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9720fm
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 Posté - 22 juin 2016 : 16:09:44
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Bonjour,
La répartition des charges en vigueur depuis x années s'avère erronée : un type de charge n'a pas été réparti suivant la bonne clé. C'est le syndic actuel qui découvre l'erreur après x années.
Il n'y a donc pas à convaincre le syndic de l'erreur (de ses prédécesseurs). Gros point positif. La correction implique évidemment que les copropriétaires indument avantagés remboursent les copropriétaires lésés.
Quelle marche à suivre pour corriger dans les limites, bien sûr, de la prescription stipulée par l'article 42 de la loi n°65-557 ?
1- le syndic est censé agir de lui-même (pas besoin de LRAR des copropriétaires lésés) ?
2- alternative :
2.1- le syndic se contente d'expliquer la situation et de prévenir les copropriétaires, par courrier simple, que la correction sera faite en même temps que l'appel de fonds de xx/yy/zz ?
2.2- le syndic attend la prochaine AG pour insérer une résolution sans vote pour que les copropriétaires prennent connaissance formellement du remboursements d'un montant MMM € par les uns au profit des autres ?
Alors quelle marche à suivre SVP ?
PS : le syndic doit avoir son idée mais c'est toujours mieux d'avoir l'avis d'Universimmo avant.
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9720fm
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Posté - 24 juin 2016 : 12:46:47
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Personne n'a donné sur son avis sur la marche à suivre.
Sur l'entre-fait, la position du syndic est maintenant connue. La marche à suivre pour le syndic est de mettre la question du remboursement à l'AG. C'est une des choses que je craignais : les copropriétaires qui doivent rembourser étant majoritaires, une résolution "avec vote" est de nature à empêcher l'application de l'article 42 de la loi n°65-557.
Quels arguments opposer au syndic ?
Merci de vos idées. |
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 2
Posté - 24 juin 2016 : 13:37:26
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9720fm : La Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 12 octobre 2011 a indiqué que l’approbation des comptes par l’assemblée ne s’oppose pas à ce qu’un copropriétaire vienne opposer au syndicat d’éventuelles erreurs dans la tenue de son compte individuel.
En effet, l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 vient préciser que « l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ». Dès lors le copropriétaire peut contester ses charges quant à leur montant.
l'adoption des comptes du SDC ne vaut PAS adoption des comptes personnels
Par conséquent TOUT copro peut demander la régularisation de SES charges personnelles du à l'application d'une mauvaise grille, et sur les 10 dernières années. C'est son droit, et le SDC a OBLIGATION de le faire.
Pour cela, le copropriétaire devra, en application de l’article 1 315 du Code civil, prouver que les sommes réclamées sont entachées d'erreurs dans la répartition des charges, dans le calcul des quotes-parts ou dans une mauvaise prise en compte de certaines dépenses (Cass 3ème civ 1er décembre 2010 : Administrer mars 2011 p 41- CA Rouen 2 décembre 2009 : Loyers et copr 2010 comm 275).
Le syndic EST le responsable de cela; de la mauvaise application ET également de la régularisation.
L'AG ne peut pas voter contre cette régularisation qui est la stricte application du RDC.
L'AG ne peut pas voter une résolution contraire à la loi.
Vous devez donc envoyer un RAR avec votre calcul de charges fait sur la bonne grille, et exiger une régularisation dans les 15 jours, sinon vous saisirez le TGI en référé en injonction de faire sous astreinte journalière.
Le syndic va devoir réagir rapidement, car vous êtes dans votre droit. Il devra donc régulariser TOUS les comptes des copros concernés par cette grille.
Quels sont les montants en jeu ? De quel type de charges parlez vous ?
Lors de l'AG les copros qui n'ont pas payer assez ont profité de cette erreur, et posez donc la question pourquoi aucun d'entre eux n'a soulevé ce problème de mauvaise grille, laissant les lésés payer à leur place ! 
Y a t'il des copros membres du CS, ancien ou nouveau, qui doivent rembourser ? et les autres CS lésés comment ont ils laissé passé ce problème lors des vérifications de leur propre compte de charges ? Cela pose question sur la vérification des comptes du SDC ?
Et si l'AG vote contre, c'est une assignation contre le SDC avec DI, et les frais d'avocats qui vont augmenter les charges de copros.
Le syndic connait tout cela. Il doit rappeler la loi ET son obligation comme mandataire social du SDC de régulariser les comptes de charges perso. Il met sa propre responsabilité en jeu si il ne le fait pas, et sans oublier l'obligation de conseil !
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Édité par - philippe388 le 24 juin 2016 13:47:07 |
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nefer
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 Posté - 24 juin 2016 : 16:01:19
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pas tout à fait d'accord
une fois les comptes approuvés, le syndic procède à la régularisation
comme dit plus haut, un copropriétaire peut contester son compte personnel: il peut mettre en demeure le syndicat via le syndic de procéder à la rectification de son compte
si ce n'est pas fait, la seule voie possible c'est l'assignation du syndicat au tribunal
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Posté - 24 juin 2016 : 16:09:56
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nefer :"pas tout à fait d'accord
une fois les comptes approuvés, le syndic procède à la régularisation"
??? une fois les comptes DU SDC approuvés le syndic procède à l'apurement.
Mais cela ne vaut pas approbation des comptes personnels, article D45.1.
Il y a ici une erreur de grille de charges, cela doit être régularisé, le syndic n'a pas à prendre comme excuse que les comptes du SDC ont été approuvés. Cela n'est pas lié.
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9720fm
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Posté - 24 juin 2016 : 19:41:01
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Merci beaucoup philippe388 pour vos recherches et cette réponse très fournie. citation: L'AG ne peut pas voter contre cette régularisation qui est la stricte application du RDC.
L'AG ne peut pas voter une résolution contraire à la loi.
Le syndic a obligation comme mandataire social du SDC de régulariser les comptes de charges perso.
Voilà de bons arguments à opposer au syndic. Merci.
OK les lésés doivent exiger une régularisation dans un délai court, sinon ... ils saisiront le TGI en référé en injonction de faire sous astreinte journalière.
citation: Quels sont les montants en jeu ? 120 € à recevoir pour les lésés et 100 € à débourser pour les "avantagés".citation: De quel type de charges parlez vous ? Réponse par MP.citation: Y a t'il des copros membres du CS, ancien ou nouveau, qui doivent rembourser ? oui.ecitation: t les autres CS lésés comment ont ils laissé passé ce problème lors des vérifications de leur propre compte de charges ? Seul, le CS avait accès aux documents qui permette de découvrir le pot-aux-roses. Et même pour le CS, ce n'était pas évident.
Merci encore. |
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Posté - 24 juin 2016 : 20:07:07
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9720fm :" Seul, le CS avait accès aux documents qui permette de découvrir le pot-aux-roses. Et même pour le CS, ce n'était pas évident."
???? mais les grilles de charges sont inscrites dans le RDC, document que TOUS les copros possèdent.
Il est donc facile de calculer ses propres charges, avec les grilles et les montants du budget et des travaux votés figurant dans le PV.
120 € à recevoir pour les lésés et 100 € à débourser pour les "avantagés".
sur 10 ans ?? c'est peanuts. mais par cela va faire un peu de bruit.
Quant aux CS successifs, pas très très bons.
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9720fm
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7
Posté - 24 juin 2016 : 23:08:29
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Je précise en gras mon expression : 120 € à recevoir pour chacun des lésés et 100 € à débourser pour chacun des "avantagés". Ni les lésés, ni les avantagés trouveront que c'est peanuts.
Le MP annoncé explique pourquoi il ne suffit pas de se référer au règlement de copropriété.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 juin 2016 : 16:50:54
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Il n'y a pas de lésé ou d'avantagé dans ce type d'affaire.
Chacun doit supporter les charges en fonction de ses tantièmes selon la ou les grilles prévues au RDC.
Tout copropriétaire peut établir l'état de son propre compte, en particulier de sa part de charges en fonction des comptes approuvés par l'AG et des grilles RDC.
Si de son solde il en ressort un "trop payé", il lui appartiendra de régulariser sur la provision suivante.
Le problème va se trouver pour le syndic, qui ne peut régulariser que sur 5 années (prescription charges de copropriété).
Qui plus est s'il y a eu des mutations depuis.
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MIBA
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Posté - 20 août 2016 : 15:10:28
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Bonjour,
J'ai bien compris que dans ce genre de situation ( erreur de répartition des charges ) le syndic a obligation de rembourser les propriétaires qui ont trop payé en facturant le trop payé auprès des propriétaires qui n'ont pas assez payé; et que cela est une opération " blanche" en comptabilité.
Ce qui n'est pas clair pour moi :
- calcul sur combien d'années au max ( 5 ans ou 10 ans ?)
- quid pour les changements de propriétaires intervenus pendant la période de rappel ?
Merci de vos éclaircissements. |
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danmasse
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Posté - 05 sept. 2016 : 16:56:27
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Bonjour,
Il se trouve que nous avons exactement le même problème : les charges ont toujours été calculées sur la base du RC original, datant de 1970, alors qu'un addendum duement enregistré (et parfaitement connu du syndic) a été publié en 1973, modifiant très sensiblement la répartition des frais de chauffage commun - ainsi que les dépenses d'entretien de l'un des bâtiments.
C'est le CS qui s'est rendu compte de l'erreur. En février 2016, j'ai envoyé un email au syndic, pour lui signaler l'erreur et demander réparation (en qualité de copropriétaire). De nombreuses relances, puis une LRAR envoyée en juillet, et plusieurs autres copropriétaires ont également envoyé des emails..
Début août, j'avais consulté un avocat, qui avait conseillé :
- de suggérer une transaction - pour éviter des frais de justice importants
- de fixer une date impérative de remboursement, avec un délai court (1 mois).
- que le CS envoie une LRAR exprimant ces exigences.
Finalement, le CS a décidé d'envoyer simplement un email demandant le remboursement rapide - sans préciser le montant ni le délai. Calculer le montant est en effet un travail très long et difficile.
Le syndic a finalement répondu à tous ceux qui avaient écrit, en joignant (pour moi seulement) un chiffrage du montant (plus de 900 € dans mon cas : ce n'est pas anodin !). Il nous est dit que les comptes ne peuvent être régularisés qu'en AG, puisque les comptes des années antérieures ont été approuvés (mais nous n'avons jamais accordé le quitus au syndic).
L'avocat consulté a confirmé que nous pouvons effectivement attendre l'AG.
Je considère donc pour ma part que le syndic a reconnu son erreur, et qu'il est disposé à rembourser. Je ne sais pas comment le syndic récupérera les sommes... Peut-être fera-t-il appel à son assurance ? |
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MIBA
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Posté - 05 sept. 2016 : 17:17:31
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Bonjour,
Merci de votre message d'aujourd'hui qui me confirme que les questions que je pose ne sont pas que théoriques, alors que mon intervention du 20 Août n'a suscité aucune réaction.
Vous semblez dire que seuls les copropriétaires lésés ayant réclamé se verront rembourser les trops perçus et vous n'évoquez pas la situation des copropriétaires avantagés qui ont eu des charges sous -évaluées.
En outre, je suis étonné que le syndic argumente sur l'approbation des comptes des exercices passés pour différer le remboursement, car l'approbation des comptes en AG ne concerne que les comptes du syndicat et pas ceux de chaque copropriétaire.
Si certains UI nautes sont sachants sur ces questions, qui'ils n'hésitent pas à intervenir.
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danmasse
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Posté - 05 sept. 2016 : 17:38:15
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Bonjour,
A vrai dire, j'ai un peu de mal à demander au syndic des précisions sur la méthode de calcul et sur l'origine des fonds qu'il se propose de rembourser : j'ai démissionné en février du CS dont j'étais président, l'AG n'ayant pas suivi ma recommendation de changer de syndic. Autant dire que je ne suis pas particulièrement en bons termes avec le syndic...
Ces derniers mois, j'ai recueilli des avis sur la façon dont je devais opérer. Ces avis ne sont pas tous concordant.
- La durée de prescription : 5 ans ou 10 ans ? L'avocat m'a affirmé que c'est maintenant 5 ans.
- Plusieurs m'ont dit qu'effectivement, l'approbation des comptes inclut l'approbation de la répartition des charges. D'où la nécessité de passer par l'AG pour approuver une modification de cette répartition.
- Plusieurs m'ont dit également que, de toutes façons, le syndic doit avoir souscrit une assurance, pour le protéger de ce genre d'erreur.
Honnêtement, j'ai un peu tendance à dire que, puisque le syndic nous propose un remboursement, c'est toujours bon à prendre, sans nous inquieter ni de l'exactitude du montant ni du compte qui devra être débité...
J'avais déjà eu une discussion sur ce sujet ici même, en février : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=21061 |
Édité par - danmasse le 05 sept. 2016 17:44:57 |
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Posté - 05 sept. 2016 : 17:44:19
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citation: - La durée de prescription : 5 ans ou 10 ans ? L'avocat m'a affirmé que c'est maintenant 5 ans.
Non rien de changé : 10 ans - "Article 42
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans." Mais attention, là on est sur une erreur professionnelle du syndic et non du syndicat. C'est le syndicat qui vous rembourse, charge au syndicat à se faire rembourser par le syndic : il faudra y veiller.....
citation: - Plusieurs m'ont dit qu'effectivement, l'approbation des comptes inclut l'approbation de la répartition des charges. D'où la nécessité de passer par l'AG pour approuver une modification de cette répartition.
Non, rebelote, article 42...
citation: Plusieurs m'ont dit également que, de toutes façons, le syndic doit avoir souscrit une assurance, pour le protéger de ce genre d'erreur.
OUI, les syndics ont obligatoirement une assurance, mais après saisir son assurance ou pas, c'est son problème.... |
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MIBA
Contributeur actif
France
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Posté - 06 sept. 2016 : 08:26:13
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Bonjour,
A la lecture des réponses des uns et des autres, que je remercie, et de l’autre discussion sur le même sujet mis en ligne par danmasse, je m’interroge sur un point :
le syndic, qui s'est trompé dans la répartition des charges, peut il récupérer auprès des copropriétaires sous-facturés les sommes réclamées par les copropriétaires lésés ? En outre, qu'en est -il des copropriétaires lésés qui ne demandent rien ? |
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 06 sept. 2016 : 09:47:33
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Bonjour,
En ce qui concerne les copropriétaires lésés et qui ne demandent rien, il me semble que tous seront remboursés : j'imagine les protestations, s'il fallait voter en AG une résolution ayant pour but de rembourser certains copropriétaires seulement...
D'ailleurs, le syndic a répondu (oralement) aux demandes des particuliers par le biais du CS, en promettant un vote en AG, et en mentionnant une somme globale à rembourser (plus de 50 K€, dans notre cas).
Quant à savoir d'où viendra l'argent... Je pense toujours que l'assurance est là pour ça... |
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Posté - 06 sept. 2016 : 09:52:54
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MIBA : le syndic a obligation de rembourser les propriétaires qui ont trop payé en facturant le trop payé auprès des propriétaires qui n'ont pas assez payé; et que cela est une opération " blanche" en comptabilité.
NON : pas les copros qui n'ont pas assez payés ne rembourse pas ceux qui ont trop payés !!
Ce sont les compte du syndicat. Le syndicat va créditer les comptes de charges persos de ceux qui ont trop payés, et appeler les fonds à ceux qui n'ont pas assez payés.
Le syndic va appliquer la bonne grille de charges, c'est une obligation pour tout syndic, Ã TOUS les copros.
danmasse : Je considère donc pour ma part que le syndic a reconnu son erreur, et qu'il est disposé à rembourser. Je ne sais pas comment le syndic récupérera les sommes... Peut-être fera-t-il appel à son assurance ?
???? ce 'nest pas le syndic qui rembourse, mais le syndicat qui va régulariser un appel de charges FAUX. IL n'a pas à faire appel à une assurance.
Les copros qui n'ont pas assez payés ne peuvent pas ignorer qu'ils doivent de l'argent aua SDC, et ceux qui ont trop payés quils dopivent réclamer le trop perçu.
Chacun des copros connait le montant des appels de fonds après l'AG, connait les grilles de charges du RDC,... par conséquent tous connaissent les montants exacts à payer après chaque AG.
Le syndic n'est pas responsable si els copros ne vérifient pas les montants de leurs charges - budget et travaux.
Sa seule responsabilité c'est une erreur de grille ( que le CS pouvait aussi vérifier, ses membres n'ont même ^pas vérifier leurs propres charges ).
Erreur qu'il va rectifier en appliquant la bonne grille quelques années plus tard.
Les seuls lésés seront les copros qui ont vendus et trop payés sur cette erreur. |
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JPM
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Posté - 06 sept. 2016 : 10:06:27
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Si j'ai bien compris l'erreur est ancienne et les comptes des anciens exercices ont été approuvés définitivement.
Il faut donc :
soit qu'un copropriétaire Dupont demande la régularisation de son compte. Après de longs mois il obtiendra peut être satisfaction pour lui même, mais pas pour les autres.
ou bien que soit inscrite à l'ordre d'une assemblée la décision de rectifier les comptes sur nn années.
Il faudra préalablement compter le nombre de mutations de lot pendant cette période, impossible à régulariser.
Il faudra ensuite voir si une majorité se dégage pour la rectification avec effet rétroactif.
Tout cela pour 100 € ???
Un bon conseil ; rectifier pour l'avenir et laisser tomber le passé.
A moins que n'engagiez une action contre les membres du conseil syndical qui n'avaient pas repéré l'erreur.
Y avait il bien une erreur ? Nous ne le savons pas à la vérité 
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 06 sept. 2016 : 10:24:42
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citation: Initialement posté par philippe388[ Le syndic n'est pas responsable si els copros ne vérifient pas les montants de leurs charges - budget et travaux. Sa seule responsabilité c'est une erreur de grille ( que le CS pouvait aussi vérifier, ses membres n'ont même pas vérifié leurs propres charges ).
Je serais vraiment curieux de savoir si les comptes sont vraiment vérifiés, dans beaucoup de copros... Bien sûr que chacun devrait vérifier ses charges, et qu'au moins les membres du CS devraient le faire... Mais, dans la vraie vie, qui peut le faire ?
Quand je suis arrivé au CS de ma copro (pourtant habitée par des personnes d'expérience, d'un bon niveau professionnel et social), je me suis rendu compte que jamais personne n'était allé vérifier les comptes (en plus de 40 ans !). Un membre du CS a été délégué pour s'acquitter de cette tâche, un comptable à la retraite qui savait (aurait dû savoir ?) comment procéder. Il a détecté deux ou trois petites erreurs (des erreurs d'affectation, la plupart du temps), mais rien de grave. Personne n'a pensé à reprendre le RC, ni à vérifier que les coefficients de répartition utilisés étaient bien ceux du dernier addendum au RC. C'est un travail énorme...
Ah si, j'oubliais :une année, le CS a fait appel à un expert comptable de l'ARC, qui est venu faire le travail. Il n'a pas détecté ce problème de RC... En fait, le seul point sur lequel il a attiré notre attention est le coût du gardiennage, qu'il a trouvé excessif : d'après lui, nous aurions dû faire appel à un prestataire...
En fait, dans la mesure où le syndic répond rapidement aux demandes, si les appels de fond paraissent corrects, en un mot si la personne chargée de notre copro inspire confiance, personne ne se pose de question...
J'ajoute que, dans l'esprit de beaucoup de gens, le rôle du CS est de faire la police dans l'immeuble... |
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danmasse
Contributeur senior
France
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Posté - 06 sept. 2016 : 10:30:17
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citation: Initialement posté par JPMou bien que soit inscrite à l'ordre d'une assemblée la décision de rectifier les comptes sur nn années. C'est bien ce que propose le syndic, dans notre cas.Tout cela pour 100 € ??? dans notre cas, il s'agit de plus de 50 k€ - dans mon cas particulier, le syndic a calculé qu'il me doit plus de 900 €Y avait il bien une erreur ? Nous ne le savons pas à la vérité dans notre cas, l'erreur est flagrante - et le syndic a trainé les pieds pour le reconnaitre, mais il l'a fait |
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JPM
Modérateur
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Posté - 06 sept. 2016 : 10:51:05
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L'erreur est flagrante, mais nous ne la connaissons pas !
A moins que j'ai mal lu le début ????? Cela m'arrive. Je suis resté avec le fait qu'un type de charge n'est pas réparti suivant la bonne clé.
J'en parle parce que cela ne serait pas la première fois dans Universimmo que l'on discute pendant huit jours d'un problème qui se révèle finalement inexistant.
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Répartition charges KO, corriger x années + tard 
