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JPM
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 Posté - 07 juin 2016 : 17:30:40
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Dans la version classique de l'article 18 de la loi, la résiliation de plein droit du mandat du syndic ne sanctionnait que le défaut d'ouverture du compte dans le délai de trois mois (la méconnaissance de cette obligation).
L'arrêt de la Cour de cassation du 12 mai 2016, statuant sur des faits antérieurs à la réforme ALUR ne laisse planer aucun doute à cet égard puisqu'il valide le rejet d'une demande de résiliation du mandat fondée sur le versement de sommes reçues au nom de syndicat sur un compte bancaire du syndic avant leur transfert sur le compte séparé.
La nouvelle rédaction de l'article 18 est : " La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la résiliation de plain droit ..."
Il s'agit donc maintenant non seulement du défaut d'ouverture du compte dans le délai de trois mois mais aussi du versement sans délai de toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
Cette possibilité semble ouverte à tout moment car le délai n'est lié qu'à l'ouverture du compte.
Tout cela mérite réflexion. Il ne faut pas confondre le mépris de certains syndics pour la réglementation disciplinaire avec les difficultés techniques du passage au compte séparé qui ont été générées par l'insouciance du législateur.
Il bien certain par contre que l'arrêt cité plus haut n'ouvre pas aux syndics la possibilité de faire passer les fonds syndicaux par un compte unique ouvert à leur nom.
C'est un rebondissement de la question du compte pivot pour les paiements de factures mais aussi pour l'encaissement des prélèvements de provisions trimestrielles.
Voyez l'arrêt :
http://www.jpm-copro.com/Cass%2012-05-2016-1.htm
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Édité par - JPM le 07 juin 2016 17:36:26 |
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 Posté - 07 juin 2016 : 18:19:02
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Super information, merci JPM |
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Sunbird
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Posté - 07 juin 2016 : 20:16:09
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Les syndics qui ont continué à utiliser les comptes pivots ont du souci à se faire.
Je me pose la question du délai de prescription dans ce type de dossier. |
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JPM
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3
Posté - 08 juin 2016 : 10:53:42
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Il existe des dérives plus importantes que l'utilisation d'un compte pivot !
On découvre soudainement que l'article 18 de la loi permet d'ores et déjà à tout copropriétaire de faire constater la résiliation de plein droit du mandat du syndic s'il peut prouver que celui ci ne verse pas sans délai au compte séparé des sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat.
Il en va ainsi en cas d'utilisation de sous comptes présentés comme des comptes séparés.
Les banquiers sont réputés connaître ces dispositions, a fortiori quand il s'agit de banquiers spécialisés.
Il faut prendre tout cela avec circonspection et prudence.
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JB22
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Posté - 08 juin 2016 : 11:26:22
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De" JPM
"avec les difficultés techniques du passage au compte séparé qui ont été générées par l'insouciance du législateur."
Je serais curieux de connaitre "ces difficultés", la gestion en compte séparé apportant une simplification comptable, plus de nécessité de passage par un compte pivot et suppression des écritures en double.
Le compte unique au nom du syndic n' est pas contrôlable par le Conseil syndical, le compte séparé au nom du syndicat est contrôlable, c 'est un des gros avantages.
Il faut rappeler que la création d' un "compte unique "au nom du syndic permettait au syndic de percevoir des intérêts sur les fonds des syndicats, avec pour conséquences une complication comptable, le compte pivot et les doubles écritures.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 08 juin 2016 : 22:36:58
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Beaucoup oublient un "avantage" considérable pour certains syndicats en sous compte : n'être jamais "à découvert".
Alors les "intérêts" touchés par le syndic, surtout ces dernières années .....
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 08 juin 2016 : 23:23:56
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De Gedehem
"Beaucoup oublient un "avantage" considérable pour certains syndicats en sous compte : n'être jamais "à découvert".
Cette situation est souvent le signe d' une mauvaise gestion.
"Pour la Cour de cassation, l'ancien syndic a commis une faute en abondant sur ses deniers propres le compte du syndicat des copropriétaires. Une telle faute est sanctionnée par la non-restitution de la somme avancée puisque celle-ci a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété.
Cass. civ. 3ème, 18/11/2009, n° 08-20.595 "
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JPM
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Posté - 08 juin 2016 : 23:43:15
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Ne pensez vous pas que la modification importante de l'article 18 de la loi ouvrant désormais aux copropriétaires la possibilité d'obtenir la résiliation de plein droit du mandat du syndic quand ils constatent qu'il continue à détenir des fonds du syndicat malgré l'apparente ouverture d'un compte séparé mérite des considérations moins mesquines que celles désormais éculées relatives aux inconvénients du compte unique ?
On a suffisamment critiqué, moi le premier, les textes ALUR pour faire valoir un aspect satisfaisant de cette réforme.
Alors surtout que jusqu'à présent il n'avait pas été remarqué ! Il a fallu un arrêt de cassation rappelant que l'ancien texte ne permettait de faire constater la résiliation de plein droit du mandat du syndic qu'en cas de non ouverture du compte pour l'on prenne soin de relire l'article 18 en tombant sur sa nouvelle rédaction 
Il n'est pas souhaitable que les copropriétaires se précipitent au greffe des référés mais il paraît bon de faire connaître aussi la nouvelle aux syndics professionnels. Elle fera sans doute plus d'effet que la menace virtuelle d'une commission de contrôle.
Quant aux difficultés techniques du passage au compte séparé qui ont été générées par l'insouciance du législateur, il s'agit bien évidemment de l'absence de toute concertation avec la Banque de France, tant pour obtenir en faveur du compte séparé des syndicats des dispositions et un classement spécifiques que, plus récemment en ce qui concerne le régime SEPA et sa mise en place.
Il semble toutefois que la place Vendôme a retrouvé un vrai Garde des Sceaux. On peut espérer qu'à l'avenir les aspects proprement juridiques du statut de la copropriété seront traités autre part qu'au Ministère du Logement.
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Piovem
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Posté - 04 juil. 2016 : 00:11:25
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Alors, dans ce cas que penser de la situation suivante durant l'AG:
citation: "Le solde de la banque du SDC "Gros Pins" a été débiteur pendant plusieurs mois [10 mois sur 12!!] et la banque nous fait payer des agios... Dixit le rapporteur du CS, favorable au syndic, qu'il encourage à faire une demande de remise des frais à titre gracieux à la banque.
Mais la réponse avait déjà été donnée par la banque avec cette formule polie:
"Le solde de cette copropriété ayant été débiteur de manière permanente du 26/01/2015 au 27/10/2015, et ce sans aucun rejet de la part de notre établissement, je ne peux procéder au remboursement de ces frais"
Ce syndic est connu pour effectuer des placements des fonds perçus et ne jamais justifier des mouvements des comptes. Il est certain que les provisions versées ne sont pas toutes tombées dans un trou noir.
Vous pensez qu'il y a lieu de s'inquiéter, docteur? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 juil. 2016 : 10:23:07
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Voyez en page d'accueil de
http://www.jpm-copro.com/
Le modèle de convention d'ouverture d'un compte séparé pour un syndicat de copropriétaires établi par la banque populaire de la côte d'azur ;
Le syndic , le conseil syndical et la banque doivent lutter contre le maintien du compte du syndicat en position débitrice.
Cela impose un fonds de roulement (avance de trésorerie) conséquent.
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alice78
Contributeur actif
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Posté - 04 juil. 2016 : 14:03:53
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J'ai fait part à mon syndic de cette nouvelle rédaction de la loi en lui mentionnant les risques de nullité de son mandat que je mettrai en oeuvre s'il continuait à faire transiter les prélèvements de charges sur son compte.
Il a demandé dare-dare un numéro ICS à notre banque !
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Posté - 04 juil. 2016 : 15:28:37
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piovem : Vous pensez qu'il y a lieu de s'inquiéter, docteur?
Un compte de SDC débiteur !! impossible si la gestion est sérieuse, et que dire débiteur 10 mois sur 12!!!
Ou est le CS !
OU sont passés les fonds du SDC? car un SDC vote un budget et des travaux, dont la TOTALITE des fonds est appelée. L'avance de trésorerie a aussi disparue !!
Un syndic ne peut pas dépenser plus que le budget voté. EN cas d'imprévus, de travaux d'urgence, le syndic devra convoquer une AG afin d'adopter les travaux nécessaires, ET appeler les fonds.
Sans accord de l'AG, le syndic n'a aucun droit d'appeler des fonds.
Les charges sont réglées chaque trimestre. Si votre compte SDC est à découvert 10 mois sur 12, ce la signifie que ces appels ne sont pas suffisants pour payer les dépenses de fonctionnement, ET comme le fond de roulement ne peut dépasser 1/6 du budget, il a été mangé dès le début de l'exercice.
S'inquiéter !!!!!! le CS devrait avoir la réponse à ce disfonctionnement GRAVE.
piovem :"Ce syndic est connu pour effectuer des placements des fonds perçus et ne jamais justifier des mouvements des comptes"
?? est-ce de l'humour ? Le compte séparé est obligatoire pour les copros de plus de 15 lots. Le syndic ne peut donc pas jouer avec ses fonds comme vous l'accusez !
De plus on oublie qu'en cas de compte individualisé dans le compte du syndic, l'AG devait voter son accord afin que les intérêts des fonds du SDC placés soient reçus par le syndic.
Il est certain que les provisions versées ne sont pas toutes tombées dans un trou noir.
Irresponsabilité totale du CS, ET des copros. 
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anime_girl
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Posté - 04 juil. 2016 : 16:06:58
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bonjour
Un ICS n'est pas la preuve d'un compte séparé. Dans notre copropriété nous avons un ICS mais les prélèvements se font avec la RUM du syndic. A mon avis il faut pousser vos investigations. |
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Piovem
Contributeur senior
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Posté - 05 juil. 2016 : 00:00:03
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citation: Initialement posté par philippe388 Un compte de SDC débiteur !! impossible si la gestion est sérieuse, et que dire débiteur 10 mois sur 12!!!
Ou est le CS ! ... Aux côtés du syndic pardi: un des membres est artisan-peintre et a offert ses services, un autre est géomètre et va faire une nouvelle distribution des parties communes pour consolider la copropriété horizontale bancale, mais... sa fille est jeune avocate, il lui faudrait un peu de piston, le syndic est conseiller municipal; un autre a une fille handicapée, un petit poste bien planqué, ça serait bienvenu, etc.
Tout ceci ne semble pas sérieux, c'est l'ambiance midi et quart. Les menaces mafieuses se succèdent et même quand le syndic perd un procès (contre moi) en diffamation, en fait il a gagné car ce jour-là les juges étaient "perturbés par le terrorisme" (explication devant l'AG)... |
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Large extension de la résiliation du mandat ! 
