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chomiste
Contributeur actif
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 Posté - 02 août 2016 : 00:58:30
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Bonsoir,
L'éternel problème des syndicats de copropriétaires alléguant la loi du 10 juillet 1965 prise en son article 18 sans s'intéresser au décret du 17 mars 1967... et qui nous mettent devant le fait accompli.
Avant d'entreprendre quoi que ce soit, ou de ne rien faire peut être, je vous sollicite suite à la réception ce matin d'un appel de fonds "TRAVAUX" émanant du syndic de copropriété de notre habitation principale.
Les documents que j'évoque pourront être uploadés sur demande après les avoir anonymisés.
Sachez que le montant de l'appel, qui n'était pas budgété et pour cause...est d'un montant de 1139,37 euros, notre quote-part pour 69/357 tantièmes, la facture globale s'élevant à 5797 euros.
Je n'aime pas payer sans réfléchir.
Les données du problème
Au mois de mars 2016, une fuite provenant d'une canalisation d'évacuation enterrée dans l'emprise du bâtiment a provoqué des remontées d'eau dans le local commercial du RDC, loué à un commerçant.
J'étais au courant de cette situation et ai de bons rapports tant avec le locataire que la propriétaire. Le gérant de copropriété ne nous a jamais fait part de l'engagement de travaux qui ont été effectués au mois d'avril 2016 ainsi qu'en témoigne la facture du montant précité édictée le 18 du même mois.
L'assurance de la copropriété et son expert se sont déplacés, de même que notre syndic sans qu'aucune information écrite relative à ce problème ne nous ait jamais été communiquée, fût ce par courriel.
Nous sommes officiellement informés du sinistre fin mai, suite à la réception LRAR de la convocation à l'AG annuelle qui s'est tenue le 21 juin 2016.
Je vous transcrit maintenant intégralement l'extrait du PV afférent à ce point, obtenu dans l'après midi de haute lutte...
"Point d'information sur le sinistre en cours: Dégât des eaux par refoulement sur évacuation dans local du RDC (Lot N°1)"
"LA.G, après avoir reçu les informations du syndic, en prend acte. Le syndic en informe l'Assemblée. Le dossier est toujours en cours (règlements d'assurance)"
"Ce point d'ordre du jour n'est pas soumis à un vote."
Si on veut bien considérer, ce que nous pouvons démontrer, que la facture reçue ce jour est datée du 18 avril 2016, le Gérant ne pouvait ignorer que les travaux étaient déjà exécutés le 21 juin, à la date de l'AG et sans son assentiment.
La facture et l'appel de fonds travaux reçus se jour sont assortis d'une courte lettre que je vous transcris littéralement et qui, tant en droit que concernant le respect des copropriétaires, me fait fulminer...
"Concernant le sinistre DDE du 22 mars qui a affecté le local du RDC (Lot N°1), dont le locataire est le "PERSONNE MORALE XXX", veuillez trouver ci joint le rapport de l'assurance de la copropriété, la facture de réparation de la canalisation enterrée et l'appel de fonds correspondant.
Nous vous prions d'agréer..."
Voici maintenant le prétendu rapport de l'expert, qui en réalité n'en est pas un mais une interprétation du rapport par le courtier en assurance, qui l'a lui même souscrite auprès d'une autre compagnie (C'est démontrable).
"Nous venons vers vous dans le cadre du sinistre cité en marge et vous prions de noter que nous sommes en possession du rapport de l'expert.
De ce document il ressort que les désordres relevés trouvent leur origine dans une fuite sur la canalisation d'évacuation enterrée dans l'emprise du Bâtiment, provocant des remontées dans le local exploité par la société X, locataire.
Lors du passage caméra commandé par nos soins auprès de la société Y et conformément au rapport du 8 avril 2016 (NDLR qui n'a jamais été communiqué), il est fait état d'une cassure sur la canalisation horizontale enterrée.
L'expert ne relève pas de dommages consécutifs dans le local commercial de la société X.
Conformément aux conclusions du rapport, et afin de procéder au règlement des frais de passage caméra ayant permis de localiser la fuite (selon facture N° Z établie par la société Y), nous vous remercions de bien vouloir nous faire suivre la lettre d'accord sur dommage régularisée par vos soins.
Dans l'attente de vous lire..."
A ce stade de la discussion, je vous précise que je dispose des conditions générales, hélas toujours pas des particulières, de l'assurance copropriété, obtenues de haute lutte dans le cadre d'un autre sinistre où le Syndic se plaisait, et se plaît toujours, à ne pas faire jouer l'assurance de la copropriété pour des sinistres qu'elle prend en charge, à la lecture desdites conditions.
Clairement, l'assureur de la copro prend en charge les frais de RDF sur les parties communes, ce qui est le cas en l'espèce.
Si je le précise, c'est parce que le facture de 5797 euros non votée en assemblée reçue ce jour est forfaitée et comprend deux blocs:
1/ UN BLOC "RECHERCHE DE FUITE" avec 4 postes
- Installation d'un SAS de protection en polyane,
- Sciage du sol et décaissement de la dalle béton pour agrandissement de la fosse,
- Dégarnissage des réseaux apparents et évacuation des gravats occasionnés,
- Terrassement manuel en fosse jusqu'au point de cassure sur environ 3ML,
- Pompage et débouchage pour nettoyer les tranchées.
2/ UN BLOC REPARATIONS
Sur trois postes distincts.
Il est impossible de connaître le coût, faute de devis précis, du bloc recherche de fuite; seul un montant HT, puis TTC, pour le tout, est mentionné.
Enfin, il est mentionné dans le PV d'AG de 2015 soit l'avant dernier, point 12, ceci:
"L'assemblée décide de fixer à 500 euros le montant des contrats et marchés à partir desquels la mise en concurrence est obligatoire."
Voici mes questions, en remerciant ceux qui m'ont lu jusque là :
I/ Le succédané de rapport évoqué plus haut ne mentionne aucune urgence avérée. En admettant même qu'il y en ait une, le syndic ne pouvait ignorer au moment de l'assemblée du 21 juin, compte tenu que le facture en cause est datée du 18 avril 2016, son existence qu'il a cachée aux copropriétaires présents.
Le décret du 17 mars 1967 pris en son article 37 a été méconnu, aucune assemblée ne mettant à l'ordre du jour le vote desdits travaux.
Je compte ne pas régler, ainsi qu"au moins un autre copropriétaire, la quote-part demandée. Quels sont les risques et le Syndicat est il en mesure de me facturer des frais forfaitaires majorés d'intérêts?
2/ Dans l'hypothèse, possible mais peu probable, où le syndic porte à l'ordre du jour le vote de ces travaux déjà entrepris et que je m'oppose à la résolution; que malgré tout elle soit acceptée, puis je solliciter du TGI l'annulation de cette décision sur le fondement de l'article 42, pour méconnaissance du décret précité et le défaut de démonstration du caractère d'urgence?
Ceci étant, ce serait sans doute pas une bonne idée au vu des frais d'Avocat.
3/ Le syndic a été reconduit pour une durée de un an; ce n'est pas la première fois qu'il tente d'effectuer des travaux sans décision d'A.G. J'y reviendrai dans un post ultérieur.
Je pense que la meilleure sanction et la moins couteuse pour tous est de ne pas le reconduire; c'est mieux pour les finances de chacun. Une majorité est très envisageable pour ce faire. Nous allons faire effectuer des propositions de contrat émanant de concurrent judicieusement choisis.
Au moment de la demande de non reconduction de contrat à insérer dans l'ordre du jour de l'an prochain, et dans l'hypothèse où le futur syndic se déplace, peut on également insérer à l'ordre du jour l'assignation de notre syndic actuel en recherche de responsabilité professionnelle, avec en main un devis d'Avocat?
4/ Peut on rechercher la responsabilité professionnelle d'un syndic qui ne démontre pas faire jouer l'assurance de la copropriété pour des sinistres qu'elle couvre, conditions générales à l'appui? Je pense aux frais d'Avocat supportés par la copropriété dans un autre sinistre (référé expertise) et aux frais de recherche de fuite émanant de la facture querellée.
5/ Lorsqu'un syndic ne déclare pas des sinistres susceptibles d'être couverts par la compagnie d'assurance, ou lorsque l'assurance de la copropriété refuse d'appliquer les conditions contractuelles, un copropriétaire peut il contraindre, par voie de médiation ou judiciaire, d'appliquer les garanties refusées? Peut on considérer que seul le syndicat gérant l'immeuble est habilité à agir?
Je termine en précisant que la copropriété n'a pas de CS; c'est un tort j'en suis conscient.
D'avance merci pour vos conseils, les documents pourront être fournis si besoin est, une fois anonymisé.
Mon but est de maîtriser un budget qui devient colossal compte tenu des errements du gestionnaire, pas de régler des comptes.
Cordialement.
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Édité par - chomiste le 02 août 2016 01:07:26 |
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nefer
Modérateur
14632 message(s)
Statut:
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1
 Posté - 02 août 2016 : 09:08:32
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vous indiquez qu'il n'y a ps de CS...donc aucun controle possible per le CS
combien de copropriétaires etes vous ? |
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chomiste
Contributeur actif
162 message(s)
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 2
Posté - 02 août 2016 : 13:22:15
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Bonjour Nefer,
Je le confirme, il n'y a pas de CS et nous avons tort sur ce point...
Le seul moyen de contrôle est selon les termes du PV d'AG sur RDV sans les 15 jours précédent l'assemblée..
Cependant, un syndic raisonnable engage t-il des travaux dont l'urgence n'est pas démontrée et d'un tel montant sans assentiment de l'AG?
S'exonère t-il des dispositions de l'article 37 du décret du 17 mars 1967?
Pourquoi ne pas exiger de l'assurance le respect des contrats signés et la prise en charge du pôle recherche de fuite?
Il y a 5 lots et 4 copropriétaires distincts.
Votre avis serait bienvenu, merci. |
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