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bebs
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 Posté - 23 août 2016 : 22:27:33
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Bonsoir à tous,
J'ai fait quelques recherches - en vain - sur une expérience similaire à la mienne.
J'ai acquis un appartement dans une nouvelle résidence en janvier 2016. Je suis le premier acquéreur de ce bien mais ce n'est pas un achat en VEFA car lors de la signature chez le notaire, quasiment l'intégralité de la résidence était occupée depuis juillet 2015.
La naissance de la copropriété a donc démarré en juillet 2015, le RDC indique que le promoteur assure les fonctions de syndic provisoire jusqu'à la 1ère AG... qui s'est tenue en avril 2016.
Lors de cette AG, un nouveau syndic a été nommé et un budget a été voté, pour un exercice inconnu (2015-2016 ou 2016-2017?), dénotant l'amateurisme du promoteur dans ses fonctions de syndic provisoire ainsi que l'incompétence des copropriétaires sur le sujet.
Toutes les factures ont été payées par le promoteur, les charges n'ayant jamais été appelées.
En juin 2016 le nouveau syndic a appelé des charges.
L'exercice semble être fixé sur la période 1er juillet-30 juin de chaque année.
Pour les copropriétaires qui ont acheté en VEFA et qui ont eu les clés au 1er juillet, il semble logique qu'ils paient les charges de l'intégralité de l'exercice.
Pour les copropriétaires qui comme moi (nous sommes 2 dans ce cas), avons acheté après la livraison de la résidence, le nouveau syndic est-il en droit de facturer les charges de l'intégralité de l'exercice?
Lors de la vente je n'ai eu aucun état daté m'indiquant qu'il y avait des charges à payer rétroactivement.
Peut-on considérer que le promoteur, ayant réglé les factures, a auto-provisionné la copropriété et donc assumé le paiement des charges? Et par conséquent, ne seront à ma charge que les provisions appelées lorsque je suis propriétaires ainsi que la régul de charges?
L'absence de tenue de comptabilité lors du 1er exercice rend la situation un brin complexe...
Merci d'avance pour vos lumières.
Cdt,
Bebs
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nefer
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 Posté - 24 août 2016 : 08:13:14
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l'état daté n'indique pas des charges à payer rétroactivement : prenez connaissance des textes réglementaires.
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Posté - 24 août 2016 : 08:23:05
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Article 6-2
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Comme il est écrit dans cet article le nouvel acquéreur se verra payer le solde des comptes approuvés (ou recevoir le solde... mais ce n'est pas votre cas).
Dans votre cas, vous avez acheté votre appartement à un vendeur qui est soit la SCI de construction, soit la société de vente. S'il n'y a eu aucun budget de voté, ni aucun état daté (s'il a été demandé), vous pourriez envisager de vous retrancher derrière cela. Mais je crains que le syndic actuel ne s’embarrasse pas de cela et vous demande le paiement de ce solde, mais à la condition que les comptes aient été approuvés. Il faudrait un peu éplucher les documents fournis avec la dernière convocation et bien lire le PV qui en a été fait.
Quant aux dates d'exercice, soit elles sont fixées par le RDC, soit elles vont de la première mise à disposition du 1er appartement jusqu'au 31/12 de la même année voir de l'année suivante au maximum. Là aussi lecture du PV.
PS : votre notaire (homme de conseil) aurait du vous alerter sur ce point....
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JB22
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3
Posté - 24 août 2016 : 08:32:02
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"En juin 2016 le nouveau syndic a appelé des charges."
Pour quelle période.
Vous devez les charges exigible ultérieurement à votre date d' acquisition, c' est à dire exigibles après janvier 2016 donc l' appel de charges du 2e trimestre 2016 et la régularisation des charges de l' exercice précédent (2015).
Les dates de début et de fin d' exercice doivent figurer dans le règlement de copropriété, à défaut c' est du 1er janvier au 31 décembre de chaque année. |
Édité par - JB22 le 24 août 2016 08:35:20 |
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JB22
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Posté - 24 août 2016 : 08:43:44
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De Rambouillet:
" S'il n'y a eu aucun budget de voté,"
Pour le premier exercice d' une copropriété un syndic provisoire assure la gestion, il ne peut y avoir de budget voté puisqu' aucune A.G. n' a été tenue. |
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Posté - 24 août 2016 : 13:47:32
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OK, JB22, mais le syndic provisoire (de démarrage) même en l'absence de budget est en droit d'appeler les provisions. |
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JB22
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Posté - 24 août 2016 : 16:57:32
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Extrait de l' article 35 du décret du 17 mars 1967:
"Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.
Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée."
bebs nous dit:
"Toutes les factures ont été payées par le promoteur, les charges n'ayant jamais été appelées."
Une provision n' est exigible que si le règlement de copropriété le prévoit et en fixe le montant, à défaut il peut appeler, il n' est pas obligé de le faire, "le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées."
L' article 6-2, N° du décret prévoit:
"Le trop ou moins perçu sur provision, révélé par l' approbation des comptes est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l' approbation des comptes."
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bebs
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Posté - 30 août 2016 : 08:53:16
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citation: Initialement posté par rambouillet
Mais je crains que le syndic actuel ne s’embarrasse pas de cela et vous demande le paiement de ce solde, mais à la condition que les comptes aient été approuvés. Il faudrait un peu éplucher les documents fournis avec la dernière convocation et bien lire le PV qui en a été fait.
Quant aux dates d'exercice, soit elles sont fixées par le RDC, soit elles vont de la première mise à disposition du 1er appartement jusqu'au 31/12 de la même année voir de l'année suivante au maximum. Là aussi lecture du PV.
Merci à tous pour vos éléments de réponse. A l'heure actuelle les comptes de l'exercice précédent n'ont pas encore été approuvés, le nouveau syndic est en train de les préparer.
le pv de l'ag est plus que sommaire, les points discutés étant restreints à la désignation d'un nouveau syndic et le vote d'un budget pour une période inconnue.
le rdc ne mentionne aucune date d'exercice.
Bien évidemment le nouveau syndic est celui proposé par le promoteur, ce qui signifie qu'il faut redoubler de vigilance... |
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Posté - 30 août 2016 : 09:51:08
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Comment peut-on voter un budget sans avoir de proposition de budget, et de période déterminée (un budget = une année soit 365 ou 366 jours)?
Le nouveau syndic est certes proposé par le promoteur, mais il était loisible d'en proposer d'autre(s).
Avant de voter quoi que ce soit concernant les dépenses antérieures, aller controler les comptes et les justificatifs. Il me semble utile de rappeler que surtout dans un tel cas, on ne vote pas un quitus au sydnic sortant.
Y'a t'il une résolution concernant un conseil syndical? |
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Posté - 31 août 2016 : 09:04:58
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Il y a deux aspects différents à la question :
- entre vendeur et acquéreur, il est normal que les charges de l'exercice qu'arrêtera le syndic soient partagées prorata temporis en fonction de la date de la vente ; encore faut-il que l'acte de vente ne stipule pas des modalités différentes !
- à l'égard du syndic, l'acquéreur doit les appels et soldes exigibles à compter de la date de réception de l'avis de l'article 6 par le syndic.
Ce n'est jamais la même chose... |
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JPM
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Posté - 31 août 2016 : 11:11:14
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Par exemple : si la prime d'assurance payée en mars 2016 porte sur la période avril 2016 à mars 2017 l'acquéreur au 1ert juillet 2016 en devra 9 / 12.
Dans le cas de bebs il peut aussi y avoir des produits ou éléments d'équipement achetés en début d'exploitation et utilisables sur une assez longue durée.
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bebs
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Posté - 31 août 2016 : 19:16:12
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Bonsoir,
Des précisions s'imposent.
Avec la convocation de l'AG étaient joints:
- le contrat du syndic proposé par le promoteur (syndic qui n'a même pas fait l'effort de se déplacer le jour de l'AG !)
- le contrat d'un autre syndic que j'ai proposé (syndic qui lui s'est déplacé lors de la réunion)
- un budget sommaire avec une liste de postes de dépenses.
Les résolutions étaient essentiellement au nombre de 3:
- désignation du conseil syndical (dont je me suis retrouvée membre et par la suite PCS)
- désignation du syndic: petite copropriété de 17 lots dont la plupart des propriétaires font du copinage avec le promoteur (petit promoteur local). Deux ou trois copropriétaires n'étaient pas présents et les pouvoirs ont été distribués à des copropriétaires amis du syndic (difficile de connaître les copropriétaires avant la 1ere AG, malheureusement). La quasi totalité des copropriétaires a donc suivi le choix du promoteur bien que le syndic n'ait même pas daigné venir... montrant l'intérêt qu'il porte à notre copropriété.
- vote du budget, sans précisions sur l'exercice (donc j'ai pensé que c'est pour l'exercice en cours (ou à venir), mais pas pour l'approbation des comptes).
J'ai tanné le syndic pour que celui-ci définisse un exercice comptable au plus vite et cloture l'exercice précédent, ce qui vient tout juste de se faire.
Maintenant j'aimerai éviter que toutes les factures acquittées par le promoteur soient imputées aveuglément à la copropriété d'une part, et que les sommes soient réparties justement entre le promoteur pendant les 6 mois où il était propriétaire de mon logement et moi-même à partir de l'acquisition du bien, d'autre part.
Sur ce dernier point, mon contrat de vente stipule que le promoteur est redevables des charges jusqu'Ã la vente du bien.
Mais le syndic retourne vers moi en me disant que la régularisation des charges est à ma charge et que les charges n'ayant été appelées avant, c'est à moi de payer pour l'intégralité de l'exercice précédent.
Je trouve un peu fort que le syndic provisoire (=promoteur), n'ayant finalement pas assumé son rôle, ne paye aucune charges prorata temporis, liées à mon appartement.
D'où mes questions de départ, et de savoir si on peut considérer que les charges ont été payées par le promoteur, celui-ci ayant acquitté les factures...
Bien évidemment j'ai prévu d'aller contrôler les comptes sous peu, les deux autres conseillers syndicaux semblant peu intéressés de le faire.
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absence de comptabilité - syndic provisoire 
