), et surtout que cette nouvelle parcelle ait un accés direct au domaine public (vois communale, etc).
Car il faut exclure la concession d'un droit de passage chez vous.
Ce retrait du bâtiment, avec création d'une nouvelle parcelle (aux frais de l'acheteur) oblige à modifier votre EDD/RDC. Il faut donc le prévoir.
Autrement dit, il faut bien monter l'affaire, le dossier présenté en AG devant être très complet pour statuer sur ces questions liées les unes aux autres :
- décision d'aliéner ce bâtiment destiné à être vendu avec découpage cadastral du sol
- décision sur le prix de vente (à négocier préalablement avec le promoteur)
- décision sur la modification de l'EDD/RDC, à publier (chiffrage/devis d'un notaire joint au dossier.
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Tout le reste, permis de construire et autres, ce sera l'affaire du promoteur devenu propriétaire. |
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touq62
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Posté - 13 mai 2016 : 08:47:17
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Merci pour vos réponses, je vous prie d'excuser mon ignorance, qu'entendez-vous par modification de l'EDD/RDC à publier ? |
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Gédehem
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Posté - 13 mai 2016 : 09:54:39
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Etat Descriptif de Division : liste les lots en les détaillant (Lot n° X : un local privatif à usage de ... / un appartement de 4 pièces comprenant ..... et les XXX /tantièmes des parties communes y compris le sol )
RDC : Règlement de copropriété. Convention (contrat) entre membres du syndicat. Qui précise tout ce qui est compris dans l'emprise foncière soumise au statut de la copropriété, ainsi que les règles de fonctionnement du syndicat en conformité avec la loi de 65..
RDC qui indique qu'il existe chez vous 11 bâtiments, dont un "club house".
S'il est vendu, si des éléments sont modifiés, il faudra mettre en conformité tant l'EDD que le RDC, que les 2 soient liés ou non.
Demain au lieu de 11 bâtiments il n'y en aura que 10.
Une mise à jour / modification de l'EDD/RDC doit être publiée au fichier immobilier (les sce fiscaux ne sont jamais loin ...), ce qui nécessite l'enregistrement par acte notarié. D'où des €€ à voter en AG. |
Édité par - Gédehem le 13 mai 2016 09:59:07 |
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jprp33
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Posté - 13 mai 2016 : 10:00:41
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Autre problème : un bâtiment (immeuble bâti) composé d’un seul lot ou un immeuble bâti (bâtiment), dont la propriété n’est pas répartie entre plusieurs personnes…, composant à lui seul un lot, n’est pas soumis au statut de la copropriété (alinéa 1 article 1 loi n° 65-557). |
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touq62
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Posté - 13 mai 2016 : 10:44:23
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Merci Gédehem pour l'éclairage sur ce problème. OK jprp33, mais dans notre cas le bâtiment en question fait partie de l'ensemble de la résidence, depuis le début de la copropriété, nous payons les charges d'entretien réparties en millièmes, il me semble que Gédehem a raison |
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Gédehem
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Posté - 13 mai 2016 : 11:20:25
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"Dans le règlement de copropriété, il est classé partie commune, ..."
D'où les questionnements sur son affectation ne s'agissant pas d'un lot de copropriété, éventuellement bâti (lot provisoire) :
" .... un bâtiment dénommé Club House comportant un seul étage un plateau d'environ 410 m2 destiné à une association indépendante du syndicat des copropriétaires, ..."
Une partie indistinctement commune affectée à un tiers au syndicat .....
Bizarre, vous avez dit bizarre ....
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Édité par - Gédehem le 13 mai 2016 11:22:20 |
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jprp33
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Posté - 13 mai 2016 : 12:00:40
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Je dirais même plus : Complètement bizarre !
Cela sent le programme immobilier non terminé, il faudrait avoir le véritable historique de la copro-priété et ce que prévoyait le permis de construire ainsi que les conditions qui ont autorisé à le délivrer.
Le coup de l’occupation par une association indépendante « inconnue » me paraît être du bidon.
Cela ne peut que correspondre à une convention d’occupation (temporaire ou perpétuelle) entre le syndicat et une association, toutes les deux personnes morales.
L’affaire « Les Rotondes », chère à JPM, pourrait nous servir de « support » (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...32&fastPos=1 et https://www.legifrance.gouv.fr/affi...22&fastPos=1) ainsi que le rapport annuel 2007 de la Cour de cassation concernant le premier arrêt (https://www.courdecassation.fr/publ...e_11332.html).
Le lot/bâtiment n’aurait pu être, comme l’emplacement de stationnement, qu’une convention d’occupation, avec un tiers, d’une partie commune à usage exclusif dont les frais d’entretien seraient à la charge du bénéficiaire.
Si l’on vend cette partie commune à un promoteur, elle devient un lot correspondant à un bâtiment, et comme un lot de copropriété a obligatoirement une partie commune, ce lot ressemblerait fortement à un lot transitoire (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...01&fastPos=1)
Deux solutions :
Le syndicat en tant que maître d’œuvre « aménage » le bâtiment puis revend les lots.
Le syndicat vent le bâtiment à un promoteur qui devient copropriétaire, propriétaire d’un lot composant un bâtiment, dont il peut demander le retrait comme en dispose l’article 28 de la loi.
Très… très bizarre ! |
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touq62
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Posté - 13 mai 2016 : 13:19:23
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Vous avez raison, vous me dessiller les yeux, nous sommes dans une situation bizarre l'historique, je ne le connais pas, ces bâtiments ont été réceptionnés en 1980, moi/même n'étant propriétaire que depuis 1990, je vais faire des recherches et reprendrais contact. Merci de vous intéresser à ce problème qui n'est peut-être pas unique. Le 13.05.2016
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jprp33
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Posté - 13 mai 2016 : 14:19:53
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Il existerait une troisième solution : Le droit de superficie !
Ce droit jurisprudentiel prend ses « racines » avec les articles 551 à 553 du Code civil.
La propriété du dessus (superficiaire) et la propriété du sol et du dessous (tréfoncière) peut ne pas être détenue par la même personne.
Le propriétaire du sol n’est pas le propriétaire des constructions qui y sont édifiées (qui s’y attache et s’y incorpore) ; ce qui est le principe de la copropriété dite horizontale.
Ce droit est confirmé par l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et complété par un état descriptif de division « décrit » par les articles 71-1 à 71-3 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 (l’article 71-3 faisant obligation d’un plan de masse pour compléter le cadastre). |
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JPM
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Posté - 13 mai 2016 : 16:55:19
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Il existe une quatrième solution qui est d'appliquer le règlement de copropriété :
Il s'agit d'un local collectif résidentiel (LCR) qui doit être utilisé conformément à sa destination officielle. On a parlé à ce propos de mètres carrés sociaux et ensuite de manière plus glamour de club house.
Heureuse question car je pensais reprendre un topo vieux de plus de vingt ans et faire le point de l'utilisation de ces locaux qui ont souvent été concédés à des associations dédiées.
Cette question doit être traitée avec prudence car j'ai connu dans le passé deux cas de " détournement d'usage " qui se sont finalement bien terminés mais avaient commencé de manière assez dure
Dans un premier temps voyez :
http://www.cdu.urbanisme.equipement..._doc_gen.pdf
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touq62
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Posté - 13 mai 2016 : 17:20:08
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Merci pour votre amabilité Gédehem et jprp33
La réalité n'est pas très claire, il semblerait que l'ancien maire qui avait accordé le permis de construire, avait par la suite et à deux reprises, proposé de prendre en charge ce bâtiment pour le franc symbolique, pour confier l'occupation à une association, il me faut compulser tous les comptes rendus d'AG, pour contrôler la véracité de cette information.
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jprp33
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Posté - 13 mai 2016 : 18:37:53
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Dans ce cas le Maire est un ignorant, car les biens immobiliers, propriété des personnes publiques, sont inaliénables, indivisibles et insaisissables (article 1111-1, 2311-1 du Code général de la propriété des personnes publiques) donc incompatibles avec le statut de la copropriété. |
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Vente d'un local commun en copropriété 
