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Jany2718
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 Posté - 02 juil. 2016 : 15:56:55
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Bonjour,
Il est question de créer un ascenseur dans un immeuble de 6 étages. Indépendamment des modalités de répartition des frais d’installation, il semble logique de modifier, le règlement de copropriété ainsi que les millièmes généraux de chaque lot concerné, en application des dispositions de l’article 5 de L65 : « (…)la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. » . Il est bien évident que la valeur d’un lot du 6ème étage sans ascenseur, est moindre que celle du même lot à la même date mais avec ascenseur.
Avec un ascenseur, le paramètre « situation du lot » , pris en compte dans le calcul des tantièmes généraux de l’article 5 de L65, qui était un moins ou un coefficient diminutif pour un appartement en étage élevé, devient un plus ou un coefficient augmentatif s’il existe un ascenseur, et les nouveaux tantièmes généraux devraient être modifiés en conséquence. Qu’en est-il à ce sujet dans l’état actuel de la loi et de la jurisprudence ? Merci pour commentaires et références des jurisprudences s’il en existe.
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nefer
Modérateur
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 Posté - 02 juil. 2016 : 16:40:31
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quand il y a installation d'un ascenseur il y a en même que les différentes résolutions nécessaires mises à l'ODJ de l'AG la création de clés ascenseur
vous confondez les charges spéciales et les charges communes générales |
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Posté - 02 juil. 2016 : 18:29:29
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La création d'un ascenseur DOIT s'accompagner de la création d'une clé spéciale de répartition de ses charges suivant le critère "utilité" article 10 :
"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot."
et non la modification sur la base de l'article 5 qui de toute façon réclamerait l'unanimité ..... |
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Jany2718
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Posté - 03 juil. 2016 : 00:52:18
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Existe-t-il de la jurisprudence à cet égard ?
L'absence de modification des tantièmes généraux revient à considérer qu'un appartement en étage élevé sans ascenseur aurait la même valeur "marché" qu'un appartement similaire avec ascenseur.
Cela est peu vraisemblable et ne peut être une règle accepatble en cas de création d'un ascenseur, indépendamment bien évidemment de la clé de répartition des charges liées à l'ascenseur . |
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Posté - 03 juil. 2016 : 07:52:42
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Sauf que là , tout le monde a l'ascenseur, donc la comparaison avec un appartement de même situation sans ascenseur n'est pas possible. Ce ne sont pas les tantièmes généraux qui donnent de la valeur à un lot.
Non, les tantièmes généraux ne changent pas en cas de création d'un ascenseur, et il faudrait de toute façon l'unanimité. Est ce possible.
Bien sur, si vous avez l'unanimité, vous pouvez faire n'importe quoi (ou presque...) |
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Posté - 03 juil. 2016 : 10:37:48
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jany2718 : L'absence de modification des tantièmes généraux revient à considérer qu'un appartement en étage élevé sans ascenseur aurait la même valeur "marché" qu'un appartement similaire avec ascenseur.
???? quel est donc le rapport entre le prix d'un appartement ET les tantièmes généraux de charges liés aux lots , et un ascenseur. |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 03 juil. 2016 : 10:58:05
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l'article 5 de L65 se réfère à la situation existante lors de l'établissement de la copropriété : "... telle que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété...," . Un changement aussi important que la création d'un ascenseur devrait justifier l'établissement d'un nouveau rgt de de copropriété, donc la définition de nouveaux tantièmes en conséquence, sans qu'il soit besoin d'argumentation . Il va sans dire que les millièmes généraux doivent refléter la valeur relative de chaque lot par rapport au total des valeurs de tous les lots du SDC , dans une situation donnée, évalués à une même date. Vouloir figer définitivement les tantièmes tels que définis à la date de "l'établissement de la copropriété" serait probablement une interprétation critiquable de l'article 5 de L65 et justifierait une action judiciaire avec de bonne chance de succès, à mon avis ... jurisprudence ? |
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Posté - 03 juil. 2016 : 11:20:19
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jany2718 : Vouloir figer définitivement les tantièmes tels que définis à la date de "l'établissement de la copropriété" serait probablement une interprétation critiquable de l'article 5 de L65 et justifierait une action judiciaire avec de bonne chance de succès, à mon avis ...
Plutot une bonne chance de perdre dans votre cas !
Les tantièmes ne sont pas toujours figés; en cas de la création d'un nouveau par exemple, le nbre TOTAL de tantièmes sera augmenté du nbre des tantièmes de ce lot. Par exemple, de 1000/1000 èmes pour 20 lots, un nouveau lot créé de 50èmes, le total passera à 1050/1050 èmes, vos tantièmes de charges ne seront PAS pour autant modifiés, mais le montant de vos charge OUI !!! 
L'ascenseur créé profite à TOUS, c'est un nouvel élément commun du SDC.
Il ne modifie en rien les tantièmes de chacun, MAIS une nouvelle grille de charges SPECIALES ascenseur sera créée.
Les étages supérieurs paieront plus de charges communes que les étages inférieurs, et c'est ce que vous souhaitez 
Vos tantièmes de charges courantes ne seront pas modifiés.
jany2718 : pour modifier la grille de charges communes, c'est l'Unanimité des copropriétaires, ce qui revient à dire impossible.
article 5 de la loi de 1965 :
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Rien ne dit ici que la création d'un nouvel élément commun modifie la valeur relative de chaque lot. Ce texte dit aussi que ces valeurs tiennent compte de la situation des lots.
Un lot au dernier étage A déjà des tantièmes supérieurs à un même lot du premier étage. PEU importe la présence d'un ascenseur.
Pourquoi faut-il l’unanimité ?
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 indique les deux critères selon lesquels les charges de copropriété doivent être réparties, à savoir le critère de la proportionnalité pour les charges d’entretien/de conservation/et d’administration des parties communes, et le critère de l’utilité pour les éléments d’équipement commun et les services collectifs.
Normalement, il est impossible de déroger à ces deux critères légaux qui sont d’ordre public, sauf éventuellement si chaque copropriétaire donne son accord pour contrevenir à la loi.
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Édité par - philippe388 le 03 juil. 2016 11:30:57 |
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Posté - 03 juil. 2016 : 11:36:52
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andre78fr
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Posté - 03 juil. 2016 : 11:59:52
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Et on compte sur vous philippe388 pour aider la rédaction UI à mettre à jour cette fiche qui a plus de 15 ans !!! |
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Posté - 03 juil. 2016 : 12:27:22
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andre78fr : ET votre réponse à jany2718 ??? 
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Posté - 03 juil. 2016 : 13:19:09
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Jany vous faites référence à l'article 5, or cet article ne concerne pas les tantièmes de charges, mais les tantièmes de la copropriété, ce qui n'a rien à voir.
Rajouter un équipement collectif ne change rien sur la superficie, la consistance des lots, cela ne change rien à la quote part de la copropriété que chacun possède. Vouloir augmenter ce chiffre parce qu'il y a un ascenseur, cela amènerait à dire que la quote de la copropriété de certains augmentent par rapport aux autres, sous le prétexte qu'il y a un ascenseur, irait à l'encontre de ce que vous voulez faire.
Ensuite il y a les tantièmes de charges générales et c'est ceux là que vous voudriez faire bouger. Mais là on n'est plus dans l'article 5.... Et ce n'est pas nécessaire puisque l'article 10 règle le paiement d'un équipement commun et en occurrence pour un ascenseur, à tantièmes de copros égaux, celui qui habite en haut paiera plus cher que celui qui est dans les étages inférieurs voir pas du tout s'il habite au RdC. |
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Posté - 03 juil. 2016 : 18:40:07
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Posté - 03 juil. 2016 : 19:14:33
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certes, certes, ..... pour ce qui concerne des combles, c'est bien de le rappeler, mais dans le cas de jany on parle d'un équipement collectif qui a sa propre répartition des charges (de lui-même), rien à voir avec des charges administration, entretien immeuble, gestion, etc dont parle la CC..... |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 03 juil. 2016 : 21:54:33
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La Cour de cassation 3è CIV. 28-01-2016 pourvoi n° 14-26921, a confirmé qu’il faut bien comprendre le concept de valeur relative cité dans l’article 5 de L65 comme valeur relative effective de chaque lot telle qu’elle s’établirait selon les lois du marché, à un instant donné. Cela est en effet exactement conforme au bon sens et à la logique qui a dû guider le législateur dans la rédaction de cette définition des tantièmes généraux.
Il n’y a bien évidemment aucune confusion à faire avec les clés de répartition des charges selon le critère d’utilité. La question posée n’était pas là .
Les millièmes généraux servent en effet de base pour le décompte des votes lors des AG , et pour la répartition des charges qu’il serait impossible de répartir autrement : honoraires du syndic, cotisation d’assurance, salaires des employés ou gardien, impôt , réparation toiture, ravalement , …
Il en serait de même en cas d’incendie total de l’immeuble : l’indemnisation qui serait fixée globalement devrait être répartie entre tous les copropriétaires sur la base des millièmes généraux, représentant en effet la valeur relative de chaque lot rapportée au total des valeurs desdits lots : valeur marché théorique .
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andre78fr
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Posté - 03 juil. 2016 : 22:58:21
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Je ne vois pas bien le rapport non plus entre l'arrêt de la cour de cassation où suite à un achat de parties communes par un copropriétaire, l'AG avait refusé de nommer un géomètre-expert pour revision des tantièmes comme ça se fait très couramment et l'installation d'un ascenseur avec création d'une catégorie de charges, comme ça se fait également très couramment...
Donc à la question, faut-il réviser les tantièmes généraux au moment de l'installation d'un ascenseur je réponds également "NON" !
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Jany2718
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Posté - 03 juil. 2016 : 23:11:12
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Il faut observer que la création d'un ascenseur change considérablement la valeur patrimoniale de chaque lot de l'immeuble, mais de façon non uniforme. En effet les lots des étages supérieurs se trouvent valorisés beaucoup plus sensiblement que les autres.
D'où la nécessité, à mon humble avis, de modifier le rgt de copropriété et de recalculer les millième généraux ( ceux de l'article 5) en conséquence.
Cela est totalement indépendant de la clé de répartition de charges récurrentes liées à l'ascenseur .
Il est pourtant bien évident qu'un appartement au 6ème étage sans ascenseur ne sera pas sur le marché qu'un appartement semblable et au 6ème étage également, avec ascenseur.
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Jany2718
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Posté - 03 juil. 2016 : 23:14:00
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rectification :
Il faut observer que la création d'un ascenseur change considérablement la valeur patrimoniale de chaque lot de l'immeuble, mais de façon non uniforme. En effet les lots des étages supérieurs se trouvent valorisés beaucoup plus sensiblement que les autres.
D'où la nécessité, à mon humble avis, de modifier le rgt de copropriété et de recalculer les millième généraux ( ceux de l'article 5) en conséquence.
Cela est totalement indépendant de la clé de répartition de charges récurrentes liées à l'ascenseur .
Il est pourtant bien évident qu'un appartement au 6ème étage sans ascenseur ne sera pas sur le marché, au même prix, qu'un appartement semblable et au 6ème étage également, avec ascenseur.
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Posté - 04 juil. 2016 : 07:10:00
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D'après votre raisonnement, comme tout le monde changerait de tantièmes puisque l'ascenseur profite à tous, cela n'aurait aucun intérêt.
Maintenant si vous voulez augmenter la part de ceux qui habitent dans les étages supérieurs, alors vous appliquez une double peine, puisque ceux ci paieront aussi plus cher les charges spécifiques d'ascenseur.
Dans le même esprit (je pousse le bouchon à l'extrême  ), il faudrait aussi qu'ils aient des tantièmes supérieurs car pour leur bénéfice, la lumière de l'escalier ait allumé plus longtemps...
Plus sérieusement, je pense que vous vous trompez dans votre raisonnement de modifier des tantièmes de charges générales parce qu'il y a installation d'un ascenseur. Comme vous ne pouvez changer les tantièmes de copropriété, ceci signifie que certains paieraient pour l'administration et l'entretien du bâtiment plus que leur quote part de copropriété. Je doute qu'un juge l'accepte.
Je pense que vous vous trompez entre administration et entretien de bâtiment avec entretien d'un équipement collectif. |
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Posté - 04 juil. 2016 : 09:30:32
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jany2718 : Il faut observer que la création d'un ascenseur change considérablement la valeur patrimoniale de chaque lot de l'immeuble, mais de façon non uniforme. En effet les lots des étages supérieurs se trouvent valorisés beaucoup plus sensiblement que les autres.
???
IL faut aussi observer que le prix d'un lot des étages supérieurs est toujours plus ELEVE qu'un lot du RDC dans un immeuble n'a pas d'ascenseur !!!!
jany2718 : difficile de vous suivre dans votre raisonnement, un peu de jalousie car vous habitez au RDC ?
jany2718 : Il est pourtant bien évident qu'un appartement au 6ème étage sans ascenseur ne sera pas sur le marché, au même prix, qu'un appartement semblable et au 6ème étage également, avec ascenseur.
Lapalissade !!! UN appartement à Paris est plus cher qu'un appartement à Roubaix également
Vous désirez donc augmenter les tantièmes de tous les lots des étages supérieurs ayant un ascenseur car ils valent plus chers qu'un lot d'un immeuble sans ascenseurs ?  |
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Jany2718
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Posté - 04 juil. 2016 : 09:57:25
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Cela est en effet la logique de l'article 5 de L65 et sa parfaite cohérence . Sinon quelle serait l'utilité de cette définition ? |
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Création d'un ascenseur 
