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Cloclo33
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 Posté - 26 mai 2016 : 16:17:45
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Bonjour à tous,
J'ai été vérifier chez le syndic les comptes de l'exercice 2015 avant le déroulement de l'AG qui s'est tenue ce 24 Mai.
J'ai constaté des anomalies:
- des totaux de dépenses non équivalents aux totaux des factures,
- facture mensuelle manquante de Juin 2015 d'un prestataire sous contrat (non payée),
- absence de certaines factures de travaux d'entretien pourtant réalisées en 2015 (un total que je n'ai pu vérifier est cependant reporté dans la ligne 48 compte de régularisation).
- et plus surprenant des factures de décembre 2015, saisies en comptabilité en février 2016 et donc payées en 2016.
J'ai signalé ces "surprises" lors de l'évocation de l'approbation des comptes, et j'ai voté oui avec des réserves pour ne pas bloquer la suite de l'AG.
Ma question: élu par l'AG je rentre dans le CS, puis-je revenir sur ces anomalies pour les faire régulariser ? car je souhaite m'occuper plus activement que ne l'a fait l'équipe précédente de la partie trésorerie de la copro.
Merci des avis et conseils de tous les spécialistes en la matière.
Bien cordialement à tous.
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Louis92
Contributeur vétéran
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1
Posté - 26 mai 2016 : 17:59:55
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Les anomalies que vous avez trouvées sont habituelles pour un CS qui vérifie les comptes.
Si les factures de décembre 2015 étaient dans les dépense 2015 : c'est très bien. Sinon, la situation des dépenses 2015 ne peut plus être corrigée, elles ont été approuvées en l'état. Ces factures de 2015 grèveront l'exercice 2016.
Voter oui avec réserves n'a pas d'effet. L'AG doit refuser les lignes de dépenses correspondant aux anomalies, seul le montant restant est alors approuvé immédiatement. Au lieu de réserves sans action, il faut définir des actions pour le syndic (avec délai). Actions qui peuvent lever les réserves sur les lignes de dépenses refusées.
Si la partie approuvée ou les actions de levée de réserves conduisent à changer la répartition soumise au vote, l'AG doit convenir avec le syndic du délai de mise en oeuvre de la nouvelle répartition.
Vous êtes maintenant au CS. Vous pourrez, l'an prochain, demander au syndic de corriger les anomalies avant l'envoi de la convocation et le prévenir que si ce n'est pas fait, le CS proposera à l'AG de refuser les lignes de dépenses concernées et de n'approuver que le reste.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 26 mai 2016 18:02:34 |
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JB22
Pilier de forums
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4457 message(s)
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 2
Posté - 26 mai 2016 : 19:58:15
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A la lecture de votre post on ne peut déduire que les comptes ne sont pas réguliers.
Le contrôle des comptes ne s' improvise pas, il faut connaitre un minimum de règles comptables.
" (un total que je n'ai pu vérifier est cependant reporté dans la ligne 48 compte de régularisation)."
Comment pouvez vous affirmer que des factures ne sont pas comptabilisées ?
"J'ai signalé ces "surprises" lors de l'évocation de l'approbation des comptes,"
C' est un peu tard, c' est lors de la vérification des comptes que vous devez faire vos observations et résoudre le problème, avec le syndic, s' il y a lieu.
" j'ai voté oui avec des réserves pour ne pas bloquer la suite de l'AG."
Vous avez bien fait de ne pas refuser les comptes en bloc, mais vos réserves sont sans effet puisque la résolution a été adoptée, vous êtes opposant, vous pouvez contester la décision devant le TGI, ce que je ne vous conseille pas...
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jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
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3
 Posté - 26 mai 2016 : 22:34:16
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Bonsoir,
Par curiosité, est-ce que les membres de votre C.S. procédait à la vérification des comptes auparavant ?
citation: et plus surprenant des factures de décembre 2015, saisies en comptabilité en février 2016 et donc payées en 2016.
Pas de conclusions trop rapides… Il ne faut pas prendre la date de facturation en compte mais les conditions de règlement (à réception ? à 30 jours ?). Est-ce que le gestionnaire vous a donné une explication ? |
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Édité par - jmr91200 le 26 mai 2016 22:35:30 |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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4
Posté - 26 mai 2016 : 22:35:58
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Maintenant que vous êtes au CS, rassemblez toutes les erreurs que vous avez constatées, et envoyez les par mail au syndic avec copie aux autres membres du CS en demandant une explication sur chacune de ces lignes. Que ce soient des erreurs ou bien autre chose, il vous répondra.
S'il ne veut pas répondre, commencez à chercher un autre syndic ! |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 26 mai 2016 : 23:47:33
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"rassemblez toutes les erreurs que vous avez constatées"
Pour l' instant il n'y a "d' erreurs" que du point du vue de CLOCLO33.
"Que ce soient des erreurs ou bien autre chose, il vous répondra.
S'il ne veut pas répondre, commencez à chercher un autre syndic !"
Il ne faut pas oublier que les comptes ont été approuvée par l 'assemblée générale et ne peuvent être remis en cause sans fait nouveau.
Le conseil d' envisager un changement de syndic est prématuré dans l' état actuel de nos connaissances du sujet et de la réalité des "erreurs". |
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Louis92
Contributeur vétéran
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6
Posté - 27 mai 2016 : 00:24:21
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Je rejoins JB22 pour juger prématuré le conseil de Franck1966 à Cloclo33 de changer de syndic. Je pense qu'aucun syndic de copropriété moyenne avec ascenseurs, garages en sous-sol, jardins, compteurs d'eau ne produit de comptes sans erreur de montant ou de clé de répartition. Pourquoi changer les erreurs de l'un pour les erreurs d'un autre ?
jmr91200 citation: Il ne faut pas prendre la date de facturation en compte mais les conditions de règlement (à réception ? à 30 jours ?). La compta des copropriétés est une compta d'engagement. L'engagement est l'envoi de l'OS et, pour les moins rigoureux, l'engagement est la réception de la facture mais pas la date de règlement qui s'y trouve.
Cloclo33 pourra être intéressée par le sujet "Dessin synthétisant principes comptabilité copro" http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=3
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 27 mai 2016 08:39:22 |
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goutelette
Contributeur vétéran
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7
Posté - 27 mai 2016 : 15:02:03
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Bonjour,
citation: JB22. C' est un peu tard, c' est lors de la vérification des comptes que vous devez faire vos observations et résoudre le problème, avec le syndic, s' il y a lieu.
C'était exacte avant le CPT séparé.
La présence des commissaires aux comptes ( C.S) ou même Copropriétaire au cabinet du syndic se clôture par des accords sur les dysfonctionnements mentionnés. Aucun PV n'est effectué.
Après le Comptable et Syndic font leur cuisine.
Contrairement à ces remarques," il est impératif de faire des réserves en AG, avec document joint.
Il est nécessaire non seulement de mentionner les rectifications demandées et non effectuées, mais également celles qui ont été faites .
A savoir qu' une facture présente sur "le relevé des comptes" (erronés pour divers raison et non portés aux compte du Syndicat) reste une facture payée sur le compte 512 et nous reste attribuée.
Ces points mentionnés en AG sont mentionné sur le PV et oblige le syndic à gérer dans le suivi ces différents.
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JB22
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Posté - 27 mai 2016 : 16:09:57
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De goutelette:
"C'était exacte avant le CPT séparé."
Compte séparé ou non, cela ne modifie en rien les modalités de contrôle. Il est impératif de faire un rapprochement bancaire, que ce soit avec l' extrait du compte unique ou celui du compte séparé.
"Contrairement à ces remarques," il est impératif de faire des réserves en AG, avec document joint."
Je confirme, c' est l' A.G. qui doit faire des réserves, les réserves faites par un copropriétaire n' ont d' effet qu'à son égard, il est opposant.
Pas de nouvelle de CLOCLO33... |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 27 mai 2016 : 17:57:44
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citation: JB22: Compte séparé ou non, cela ne modifie en rien les modalités de contrôle. Il est impératif de faire un rapprochement bancaire, que ce soit avec l' extrait du compte unique ou celui du compte séparé.
Cette remarque est juste depuis que le CPT séparé est exigé.
Je serais intéressée de connaître avant 2005 ( voir +) si beaucoup de Conseillers avaient connaissance d' Un GL ?
Pour ma part, j'ai refusées X factures dans ma vie de conseillers, dont nous n'avons plus jamais entendu parler.
citation: Je confirme, c' est l' A.G. qui doit faire des réserves.
Je ne comprend pas votre remarque.
L' AG ( Ensemble des copropriétaires présents) n' intervient pas.
Les personnes présentes n'ont pas d'autre choix que de prendre en compte qu'un copropriétaire s'est investi à vérifier les comptes et mentionne des dysfonctionnements qui ont échappés au conseiller mandaté aux comptes.
citation: les réserves faites par un copropriétaire n' ont d' effet qu'à son égard, il est opposant .
je ne comprend pas également cette phrase.
En tant que copropriétaire, j'ai mentionné les points sur lesquels je n' étais pas d'accord ( mentionné lors de ma présence au cabinet au comptable) ceci conforté par un documents mentionnant mes réserves. Ceux ci ont été noté au PV.de l' AG et oblige le Syndic à rendre des comptes.
La vérification des CPTS concerne l'ensemble du Syndicat, et non à titre personnel.
Après 4 mois d' échanges de relevé comptable et relation avec les entreprises, les différents reconnu exactes seront portés au crédit du compte 2016.
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JB22
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Posté - 27 mai 2016 : 22:01:38
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"L' AG ( Ensemble des copropriétaires présents) n' intervient pas.
Les personnes présentes n'ont pas d'autre choix que de prendre en compte qu'un copropriétaire s'est investi à vérifier les comptes et mentionne des dysfonctionnements qui ont échappés au conseiller mandaté aux comptes."
Méconnaissance totale du fonctionnement d' une A.G.
Une A.G. délibère, elle est libre de ces choix.
Le Conseil syndical assiste et contrôle le syndic.
"Ceux ci ont été noté au PV.de l' AG et oblige le Syndic à rendre des comptes."
Le syndic ne peut pas répartir aux copropriétaires les factures objet de réserves de l' A.G. (et non de celles d' un copropriétaire).
En copropriété il n' y a pas de "Commissaire aux comptes", le conseil syndical peut déléguer à un membre du C.S. le oontrôle des comptes.
Le C.S. rends compte de sa mission en A.G.
Ce n' est pas parce que le syndicat a fait des réserves que celles-ci sont justifiées. Si le syndic ne rectifie pas le syndicat n' a pas d' autre solution qu'une action en justice.
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 28 mai 2016 : 11:56:09
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Bonjour,
je pense qu'i faut prendre en priorité le post de Cloclo33.
Question :
Lors de votre présence chez le syndic, avez vous mentionné à celui-ci ou au comptable les anomalies constatées..?
En avez vous également fait part au Président du C.S ? qui doit avoir constaté , ou pas ces anomalies.
Lors de l' AG ces réserves ont elles été mentionnées sur le PV?
Si NON, c'est qu'elles étaient imprécises.
Si OUI, Le Syndic doit vous donner un suivi. ainsi qu' au Président
Je maintien, que tout copropriétaire devant approuvé les comptes, peu poser un " Droit de réserve". mentionnant par écrit les factures, annexes ou autres qui prêtent à différents
Seul endroit ou cela apparaît sur un PV. le Syndic ayant mission de clarifier les comptes.
Mais encore faut-il que ces réserves soient réellement justifiées , voir supérieur au doute.
Et que Cloclo réponde
Pour JB 22
citation: En copropriété il n' y a pas de "Commissaire aux comptes", le conseil syndical peut déléguer à un membre du C.S. le oontrôle des comptes .
En tant qu'ancienne Présidente ( 15 ans) et 5 Syndics ( 2 Cabinets) tous les ans tous les conseillers reçoivent une convocation mentionnée " réunion des Commissaires aux comptes "telle date.
Il est certain que pour beaucoup de copropriété qu' une seule personne du C.S se charge des comptes et ne peu garantir d' être infaillible.
De ce fait, pourquoi refuserait- on, lors de l' AG ( Supposée donner la parole aux copropriétaires) de prendre en compte les remarques d' un copropriétaire .
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 28 mai 2016 : 13:20:23
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"Je maintien, que tout copropriétaire devant approuvé les comptes, peu poser un " Droit de réserve". mentionnant par écrit les factures, annexes ou autres qui prêtent à différents"
Je n' ai jamais dit le contraire, mais c' est à l' A.G. souveraine de prendre en compte ou non, les réserves proposées.
"tous les ans tous les conseillers reçoivent une convocation mentionnée " réunion des Commissaires aux comptes "telle date."
C'est le conseil syndicat qui doit être convoqué pour établir, en concertation avec le syndic, l' ordre du jour de la prochaine A.G.
Les termes employés par le syndic ne font pas la loi. Les membres du conseil syndical ont un droit " d' assistance et de contrôle" du syndic cela ne fait pas d' eux des "commissaires aux comptes" .
Personnellement je n' ai jamais vu de convocation des membres du conseil syndicat au titre de "commissaires aux comptes"...mais je peux avoir des surprises , l' imagination de certains syndics est démentielle. |
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Posté - 28 mai 2016 : 13:41:11
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citation: En tant qu'ancienne Présidente ( 15 ans) et 5 Syndics ( 2 Cabinets) tous les ans tous les conseillers reçoivent une convocation mentionnée " réunion des Commissaires aux comptes "telle date. Il n'existe pas de commissaires au comptes et aucun 'droit' du syndic de 'convoquer' ni les commissaires aux comptes ni les conseillers syndicaux, qui eux existent bien.
Certains syndicats peuvent désigner des conseillers volontaires pour les comptes, non seulement le controle annule avant assemblée, mais tout au long d e l'année, et pourquoi pas leur donner le titre pompeux de 'commissaires' alors qu'ils ne sont que controleurs.
citation: Il est certain que pour beaucoup de copropriété qu' une seule personne du C.S se charge des comptes et ne peu garantir d' être infaillible. Je vous retourne la remarque:
Exigez vous de votre sydnic deux comptables au motif qu'un seule n'est pas suffisant puisu'il peut etre faillible? |
Édité par - ribouldingue le 28 mai 2016 13:43:29 |
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jprp33
Contributeur actif
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Posté - 28 mai 2016 : 14:14:28
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JB22 ne fait que rappeler les deuxième et troisième alinéas de l'article 17 du décret :
« Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix. »
« Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. »
En revanche le conseil syndical impose sa présence pour contrôler les comptes !
Mais avoir le pouvoir de contrôler les comptes ne donne pas la « qualité de commissaire aux comptes comptes ».
Enfin, deuxième alinéa de l'article 27 du décret : « Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. » ... donc à tout professionnel pouvant contrôler les comptes ! |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 28 mai 2016 : 15:44:32
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citation: Ribouldingue: Il n'existe pas de commissaires au comptes et aucun 'droit' du syndic de 'convoquer' ni les commissaires aux comptes ni les conseillers syndicaux, qui eux existent bien .
Je crois que j'ai du me tromper de site, celui ci ressemble plutôt à un combat de catch virtuel avec des lancés de clous
Je pensait que ce site, était un partage d' expériences et connaissances...?
Quel état d'esprit de mettre toujours le doute sur " l' expérience" des autres.
D''autant plus déformé. Comme :
citation: Goutellette : tous les ans tous les conseillers reçoivent une convocation mentionnée " réunion des Commissaires aux comptes "telle date."
JB22 :C'est le conseil syndicat qui doit être convoqué pour établir, en concertation avec le syndic, l' ordre du jour de la prochaine A.G.
quote]Personnellement je n' ai jamais vu de convocation des membres du conseil syndicat au titre de "commissaires aux comptes"...mais je peux avoir des surprises , l' imagination de certains syndics est démentielle.
Nous avons changé de cabinet en 2013 et le nouveau cabinet est également un adepte de ce document : Rassurez vous c'est une spécialité locale.
citation: Goutelette: Je maintien, que tout copropriétaire devant approuvé les comptes, peu poser un " Droit de réserve". mentionnant par écrit les factures, annexes ou autres qui prêtent à différents"
citation: JB22 Je n' ai jamais dit le contraire, mais c' est à l' A.G. souveraine de prendre en compte ou non, les réserves proposées.
Rien n' oppose l' Assemblée souveraine " qui a tout intérêt à prendre en considération la personne qui a donné de son temps et expérience à contrôler les factures.
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Posté - 28 mai 2016 : 17:11:28
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citation: Quel état d'esprit de mettre toujours le doute sur " l' expérience" des autres. Je ne vois pas ou est le catch, je ne vois pas ou je mets en doute votre expérience, mais il n'existe pas de commissaire aux comptes....  |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 28 mai 2016 : 19:26:55
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Bonsoir,
Il semblerait que cette description explique les courriers des différents Syndics convoquant les Conseillers.
Le Syndic ne pouvant s' adresser obligatoirement au Président-te, une autre personne du conseil pouvant être plus qualifiée.
Trouvé sur le site internet
[u]Commissaire aux comptes
Le commissaire aux comptes (CAC)( qui souvent est aussi expert comptable), certifie les comptes des sociétés.
Il valide les écritures comptables, s’assure de leur régularité et de leur véracité. C’est un observateur libre, caractérisé par son indépendance d’esprit et sa rectitude.
[/u] |
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andre78fr
Pilier de forums
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Posté - 28 mai 2016 : 20:36:38
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Dans votre définition il y a quand même "les comptes des sociétés"...
Il y a cependant une référence explicite aux commissaires aux comptes dans le décret du 17 mars 1967 en ce qui concerne les syndicats coopératifs :
citation: Article 42-1
L'assemblée générale désigne, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, le ou les copropriétaires chargés de contrôler les comptes du syndicat, à moins qu'elle ne préfère confier cette mission à un expert-comptable ou à un commissaire aux comptes.
Le ou les copropriétaires désignés, l'expert-comptable ou le commissaire aux comptes rendent compte chaque année à l'assemblée générale de l'exécution de leur mission.
Beaucoup de syndics appellent la réunion du CS qui précède l'AG le "contrôle des comptes", on peut donc convier ou convoquer ces membres à ce contrôle mais de là à en faire des "commissaires aux comptes", c'est une pratique peut-être répandue dans cette ville mais pas non plus une généralité. Rappelons que la mission de contrôle du CS s'exerce tout l'année et que tout copropriétaire peut consulter les pièces justificatives des charges (ce qui réduit un peu la portée...).
Pour l'approbation des comptes, c'est accepté ou refusé et la réserve d'un copropriétaire unique peut éventuellement être portée au PV (sans obligation car ça ne concerne pas la régularité du vote) mais à moins que l'assemblée soit majoritairement d'accord et vote une "acceptation sous réserve de ...." ça ne va strictement rien changer... |
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goutelette
Contributeur vétéran
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19
Posté - 28 mai 2016 : 21:24:45
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Bonsoir André 78,
Je vous remercie pour cette mise au point, partageant le fait que cette nomination et un peu pompeuse.
J' en parlerai à mes ex collègues Conseillers, qui comme moi ne se permettrons pas d' en faire allusion au Syndic.
Etre Conseiller c' est presque devenu un vrai métier passionnant et très prenant et impossible de tout savoir.
Chaque année notre déplacement au cabinet est à réception de ce courrier
. Nous ne nous sommes jamais attardés sur les termes de cette convocation, d' autres sujets pus important étant à débattre.
Cordialement
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 29 mai 2016 : 01:32:17
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Jprp se trompe lorsqu'il cite ED.art.17 à propos de "réserve sur les comptes"?
Les réserves dont il est question dans cet article portent sur la conformité des décisions.
Rien à voir avec une interrogation ou réserve sur les comptes, telle dépense ou imputation.
Faire "une réserve" sur les comptes sans préciser en quoi elle consiste (quel effet juridique), sur quel point, quelle dépense, quelle erreur ou autre, n'a pas de sens.
Qui plus est s'il s'agit d'une "réserve" individuelle.
Une "réserve" sur une dépense identifiée ne peut résulter que de la décision de l'AG qui "réserve" son approbation sur le (les) point identifié, sorte de "sursis à statuer".
Avec la définition des modalités de levée de la "réserve", de l'approbation ou non du point contesté..
Une petite fiche "pense bête" :
Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= "approbation à l'unanimité."
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 10 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42.
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires sous 15 jours de l'existence de factures conformes présentées dans ce délai.
A défaut de présentation des pièces au CS dans le délai fixé, les comptes sont approuvés pour un montant de (préciser : 125.000 – dépenses sans justificatifs)….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
Il appartient au CS de préciser les fonctions internes. Qui devront faire l'objet d'une modification du RFCS adoptée par l'AG.
"Commissaire aux comptes" est une profession. On parlera ici de "Contrôleur aux comptes" s'agissant des personnes en charge du .. contrôle des comptes . (expression utilisée dans un syndicat coopératif) |
Édité par - Gédehem le 29 mai 2016 01:41:41 |
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Comptes présentés en AG 
