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sikse
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 Posté - 16 juin 2016 : 17:25:34
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Je suis PCS d'un ensemble d'immeubles relativement important, 124 lots. Les plafonds des 4 halls d'entrée sont en mauvais état; écaillés, le crépis tombant.....J'ai un devis de 2000 € (ridicule) qui est refusé par le syndic qui prétend qu'il faut passer par AG et que c'est un problème esthétique....
Il me semble pourtant que ce genre de petits travaux de réfections; plafonds en mauvaise état (80 m° en tout!) devrait passer sans problème....mais le syndic parle des lois à respecter...(?!).
Comment pourrais-je le convaincre d'accepter le devis? Une pétition des copros?
Quelqu'un a une idée comment procéder?
Merci de vos lumières!
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Posté - 16 juin 2016 : 18:01:10
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Faites en sorte que cette somme soit inscrite au budget de gestion courante .
Rappel : lorsque ces travaux passent ne travaux exceptionnels, le syndic peut bénéficier d'honoraires supplémentaires....  |
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Posté - 16 juin 2016 : 18:06:17
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sikse : le syndic ne peut pas lancer des travaux sans un accord de l'AG !! la loi de la copropriété.
Des travaux d'entretien courants sont portés au budget de fonctionnement courant, et les travaux "plus importants" doivent être portés à un Odj, et c'est l'AG qui décidera de les effectuer ou non.
Une pétition des copros ne sert à rien,; ce n'est pas la façon de fonctionner d'un SDC !!! Ce sont les copros qui décident, ils doivent le faire à l'AG.
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GĂ©dehem
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3
Posté - 16 juin 2016 : 18:30:03
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Si vous êtes pdt de CS, vous n'ignorez rien du budget prévisionnel qui a été décidé par la dernière AG, de la ligne budgétaire de type " travaux entretien courant : XXXX €"
Dans ce cas, le syndic n'a pas besoin d'une décision d'AG pour engager les travaux nécessaires, dans la limite du budget prévu.
Sur ce que vous exposez, il s'agirait d'autre chose.
Il est question de la réfection de 4 halls d'immeuble. Il ne s'agit plus du coup de peinture d'entretien, mais de la réfection de 4 plafonds de hall.
Passage par l'AG incontournable, peu importe le montant de la proposition..
Voir D.art.44 et 45. (tvx budget prévis 14-1 et hors budget 14-2)
Pdt de CS, il faut (avec les autres membres du CS) vous informer davantage sur les méandres de la gestion d'une copropriété.
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Édité par - Gédehem le 16 juin 2016 18:38:13 |
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4
Posté - 16 juin 2016 : 19:38:11
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sikse : sans oublier la mise en concurrence obligatoire si l'AG a voté un montant inférieur à ces 2000 €.
Des halls d'entrée de 20 m2 chacun me parait assez petit |
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newmem
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 Posté - 30 juin 2016 : 16:13:51
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Bonjour,
Philippe388: Pourriez vous m'expliquer comment distinguer les travaux d'entretien courants qui sont portés au budget de fonctionnement courant des travaux "plus importants" doivent être portés à un Odj. de l'AG?
Je viens de recevoir l'appel de fonds pour le 3ème trimestre 2016 dans lequel il y a une partie intitulée "APPEL DU 01/07/2016 AU 30/09/206" où figure la somme que je dois payer trimestriellement, et la deuxième partie intitulée "AUDIT CANALISATION" où figure ma quote-part d'une somme de 3000 euros. Je ne sais pas (encore?) de quoi il s'agit car le syndic reste injoignable depuis que j'ai reçu cet appel de fonds.
Comme "AUDIT CANALISATION" n'est pas inclus dans "APPEL DU 01/07/2016 AU 30/09/2016" je devine qu'il ne doit pas être des travaux d'entretien courants, mais doit être porté à l'Odj de l'AG? Le problème que je n'ai pas trouvé la trace de cet AUDIT dans l'ODJ de l'AG (ni dans celle qui vient d'avoir lieu, ni dans celle de l'année dernière).
Ou bien peut-ĂŞtre j'ai tout faux? Je me pose la question si je devrais payer cette somme. Qu'en pensez vous?
Merci d'avance pour votre Ă©clairage.
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Posté - 30 juin 2016 : 17:07:48
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newmen : 2 catégories de travaux.
1. l'article 14.1 de la loi sont ceux qui figurent au budget, c'est à dire que des lignes budgétaires y figurent, comme travaux électricité, plomberie, entretien des pelouses, .... Montant du budget voté en bloc.
2. l'article 14.2. ce sont des travaux hors budget que l'AG adopte séparement avec devis concurrent, dates d'appel de fonds, et une résolution spécifique pour les honos du syndic: ravalement, peinture des halls, .....
IL est donc facile de retrouver ces petits avec les PV des AG, ou y figure le montant du budget de fonctionnement courant, et les décisions sur des résolutions précises.
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GĂ©dehem
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Posté - 30 juin 2016 : 17:15:25
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TOUTES les provisions "appelées" procèdent (découlent) d'un vote d'une AG, que ce soit pour tout ce qui relève du budget de fonctionnement courant, que des dépenses ponctuelles, décidées spécifiquement.
Hors de ces sommes/budgets/contrats, rien Ă verser.
Si le syndic passe contrat (et/ou "appelle" les fonds correspondants) sans décision d'AG dans ce sens, il faut alerter votre CS : c'est irrégulier.
Voir ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=21722 |
Édité par - Gédehem le 30 juin 2016 17:18:50 |
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newmem
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Posté - 30 juin 2016 : 22:22:53
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Merci GĂ©dehem et Philippe388 pour vos tuyaux.
Je vais me renseigner auprès les autres copropriétaires pour en savoir plus.
La vie de copropriétaire est souvent pas facile, mais bon, il faudra faire avec.
Grand merci pour ce forum qui est une aide formidable.
Bonne soirée. |
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Posté - 01 juil. 2016 : 07:33:01
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newmen, faites une LRAR au syndic lui demandant de vous informer sur quelle décision de l'AG il s'appuie pour demander des fonds "audit canalisation", faute de quoi vous ne paierez pas cet appel de fonds. Si vous ne faites pas cela, le syndic n'est pas obligé de vous répondre et risque de vous faire payer des frais de relance voir de MeD. |
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GĂ©dehem
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Posté - 01 juil. 2016 : 11:09:25
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Copie de cette lettre aux membres du CS, et à y être aux autres copropriétaires. |
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newmem
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Posté - 01 juil. 2016 : 15:07:15
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Merci Rambouillet et GĂ©dehem,
J'ai relu les procès-verbaux des 3 dernières AG pour essayer de trouver quelque chose qui permettrait le syndic de faire cet appel de fonds. Il n'y a rien qui pourrait faire référence à "AUDIT CANALISATION" (je ne comprends pas ce qui veut dire, peut être une étude concernant la canalisation?). J'ai posé la question au copropriétaires (que par email, car je n'habite pas dans l'immeuble, mais j'ai la liste des adresses d'email), mais personne n'a pu me répondre de quoi il s'agit cet "AUDIT CANALISATION", même si certains ont aussi reçu l'appel.
Par contre, dans les PV de l'AG j'ai trouvé une résolution qui dit: "l'AG, après avoir délibéré, fixe le montant des travaux à partir duquel ils devront être soumis à l'avis du Conseil syndical à 1500 euros TTC, sauf urgence". Je note que les fonds "AUDIT CANALISATION" consiste de deux montants de 1500 euros chacune, une pour le bâtiment C et l'autre pour le bâtiment D (il y a 4 bâtiments dans la copropriété).
Est-ce possible que cette résolution permette le syndic (avec avis du conseil syndical) de procéder à cet "AUDIT CANALISATION" et de nous faire payer pour ça, sans passer par une vote de l'AG?
Merci pour vos réponses,
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Posté - 01 juil. 2016 : 15:30:44
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newman : Est-ce possible que cette résolution permette le syndic (avec avis du conseil syndical) de procéder à cet "AUDIT CANALISATION" et de nous faire payer pour ça, sans passer par une vote de l'AG?
NON ! ce genre d'audit DOIT être adopté par l'AG. L'avis du CS n'est que consultatif, et ne change rien à cette obligation d'un passage par l'AG.
pas de vote= pas d'appel de fond possible= pas de paiement de votre quote-part.
Un RAR au syndic pour lui demander la copie de cette décision d'AG. Sans retour du syndic, vous déduisez le montant de cet appel de fond de votre paiement. Le syndic ne pourra pas vous poursuivre sans fournir au juge la copie du PV et de cette décision sur cet audit.
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newmem
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Posté - 01 juil. 2016 : 15:43:38
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Merci Philippe388,
Je vais donc envoyer un RAR au syndic et pour le moment je ne paie pas, on va voir.
Merci Ă tous pour vos conseils
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Posté - 01 juil. 2016 : 18:04:41
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NON, cette résolution signifie que le syndic ne peut de lui-même lancer tous travaux ou contrats supérieurs à 1500 €, pour cela il doit demander un avis du CS.
Cela ne signifie pas qu'ils peuvent faire n'importe quoi qui ne soit ni inscrit au budget gestion courante, ni Ă un budget Travaux exceptionnels. |
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GĂ©dehem
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Posté - 01 juil. 2016 : 18:21:26
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Cet "audit canalisation" ne relève pas des travaux de maintenance prévus au budget prévis.
Son découpage en tranche par bâtiment relève de la magouille, de l'arnaque : il s'agit là d'une manœuvre de contournement, alors qu'il s'agit bien du même marché passé par le syndicat, peu importe la répartition qui s'en suit.
La résolution décidée par une AG (avis du CS pour toute dépense dépassant tel seuil) concerne exclusivement celles prévues par le budget prévis, pour lesquelles le syndic n'a pas besoin de soumettre le contrat correspondant.
Si la somme globale dépasse le seuil, (ici 1500 €, ce qui semble haut), il doit présenter la proposition "pour avis" au CS. Avis du CS qui sera écrit, éventuellement motivé en cas d'avis négatif.
Pour toutes les autres dépenses hors budget prévis, il n'y a pas d'avis du CS à demander, la proposition (devis, contrat, etc ...) devant obligatoirement passer par une AG.
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newmem
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Posté - 09 juil. 2016 : 11:42:27
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Bonjour,
Voici la suite de notre problème d’audit canalisation: je n’ai pas encore reçu la réponse du syndic à ma lettre recommandée. Par contre j’ai reçu hier le procès-verbal de l’AG qui avait eu lieu le 2 juin 2016.
J’ai pu trouver la trace des montants de 1500 € demandés par le syndic dans 2 résolutions que je n’avais pas soupçonné d’avoir un rapport quelconque avec « AUDIT CANALISATION ». La première est intitulée : « Décision de réaliser des travaux d’assainissement (traitement des remontées par capillarité) des murs en partie basse des appartements bâtiment C » - et la deuxième résolution presque identique, mais qui concerne le bâtiment D.
Dans l’ordre du jour, la 1ère résolution est rédigée ainsi : « L’AG, après en avoir délibéré, décide de réaliser le traitement des murs en partie basse du bâtiment C qui présentent des traces de remontées par capillarité pour un montant de € » (le montant n’est pas précisé et laissé blanc). Il n’y a pas de devis joints pour ces travaux.
Dans le PV, un commentaire a été ajouté pour expliquer qu’il y a désordres dans des appartements qui « semblent provenir de remontées d’humidité par capillarité (entre autres), aggravées par l’absence de sous-sol et par une forte présence d’humidité », et que les occupants ouvrent et ferment les fenêtre pour aérer, créant ainsi la vapeur d’eau qui accentue la présence d’humidité et « créant ainsi des désordre au droits des revêtement avec apparition de moisissures, de trace d’humidité de peintures cloquées ».
Pour enfin arriver à la résolution qui est rédigée ainsi : « L’AG, après en avoir délibéré, décide de missionner l’architecte de l’immeuble afin de réaliser une étude approfondie sur les bâtiments C et D afin de déterminer les réelles causes d’humidité qui envahissent ces deux bâtiments. Ainsi à la prochaine AG, il sera porté à l’ordre du jour les traitements adéquats. Pour ce faire un montant de 1.500,00€ est décidé pour l’étude de l’architecte. Tous les frais nécessaires à cette étude seront imputées en charges bâtiments annuels. »
A noter que les deux résolutions, rédigées en termes ci-dessus, ont été adopté à l’unanimité des votes exprimés. Mais concernant la sous-résolution des « modalités de financement », c’est très bizarre, car pour la première résolution (bâtiment C) elle n’a pas été votée car « sans objet compte tenue du vote précédent », mais pour la deuxième résolution (bâtiment D) elle est adoptée à l’unanimité des votes exprimés.
Donc, après avoir étudié le PV, j’avoue d’être encore plus perdu. Etant absent lors de l’AG je ne sais pas ce qui s’est passé exactement concernant cet AUDIT CANALISATION. J’ai posé la question aux copropriétaires, mais je n’ai pas pu recevoir de réponses satisfaisantes. Un membre de CS a répondu que l’AG avait effectivement voté pour un montant de 1500€, mais n’a pas pu donner plus de précision, notamment de quelle résolution il s’agit et s’il s’agit d’un montant de 1500 € seul pour tous, ou de 2 fois 1500€ pour les bâtiments C et D chacun. Certains copropriétaires semblent intéressés plus à la question, mais ils n’en savent rien d’avantage. (Cette discussion entre copropriétaires a eu lieu avant la réception du PV)
Même si je ne suis pas sur si mon exposé soit claire, j’espère que vous pouvez me donner vos avis, vos suggestions sur ce problème, pour avoir une idée plus claire de ce que je peux faire ?
Merci pour votre aide,
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Posté - 09 juil. 2016 : 14:16:13
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Peu importe ce que les copros ont pensé, ou ressenti, etc... ce qui importe c'est la rédaction exacte du PV, résolution après résolution
en effet, votre texte n'est pas très compréhensible :
"Dans le PV, un commentaire a été ajouté pour expliquer qu’il y a désordres dans des appartements qui « semblent provenir de remontées d’humidité par capillarité (entre autres), aggravées par l’absence de sous-sol et par une forte présence d’humidité », et que les occupants ouvrent et ferment les fenêtre pour aérer, créant ainsi la vapeur d’eau qui accentue la présence d’humidité et « créant ainsi des désordre au droits des revêtement avec apparition de moisissures, de trace d’humidité de peintures cloquées ».
Pour enfin arriver à la résolution qui est rédigée ainsi : « L’AG, après en avoir délibéré, décide de missionner l’architecte de l’immeuble afin de réaliser une étude approfondie sur les bâtiments C et D afin de déterminer les réelles causes d’humidité qui envahissent ces deux bâtiments. Ainsi à la prochaine AG, il sera porté à l’ordre du jour les traitements adéquats. Pour ce faire un montant de 1.500,00€ est décidé pour l’étude de l’architecte. Tous les frais nécessaires à cette étude seront imputées en charges bâtiments annuels. »
A noter que les deux résolutions, rédigées en termes ci-dessus, ont été adopté à l’unanimité des votes exprimés. Mais concernant la sous-résolution des « modalités de financement », c’est très bizarre, car pour la première résolution (bâtiment C) elle n’a pas été votée car « sans objet compte tenue du vote précédent », mais pour la deuxième résolution (bâtiment D) elle est adoptée à l’unanimité des votes exprimés. "
Il nous faudrait le texte exact et on pourra ensuite interpréter, sinon on interprète sur votre propre interprétation, désolé....  |
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newmem
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Posté - 09 juil. 2016 : 17:34:29
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Merci Rambouillet,
Je voulais juste raccourcir un peu, car le texte est longue. Voici le texte exact de PV :
19.00 Décision de réaliser des travaux d’assainissement (traitement des remontées par capillarité) des murs en partie basse des appartements bâtiment C :
Commentaire :
Lors de la visite du syndic et de l’architecte, le 4 septembre 2014, les désordres constatés dans les appartements de Mr. [X], semblent provenir de remontées d’humidité par capillarité (entre autres), aggravées par l’absence de sous-sol et par une forte présence d’humidité.
Par ailleurs, compte tenu de la présence d’humilité relative, les occupants ouvrent les fenêtres pour aérer. A leur fermeture, cet air frais est emprisonné et au contact de la chaleur ambiante du logement, se transforme également en vapeur d’eau et accentue encore la présence d’humidité, notamment en hiver.
Cette vapeur d’eau dépose en priorité sur les surface froides (Murs, de façades, rampants de toitures…) et/ou derrière les meubles favorisant l’apparition de la condensation, créant ainsi des désordres au droit des revêtements avec apparition de moisissures, de traces d’humidité, de peintures cloquées...
La société [Y] spécialisée dans ce domaine d’intervention
Pour un montant HT de :
19.01 Décision de réaliser des travaux d’assainissement (traitement des remontées par capillarité) des murs en partie basse des appartements bâtiment C :
(Majorité nécessaire : Article 24 – clé 30 – CHARGES BATIMENT C (2006 tantième) 17 propriétaires)
RĂ©solution :
L’AG, après en avoir délibéré, décide de missionner l’architecte de l’immeuble afin de réaliser une étude approfondie sur les bâtiments C et D afin de déterminer les réelles causes d’humidité qui envahissent ces deux bâtiments.
Ainsi à la prochaine AG, il sera porté à l’ordre du jour les traitements adéquats.
Pour ce faire un montant de 1.500,00€ est décidé pour l’étude de l’architecte. Tous les frais nécessaires à cette étude seront imputées en charges bâtiments annuels.
Cette résolution est adoptée à l’unanimité des votes exprimés.
19.02 Décision d’approuver les honoraires du Syndic pour la gestion administrative et comptable :
RĂ©solution
( …………………………..…………………………………)
Cette résolution est sans objet compte tenu du vote précédent.
19.03 Modalités de financement des travaux
(Majorité nécessaire : Article 24 – clé 30 – CHARGES BATIMENT C (2006 tantième)
RĂ©solution
L’AG, après en avoir délibéré, décide que le montant de ces travaux sera appelé à raison de :
1 appel travaux 01/07/2016
Cette résolution est sans objet compte tenu du vote précédent.
19.04 DĂ©cision de mandater le conseil syndical
(Majorité nécessaire : Article 24 – clé 30 – CHARGES BATIMENT C (2006 tantième)
RĂ©solution
(……………………………………………….)
Cette résolution est sans objet compte tenu du vote précédent.
20.00 Décision de réaliser des travaux d’assainissement (traitement des remontées par capillarité) des murs en partie basse des appartements bâtiment D
20.01 Décision de réaliser des travaux d’assainissement (traitement des remontées par capillarité) des murs en partie basse des appartements bâtiment D
(Majorité nécessaire : Article 24 – clé 40 – CHARGES BATIMENT D (2345tantième) 20 propriétaires)
L’AG, après en avoir délibéré, décide de missionner l’architecte de l’immeuble afin de réaliser une étude approfondie sur les bâtiments C et D afin de déterminer les réelles causes d’humidité qui envahissent ces deux bâtiments.
Ainsi à la prochaine AG, il sera porté à l’ordre du jour les traitements adéquats.
Pour ce faire un montant de 1.500,00€ est décidé pour l’étude de l’architecte. Tous les frais nécessaires à cette étude seront imputées en charges bâtiments annuels.
Il faudra également vérifier le problème de la gouttière qui donne au-dessus de l’appartement de M. [Z].
Cette résolution est adoptée à l’unanimité des votes exprimés.
20.02 Décision d’approuver les honoraires du Syndic pour la gestion administrative et comptable :
(Majorité nécessaire : Article 24 – clé 40 – CHARGES BATIMENT D (2345 tantième)
RĂ©solution
(………………………………………………………………………….)
Cette résolution est sans objet compte tenu du vote précédent.
20.03 Modalités de financement des travaux
(Majorité nécessaire : Article 24 – clé 40 – CHARGES BATIMENT D (2345 tantième)
RĂ©solution
L’AG, après en avoir délibéré, décide que le montant de ces travaux sera appelé à raison de :
1 appel travaux 01/07/20166
Cette résolution est adoptée à l’unanimité des votes exprimés.
20.04 DĂ©cision de mandater le conseil syndical
(Majorité nécessaire : Article 24 – clé 30 – CHARGES BATIMENT C (2006 tantième)
RĂ©solution
(……………………………………………….)
Cette résolution est sans objet compte tenu du vote précédent.
Voila, j'espère que c'est plus claire maintenant,
Bonne soirée
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Posté - 09 juil. 2016 : 18:57:00
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Merci d'avoir tout reporté et cela me semble clair et dans les règles.
Ce que j'ai compris:
Il y aurait eu dans un premier temps un devis de travaux, mais finalement l'AG a préféré mandater un architecte pour étudier ce qu'il faudrait faire.
Ce mandat a été voté pour chaque bâtiment pour un montant de 1500 € pour chaque bâtiment.
En votant cela, les honoraires du syndic et la mission au CS sont devenus sans objet, puisque des travaux n'ont pas été votés et vraisemblablement la mission du CS qui était de choisi l'entre prise éventuelle de travaux n'plus lieu d'être.
Du fait qu'il a été décidé que les charges seront mises au budget gestion courante par bâtiment, l'éventuel appel exceptionnel n'a plus lieu d'être.
Ce qui est un peu anormal : les 1500 € sont-ils HT ou TTC ? Il faudra supposer TTC puisqu'inscrits en gestion courante.
Pour ce qui des votants : unanimités des voix exprimés, si aucun nom de copros n'est cité c'est qu'il n'y a donc aucune abstention (pas de CONTRE puisque unanimité), on ne sait. Tous les copros présents ou représentés auraient donc voté POUR
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newmem
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Posté - 10 juil. 2016 : 19:12:09
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Merci Rambouillet,
Je ne suis pas sûr d'avoir compris ce que veut dire "appel exceptionnel". L'appel que j'ai reçu du syndic est l'appel trimestriel dans lequel, en plus du montant de charge trimestrielle (que je paie tous les 3 mois), figurent 2 montants qui sont le quote-part d’ «audit canalisation » pour bâtiment C et D respectivement (sans d’autres précisions – par exemple, exceptionnel…).
Est-ce que ces 2 montants sont des appels exceptionnels du seul fait qu’ils sont demandés individuellement à chaque copropriétaire en dehors du montant de charges trimestrielles?
Puis je trouve bizarre que le même texte est répété deux fois dans 2 résolutions différentes (19.01 et 20.01), et dans chaque résolution on trouve que le montant concerne les deux bâtiments C et D (car les deux résolutions sont identiques). Il est difficile de comprendre comment le vote puisse se faire, par exemple, est-ce que les copropriétaires des bâtiments C et D votent deux fois pour les deux résolutions, ou bien des copropriétaires du bâtiment C votent séparément de ceux du bâtiment D.
De plus, en ce qui concerne les modalités de financement : Pour le bâtiment C, la résolution 19.03 se déclare « sans objet, compte tenu du vote précédent », alors que pour le bâtiment D « cette résolution est adoptée à l’unanimité des votes exprimés ».
Il faut dire aussi que je suis (peut-être trop?) méfiant vis-à -vis du syndic et notamment de ce PV, car en effet, le scrutateur a refusé de signer ce PV parce que le syndic l’avait demandé de signer en blanc, ce que le président du CS a fait. Est-ce anodin de signer le PV en blanc quand l’AG finit à l’heure tardive ?
Bonne soirée
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