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artemiss
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 Posté - 29 juil. 2016 : 14:44:04
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Bonjour,
Notre copropriété (4 copropriétaires, dont 3 logements) est toute neuve et je suis chargée de la mise en place de la première AG.
Nous n'avons pas de compte en banque, pas d'assurance, rien.
Je vais prévoir un budget prévisionnel au minimum car nous avons peu de frais prévus.
Dois je mettre à l'ordre du jour, et éventuellement prévoir des devis, pour l'assurance de l'immeuble ? ou cela va-t-il de soi et n'ai je besoin que de le mentionner au budget prévisionnel ?
Dois-je prendre une assurance pour moi en tant que syndic bénévole ? Dois-je établir un contrat ?
D'autre part, comment définir la période d'exercice ?
Devons-nous élire un conseil syndical ?
J'ai beaucoup de questions et je ne sais pas très bien comment m'y prendre !
Merci pour vos réponses.
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Édité par - artemiss le 29 juil. 2016 14:48:34 |
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Posté - 29 juil. 2016 : 15:17:55
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artemiss : vous avez été élu syndic bénévole ?
La première assemblée générale de copropriété est celle qui va permettre au syndicat des copropriétaires réuni pour la première fois suivant les règles en vigueur de « mettre en route » l’immeuble.
Les copropriétaires sont réunis par le syndic provisoire désigné par le maître de l’ouvrage ou par le maître d’ouvrage lui-même, s’il souhaite assumer cette charge.
L’ordre du jour présenté doit avant tout désigner un syndic qui notamment représentera la copropriété devant les tiers, assurera l’exécution des décisions de l’assemblée générale et du règlement de copropriété et administrera l’immeuble.
Votre immeuble n'est pas assuré ??
Comment est née cette copro.?
Avez vous lu les textes de loi sur la copro. LOi de 1965 et le décret de 1967.
Vous auriez su que le syndic est oblmigatoire, que le CS est obligatoire, que le syndic ouvre un compte au nom du SDC, qu'il doit assuré l'immeuble...
Cette assurance n'est pas votée par l'AG. Son montant fait partie du budget de fonctionnement courant.
Étape 1 : Les résolutions obligatoires à l’ordre du jour de la première assemblée générale de copropriété
La désignation du syndic
Si le syndic est désigné dans le règlement de copropriété, il conviendra de le faire ratifier en assemblée générale (article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). En conséquence, le vote sur un ou plusieurs mandats de syndic doit être présenté à la première assemblée générale.
C’est l’objectif principal de cette première assemblée qui doit se choisir un représentant, qu’il soit professionnel ou bénévole.
Très souvent, le syndic provisoire désigné par le promoteur sera le représentant du syndicat des copropriétaires simplement par la présence de son seul contrat lors de la première assemblée générale. Toutefois, il est possible qu’un des copropriétaires souhaite qu’un contrat concurrent soit mis à l’ordre du jour ou qu’une résolution pour l’élection d’un syndic bénévole soit prévue. L’assemblée générale ainsi convoquée choisira son représentant entre toutes ces possibilités.
La constitution des provisions spéciales travaux
Lors de sa première nomination et au moins tous les trois ans, le syndic doit soumettre au vote la possibilité de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des équipements d’entretien, susceptibles d’être nécessaires dans les trois ans à venir (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 , modifié par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat ). Ceci permet d’éviter la mise en difficulté des syndicats de copropriétaires face aux dépenses d’entretien que leurs propriétaires ne pourraient assumer.
Important
L’initiative de la constitution des provisions spéciales travaux appartient au syndic.
L’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé
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Attention
La méconnaissance de cette obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé emporte la nullité du mandat de syndic !
L’élection du conseil syndical
La loi indique que dans « tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ».
Toutefois, si l’assemblée générale n’arrive pas à désigner de conseil syndical, elle peut décider à la majorité de l’article 26 de ne pas en instituer un. La conséquence de cette décision est que la diffusion du procès-verbal doit se faire sous un mois après la date de l’assemblée générale.
L’article 21 prévoit également que l’assemblée générale doit arrêter « un montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire », c’est-à -dire le montant en dessous duquel le syndic peut intervenir seul sans avis du conseil syndical.
L’assemblée générale arrête également « un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».
Le vote du budget
L’assemblée vote un budget dans les six mois de la fin de l’exercice précédent (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ).
La commission relative à la copropriété préconise que le conseil syndical soit associé à l’élaboration de ce budget. Toutefois, lors de la première assemblée générale, vous établirez votre budget en fonction des dépenses prévues pour l’exercice à venir.
Attention
Le premier budget est rarement de douze mois, il convient donc de prévoir un prorata adapté au premier exercice, tout en sachant que le premier exercice comptable de l’immeuble est au maximum de 18 mois (article 5 de la loi du 14 mars 2005).
Ne sont intégrées dans le budget voté que les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble à l’exclusion des dépenses pour travaux.
...................
Voir la fiche Universimmo sur ce sujet : http://www.universimmo.com/fiches/u...che_Code=152
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artemiss
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 2
Posté - 29 juil. 2016 : 18:01:26
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Merci Philippe388 pour ces informations.
Cette copro est née de l'achat d'un local par 3 amis afin d'en faire des appartements pour eux-même. Ce sont eux qui ont réalisé les travaux, donc pas de maître d'ouvrage.
Je me porte volontaire pour être syndic (et ce sera bien entendu à voter lors de l'AG), car je suis la seule "administrative" du lot et bien sûr à la demande des copropriétaires. Je suis la femme d'un des copropriétaire (mais ne suis pas propriétaire, c'est mon mari).
Le but de cette première AG étant principalement de nous mettre en règle et de pouvoir nous assurer. J'ai bien compris que ce ne sera qu'à la suite de l'AG que nous pourrons ouvrir un compte bancaire et prendre une assurance, mais il faut prévoir un budget pour l'exercice à venir. |
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nefer
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Posté - 29 juil. 2016 : 18:09:48
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citation: Initialement posté par artemiss
Je me porte volontaire pour être syndic (et ce sera bien entendu à voter lors de l'AG), car je suis la seule "administrative" du lot et bien sûr à la demande des copropriétaires. Je suis la femme d'un des copropriétaire (mais ne suis pas propriétaire, c'est mon mari).
donc vous ne pouvez pas être syndic
le syndic non professionnel doit obligatoirement est copropriétaire!
votre conjoint peut se porter candidat à la fonction de syndic: tous les courriers, documents, réglements, OS...doivent alors être établis et signés par votre conjoint
l'assurance immeuble est obligatoire: il faut en urgence faire faire des devis auprès des compagnies.... |
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Posté - 29 juil. 2016 : 20:05:11
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artemiss : mais ne suis pas propriétaire, c'est mon mari
par conséquent vous ne pouvez pas être le syndic " bénévole" Vous ne pouvez signer aucun docs, attention à ne pas vous engager dans de gros soucis. Vo
Lisez les textes vous auriez lu cela depuis longtemps !!!  
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Posté - 30 juil. 2016 : 07:37:38
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Seule solution :
1- vous mariez, ne vivez plus dans le péché
2- ET que Mr apporte à la communauté ses biens propres
vous avez tout à y gagner 
Je plaisante ....
Mais je plussoie, vous ne pouvez officiellement être le syndic puisque vous ne détenez aucun titre de propriété sur cet immeuble.
citation: Nous n'avons pas de compte en banque, pas d'assurance, rien.
il faut une assurance du syndicat au moins en RC, c'est OBLIGATOIRE. ensuite les autres assurances incendie, etc... c'est les copros qui voient en fonction des risques qu'ils acceptent d'encourir.
Sauf à tout payer en espèces  , il vous faut un compte en banque...
citation: Dois je mettre à l'ordre du jour, et éventuellement prévoir des devis, pour l'assurance de l'immeuble ? ou cela va-t-il de soi et n'ai je besoin que de le mentionner au budget prévisionnel ?
Vous devez pour la première fois faire voter en AG les caractéristiques de l'assurance que les copros souhaitent avoir (donc plusieurs devis pour la première année), et cette somme sera inscrite dans le budget "gestion courante" ; pour les autres années si vous respectez caractéristiques votées et budget voté vous pourrez changer d"'assureur quand vous voudrez... Ne pas oublier d'inclure un clause RC d'assurance syndic non pro/bénévole et membres du CS.
citation: D'autre part, comment définir la période d'exercice ? c'est l'AG qui décide et on ne peut pas en changer avant 5 ans....
citation:
Devons-nous élire un conseil syndical ?
C'est mieux et mettez y les autres copros. Vous pouvez réfléchir au syndicat coopératif, avec tous les copros membres du CS et le président de ce collège devient le syndic ; ainsi, il peut y avoir partage des rôles.
citation: J'ai beaucoup de questions et je ne sais pas très bien comment m'y prendre !
Commencez par lire en bas à gauche "Le Guide Juridique"
Bon courage à votre mari pour les signatures des documents....
PS : ces 4 amis, ont acheté le local comment ? en indivision ? et comment s'est fait le passage à la copropriété ? qui a écrit le RdC ?....
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artemiss
Nouveau Membre
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 Posté - 01 août 2016 : 15:55:12
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Vous dites que je n'ai pas lu les textes, et que je ne peux pas être syndic n'étant pas copropriétaire moi même.
Or dans ce que j'ai lu (à moins d'avoir mal interprété), il semble que cette activité ne me soit pas interdite.
Je cite, l'article 2 de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce : "Aux personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis".
Ainsi que dans la brochure de l'UNARC "les premiers pas du syndic bénévole" : "L’article 28 du décret du 17 mars 1967 précise que «les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale».
C’est ainsi que par dérogation à la loi sur les conditions d’exercice des professions immobilières (article 2 de la loi du 2 janvier 1970) un copropriétaire
ou son conjoint peut être élu à la fonction de syndic."
De toutes façons, aucun des autres copropriétaires ne souhaite assurer cette fonction, donc même si sur le papier ce n'est pas moi qui signe, c'est moi qui assurerait le boulot !
Et hors de question de prendre un syndic rémunéré pour un budget annuel de moins de 1 000 € !
Merci en tout cas pour vos autres réponses concernant les assurances et compte en banque.
Pour répondre à la question de Rambouillet, c'est le notaire qui a établit le règlement de copropriété au moment de la vente.
J'ai établit un budget prévisionnel et le plus gros poste est l'assurance (3/4 du budget). Or, si on fait un appel de fonds par trimestre, je doute qu'on puisse attendre d'avoir la totalité de la somme pour payer l'assureur. Faut-il prévoir un appel de fonds des 3/4 du budget annuel dès le premier appel de fonds ou existe-t-il une autre solution ?
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Posté - 01 août 2016 : 17:03:30
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Vous n'avez pas lu les bons articles :
l’article 2 de la loi de 1970, concerne les syndics professionnels.
pour ce qui concerne la'rticle 28 du décret, une SCI peut être propriétaire dans un syndicat, et donc cette SCI par le biais de son représentant peut être syndic non pro, mais parce qu'elle est propriétaire.
l'article qu'il faut lire :
"Article 17-2 de la loi de 1965
Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gére
Conclusion: vous n’êtes pas copropriétaire, vous ne pouvez pas être officiellement le syndic non professionnel.... rien en vous empêche de faire bénévolement les papiers administratifs, mais seule la signature de votre mari (s'il est désigné syndic non pro) doit apparaître sur les documents ; vous serez une sorte d’assistante de direction bénévole et c'est bien.... 
En AG, vous pouvez décider que les appels de provisions se feront en une seule fois, ou en deux fois, en fait les modalités que vous voulez, mais par décision d'AG. |
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nefer
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Posté - 01 août 2016 : 17:14:17
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vous pouvez prévoir après le vote du BP, la date de l'appel de fonds au 1er jour du trimestre qui précède l'échéance de la prime d'assurance...sinon vous n'aurez pas les fonds pour la régler
il faut aussi prévoir une ligne budgetaire pour l'entretien courant... |
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Posté - 01 août 2016 : 18:17:44
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artemiss ; Or dans ce que j'ai lu (à moins d'avoir mal interprété), il semble que cette activité ne me soit pas interdite.
ET NON !! vous n'avez pas lu les textes.
Les textes importants : la loi de 1965, et son décret de 1967.
Vous ne pouvez pas être le syndic bénévole de cette copro. car NON propriétaire. article 17.2 de la loi de 1965.
Et hors de question de prendre un syndic rémunéré pour un budget annuel de moins de 1 000 € !
!!! vous n'avez rien à dire à ce sujet. SEULE l'AG choisi son syndic, copro. bénévole ou syndic pro.
Un de vos voisins peut proposer un contrat de syndic pro à l'OdJ !!! ET l'AG peut élire ce pro. si il obtient la majorité de l'article 25 ( voire passerelle 25.1, à l'article 24 )
Quant aux textes, ils sont aussi précis sur l'ouverture d'un compte bancaire au nom du syndicat, de l'assurance obligatoire, .... article 18 de la loi de 1965 sur la mission du syndic, qui est la même pour un non-pro
PS : le copropriétaire qui désire postuler au poste de syndic, DOIT proposer aussi un contrat à l'OdJ. |
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