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jaso
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 Posté - 27 juin 2016 : 17:02:15
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Bonjour,
Exposé des motifs :
Ma copro comporte 8 syndicats de bâtiment et un syndicat général (je sais l'appellation est mauvaise, mais notre RdC date de 1962 et les AG n'ont jamais voulu le mettre en conformité).
En AG du 25 juin (AG unique réunie pour le syndicat général et pour les 8 syndicats de bâtiment, déjà une anomalie car le RdC évoque 9 AG) le syndic nous a proposé, à contre cœur*, de voter une résolution d'ouvrir un compte bancaire séparé dans sa banque, avec tout pouvoir pour sa mise en place.
Lors de l'AG, j'ai réclamé l'intitulé prévu du compte : réponse du syndic "Le syndicat général et les syndicats 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 et 8". Ce compte serait, aux dires du syndic, transférable, s'il y a lieu, au nouveau syndic sans fermeture ni nouvelle convention.
J'ai fait remarquer que la transparence des comptes ne pouvait être effective que si nous ouvrions 9 comptes bancaires séparés. Réponse du syndic : cela va entraîner des frais exorbitants. J'ai alors rappeler la solution que je propose à chaque AG, la refonte de notre RdC avec un seul syndicat (le président d'AG, également président du conseil syndical général, et la majorité des copros me rappellent alors qu'il sont contre cette refonte.
Ma question :
Est-il acceptable de fonctionner avec un seul compte bancaire séparé ?
Veuillez excuser la longueur de mon introduction, mais notre copropriété est loin d'être un exemple de simplicité. Et je suis obligé de présenter sa structure.
*depuis de nombreuses années il nous fait voter l'exemption, la loi l'y contraint enfin !
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andre78fr
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1
 Posté - 27 juin 2016 : 17:12:45
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En première impression c'est effectivement plus simple et ça fait également moins de frais, je ne pense pas que la loi impose un compte bancaire pour chaque syndicat secondaire (je peux me tromper...) mais c'est à chaque syndicat secondaire de choisir (compte séparé ou pas...).
Certains vous diraient donc que ça peut être une condition d'annulation du mandat !!!
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JPM
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 2
Posté - 27 juin 2016 : 22:48:20
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Question intéressante :
La réponse de principe est simple : Dans le cas ou il y a réellement un syndicat principal et huit syndicats secondaires, il faut neuf comptes. Il n'y a aucun doute.
Je vous rappelle d'ailleurs que théoriquement il pourrait y avoir neuf syndics différents. Dans la pratique il arrive qu'il y en ait quatre.
Dans ce cas il y a de fait un syndicat principal et huit syndicats secondaires. Mais le RC antérieur à 1965 n'utilise pas cette terminologie.
Les copropriétaires ont eu le tort de ne pas régulariser la situation. N'importe quel copropriétaire peut exiger cette remise en ordre qui serait alors ordonnée par une juridiction qui désignerait à cet effet un mandataire de justice. D'où des frais largement supérieurs à ceux d'une remise en ordre spontanée.
Il est incroyable de constater des situations aussi bizarres.
En tirant sur la ficelle, un bon praticien juriste pourrait d'ailleurs faire désigner des administrateurs provisoires pour les syndicats secondaires qui sont présentement dépourvus de syndic.
Le risque au final est simple (avec une estimation chiffrée grossièrement ) : soit une remise en ordre décidée qui
coûterait 15000 €, soit une remise en ordre subie qui couterait 60 000 €.
Une autre issue peut-être : un syndicat unique avec des parties communes spéciales. Il faudrait voir le règlement de copropriété actuel.
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jaso
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3
Posté - 27 juin 2016 : 23:17:55
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Bonsoir,
Merci pour vos réponses très éclairantes. Je vais communiquer le lien de ce sujet dans une lettre ouverte à notre président de CS général, avec copie à l'ensemble des copropriétaires.
J'espère que mes efforts de clarification ne seront pas vains et que nous pourrons un jour bénéficier d'une situation saine.
Encore merci et bien cordialement,
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Posté - 28 juin 2016 : 09:33:52
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jaso: si l'in vous suit; vous avez 8 SDC secondaires et un principal, c'est donc 9 AG, 9 syndics, 9 CS, et 9 compte séparés !!
Un même syndic peut gérer les 8 SDC et le principal; mais vous voyez ou cela vous mène.
La loi est très clair, si vous n'avez jamais fait d'AG hors celle du principale, si votre SDC n'a jamais élu de syndic, vous êtes dépourvu de syndic et dans ce cas l'article D47 s'appliquerait; un copro pourrait convoquer une AG afin d'élire le syndic de votre SDC. Nouvelle loi Macron.
La personne à mettre en demeure n'est pas le président du CS principal qui n'a pas pouvoir de gestion, mais le syndic en place, qui n'a pas respecter la loi. |
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jaso
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Posté - 28 juin 2016 : 10:53:28
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citation: Initialement posté par philippe388
jaso: si l'in vous suit; vous avez 8 SDC secondaires et un principal, c'est donc 9 AG, 9 syndics, 9 CS, et 9 compte séparés !!
Bonjour,
Merci pour votre nouvelle réponse. Oui, c'est bien cela, avec un vocabulaire différent puisqu'en 1962 les "secondaires" et principaux n'existaient pas. Toutefois, si nous voulions aujourd'hui créer des SDC secondaires, la loi nous l'interdirait. En effet, notre résidence ne comporte plus au cadastre que 3 bâtiments distincts A pour les commerces et logements, B et C pour deux corps de garages. Les soi-disant 8 bâtiments se jouxtent et n'en forment en réalité qu'un. Vous trouverez des photos de cette résidence sur le blog que j'ai créé en 2014 à l'adresse : http://www.coproarcades.fr/
citation: Un même syndic peut gérer les 8 SDC et le principal; mais vous voyez ou cela vous mène.
Actuellement, nous avons bien un seul syndic pour les 9 SDC. Ce dernier, lors de son renouvellement, en 2014, nous a fait voter globalement et non entrée par entrée comme le voudrait le RdC. Les 7 voix contre de notre entrée (ou bât.) devaient d'ailleurs l'amener à nous faire voter sur le cabinet concurrent que nous avions choisi pour qu'il soit en compétition. Ce concurrent n'a pu présenter son projet de convention.
citation: La loi est très claire, si vous n'avez jamais fait d'AG hors celle du principale, si votre SDC n'a jamais élu de syndic, vous êtes dépourvu de syndic et dans ce cas l'article D47 s'appliquerait; un copro pourrait convoquer une AG afin d'élire le syndic de votre SDC. Nouvelle loi Macron.
Merci pour cette précision. En effet, les AG des 8 entrées sont informelles, sans présence du syndic. Le président du CS "général", également président de nos deux dernières AG ne veut rien entendre de mes arguments ; il est d'ailleurs suivi par une majorité de copros qui ne veulent entamer aucune dépense supplémentaire. J'ai envoyé hier une lettre ouverte à ce président pour lui faire part de mes griefs, avec copie à tous les copros pour lesquels je dispose de l'adresse mél. J'ai également mis cette lettre en article sur le blog : http://www.coproarcades.fr/lettre-o...cal-general/
citation: La personne à mettre en demeure n'est pas le président du CS principal qui n'a pas pouvoir de gestion, mais le syndic en place, qui n'a pas respecter la loi.
Merci pour cette dernière précision. Il me reste à convaincre, a minima, mes copros de l'entrée 4.
Bien cordialement, |
Édité par - jaso le 28 juin 2016 11:05:27 |
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andre78fr
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Posté - 28 juin 2016 : 11:14:14
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Oubliez les 9 syndicats secondaires si tous les lots sont dans un même bâtiment et une même parcelle, votre RDC a besoin d'être actualisé mais ça n'a aucun sens d'avoir un syndic et des honoraires en plus par entrée !!! |
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JPM
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7
Posté - 28 juin 2016 : 11:31:44
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Ce tenu de la photo communiquée, je reprends la suggestion figurant au pied de mon dernier message : un syndicat unique avec des parties communes spéciales.
Il n'est pas admis de faire ou conserver des syndicats secondaires dont les bâtiments sont contigus.
Vous conservez une compte bancaire séparé unique pour tous les bâtiments.
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jaso
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Posté - 28 juin 2016 : 12:07:23
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citation: Initialement posté par andre78fr
...et une même parcelle,...
Merci à nouveau. Pour la parcelle, j'ai voulu faire simple en évoquant les 3 bâtiments A B et C ; ce sont ceux qui figurent sur un plan que j'ai pu consulter au service des impôts qui se charge du recouvrement de nos taxes foncières. En réalité le vieux RdC évoque de nombreuses parcelles (environ 25 - un bât. se trouvant sur plusieurs). Un nouveau cadastre est évoqué sur une modification du RdC datant du 24 mars 1972. Modification nécessitée par le fait que la toiture devenait propriété de l'ensemble des copros et pas seulement aux propriétaires du dernier étage. Cette modification ne parle plus que d'une seule section BP n°1 du cadastre rénové de la ville de Tourcoing.
Je ne suis pas notaire. J'imagine qu'il n'y a donc plus qu'une seule parcelle. En qualité de spécialiste, vous pourrez peut-être me dire si j'ai raison.
Bien cordialement, |
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jaso
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Posté - 28 juin 2016 : 12:20:15
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citation: Initialement posté par JPM
Ce tenu de la photo communiquée, je reprends la suggestion figurant au pied de mon dernier message : un syndicat unique avec des parties communes spéciales.
Il n'est pas admis de faire ou conserver des syndicats secondaires dont les bâtiments sont contigus.
Vous conservez une compte bancaire séparé unique pour tous les bâtiments.
Encore merci pour cette synthèse. Tout s'éclaire et d'après la modification du RdC du 24 mars 1972, il semble bien que nous soyons sur une seule parcelle. |
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andre78fr
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10
Posté - 28 juin 2016 : 12:44:50
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jaso
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11
Posté - 28 juin 2016 : 14:33:00
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citation: Initialement posté par andre78frSi vous consultez le cadastre en ligne vous verez qu'il s'agit bien d'une unique parcelle ! http://www.cadastre.gouv.fr/
Formidable ! Je ne savais pas que cela était possible. Encore merci pour toutes vos précisions. |
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Posté - 28 juin 2016 : 16:01:21
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jaso : le fait que la parcelle est unique ne change strictement rien à votre problème; 1 SDC principal, et 8 secondaires, c'est 9 AG distinctes, 9syndics, 9CS, et 9 comptes séparés.
L'organisation que vous avez est un " GROUPE d'IMMEUBLES".
je vous donne ici le fonctionnement possible d'un tel ensemble immobilier proposé par JPM ( jpm.copro) :
l’organisation légale d’un groupe d’immeubles
Un groupe d’immeubles peut être organisé :
Soit en syndicat unique
Soit en syndicat principal et syndicats secondaires
Il peut s’agir d’un groupe de quatre bâtiments par exemple, chacun étant constitué en syndicat secondaire. C’est toujours le cas lorsque ce type d’organisation trouve son origine dans le règlement de copropriété initial.
A défaut, après la naissance de la copropriété, les propriétaires des lots constituant l’un des bâtiments peuvent décider de se constituer en syndicat secondaire. Il en résulte ipso facto la constitution d’un syndicat principal chargé de l’administration des parties communes et de la gestion des trois autres bâtiments.
Groupe d’immeubles en syndicat unique
Le sol et les constructions sont indifféremment classés dans les parties communes générales. Il en va de même pour les éléments d’équipement commun.
Avant la réforme de 1965, toutes les charges étaient indifféremment réparties au prorata des tantièmes généraux de copropriété. La loi du 10 juillet 1965 a imposé la répartition des charges relevant de l’article 10 alinéa 1er en fonction de l’utilité des éléments d’équipement communs et des services à l’égard de chaque lot. Il existe donc désormais des catégories de charges par bâtiment (pour les ascenseurs notamment) ;
Les décisions collectives ne peuvent être prises que par l’assemblée générale de tous les copropriétaires, même lorsqu’elles concernent exclusivement l’un des bâtiments. Au cours des assemblées générales, des scrutins spéciaux peuvent avoir lieu dans les conditions prévues par l’article 24 de la loi, si le règlement de copropriété le permet.
Ce régime élémentaire peut comporter des aménagements conventionnels.
Le règlement de copropriété peut prévoir que les gros-œuvres des bâtiments sont constitués en parties communes spéciales, indivises entre les propriétaires des lots constituant respectivement chaque bâtiment ;
Une disposition identique peut s’appliquer aux éléments d’équipement communs propres à chaque bâtiment. La constitution de parties communes spéciales génère fatalement des catégories de charges communes spéciales à chaque bâtiment.
Il y a controverse sur la possibilité de tenir des « assemblées spéciales » dans ce cas. En effet la loi du 10 juillet énumère restrictivement les cas lesquels une « assemblée spéciale » peut être tenue (articles 27, 28, 35 (al. 2) et 38).
Il peut prévoir plus simplement la spécialisation par bâtiment de certaines charges, sans pour autant avoir créé des parties communes spéciales.
Les dispositions de l’article 24 relatives aux scrutins spéciaux peuvent alors s’appliquer.
Groupes d’immeubles en syndicats secondaires
L’article 27 de la loi permet aux copropriétaires dont les lots composent l’un des bâtiments, réunis en assemblée spéciale, de se constituer en un syndicat secondaire. Il a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de leur bâtiment.
Il est admis que le règlement de copropriété peut prévoir l’organisation d’un groupe d’immeubles en syndicats secondaires dès la naissance de la copropriété.
La création d’un unique syndicat secondaire, et a fortiori la constitution en syndicats secondaires de tous les copropriétaires imposent l’existence d’un syndicat principal qui est chargé de l’administration et de la gestion des parties communes et des services collectifs ne relevant pas de la compétence des syndicats secondaires. Il peut s’agir aussi bien de parties communes comme le terrain et la voirie que d’équipements et services collectifs comme la chaufferie commune.
Il existe pareillement un syndic principal et des syndics secondaires.
Le syndic principal peut être syndic secondaire d’un, plusieurs ou tous les syndicats secondaire(s). Il doit alors veiller à respecter strictement l’autonomie de chacun des syndicats administrés comme s’il s’agissait de mandants distincts (compte bancaire, comptabilité, gestion administrative et financière, tenue des assemblées, etc …).
Théoriquement il peut donc y avoir cinq syndics différents dans un groupe de quatre immeubles organisé en syndicats secondaires (le syndic principal et 4 syndics secondaires). Cette solution n’est pas recommandée.
Les dépenses du syndicat principal ne sont pas réparties entre les syndicats secondaires mais entre tous les copropriétaires. Un syndic secondaire n’est pas recevable à agir en justice pour recouvrer des provisions ou charges inclus dans les charges de son syndicat secondaire, mais correspondant à des dépenses du syndicat principal.
Les comptes du syndicat principal doivent être approuvés par l’assemblée du syndicat principal. Ceux des syndicats secondaires doivent être approuvés par les assemblées de ces syndicats.
Les copropriétaires ont vocation à participer aussi bien aux assemblées du syndicat secondaire de leur bâtiment qu’à celles du syndicat principal.
Ces assemblées générales doivent être tenues distinctement.
à l’assemblée générale du syndicat principal un copropriétaire peut, sans limitation en nombre de pouvoirs ou de voix, représenter tout ou partie des autres copropriétaires de son bâtiment. Cette disposition dérogatoire facilite considérablement la tenue de ces assemblées.
La loi impose l’existence d’un conseil syndical principal et d’un conseil syndical secondaire pour chaque syndicat secondaire.
L’article 24 du décret du 17 mars fixe les modalités de représentation des syndicats secondaires au sein du conseil syndical principal. L’article 22 impose l’attribution à tout syndicat secondaire d’un siège au moins au sein du conseil syndical principal
Si chaque SDC avait sa propre parcelle, c'est une Union de Syndicats qui serait votre organisation. Les membres de l'Union seraient les syndicats représentés par leurs syndics.
Autre organisation possible : Une ASL ( lotissements,..) |
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jaso
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 Posté - 28 juin 2016 : 16:16:04
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à philippe388, encore merci pour ce dernier message très complet.
N'étant pas très familier du forum, je ne sais si je peux clore le sujet. Je n'ai pas vu la mani, mais avec tout ce qui m'a été fourni. Je pense que nous pouvons nous en tenir là . La balle est dans le camp de mes copropriétaires ;-)
Merci à tous et bien cordialement, |
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JPM
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Posté - 28 juin 2016 : 17:05:17
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Il m'est difficile de critiquer la reproduction de mon texte 
Mais en l'espèce il n'y a pas de groupe d'immeubles au sens de l'article 27 de la loi puisqu'ils sont accolés.
Le syndicat unique est donc la seule solution possible
Mais il faut savoir que dans le cas ou les immeubles sont séparés, les deux solutions sont possibles :
soit syndicats secondaires
soit syndicat unique avec ou sans parties communes spéciales. Il existe des syndicats uniques sans parties communes spéciales mais c'est rare.
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jaso
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Posté - 28 juin 2016 : 23:33:54
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Je résume pour d'éventuels visiteurs intéressés par le même sujet :
En résumé, compte tenu de la configuration de la résidence des Arcades :
Comme il n'y a pas de groupe d'immeubles au sens de l'article 27 de la loi puisqu'ils sont accolés et qu’il n'est plus admis de faire ou de conserver des syndicats secondaires lorsque les bâtiments sont contigus. Le règlement de copropriété est caduc.
Les copropriétaires ont eu le tort de ne pas régulariser la situation. N'importe quel copropriétaire peut exiger cette remise en ordre qui serait alors ordonnée par une juridiction qui désignerait à cet effet un mandataire de justice. D'où des frais largement supérieurs à ceux d'une remise en ordre spontanée décidée en AG (estimation : le coût passerait de 15000 à 60000 €).
Il faut donc prévoir la refonte du règlement de copropriété avec un seul syndicat avec des parties communes spéciales (pour les aspects spécifiques aux entrées).
Un seul compte bancaire séparé, choisi par les copropriétaires, est alors possible.
Remarque : toute la résidence (cour, garages et bâtiment principal) occupe désormais une seule parcelle du cadastre rénové de la ville de Tourcoing : parcelle 1 – feuille 000 BP 01.
Si en AG la résidence tient absolument à ne pas respecter la loi et à maintenir 9 syndicats, la loi doit être appliquée, il faut alors, sans aucun doute :
o neuf AG réelles et séparées,
o entre un et neuf syndics en fonction du choix de chaque syndicat
o et neuf comptes bancaires séparés.
Actuellement, du fait de l’absence d’AG réelles pour les 8 bâtiments, nous pouvons considérer que nous fonctionnons sans syndic pour chaque bâtiment. Nous n’en avons qu’un, celui du syndicat appelé général au règlement de copropriété (un bon praticien juriste pourrait faire désigner des administrateurs provisoires pour les syndicats de bâtiment qui sont présentement dépourvus de syndic).
Merci aux habitués de me dire comment clôturer ce sujet. Encore merci à tous es intervenants. |
Édité par - jaso le 28 juin 2016 23:41:04 |
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andre78fr
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16
Posté - 29 juin 2016 : 00:35:30
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Non, je ne suis pas d'accord avec vous ; le règlement de copropriété est vieux et devrait être modifié et actualisé mais on ne peut ni dire qu'il est caduc ni tirer aussi vite toutes ces conclusions... |
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JPM
Modérateur
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17
Posté - 29 juin 2016 : 01:09:52
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Jaso a parfaitement fait le point de la situation.
Le règlement de copropriété est caduc puisque la Cour de cassation annule des syndicats secondaires créés par un règlement de copropriété antérieur à 1965 sans respect de la condition de pluralité des bâtiments.
Un bémol pour Jaso avec : citation: Si en AG la résidence tient absolument à ne pas respecter la loi et à maintenir 9 syndicats, la loi doit être appliquée, il faut alors, sans aucun doute :
o neuf AG réelles et séparées,
o entre un et neuf syndics en fonction du choix de chaque syndicat
o et neuf comptes bancaires séparés.
La situation serait tellement absurde qu'elle pourrait entraîner la responsabilité personnelle des membres de la majorité ayant pris une telle décision. L'un quelconque des autres copropriétaires pourrait la faire annuler sans difficulté mais au prix dune procédure dont les majoritaires auraient finalement à supporter les frais.
Pour conclure : rappel de l'ancien article 49 de la loi désormais inclus dans l'article 24 f (c'est absurde) . L'adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement est une obligation impérative depuis de nombreuses années.
Cette adaptation peut faire l'objet d'une demande d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée assortie des observations formulées ci dessus.
Il n'y a pas lieu de faire disparaître ce sujet très intéressant qui justifiera peut être encore quelques interventions.
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jaso
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Posté - 29 juin 2016 : 01:29:20
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citation: Initialement posté par JPM
Pour conclure : rappel de l'ancien article 49 de la loi désormais inclus dans l'article 24 f (c'est absurde) . L'adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement est une obligation impérative depuis de nombreuses années.
Cette adaptation peut faire l'objet d'une demande d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée assortie des observations formulées ci dessus.
Merci pour cette précision sur le nouveau n° d'article, je n'avais pas trouvé le D47.
J'avais déjà par deux fois réclamé la mise en conformité de RC, mais le vote a toujours été contre et le syndic n'avait pas joué, à chaque fois, son rôle de conseil
citation:
Il n'y a pas lieu de faire disparaître ce sujet très intéressant qui justifiera peut être encore quelques interventions.
Le sujet est effectivement à rebondissements ;-) Je dispose désormais de nombreux éléments pour refaire en 2017 une résolution mieux argumentée et je compte y demander le conseil et l'assistance du syndic pour qu'il joue enfin son rôle. Ne pourrais-je d'ailleurs pas le menacer d'une procédure pour manque de professionnalisme ? |
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Sujet |
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Un seul compte séparé pour plusieurs syndicats 
