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Luny
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 Posté - 17 mai 2016 : 14:54:50
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Bonjour,
A l'AG annuelle 2014, nous avons voté :
* le renouvellement du contrat du syndic pour une durée de 1 an
* les membre du CS sans qu'aucune durée soit précisée
* une question qui s'intitulait :
« Consultation du CS
Conformément à l'art.21 alinéa 2 de la loi du 10/07/1965, l'AG des copropriétaires arrête à la somme de 1000 € le montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du CS est obligatoire. »
* une question qui s'intitulait :
« Autorisation d'engagement à donner au CS
Conformément à l'Art.21 du décret du 17/03/1967, l'AG autorise pendant la durée du mandat en cours, à décider de certaines dépenses entrant dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble jusqu'à un montant maximum de 5000 €.
Ce montant ne sera utilisé que pour des extrêmes urgences liées à la sauvegarde de l'immeuble.
Le CS rendra compte lors de chaque AG de l'exécution de cette délégation. »
A l'AG annuelle 2015, nous avons voté :
* le renouvellement du contrat du syndic pour une durée de 1 an
* les membre du CS et il a été mentionné pour 1 année jusqu'à la prochaine AG
et les 2 autres questions sur les autorisations financières n'y étaient pas.
A l'AG annuelle 2016, nous avons voté :
* le renouvellement du contrat du syndic pour une durée de 1 an
* les membre du CS toujours également pour 1 an
et les 2 autres questions sur les autorisations financières n'y étaient toujours pas.
Le syndic considère que si on a voté ces questions en 2014, ça reste valable 3 ans. Or en 2014, il était bien inscrit : « pendant la durée du mandat » donc selon moi = 1 année (durée du mandat du syndic et du CS) et de fait, ça aurait dû être remis à l'ordre du jour déjà depuis 2015.
Quelqu'un pourrait-il m'éclairer SVP ? Ces questions font-elle partie des questions obligatoires à mettre en AG annuelle (comme le budget, le quitus, le renouvellement du syndic …) ?
Je vous en remercie
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Posté - 17 mai 2016 : 15:30:27
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Luny : « Autorisation d'engagement à donner au CS
Conformément à l'Art.21 du décret du 17/03/1967, l'AG autorise pendant la durée du mandat en cours, à décider de certaines dépenses entrant dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble jusqu'à un montant maximum de 5000 €.
Ce montant ne sera utilisé que pour des extrêmes urgences liées à la sauvegarde de l'immeuble.
Le CS rendra compte lors de chaque AG de l'exécution de cette délégation. »
Ce sujet a déjà été traité longuement sur UI, cette résolution est totalement illégale.
Une délégation donnée au CS ne peut concerné qu'un Objet précis sur un montant voté. Une telle résolution est floue, et en plus votre syndic parle de 3 ans !!! Est-ce un syndic pro ? 
Quant à l'élection du CS sans durée, ils furent élus en 2014 pour 3 ans. Il n'y avait pas lieu de proposer la résolution élection du CS en 2015 et 2016. |
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Luny
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 Posté - 17 mai 2016 : 19:09:33
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Merci pour votre réponse.
Un syndic "pro" : disons que ce n'est pas quelqu'un qui fait du bénévolat, c'est quelqu'un qui est réellement répertorié en tant que tel mais je ne sais pas effectivement comment elle a réussi à avoir ses diplômes parce que rien ne va !!!
Après, le vote de 2014, même s'il était illégal, est vieux et on ne va pas revenir dessus. Mais ceci me prouverait bien, si en plus c'était illégal, que ça ne vaut rien pour l'année 2016.
La question sur le CS s'est reposée en 2015 car 2 membres en sont partis (ont capitulé) et j'y suis rentré.
Je ne suis pas habitué au site, désolé, je l'ai découvert hier seulement, que veut dire UI ?
Merci encore |
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Gédehem
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Posté - 17 mai 2016 : 22:00:10
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Quelque abréviations utilisées ici ...;
UI = Universimmo . D'où les "Uinautes " ....
RDC : règlement de copropriété
EDD : état descriptif de division.
D.art.21 mis en référence de la délégation au CS est dévoyé, contraire au sens de cet article.
La délégation de pouvoir "ne peut porter que sur un acte expressément déterminé. "
Aucun acte "expressément déterminé" n'a été décidé. Personne n'est donc en mesure de l'identifier.
De plus :
"Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum."
Sur ce que vous exposez, la décision ne répond pas à ces points.
Il y a sur cette question une grande confusion dans bien des syndicats.
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Stéphane
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Posté - 17 mai 2016 : 23:42:06
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Je suppose que le "mandat" en question lors de l'AG 2014 voulait référence à celui des membres du CS , car ils sont par défaut de 3 ans.
Maintenant, cette résolution est tellement "hors les clous" , pour les raisons déjà mentionnées , le fait qu'un CS n'a pas de "durée de mandat" (l'institution CS existe ou pas, sans durée ou mandat) et la dichotomie entre dépenses nécessitées par d'urgence ou l'entretien courant.
...Vous pouvez oublier cette décision d'AG qui ne saurait justifier de quoi que ce soit.
Il n'y a pas de question obligatoire pour les AG , sauf dans le cas de la seule dans l'exercice : l'approbation des comptes de l'exercice précédent, et l'adoption du budget prévisionnel.
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Luny
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Posté - 18 mai 2016 : 11:25:28
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Merci pour toutes ces infos ! |
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Posté - 18 mai 2016 : 12:40:47
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Stéphane :" Il n'y a pas de question obligatoire pour les AG , sauf dans le cas de la seule dans l'exercice : l'approbation des comptes de l'exercice précédent, et l'adoption du budget prévisionnel."
??? êtes vous sur que vous n'oubliez rien ?? l'élection du président de séance, des scrutateurs, du montant de la mise en concurrence, du montant ou l'avis du CS est obligatoire, de l'élection du syndic, élection du CS, le rapport annuel du CS,.......   |
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JPM
Modérateur
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Posté - 18 mai 2016 : 16:50:10
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La résolution relative à la délégation consentie au conseil syndical est quasiment celle approuvée par la Cour d'appel de Paris tant par la 19e chambre B le 9 octobre 1997 (Loyers Cop 1998 48) que par la 23 e chambre B le 28 juin 2001 (Loyers cop 2002 47)
Le second arrêt est très clair : " que l'article 21 alinéa 2 n'exige pas que la dépense soit plus amplement déterminée ".
C'est bien le cas pour " des extrêmes urgences liées à la sauvegarde de l'immeuble ", interventions qui doivent relever de la majorité de l'article 24 si elles sont soumises à un vote de l'assemblée.
La Cour d'appel ajoute " qu'il est clair que la durée du mandat n'est pas limitée dans le temps et vaut donc jusqu'à nouvelle décision de l'assemblée générale ".
Il faut en finir aussi bien avec les délégations trop courantes qui permettent au conseil syndical de faire tout et n'importe quoi, mais aussi avec la prohibition infondée d'une disposition très opportune du décret du 17 mars 1967.
Il serait hautement souhaitable que cette solution entre dans la doctrine de la rédaction Universimmo si ce n'est pas le cas présentement.
et tout aussi souhaitable que la guerre soit déclarée aux délégations abusives.
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jprp33
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Posté - 18 mai 2016 : 18:20:17
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Je rajoute cent balles : il faut absolument limiter et encadrer strictement les missions du conseil syndical ! |
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Posté - 18 mai 2016 : 19:14:01
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JPM PRESIDENT
Pas de délégation de pouvoir au CS; que l'AG prenne ses responsabilités; trop de dérives avec ce genre de résolution ou le syndic se débarrasse du boulot, et ou le CS se prend pour la " patron" de la copro.
Je vote POUR.
PS :Président du CS, j'ai toujours refusé cette délégation de pouvoir; mais pour cela il faut des résolution complètes et sérieuses, c'est à dire un cahier des charges, des devis concurrents, des entreprises sérieuses et saines,... l'AG doit pouvoir décider sans peur. |
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Luny
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Posté - 18 mai 2016 : 21:11:50
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citation: Initialement posté par philippe388le CS se prend pour la " patron" de la copro.
C'est exactement ce qui se passe. On finit même par se demander qui est le syndic désormais ! |
Édité par - Luny le 18 mai 2016 21:12:24 |
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Gédehem
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Posté - 18 mai 2016 : 21:43:44
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Chacun sait bien, du moins ceux qui se penchent sur ces questions, que certaines solutions adoptées par le juge sont principalement destinées à pousser le législateur à préciser un texte, à adopter une position.
Cas très classique du PV d'AG, dont, malgré le formalisme affiché ici et là pour ce qui concerne l'AG, aucune disposition n'indique ou ne précise QUI pouvait l'établir....
On a sur cette délégation art.21 un peut la même chose, le juge considérant le texte trop vague, imprécis, de ce fait non restrictif ....
Mais le voudrais apporter un gros bémol aux propos de JPM sur les 2 arrêts qu'il cite en référence.
Il s'agissait dans ces affaires de déléguer au CS des fonds pour répondre à des dépenses urgentes en cas d'absence du syndic.
La précision n'est pas anodine, tout syndic pouvant engager des dépenses selon la procédure "urgence" sans même l'aval d'une AG.
Qu'il doit tout de même convoquer selon cette procédure, au besoin pour ratifier les travaux (et le fonds engagés).
Hors de ce cas très particulier de l'absence de syndic (??) en cas d'urgence, il n'est pas certain du tout que le juge adopterait la même solution.
D'autant que cette précision doit être mentionnée dans la résolution proposée.
Ce qui n'est pas le cas ici :
" l'AG autorise pendant la durée du mandat en cours, à décider de certaines dépenses entrant dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble .."
Certaines dépenses de gestion courante ...... Diantre diantre !
Dépenses de gestions courantes déléguées au CS sans préciser lesquelles ? Impossible à suivre.
"
On finit même par se demander qui est le syndic désormais ! |
Édité par - Gédehem le 18 mai 2016 21:49:56 |
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Stéphane
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Posté - 18 mai 2016 : 22:56:21
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citation: Initialement posté par philippe388Stéphane :" Il n'y a pas de question obligatoire pour les AG , sauf dans le cas de la seule dans l'exercice : l'approbation des comptes de l'exercice précédent, et l'adoption du budget prévisionnel." ??? êtes vous sur que vous n'oubliez rien ?? l'élection du président de séance, des scrutateurs, du montant de la mise en concurrence, du montant ou l'avis du CS est obligatoire, de l'élection du syndic, élection du CS, le rapport annuel du CS,.......
En effet, il peut m'en manquer quelques unes :
L'élection du président, qui ouvre la séance, est en effet une obligation... De même, tombant sous le sens, il faut élire un secrétaire. Mais c'est mieux en le disant vous avez raison.
Mais les scrutateur ne sont pas obligatoires.
Par contre :
Le montant de mise en concurrence vaut pour toute la durée du mandat du syndic, non ? (s'il est élu pour 2 ans, la 2ième AG n'a pas besoin de reposer la question).
Pareil pour le montant requérant l'avis du CS : pas systématique.
...l'élection du syndic...,... seulement en fin de mandat !
pareil pour les membres du CS !
Le rapport du CS n'est pas une "question" (comme demandé par Luny) , mais c'est vrai, D.22 dit : "Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission."
..donc, pour être exhaustif, mis à part les déjà mentionnés "constitution du bureau" et le bilan comptable et le budget ??
Voyez pour info cette liste de résolution type du sujet
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=20338
beaucoup de questions listées sont quasiment toujours "à l'ordre du jour" , mais pas forcément obligatoires !
...si ce n'est pas fait encore chez vous, les copros ont obligation de se prononcer sur des questions liées aux d'économies d'nrj (Audit , individualisations, plan travaux...)
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Luny
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Posté - 09 juin 2016 : 05:19:48
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Bonjour,
Je reviens vers vous en reprenant cette discussion initiale car aujourd'hui arrive le 1er exemple de l'année qui illustre le souci que j'avais exposé.
A la dernière réunion CS (où je n'avais pas pu être présent), je lis sur le compte rendu que le CS a donné son autorisation pour effectuer des réparations de fissures dans les parkings sous-sols, ceci pour un montant de 4226 €, syndic + présidente du CS considérant qu'en 2014, il y avait donc une enveloppe de 5000€ de votée, donc 4226€ étant < à 5000€, aucun souci, on fait.
Et le pire, c'est que le mois prochain, il pourra y avoir autre chose puisque ce n'est même pas 5000€ pour l'année du mandat mais 5000€ par sujet dans leur esprit.
Donc quelle serait votre réaction par rapport à cela : normal ou pas et que faire ?
Merci d'avance |
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Posté - 09 juin 2016 : 08:16:20
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Il y a deux choses à faire (à mon avis) :
1- supprimer cette résolution
2- pour chaque cas actuel utilisé par le CS, lui poser la question en AG. Exemple : Est ce que votre décision est bien conforme à la résolution votée à savoir : "Ce montant ne sera utilisé que pour des extrêmes urgences liées à la sauvegarde de l'immeuble." Et donc expliquer nous pour quoi la repirse de fissures relève de l'EXTREME urgence liée à la SAUVEGARDE de l'immeuble. Pour moi cette action a été dévoyée de la résolution donnée aux membres du CS.
3- donc on supprime cette résolution, la loi a mis en place des procédures pour les urgences 
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Édité par - rambouillet le 09 juin 2016 08:17:54 |
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Luny
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Posté - 09 juin 2016 : 18:16:02
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Merci pour votre réponse. J'aurais pensé comme vous sauf que là , le CS a donné son accord donc le syndic va contacter l'entreprise pour faire faire les travaux qui seront donc faits bien avant la prochaine AG qui sera maintenant au printemps 2017 ! |
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nefer
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Posté - 09 juin 2016 : 18:21:43
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avez vous un seuil pour la mise en concurrence ? |
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Luny
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Posté - 09 juin 2016 : 21:01:30
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citation: Initialement posté par nefer
avez vous un seuil pour la mise en concurrence ?
La question n'a pas été portée à l'ordre du jour de notre AG 2016, pas plus qu'à celle de 2015 d'ailleurs. |
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Luny
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Posté - 17 juin 2016 : 20:51:24
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Aujourd'hui, nouveau mail de la présidente pour que l'on donne notre accord sur la reprise d'un nid de poule dans une allée bitumée pour 495 €. Et on en est qu'au début du mandat ! |
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Louis92
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Posté - 17 juin 2016 : 21:07:08
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Cela peut être considéré comme des travaux d'entretien / gestion courante.
La présidente a raison de demander l'avis à tout le CS. Si la majorité des membres du CS considère que :
- le nid de poule n'est pas dangereux et peut attendre une occasion d'autres travaux du même type, la reprise ne se fera pas,
- le nid de poule doit disparaître : la reprise se fera ...
si le syndic suit l'avis du CS.
Tout cela est un fonctionnement normal de CS. Les membres du CS sont appelés à donner leur avis une bonne dizaine de fois en cours d'exercice.
Cdlt. Louis92. |
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Luny
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Posté - 17 juin 2016 : 21:29:04
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Ce n'est pas le fait de demander un avis qui pose question. C'est l'accumulation des travaux effectués sans aucune autorisation financière de votée. Les nids de poule, ne n'est pas le 1er et ce ne sera pas le dernier ... |
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Autorisations financières 
